【正文】 盤點 ? 阻礙瓶頸 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 憑借良好的規(guī)劃潛力，依托上海的成熟經(jīng)濟氛圍，旗忠區(qū)域必將成為真正意義上的上海國際頂級富人區(qū)。 政府方面的對?富人區(qū)?的政策尚不明朗。 在產(chǎn)品理念方面薄弱，與生活方式不能達到溝通與融合。 周邊的生活配套發(fā)展還不完善或檔次不匹配。 ?富人社區(qū)?的規(guī)模較小，分散影響力弱。 四是房產(chǎn)政策要有向好性。 二是軌道交通、中環(huán)線、高速公路、機場等建設(shè)正逐步改善和加強交通狀況。 四是區(qū)域環(huán)境保持較好，如長島地區(qū)自然綠化程度很高，大多數(shù)居民居住在由綠色草坪環(huán)繞的別墅型住宅中。 二是美國政府長期以來一直實施有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策。 …… 在上海， 豪宅一直是進行時 …… 不過只有 “ 富人社區(qū) ” ，沒有形成具有國際涵義的富人區(qū)。 同年 4月上海紫園的 。萎靡數(shù)年，直到 —— 2022年 8月 1日，內(nèi)外銷房并軌，房產(chǎn)市場開閘“井噴”效應(yīng)，世茂濱江花園創(chuàng)立當時價格標桿。 96年華山路、興國路、番禺路外銷房興起。 95年古北新區(qū)開工、 98年落成。 空白斷層。 房地產(chǎn)開始發(fā)展?？胺Q最早期的? 富人區(qū) ? 由于歷史原因，富人區(qū)一度中斷，出現(xiàn)了大半個世紀的斷層。經(jīng)過數(shù)十年成為世界頂級富人區(qū)。中產(chǎn)階層紛紛涌入。 居民人口的增加，商業(yè)設(shè)施逐漸完善。 馬鈴薯災(zāi)荒，政府鼓勵在長島開始建造萊維頓式住宅 。 1644 長島建立 1836 長島鐵路延伸，吸引大批德國移民，漸成村落。 而今長島的房子主要有兩類：一類是 60萬 — 100萬美元上下的普通住宅，另一類是數(shù)百萬美元以上的豪宅，但不管是哪一種，其價錢都讓大多數(shù)美國人望而卻步，近幾年來長島的房價不斷上漲，平均每年要上漲 15%左右，而現(xiàn)在長島的平均房價已經(jīng)是20年前的 ，在美國人的印象里，長島意味著：大別墅、豪華加長房車、子女穿著貴族私立學校制服、職業(yè)化仆從等。 第六大標尺 —— 復(fù)合型交通捷利資源。 第四大標尺 —— 建筑高品質(zhì)和與之相匹配的高尚生活配套以及純粹的社 區(qū)文化取向。 第二大標尺 —— 具有適度的規(guī)模和國際影響力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Key word: 富人區(qū) 尚無確定的，劃一的標準，只有特征和標尺。 倫敦切爾西區(qū) 擁有悠久人文資源， 20世紀 80年代雅皮、朋克統(tǒng)治這里成為世界時尚中心，現(xiàn)今成政界要員、國際巨星的棲居地。 NOOSA灣區(qū) 度假觀光圣地 ，豪宅區(qū)所有建筑都依海而建，代表世界真正意義的海岸豪宅。 悉尼雙水灣 度假觀光圣地， 臨海灣區(qū)開發(fā)豪宅，建設(shè)與之相配的高檔配套，高級商店等 日本東京灣 20世紀 80年代，由 政府規(guī)劃 的 ? 富人區(qū) ? ，世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)。 日本東京灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 名 稱 興起原因 貝弗利山莊 鄰近電影王國好萊塢， 演藝巨星聚集效應(yīng) ，吸引相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)，比如珠寶業(yè)、奢侈品街等。如果二期進展快，可作為二期第一批的樣板段，進退自如； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)掘物業(yè)價值 節(jié)省交易成本 降低交易風險 達成客戶目標 THE END. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 附件：上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 倫敦切爾西區(qū) 世界富人區(qū)的共性 ： ? 稀缺資源 ? 是最直接的衡量標準，并且每個富人區(qū)都是在較長的歷史時期內(nèi)形成自己的標準和氣質(zhì)。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題：頂級私人物品展 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開盤籌備部分： ? 《 客戶積累方案 》 ? 《 價格策略和定價報告 》 ? 《 開盤方案 》 營銷執(zhí)行部分： ? 《 廣告企劃表現(xiàn)策略和評價 》 ? 《 各營銷活動計劃和執(zhí)行配合 》 ? 《 銷售管理和激勵方案 》 ? 《 客戶訪談 》 ? 《 專業(yè)合作公司的推薦和評價 》 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 設(shè)計優(yōu)化部分： ? 《 樣板房和接待中心設(shè)計和布局建議 》 ? 《 樣板段和看房動線設(shè)計建議 》 ? 《 會所功能布局和設(shè)計建議 》 ? 《 園林景觀設(shè)計建議 》 ? 《 二期產(chǎn)品改進建議 》 營銷推廣部分： ? 《 展示服務(wù)建議 》 ? 《 推售策略的細化 》 ? 《 別墅推廣媒體渠道研究 》 ? 《 年度推廣費用預(yù)算 》 玫瑰園營銷準備工作 玫瑰園營銷執(zhí)行工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022年之后，我們不再贅述 ?? 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。 ?生活奧斯卡?是由胡潤組織，由各個頂級品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實品，由世界最好的拍賣行佳士得拍賣行操作，的 一個中國頂級富豪的拍賣晚會 ，拍賣所得將捐獻給貧困大學生和希望工程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 媒體：戶外廣告牌 現(xiàn)場圍墻 背景：玫瑰園屋脊線的一角 推廣主題： “ 一種極品生活的可能 ” “ 歲月成林，在我和這個世界之間 ” 目的：市場預(yù)熱 品牌提示，給到顧客信心 主題：市場預(yù)熱 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 活動主題：綠城年度產(chǎn)品鑒賞會 媒體： 《 綠城會 》 、綠城網(wǎng)站 形式：展示＋名家巡演 參與人員：玫瑰園桃花園客戶 活動效果：充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源， 借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶、鎖定 綠城最忠誠的 “ FANS? ； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 主題：社區(qū)巡展 （尋找綠城實力 FANS) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 活動主題：玫瑰園到上海 形式：媒體軟文，專欄 參與媒體：浙商雜志、溫州晚報 活動效果：在以浙商為代表的早 富階層做宣傳； 目的：項目知名度的傳播 主題：浙商媒體滲透 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 酒店導(dǎo)示 前臺接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題活動：玫瑰園產(chǎn)品推介 形式：新聞發(fā)布 +酒會 參與人員：政府官員 /財富階層 /專業(yè)人士 /媒體； 活動效果：產(chǎn)品知名度和美譽度， 在國賓館貼上身份標簽，臨時接待 積累客戶，浙江商人聚集地； 5 主題：產(chǎn)品推介 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶積累（玫瑰園會員招募） 感觀系統(tǒng)的全方位調(diào)動 （重點：專門劃分影視區(qū)、制作 DV片） 影視體驗 寬頻體驗一：區(qū)域概念篇 寬頻體驗二：項目簡介篇 寬頻體驗三：綠城品牌篇 寬頻體驗四：生活場景篇 震撼和共鳴 －強化頂級別墅新標準 意向確認 酒店導(dǎo)示 前臺接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗 5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 價值標簽，國賓館中的接待中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 媒體：玫瑰園網(wǎng)站開通，網(wǎng)絡(luò)傳播 案例：中國建設(shè)報首席記者所撰寫的題為 “ １７英里：萬科 叛逆之花 ” 在中國建設(shè)報網(wǎng)站上首次發(fā)布，引起了市場關(guān)注。 網(wǎng)絡(luò) 炒作 制作單獨網(wǎng)站、在 “ 搜房 ” 和 “ 新浪 ”網(wǎng)上由媒體牽頭炒作。金茂是中國最高檔的寫字樓，并且有酒店和各種論壇、展會召開。 《 百富榜 》 發(fā)布、 《 財富 》 、長三角經(jīng)濟論壇、浙商峰會等等 社區(qū)巡展 （九溪玫瑰園、桃花園） 充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源，借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶?，F(xiàn)場展示和賽事巧妙的安排， “ 吸引眼球 ,制造區(qū)隔 ” 是目的。 ATP“大師杯 ” 事件營銷 冠軍級賽事，世界級別墅 。 購買習慣 ?對 獨立空間 的追求較高，大部分客戶購買別墅只希望和自己的小家庭分享，不想私密被破壞； ?不介意房子面積超出居住功能需求，認為 大戶別墅才與身份匹配 ； ?購買別墅用于 居家或商務(wù)會館 皆有可能； ?購買別墅不是一時之需，因為工作忙碌而使得買房、看房的周期較長，只有自己認為完美了才會定下來，而且是 長時間關(guān)注 ，直到獲得； ?客戶關(guān)注的不是房產(chǎn)數(shù)量，而是新的房產(chǎn)是否能滿足自己 不斷攀升的價值需求 ，如： 身份標簽、房子升值 后帶給自己的成就感， 更尊貴和周到的服務(wù)。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標桿，帶動 13棟小宅快速銷售； 第三批 推售數(shù)量： 12套 推售策略：精裝修樣板房，可以作為同一賣點類型推售。以小宅為主 20套，大宅四套。 14 53 ROSE 世聯(lián)地產(chǎn)對本項目目標的理解 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭背景分析 ? 現(xiàn)象： ① 大局微跌，局部回暖 ② 獨棟別墅銷售情況相對穩(wěn)定，宏觀政策沖擊較小 ③ 投資活動仍在繼續(xù)（相對謹慎） ? 針對別墅市場宏觀調(diào)控原因： 嚴格控制高檔住宅用地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 調(diào)控措施： ① 打擊?供方?（不供應(yīng)別墅用地，限制開工量） ② 打擊?買方?（別墅轉(zhuǎn)讓增值稅，最高 60％） 宏觀市場分析 ? 宏觀政策 ? 1）市房地局公布土地出讓方式 土地招投標取消最高限價 ? 2）繼續(xù)?緊縮地根? 緊控用地總量 ? 3）上海首征別墅轉(zhuǎn)讓增值稅 最高稅率可達 60% ? 新消息 ? 1）建設(shè)部?停建令?，據(jù)傳未取得開工許可證的別墅被叫停。 ?生活奧斯卡?是由胡潤組織，由各個頂級品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實品，由世界最好的拍賣行佳士得拍賣行操作， 一個中國頂級富豪的拍賣晚會 ，拍賣所得將捐獻給貧困大學生和希望工程。 上海玫瑰園 的出現(xiàn) ， 將讓這成為了 可能 。 他和大多數(shù)賺錢很多但活得很累的商界精英最大的區(qū)別就在于：他嚴格信守 ?娛樂自己? 的經(jīng)商原則，活得很自我很奔放也很輕松。 5年前，他買下“三門島” 50年的綜合開發(fā)權(quán)，開始按 自己的意愿 開發(fā)這個 小島 —— 最大程度地保持海島原貌并體現(xiàn)品位?！?美洲杯的歷史 承載著無數(shù)創(chuàng)業(yè)故事，并顯示了與現(xiàn)代中國相得益彰的精神與品質(zhì)，大多數(shù)的 企業(yè)參與 這一激動人心的賽事并通過它 強調(diào) 自己在中國這一全球主要市場的 存在 。－－汪力成 財富境界可能是這樣的 … . 曾任摩根 －－宗慶后 一個人的財富，不在于索取多少，而是在于 奉獻 多少。他先后建立了芝加哥大學和洛克菲勒大學， 1909年又創(chuàng)立了世界上最大的慈善機構(gòu) ——洛克菲勒健康和教育基金會，生前的捐款高達 5億美元。 財富境界可能是這樣的 … . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鋼鐵大王摩根一生酷愛 藝術(shù)收藏 ，藏有許多稀世珍品，其中有拉斐爾、魯本斯等大師的名作及德國人古藤貝格 15世紀印制的 3本圣經(jīng) (全世界僅剩 48本 )，逝世前兩年，他決定把全部收藏 贈送博物館 。 陳麗華鐘愛紫檀已經(jīng)到了無比虔誠的地步，自己耗費兩億元建造了一個 紫檀木博物館 。”目前長風堂收藏了5000多件藏品，大多數(shù)是楊休的私人收藏，其中不乏名家珍品。 ?騎馬騎成馬場主? 的成就感要比“炒股炒成股東”大得多?！碑?財富積累 到一定程度時 ， 就可以去 享受并投資 你所 愛好 的產(chǎn)業(yè) ， 這種感覺是 很快樂 的 。即使你很 有錢 ，也需要 積極、健康 地生活，而不是只圖吃喝玩樂 ……” 因為愛好潛水，她成立了 室內(nèi)潛水俱樂部 ，“長期看這將是一個很好的產(chǎn)業(yè)，雖然現(xiàn)在只是投入，還沒有回報。－－李嘉誠