尚美佳2002建設(shè)天波園總體策略方案(已修改)
2025-01-29 11:06 本頁面
【正文】 建設(shè)●天波園總體策略方案 深圳尚美佳廣告有限公司 2021年 7月 金燦燦的南開福地 ——【 市場描述 】 隨著政府加大了對南開片區(qū)的投入和力度，企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)如火如荼，凱興公寓、凱立天香家園、凱立欣園、名士郡等雨后春筍般出現(xiàn)，新世界花園、萬隆文化家園等項目近水樓臺先得月，率先受益，成為市場關(guān)注的焦點。加上南開板塊近鄰和平區(qū)，和平區(qū)購房的人氣和全市人民的關(guān)注加快了南開片區(qū)新樓崛起和片區(qū)房產(chǎn)市場的繁榮。 市場描述 不足的是 ，一是該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境還比較混亂。二是地價成本高，導(dǎo)致樓盤價格偏高（比中環(huán)線片區(qū)平均高出 500元 /M2左右），從而影響了消費者的置業(yè)積極性。 結(jié)論：片區(qū)正處開發(fā)快速增長期，從危改到可持續(xù)發(fā)展，到處都在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，整體格局明顯散亂，影響片區(qū)高檔人文社區(qū)形象的提升，市政公共配套還有待完善。 遭遇競爭對手 ——【 競爭對手分析 】 新世界家園 位于和平區(qū)，多層、小高層為主／價格范圍 34004500元 /平方米／屬天津市高檔住宅，口碑較好，市場銷售強勁，日銷 2套，市場定位為尊貴豪宅，消費目標(biāo)群體層次也較高，但小高層居多，與本案的競爭只在部分高層上。 競爭對手 競爭對手 凱立欣園 售樓處已成型。項目工程進(jìn)度較快，目前為樓花，項目值得關(guān)注，就圍墻等設(shè)計格調(diào)來看，項目為區(qū)內(nèi)目前規(guī)模和檔次都很偏高的住宅項目／由于項目位置離本案較近，同時銷售日期比本項目略早， 是本案較大競爭對手。 競爭對手 競爭對手 萬隆文化花園 五個組團(tuán)式高層／在和平區(qū)有一定規(guī)模，與本案有多處相似，價格范圍 30004300元 /平方米，但萬兆公司開發(fā)的住宅就品質(zhì)或服務(wù)方面都有很大問題，在消費者中口碑較差，距本案有一定心理距離 ,但也是本案直接競爭對手。 競爭對手 名士郡（臺北花苑） 六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層／價格范圍 35004500元/平方米／由于初期銷售案略等不慎，價位偏高，管理服務(wù)不良等，造成消費者心理差距，與本案有一定心理距離，項目特點及市場定位有別于本案。在高層上與本項目有沖突。 競爭對手 結(jié) 論 南開 天波園的市場推廣一定要有 差異化，并 爭取及早入市。 優(yōu)勢 （ 獨家擁有 ） ? 規(guī)模大 ， 60萬平方米的超大社區(qū)吸引力與市場影響力 。 ? 建設(shè)品牌多年來的誠信積累的品牌信賴感與有效的消費口碑傳達(dá)率 。 ? 南開區(qū)作為著名的學(xué)府區(qū)位價值在消費者心中根深蒂固 。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)保障，北方罕有的架空層與主園林呼應(yīng)，可緩解容積高的不利。 形勢分析 劣勢 容積率過高，環(huán)境空間小，未能充分適應(yīng)環(huán)境要求大大提高的市場需求。 項目雖然有規(guī)模大，但各個組團(tuán)被公共交通線分隔。 片區(qū)樓盤及本身在售樓盤項目銷售進(jìn)度總體過慢 。 機會 前期項目銷售單位中業(yè)主購買和推薦購買占所占比例較高。 本地樓市正處于更新?lián)Q代期，買家對新產(chǎn)品和新形象抱有積極的需求，項目必須賦予獨特的市場觀念與鮮明的推廣主題。 結(jié) 論 市場形勢已經(jīng)發(fā)生了很大的變化：本區(qū)推廣較此前 各區(qū)可能會有較大的阻力，應(yīng)充分把握品牌優(yōu)勢與 項目獨特品質(zhì)的機會：有一個成熟的 “ 樣板生活 ” 社 區(qū)，有一群對開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有信心的業(yè)主。 誰是我們上帝 ——【 目標(biāo)群體分析 】 仁者樂山，智者樂水。 喜歡購買天波園的是什么人？ 高收入 中收入 低收入 低層次 中層次 高層次 ★ ★ ★ ★ 我們 的 上帝 目標(biāo)群體 1. 大中型企業(yè)老總，主要為民營企業(yè) 2. 較多的中高級公務(wù)員 3. 有灰色收入的隱居者 4. 立足天津的影視文藝界“公眾人物” 5. 來津投資并準(zhǔn)備長期發(fā)展的僑胞和外籍商人 多數(shù)屬首次置業(yè)，部分二次置業(yè)， 重視 物業(yè)品質(zhì)、戶型的舒適和居住環(huán)境及條件、并能充分體現(xiàn)自己 “成功人士”的身份和地位， 獲得一種 尊貴感 ，不排除少量炒作行為和從眾心理。 消費特征 我們說什么 ——【 推廣核心概念 】 方案名 九如文鼎 家園 九如文谷 方案名釋義 “九如”： 如山如皋，如岡如陵，如川之方至，以莫不增 ——如月之恒，如日之升，如南天之壽，如松柏之茂，無不爾如承。 “文鼎”： 與鼎相應(yīng)，借以多種藝術(shù)手法和場所生動活潑地展現(xiàn)中華五千年光輝燦爛的歷史文明和博大精深的民族文化，寓文于樂，融參觀和參與于一體，把展示、參觀和交流有機地結(jié)合起來。 金域之城 福地名宅 文化之城 主流未來 健康之城 驅(qū)動源生活 主題 學(xué)習(xí)文化 +健康 推廣語 上善生活 斯文人家 上善若水。居善地，心善淵，與善仁，言善信， 正善治，事善能，動善時。 ──《 道德經(jīng) 》 倡導(dǎo)一種上善的生活方式，斯文人家能反應(yīng)出習(xí)書學(xué)畫的生活氣息，文化藝術(shù)氛圍充足。 中環(huán)線 國際人文名宅 區(qū)位 + 檔次 + 品質(zhì) + 尊貴 形象 形象定位 人文南開 璀璨天
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