【正文】 從前期規(guī)劃階段，就充分考慮市場(chǎng)需求；在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化 。建立強(qiáng)大的銷售隊(duì)伍招商風(fēng)險(xiǎn) 先招商再規(guī)劃，充分考慮商家的要求；建立專業(yè)的招商隊(duì)伍經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，外聘經(jīng)營(yíng)管理公司，準(zhǔn)備市場(chǎng)培育期，分期開(kāi)業(yè)。政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)政策 保證項(xiàng)目在資金和利潤(rùn)要求上的寬裕度本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)金融政策商業(yè)政策經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)衰退青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)防范商業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)與財(cái)務(wù)安排是最重要的風(fēng)險(xiǎn)防范。把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)與財(cái)務(wù)安排是最重要的風(fēng)險(xiǎn)防范。 蓮塘的商業(yè)市場(chǎng)正朝休閑娛樂(lè)、酒店賓館等復(fù)合功能方面發(fā)展，存在較大機(jī)會(huì)； 3萬(wàn)㎡的旺場(chǎng)，須經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的市場(chǎng)培育，需準(zhǔn)備充足的資金保障：租金補(bǔ)貼、營(yíng)銷推廣、賣場(chǎng)裝飾、物業(yè)維護(hù)、建設(shè)資金利息等。項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判蓮塘商業(yè)市場(chǎng)目前檔次較低、功能單一，項(xiàng)目 3萬(wàn)方的體量有利形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，升級(jí)蓮塘商業(yè)檔次水平，發(fā)展成集 購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店賓館 于一體的復(fù)合型商業(yè)。項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議53萬(wàn)體量商業(yè)定位p主體定位p分業(yè)態(tài)定位216。都市時(shí)尚216。功能復(fù)合216。融合文化人文216。時(shí)尚商業(yè)航母都市時(shí)尚 Mall30,000方商業(yè)旗艦，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)，代言蓮塘商業(yè)項(xiàng)目整體定位領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)者跟隨者利己者購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)：：：較少逐步增加重點(diǎn)發(fā)展主體：：：從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，休閑娛樂(lè)類為盈利主體，加入購(gòu)物、酒店功能保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運(yùn)營(yíng)，符合未來(lái)商業(yè)的發(fā)展潮流綜合各方因素，建議以餐飲、休閑、娛樂(lè)為主體，集合購(gòu)物、酒店功能，打造成蓮塘第一個(gè)一站式 Livingmall.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)趨勢(shì)消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商目標(biāo)功能定位功能定位? 正大廣場(chǎng)是由泰國(guó)正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國(guó)際化都會(huì)購(gòu)物中心，總建筑面積接近 25萬(wàn)平方米，地上 10層、地下 3層，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目之一；? 這個(gè)上海最具規(guī)模的大型購(gòu)物中心坐落在浦東陸家嘴，但項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)并不理想。上海正大廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型為家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心，加大了娛樂(lè)、餐飲、休閑、美容等非購(gòu)物功能Living Mall案例 上海正大216。2023年，正大廣場(chǎng)重新定位與規(guī)劃，所定位的目標(biāo)市場(chǎng)：避開(kāi)了滬上百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈的領(lǐng)域，而是將目光瞄準(zhǔn)了以家庭型消費(fèi)者和時(shí)尚型消費(fèi)者為目標(biāo)群體，走中高檔路線的百貨商場(chǎng)。216。在娛樂(lè)方面引進(jìn)了豐富多元、高素質(zhì)的設(shè)施，增大了餐飲，變身為華東地區(qū)最具規(guī)模的現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心，正大廣場(chǎng)出租率從原本 65%已經(jīng)達(dá)到 99%；216。主要整改四個(gè)方面工作，第一重新調(diào)整了業(yè)態(tài)規(guī)劃；第二就是把購(gòu)物中心百貨化的經(jīng)營(yíng)實(shí)施；第三就是市場(chǎng)推廣手段的被動(dòng)性轉(zhuǎn)化為互動(dòng)性、主動(dòng)性；第四我們通過(guò)建筑、平面、燈光重新設(shè)計(jì)改成今天的正大廣場(chǎng)。216。產(chǎn)生三個(gè)主要的空間，第一是家庭的共享空間，另外就是父母的分享空間，還有兒童的獨(dú)享空間。這三個(gè)空間是作為我們的理念發(fā)展。上海正大廣場(chǎng)完成了由 Shopping mall到 Living mall的蛻變， 擁有 5萬(wàn)平方米家庭娛樂(lè)中心，一朝化蝶。Living Mall案例 上海正大216。匯集了 70多家中高檔餐廳的正大廣場(chǎng)已經(jīng)成為上海美食的新地標(biāo)；216。4樓的游藝園地；216。5樓和 10樓的餐飲業(yè)； 216。7樓被圈定為女人和孩子的 “天堂 ”，準(zhǔn)備引進(jìn)能夠216。吸引愛(ài)美女性和注重幼兒教育的母親關(guān)注的商業(yè)店鋪，216。如 SPA、美容、美甲，內(nèi)服美療藥品店，還有包括兒216。童芭蕾、語(yǔ)言培訓(xùn)等項(xiàng)目在內(nèi)的國(guó)際性親子教育中心；216。正大廣場(chǎng) 8樓有星美影城，同時(shí)將于 2023年 1月開(kāi)出滬216。上最大的 800多平方米真冰溜冰場(chǎng)。商業(yè)總面商業(yè)總面積積 3萬(wàn)平萬(wàn)平方米方米生活超市： 1333方日用百貨： 2667方大型餐飲： 3000方特色餐飲： 1000方購(gòu)物超市街區(qū)商業(yè)購(gòu)物： 4000方餐飲： 4000方休閑 +娛樂(lè)： 業(yè)態(tài)定位 初步估計(jì)總營(yíng)業(yè)面積 3萬(wàn)方，其中購(gòu)物超市不超過(guò) 4000方，街區(qū)商業(yè) 2萬(wàn)方，酒店 6000方1F12F12F12F12F12F酒店： 6000方咖啡廳，酒吧、茶樓，KTV，足浴按摩，棋牌室，品牌服飾，精品鞋帽，電子娛樂(lè)城，網(wǎng)吧酒店3萬(wàn)體量商業(yè)如何定位？p主體定位p分業(yè)態(tài)定位面積 樓層分布總體量 3000㎡ 負(fù) 1F； 生 鮮 超市、日用百 貨1F： 食品 賣場(chǎng) （旺旺、 長(zhǎng) 城、上好佳等等）2F： 家 電 、床上用品、 書(shū) 店（美的、 TCL、索尼等等）購(gòu)物超市購(gòu)物超市，傳統(tǒng)百貨，鑒于蓮塘購(gòu)物超市趨于飽和，面積不超過(guò) 4000方，招商方向?yàn)閰^(qū)域性百貨品牌，建議引進(jìn) 旺中旺、萬(wàn)事達(dá) 超市業(yè)態(tài)定位用具有異域風(fēng)情的泰餐廳，打造項(xiàng)目餐飲亮點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)需求，建議面積在 1000方左右泰餐廳外部異域風(fēng)情裝修風(fēng)格特色餐飲業(yè)態(tài)定位異域風(fēng)情表演及就餐環(huán)境特色餐飲業(yè)態(tài)定位具有檔次性的大型餐飲，提升蓮塘餐飲檔次，招商方向?yàn)橹胁皖愔惋?，建議引進(jìn) 玉兔飯莊、家常飯 ，面積在 3000方大型餐飲業(yè)態(tài)定位打造規(guī)模商業(yè)街區(qū)，成為項(xiàng)目商業(yè)活力源，街區(qū)以休閑娛樂(lè)為主業(yè)態(tài)，豐富蓮塘商業(yè)功能，打造成蓮塘最好玩的地方，成為蓮塘休閑娛樂(lè)新標(biāo)桿，面積建議 。休閑娛樂(lè) 咖啡廳業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 酒吧茶樓業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) KTV業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 足浴按摩業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 棋牌室業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 品牌服飾業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 精品鞋帽業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 電子娛樂(lè)城業(yè)態(tài)定位休閑娛樂(lè) 網(wǎng)吧業(yè)態(tài)定位分業(yè)態(tài)所占比例商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合配比購(gòu)物超市：餐飲：休閑娛樂(lè)：商務(wù)酒店 =1： 1： 4： 形象定位：打造蓮塘片區(qū)首個(gè)水景綜合型商業(yè)，成為蓮塘休閑娛樂(lè)餐飲商業(yè)航母，影響蓮塘未來(lái) 10年形象定位項(xiàng)目案名應(yīng)表達(dá)涵義 :暗示定位 傳遞地段優(yōu)勢(shì)告知物業(yè)功能屬性迎合目標(biāo)客戶價(jià)值觀項(xiàng)目形象推廣：一方面表達(dá)項(xiàng)目區(qū)位，另一方面暗合市場(chǎng)需求澄碧湖澄碧湖 新新 天天 地地代表蓮塘 ◆知名度高 ◆地域指向性強(qiáng) ◆表達(dá)了文化 ◆◆ 時(shí)尚宣言◆ 現(xiàn)代商業(yè)的精確闡釋◆ 符合消費(fèi)者心理需求◆ 現(xiàn)代印合都市化意向項(xiàng)目案名客戶群體定位：有車一族，包含企業(yè)老板、中高級(jí)管理人員，公務(wù)員、企事業(yè)單位中工作員工人員，私營(yíng)業(yè)主，教師、醫(yī)生重要客戶： 周邊中高檔樓盤(pán)居住人群，一般工薪階層、時(shí)尚青年偶得客戶： 出差至南昌縣境外人員、企業(yè)客戶、入境旅游人員核心客戶：項(xiàng)目商業(yè)地塊解析1項(xiàng)目定位3項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展研判2商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議4招商建議5規(guī)劃布局研究 失敗的街區(qū)規(guī)劃案例成功的街區(qū)規(guī)劃案例本項(xiàng)目的規(guī)劃借鑒龍翔步行街世博廣場(chǎng)新世界花園韓國(guó)明洞大街萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)上海大拇指廣場(chǎng)規(guī)律的借鑒街區(qū)多樣性空間多樣性內(nèi)街價(jià)值體現(xiàn)本項(xiàng)目如何規(guī)劃？常見(jiàn)的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃： 兵營(yíng)式 、 景觀式、廣場(chǎng)式216。廣場(chǎng)式的街道不利于消費(fèi)者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。216。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。216。兵營(yíng)的排布使逛街毫無(wú)樂(lè)趣可言。如兵營(yíng)般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例常見(jiàn)的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃： 寬大 、 筆直 、 大一統(tǒng)216。寬大、筆直、一覽無(wú)余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂(lè)趣。216。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動(dòng)活潑、富于變化的特點(diǎn)，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。216。街是成立了，但對(duì)于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對(duì)于商業(yè)氛圍的營(yíng)造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例世博廣場(chǎng)規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗主力店商業(yè)街區(qū)216。東莞世博廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營(yíng)紅火，人流量無(wú)法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。失敗規(guī)劃案例新世界花園：交通規(guī)劃的失敗東莞新世界花園外部交通：3萬(wàn)平方米商業(yè)沒(méi)有規(guī)劃貨運(yùn)通道和卸貨區(qū)。內(nèi)部交通：每層共有 4個(gè)層高，水平無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙通行，多種業(yè)態(tài)無(wú)法使用。失敗規(guī)劃案例韓國(guó)首爾市明洞大街： 功能齊全和交通方便 使其歷經(jīng)百年經(jīng)久不衰? 明洞是韓國(guó)代表性的購(gòu)物街，由明洞大街、中央路、中國(guó)街和中間的 “胡同 ”組成 。? 主街明洞大街長(zhǎng)約，街道兩旁布滿了百貨公司、商場(chǎng)、餐廳、酒店、戲院，另外還有一批超現(xiàn)代大型購(gòu)物廣場(chǎng)和商場(chǎng)、觀光酒店、金融機(jī)構(gòu)。? 明洞大街兩旁都是高級(jí)名牌的店鋪，明洞大街兩側(cè)的胡同里都是中檔品牌的店鋪和保稅商店。成功規(guī)劃案例明洞大街街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：以 短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間 營(yíng)造愉悅的休閑購(gòu)物空間216。明洞大街的商業(yè)街區(qū)道路都不寬，主道寬