【正文】 。 名稱 時(shí)間 建筑形式 價(jià)值點(diǎn) 湖南路板塊 1995年前 多層 /洋房 法租界、政府官員居住區(qū)、人 文 古北新區(qū) 1995 高層 /別墅 虹橋 CBD、機(jī)場(chǎng)、早期僑匯房 鎮(zhèn)寧路社區(qū) 1998 高層 租界、外銷(xiāo)房 聯(lián)洋社區(qū) 2022 高層 世紀(jì)公園、社區(qū)規(guī)劃 碧云國(guó)際社區(qū) 2022 高層 /別墅 對(duì)外經(jīng)濟(jì)區(qū)、社區(qū)氛圍 濱江板塊 2022 高層 濱江景觀、陸家嘴 CBD 新天地板塊 2022 高層 高檔商業(yè)、市中心、人文 佘山板塊 2022 別墅 自然資源、高速交通 旗忠森林板塊 2022 別墅 體育設(shè)施、高速交通、生態(tài)環(huán) 境 獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn) 詮釋新的富人區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域現(xiàn)有城市意象 閔行新城 ●政府規(guī)劃重點(diǎn) 旗忠森林體育城 ●未來(lái) 5年成為上海唯一以新興體育為核心區(qū)域 A4/A8 ● 高速公路 馬橋旗忠村 ●華東第一村 低密度板塊 ●目前平均容積率低于 本項(xiàng)目屬性：大盤(pán) 頂級(jí)別墅。 未來(lái)前景支撐區(qū)域成為上海新富人區(qū)，但前三年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)達(dá)成的前提是突破區(qū)域價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)性 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 資源限定 模式一 模式二 模式三 模式四 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo) 差異化和創(chuàng)新 新生活理念引導(dǎo) 市場(chǎng)追隨 地塊規(guī)模 大 不宜過(guò)小 不宜過(guò)小 規(guī)模不大 企業(yè)品牌 強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)成熟度 超越一切對(duì)手 有上升空間 有上升空間 較為成熟 營(yíng)銷(xiāo)影響力 客戶易受引導(dǎo) 引導(dǎo)難易度一般 客戶易受引導(dǎo) 引導(dǎo)難易度一般 世聯(lián)區(qū)域 突破模式 本項(xiàng)目應(yīng)選取 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者模式 ，通過(guò) 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)和特殊服務(wù)體系的建立 ，在實(shí)現(xiàn)區(qū)域增值的基礎(chǔ)上的項(xiàng)目運(yùn)作成功建立 區(qū)域增值的 KPI體系 區(qū)域形象 設(shè)施與地標(biāo)式建筑 建立特殊的服務(wù)體系 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)及展示 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者模式 下的策略選擇 第一步： 旗忠森林體育城未來(lái)區(qū)域價(jià)值傳遞和提升 第二步： 顛覆板塊常規(guī)性價(jià)比認(rèn)知 第三步： 建立頂級(jí)別墅特殊服務(wù)體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 旗忠森林體育城未來(lái)區(qū)域價(jià)值傳遞和提升 STEP1 NOW The Future VS 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值＋社區(qū)價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋服務(wù)價(jià)值 性價(jià)比認(rèn)知 產(chǎn)品價(jià)格 中房森林別墅： 2萬(wàn)均價(jià)，準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)首期售出 40%。 長(zhǎng)島別墅： 余房 16套， ，半年成交一套： ＝ 性價(jià)比認(rèn)知 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)格成正比 區(qū)域價(jià)值 提升緩慢 顛覆 板塊性價(jià)比認(rèn)知 社區(qū)價(jià)值和服務(wù)價(jià)值的突破 STEP2 顛覆板塊常規(guī)性價(jià)比認(rèn)知：尋求突破口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 豪宅物業(yè)管理 特殊服務(wù)體系 私人管家服務(wù)團(tuán)隊(duì) ：為業(yè)主提供經(jīng)過(guò)專業(yè)星級(jí)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)的管理，起居由社區(qū)統(tǒng)一安排； 會(huì)員一卡通 ：一張高級(jí)會(huì)員卡不但包含了項(xiàng)目會(huì)所的使用，并且整個(gè)旗忠森里體育城的運(yùn)動(dòng)設(shè)施都可以使用高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、馬場(chǎng)等等；并且可以實(shí)現(xiàn)上海高級(jí)俱樂(lè)部（美洲會(huì)）等的共同代碼服務(wù) 多種私人保鏢服務(wù) ：為業(yè)主提供經(jīng)過(guò)專業(yè)軍事化訓(xùn)練的保鏢服務(wù)，如家庭聚會(huì)的私人保鏢服務(wù)、接送小孩或女眷出行、業(yè)主私人出行等相關(guān)服務(wù)； 私人健康服務(wù) ：為業(yè)主及全家提供貼身健康服務(wù)，建立健康檔案。并且和三級(jí)甲等醫(yī)院形成聯(lián)動(dòng)，提供特殊通道、上門(mén)服務(wù)等措施； 子女教育顧問(wèn)、私人教練、形象和心里顧問(wèn)等 ； STEP3 建立頂級(jí)別墅特殊服務(wù)體系 —— 規(guī)劃資源只是項(xiàng)目的點(diǎn)綴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 . 基于產(chǎn)品和目標(biāo)客戶的精確制導(dǎo)和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 玫瑰園項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì) ? －完美比例。 －世紀(jì)經(jīng)典。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 占地 完美比例 建筑與占地的比例 ： 容積率雖不是最低，但項(xiàng)目中的大宅占地面積要大于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 LB03 意大利式 世茂佘山 A型房 檀宮 6號(hào) 大宅：平均面積 1650平米，占地 8畝 檀宮： 1600－ 2022平米，占地 4畝 檀宮： 750－ 1200平米，占地 6畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠城玫瑰園 ?天然與人工的比例 ： 原生態(tài)水系以及與之相聯(lián)系的景觀處理，形成一個(gè) “綠色”骨架； ?交通與休閑的比例 ：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造步行系統(tǒng)，為人們的散步、慢跑及其它休閑活動(dòng)提供良好的空間； ?私密與共享的比例： 在別墅庭院的處理上，強(qiáng)調(diào)其私密性，為居住者提供自由的戶外活動(dòng)空間； 世茂佘山： 將自然水系引入社區(qū)，在社區(qū)中央規(guī)劃大型生態(tài)湖泊，并由六條河道自中心湖泊呈放射狀展開(kāi)，于外圍再匯合成護(hù)城河道，社區(qū)被劃分成若干個(gè)島嶼； 檀宮： 體量小，規(guī)劃不占優(yōu)最優(yōu)化的路網(wǎng)設(shè)置； 規(guī)劃 完美比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)上的深厚造詣，稱得上是 完美演繹 ?體量與美感的比例 ：地下室、一層和二層面積為 4： 4： 2的黃金比例； ?不同功能間的比例： 動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、服務(wù)功能與使用功能分離； ?生活與噪音的比例 ：衛(wèi)生間大部分做到了同層排水，未有的也做了隔聲防水措施； ?空間共享與私密的比例 ：合理安排各功能空間及水平和垂直交通空間。避免相鄰住戶之間的視線干擾； ?主 傭生活分隔的比例 ：無(wú)機(jī)房別墅電梯，主傭分離通道； 。 建筑 完美比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從馬勒別墅到玫瑰園，創(chuàng)造老上?；▓@洋房的場(chǎng)所感，給居者以淳厚的文化感受；從一個(gè)世紀(jì)的終極居住夢(mèng)想、經(jīng)典傳承，到開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新的世紀(jì)經(jīng)典 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)有頂級(jí)豪宅客戶是誰(shuí) ? —— 看不到的上層 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 童先生，浙江大型股份制民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)總裁，位居中國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500強(qiáng)之列 吳先生，某 500強(qiáng)前十位民營(yíng)企業(yè)副總裁，在全國(guó)各地設(shè)有 2022多家銷(xiāo)售公司和特約經(jīng)銷(xiāo)處，在國(guó)外設(shè)立了 5家分公司和 30多家銷(xiāo)售總代理，產(chǎn)品暢銷(xiāo)世界 70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 高先生，某集科研與生產(chǎn)為一體的現(xiàn)代化股份制企業(yè)總裁。 季先生，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)不銹鋼管的龍頭企業(yè)總裁。 史先生，著名建設(shè)集團(tuán)董事。 周先生，著名服裝集團(tuán)總裁，全國(guó)服裝連鎖店已達(dá)到了近 800家。 實(shí)力民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 實(shí)力民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團(tuán)董事長(zhǎng) ， 在國(guó)內(nèi)服裝行業(yè)率先運(yùn)用?虛擬經(jīng)營(yíng)?策略。其創(chuàng)辦的 ?美特斯 .邦威?連鎖店已達(dá)到了近 800家 , 年銷(xiāo)售額達(dá)到 15億元。被溫州市銀行同業(yè)公會(huì)評(píng)為?溫州市資信百佳企業(yè)?，從銀行貸款數(shù)千萬(wàn)元都無(wú)需擔(dān)保。 周先生從小就拜師學(xué)習(xí)裁縫，有著強(qiáng)烈的 服裝業(yè)情結(jié) ，從創(chuàng)業(yè)到成長(zhǎng)始終如一地專注于服裝產(chǎn)業(yè) 。 ?當(dāng)我看到絢麗多彩的民族服飾快速地流失，其工藝瀕臨后繼無(wú)人，我們搞服裝的怎能熟視無(wú)睹？那是我們的‘根’啊！?于是，周先生投資 2022萬(wàn)元，創(chuàng)辦了 2022多平方米的上海 美特斯邦威服飾博物館 ，既是服飾文化的展示中心、服飾研究專業(yè)人士的資料中心、服裝設(shè)計(jì)師創(chuàng)作靈感的源泉，又是企業(yè)員工和社會(huì)大眾文化教育的場(chǎng)所。 周成建還經(jīng)常參與 教育慈善捐款 ，名列胡潤(rùn) 2022 中國(guó)慈善家排行榜第 36名。 周先生的公司雖然離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，但仍是通過(guò) 秘書(shū)前來(lái)索取資料 之后才決定來(lái)看房，先后來(lái)了 4次， 每次都非常匆忙，間隔期也較長(zhǎng) 。 他西裝筆挺，話不多，很講求效率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 黃先生，某香港知名豪宅開(kāi)發(fā)商。 魏先生，某國(guó)際食品集團(tuán)董事長(zhǎng)，在大陸投資總額達(dá) 12億美元，旗下共擁有55家營(yíng)運(yùn)公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 高先生，臺(tái)灣第一家公開(kāi)上市的網(wǎng)絡(luò)公司區(qū)域總裁，以自創(chuàng)品牌行銷(xiāo)電腦網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品遍及全世界 100多個(gè)國(guó)家。 陳先生，臺(tái)灣某國(guó)際集團(tuán)總裁，在全球擁有數(shù)千家美容分支機(jī)構(gòu)， 15年來(lái)以 ? 醫(yī)學(xué)為本，護(hù)膚為用 ? 享譽(yù)世界 13個(gè)國(guó)家。 國(guó)際集團(tuán)華人總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 郭先生，某食品集團(tuán)董事經(jīng)理，在 新加坡本土發(fā)展了 23家連鎖店， 成為新加坡第 一家掛牌上市的面包企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 國(guó)際集團(tuán)華人總裁 魏應(yīng)交， 頂新國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)。 目前在大陸投資總額達(dá) 12億美元，旗下共擁有 55家營(yíng)運(yùn)公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 魏先生 出生于臺(tái)灣 一個(gè)作油榨業(yè)的家庭。 1989年魏氏兄弟接手家族生意，放棄了臺(tái)灣股市上萬(wàn)點(diǎn)，房地產(chǎn)可以一夕致富的年代，而是帶著 1700萬(wàn)美元來(lái)大陸闖蕩，因?yàn)?堅(jiān)信?十年后賺錢(qián)的地方在大陸? 。 魏先生認(rèn)為前來(lái)中國(guó)的人有三種。?第一種，希望在中國(guó)建立事業(yè)。這種人是企業(yè)家， 有視野要建立和發(fā)展社群。 第二種則是生意人，旨在賺錢(qián)；假如賺不到錢(qián)，就撤退。第三種是移民，他們要尋找更好的機(jī)會(huì)。? 魏先生 衣著較為樸素 ，快人快語(yǔ)，而且?guī)в胸S富的肢體語(yǔ)言，使人印象深刻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 龍?zhí)?,年齡 65歲，海歸派，臺(tái)灣人，在美國(guó)生活多年。 王先生， 50歲，媒體公司老板，北京人非中國(guó)籍，有較長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)外居住經(jīng)驗(yàn)，分別在棕櫚泉、晴翠園、聚龍花園等處臵業(yè) 莫先生， 40多歲，從事 IT行業(yè)，家在上海，常駐地北京，基本上一周往返一 次。分別在北京泉發(fā)花園、上海、美國(guó)舊金山擁有別墅物業(yè)。 劉女士， 39歲，從事汽車(chē)零配件行業(yè)，在美國(guó)有自己的公司。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 彭先生， 40多歲，從事商業(yè)貿(mào)易行業(yè)，多年從事與建材相關(guān)的行業(yè)，有 5年的 國(guó)外生活經(jīng)歷，在澳大利亞買(mǎi)過(guò)別墅。 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 龍?zhí)?， 海歸派，臺(tái)灣人 ，在美國(guó)生活多年。曾經(jīng)也征戰(zhàn)商海，現(xiàn)在跟著老公回國(guó)，孩子都在國(guó)外。 非常注重保養(yǎng) ，看上去只有四十幾歲，心態(tài)年輕。 因?yàn)辇執(zhí)图胰嗽趪?guó)外居住多年，希望找個(gè)環(huán)境、生活方式類(lèi)似北美風(fēng)格的別墅長(zhǎng)期居住，延續(xù)其已經(jīng)習(xí)慣的 北美生活氛圍 。買(mǎi)房注重 地段、環(huán)境及升值潛力 。他們雖然是用來(lái)居住，但希望買(mǎi)一棟可以用來(lái) 傳給子孫后代有價(jià)值的房屋。 龍?zhí)募?裝修很有品位 ，每個(gè)空間都 按照功能精心布臵 ，并陳列了她自己的一些 收藏品 ，其中那幅價(jià)值百萬(wàn)的古畫(huà)屏風(fēng)是輾轉(zhuǎn)從美國(guó)專人運(yùn)回來(lái)的。 龍?zhí)胱∩鐓^(qū)后，很快在社區(qū)內(nèi) 建立 了自己的 圈子 ，經(jīng)常和鄰居以及朋友一起開(kāi)舞會(huì) ,健身，做美容，對(duì)社區(qū)活動(dòng)也相當(dāng)熱心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 臺(tái)灣著名藝術(shù)家，曾創(chuàng)造美國(guó)伯克萊大學(xué)最好成績(jī)的戲劇研究博士，被譽(yù)為 ? 臺(tái)北劇場(chǎng)最閃亮的一顆星 ? 。 Michael， 41歲，摩托羅拉公司系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理，兼作投資基金，財(cái)富急劇積累，另外以合伙人身份參與控股 4家公司。 曾生 , 34歲，某著名實(shí)時(shí)通訊公司創(chuàng)始人之一，中國(guó)各大城市具有別墅一套， 以收藏為樂(lè)趣 。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 陳先生， 42歲，咨詢行業(yè)董事長(zhǎng)，行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其企業(yè)高速成長(zhǎng)。 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層