【正文】 3 717 203 0 0 0 0 300㎡ 以上 467 83 24 3 0 0 0 0 合計(jì) 797 217 1476 558 0 0 0 0 % % % % 獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在 300 ㎡ 以上； 聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅； 雙拼別墅、疊加別墅是目前市場(chǎng)上的供應(yīng)盲點(diǎn)！ 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)小結(jié)： ?市場(chǎng)較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律； ?從成交價(jià)格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主； ?區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房 60～ 80㎡ ，二房 100～ 120㎡ ，三房120～ 150㎡ ，四房 150～ 180㎡ 較受歡迎；而低密度物業(yè)中 150～ 200㎡ 的聯(lián)排去化情況良好； ?區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。 ?由于五一房展會(huì)的到來，使得四月份供應(yīng)量猛增。 片區(qū)市場(chǎng)較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場(chǎng)主導(dǎo)！ 總建筑面積 ㎡，占地 ㎡ 。 容積率 ，綠化率 40%。 整個(gè)小區(qū)分三期開發(fā)，共有 1棟酒店式公寓、 13棟小高層公寓、 68戶聯(lián)體別墅、44戶獨(dú)棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達(dá)1357戶 ,車位 855個(gè)。 均價(jià)：公寓 6500元 /㎡ 聯(lián)排別墅 8000元 /㎡ 獨(dú)棟別墅 12022元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月。 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 星辰園 賣點(diǎn)簡(jiǎn)述： 距軌道 9號(hào)線大學(xué)城站約 150米，緊鄰新城主干道 — 嘉松公路。 社區(qū)圍墻與公路之間相隔的 50米綠化帶。 南臨 100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國(guó)語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場(chǎng)，通過天橋與 47萬㎡的新城交通樞紐暨購(gòu)物中心相連接。 房型較為齊全，從一房到三房，面積 62— 124㎡ ，緊湊經(jīng)濟(jì)，總價(jià) 30萬元起。其特點(diǎn)為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺(tái)將其連接。 公共配套： 47萬㎡ MALL、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國(guó)語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。上海銀行、建行。 營(yíng)銷推廣： SLOGAN：捷運(yùn)時(shí)代 新貴領(lǐng)地 推廣主題：松江大學(xué)城旁 純翠地鐵社區(qū) 18萬㎡罕貴西班牙別墅級(jí)風(fēng)情社區(qū) 小區(qū)總建面高達(dá) 52萬平方米 ,是目前松江新城最大的社區(qū) 。 純小高層和高層住宅項(xiàng)目； 建筑風(fēng)格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風(fēng)格； 生活配套： 社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）； 均價(jià)： 6300元 /㎡ 。 重點(diǎn)個(gè)案分析 —— 三湘四季花城 賣點(diǎn)簡(jiǎn)述： 52萬 ㎡ 大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)； 核心地段。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地 3公頃的市民廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、度假村重重環(huán)繞。 在三湘四季花城路對(duì)面，將建成上海第一 MALL。這個(gè)超大型商業(yè)購(gòu)物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當(dāng)于徐家匯商業(yè)面積總和。 與 9號(hào)輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動(dòng)扶梯天橋連接。 30分鐘就可以到達(dá)徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。 營(yíng)銷推廣： 項(xiàng)目定位：上海百分百社區(qū) 市場(chǎng)形象：區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者、大盤形象、中檔綜合品質(zhì)社區(qū) 推廣主題： 百分百生活、國(guó)際花園社區(qū) 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)小結(jié)： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)營(yíng)情況良好，市場(chǎng)成熟度高； ?松江新城的規(guī)劃以及地鐵 9號(hào)線的即將通車，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)值將迎來重新評(píng)估的機(jī)會(huì)； ?由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤品質(zhì)； ?現(xiàn)階段，片區(qū)以當(dāng)?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因?yàn)樗山鲁堑恼w高規(guī)格建設(shè)，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會(huì)被激發(fā) 。 ?區(qū)域個(gè)案規(guī)模較大，以異域風(fēng)情為主要產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求。 Dep 2 項(xiàng)目地塊分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃 用地價(jià)值剖析 用地開發(fā)策略 新城核心區(qū) 松江大學(xué)城 滬杭高速 工業(yè)區(qū) 街道辦 地塊位置 ?茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。 ?地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。 ?距離新城核心區(qū) 5公里 。距離松江大學(xué)城 10公里 。 在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響較弱！ 地塊現(xiàn)狀 —— 地塊位置 ?地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、商鋪等基本生活設(shè)施。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。 ?從地塊步行至中山廣場(chǎng) 5分鐘 ，至松江新城商業(yè)廣場(chǎng) 10分鐘 ，至老城區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花大賣場(chǎng) 15分鐘 。 地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏??； 地塊 15分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。 中山 廣場(chǎng) 新城商 業(yè)廣場(chǎng) 易初 蓮花 中山地 段醫(yī)院 學(xué)校 祥和菜場(chǎng) 學(xué)校 地塊現(xiàn)狀 —— 商服配套 緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等 5條線路，可到達(dá)松江區(qū)城區(qū)主要站點(diǎn)及青浦區(qū)。 雙向四車道施賢路通行能力良好 。 地塊通達(dá)性良好，城市公共交通配套完善！ 地塊現(xiàn)狀 —— 外部交通 地塊現(xiàn)狀 —— 外部環(huán)境 A3地塊： 與 自然水系 相鄰，有一定的景觀資源 施賢路 將地塊硬性分割為兩塊 滬松公路、滬杭高速 產(chǎn)生嚴(yán)重的噪音、灰塵和車流。 隔河相望的 低密度別墅區(qū) 對(duì)地塊有提升作用 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A2） ?地塊內(nèi)有高壓線，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有一定限制； ?地塊南面有少量植被和公路綠化隔離帶； ?地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)民居住密集區(qū)，因?yàn)椴疬w， 可能影響到項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 ； ?地塊南、西、北三個(gè)方向 都有較長(zhǎng)的臨街面 。 居住密集區(qū) 高壓線 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A3） 廢棄廠房、學(xué)校 制造企業(yè) 多層宿舍 ?地塊平整，起伏較小。西側(cè)緊臨水系； ?地塊內(nèi)多為廢棄廠房、學(xué)校，拆遷難度相對(duì)較低； ?沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大； ?拆遷難度相對(duì)小， 可能先期交地開發(fā) ； ?地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小 。 A2號(hào)地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% A3號(hào)地塊 : 用地面積 :74437平方米 。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 建筑面積 : 建筑面積 : 被市政道路分割為兩個(gè)部分的 22萬平方米的大型社區(qū)； 。 地塊現(xiàn)狀 —— 用地指標(biāo) 地塊遠(yuǎn)景 —— 新城規(guī)劃 人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。 一城兩貌 松江新城 老去的城市 ? 長(zhǎng)期居住人口的大量流失 ? 商業(yè)和其他行業(yè)的逐漸萎縮 ? 外來人口的臨時(shí)聚居地 新興的城市 ? 現(xiàn)代化的公共設(shè)施 ? 現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)形態(tài) ? 現(xiàn)代化的處理手段 改造 打造 地塊位處新老城區(qū)交界， “改造”與“打造”需同時(shí)進(jìn)行！ 地塊遠(yuǎn)景 —— 區(qū)域規(guī)劃 ?城市住區(qū)邊緣； ?東、南向遠(yuǎn)景為工業(yè)用地； ?地塊周邊住區(qū)規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)； ?地塊周邊沒有大型市政綠地、公園。 地塊周邊規(guī)劃已基本實(shí)現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！ 地塊位置 地塊遠(yuǎn)景 —— 地鐵 9號(hào)線 與 9號(hào)線（一期）終點(diǎn)站 ——松江新城站 步行 15分鐘 ； 年底即將開通的地鐵將使項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)空間得到巨大的提升！ 地塊價(jià)值分析 ? 地塊整體規(guī)模適中，有一定的景觀資源 。 ? 茸梅片區(qū)相對(duì)居住環(huán)境成熟，人氣較足 。 ? 年底開通的 9號(hào)線將進(jìn)一步有效縮短交通距離，未來片區(qū)價(jià)值將大幅提升。 ? 地塊周邊住區(qū)成熟，人流密集， 存在一定的商業(yè)價(jià)值。 ? 施賢路硬性割斷南北地塊 。 ? 地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一 . 在地塊微環(huán)境價(jià)值分析上，需要將兩個(gè)地塊區(qū)別對(duì)待，個(gè)別分析。 地塊價(jià)值分析 —— A3 廢棄廠房 制造企業(yè) 多層宿舍 ? 地塊西側(cè) , 臨通波塘部分開發(fā)價(jià)值最高。 ? 地塊沿施賢路東側(cè)部分，即近幼兒園學(xué)校