【正文】 盤(pán)點(diǎn) ? 阻礙瓶頸 ? 憑借良好的規(guī)劃潛力，依托上海的成熟經(jīng)濟(jì)氛圍，旗忠區(qū)域必將成為真正意義上的上海國(guó)際頂級(jí)富人區(qū)。 政府方面的對(duì)?富人區(qū)?的政策尚不明朗。 在產(chǎn)品理念方面薄弱，與生活方式不能達(dá)到溝通與融合。 周邊的生活配套發(fā)展還不完善或檔次不匹配。 ?富人社區(qū)?的規(guī)模較小，分散影響力弱。 四是房產(chǎn)政策要有向好性。 二是軌道交通、中環(huán)線、高速公路、機(jī)場(chǎng)等建設(shè)正逐步改善和加強(qiáng)交通狀況。 四是區(qū)域環(huán)境保持較好，如長(zhǎng)島地區(qū)自然綠化程度很高，大多數(shù)居民居住在由綠色草坪環(huán)繞的別墅型住宅中。 二是美國(guó)政府長(zhǎng)期以來(lái)一直實(shí)施有利于郊區(qū)發(fā)展的住宅政策。 …… 在上海， 豪宅一直是進(jìn)行時(shí) …… 不過(guò)只有 “ 富人社區(qū) ” ，沒(méi)有形成具有國(guó)際涵義的富人區(qū)。 同年 4月上海紫園的 。萎靡數(shù)年，直到 —— 2022年 8月 1日，內(nèi)外銷(xiāo)房并軌，房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)閘“井噴”效應(yīng)，世茂濱江花園創(chuàng)立當(dāng)時(shí)價(jià)格標(biāo)桿。 96年華山路、興國(guó)路、番禺路外銷(xiāo)房興起。 95年古北新區(qū)開(kāi)工、 98年落成。 空白斷層。 房地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)展?？胺Q(chēng)最早期的? 富人區(qū) ? 由于歷史原因，富人區(qū)一度中斷，出現(xiàn)了大半個(gè)世紀(jì)的斷層。經(jīng)過(guò)數(shù)十年成為世界頂級(jí)富人區(qū)。中產(chǎn)階層紛紛涌入。 居民人口的增加，商業(yè)設(shè)施逐漸完善。 馬鈴薯災(zāi)荒，政府鼓勵(lì)在長(zhǎng)島開(kāi)始建造萊維頓式住宅 。 1644 長(zhǎng)島建立 1836 長(zhǎng)島鐵路延伸，吸引大批德國(guó)移民，漸成村落。 而今長(zhǎng)島的房子主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是 60萬(wàn) — 100萬(wàn)美元上下的普通住宅，另一類(lèi)是數(shù)百萬(wàn)美元以上的豪宅，但不管是哪一種，其價(jià)錢(qián)都讓大多數(shù)美國(guó)人望而卻步，近幾年來(lái)長(zhǎng)島的房?jī)r(jià)不斷上漲，平均每年要上漲 15%左右，而現(xiàn)在長(zhǎng)島的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)是20年前的 ，在美國(guó)人的印象里，長(zhǎng)島意味著：大別墅、豪華加長(zhǎng)房車(chē)、子女穿著貴族私立學(xué)校制服、職業(yè)化仆從等。 第六大標(biāo)尺 —— 復(fù)合型交通捷利資源。 第四大標(biāo)尺 —— 建筑高品質(zhì)和與之相匹配的高尚生活配套以及純粹的社 區(qū)文化取向。 第二大標(biāo)尺 —— 具有適度的規(guī)模和國(guó)際影響力。 Key word: 富人區(qū) 尚無(wú)確定的，劃一的標(biāo)準(zhǔn)，只有特征和標(biāo)尺。 倫敦切爾西區(qū) 擁有悠久人文資源， 20世紀(jì) 80年代雅皮、朋克統(tǒng)治這里成為世界時(shí)尚中心，現(xiàn)今成政界要員、國(guó)際巨星的棲居地。 NOOSA灣區(qū) 度假觀光圣地 ，豪宅區(qū)所有建筑都依海而建，代表世界真正意義的海岸豪宅。 悉尼雙水灣 度假觀光圣地， 臨海灣區(qū)開(kāi)發(fā)豪宅，建設(shè)與之相配的高檔配套，高級(jí)商店等 日本東京灣 20世紀(jì) 80年代，由 政府規(guī)劃 的 ? 富人區(qū) ? ，世界上第一個(gè)主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)。 日本東京灣 名 稱(chēng) 興起原因 貝弗利山莊 鄰近電影王國(guó)好萊塢， 演藝巨星聚集效應(yīng) ，吸引相關(guān)商業(yè)、服務(wù)業(yè)，比如珠寶業(yè)、奢侈品街等。如果二期進(jìn)展快，可作為二期第一批的樣板段，進(jìn)退自如； 發(fā)掘物業(yè)價(jià)值 節(jié)省交易成本 降低交易風(fēng)險(xiǎn) 達(dá)成客戶(hù)目標(biāo) THE END. 附件：上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟 紐約州長(zhǎng)島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 倫敦切爾西區(qū) 世界富人區(qū)的共性 ： ? 稀缺資源 ? 是最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)，并且每個(gè)富人區(qū)都是在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)形成自己的標(biāo)準(zhǔn)和氣質(zhì)。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題：頂級(jí)私人物品展 11 開(kāi)盤(pán)籌備部分： ? 《 客戶(hù)積累方案 》 ? 《 價(jià)格策略和定價(jià)報(bào)告 》 ? 《 開(kāi)盤(pán)方案 》 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行部分： ? 《 廣告企劃表現(xiàn)策略和評(píng)價(jià) 》 ? 《 各營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃和執(zhí)行配合 》 ? 《 銷(xiāo)售管理和激勵(lì)方案 》 ? 《 客戶(hù)訪談 》 ? 《 專(zhuān)業(yè)合作公司的推薦和評(píng)價(jià) 》 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 設(shè)計(jì)優(yōu)化部分： ? 《 樣板房和接待中心設(shè)計(jì)和布局建議 》 ? 《 樣板段和看房動(dòng)線設(shè)計(jì)建議 》 ? 《 會(huì)所功能布局和設(shè)計(jì)建議 》 ? 《 園林景觀設(shè)計(jì)建議 》 ? 《 二期產(chǎn)品改進(jìn)建議 》 營(yíng)銷(xiāo)推廣部分： ? 《 展示服務(wù)建議 》 ? 《 推售策略的細(xì)化 》 ? 《 別墅推廣媒體渠道研究 》 ? 《 年度推廣費(fèi)用預(yù)算 》 玫瑰園營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作 玫瑰園營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工作 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022年之后，我們不再贅述 ?? 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。 ?生活?yuàn)W斯卡?是由胡潤(rùn)組織，由各個(gè)頂級(jí)品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實(shí)品，由世界最好的拍賣(mài)行佳士得拍賣(mài)行操作，的 一個(gè)中國(guó)頂級(jí)富豪的拍賣(mài)晚會(huì) ，拍賣(mài)所得將捐獻(xiàn)給貧困大學(xué)生和希望工程。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 媒體：戶(hù)外廣告牌 現(xiàn)場(chǎng)圍墻 背景：玫瑰園屋脊線的一角 推廣主題： “ 一種極品生活的可能 ” “ 歲月成林，在我和這個(gè)世界之間 ” 目的：市場(chǎng)預(yù)熱 品牌提示，給到顧客信心 主題：市場(chǎng)預(yù)熱 4 活動(dòng)主題：綠城年度產(chǎn)品鑒賞會(huì) 媒體： 《 綠城會(huì) 》 、綠城網(wǎng)站 形式：展示＋名家巡演 參與人員：玫瑰園桃花園客戶(hù) 活動(dòng)效果：充分挖掘現(xiàn)有的客戶(hù)資源， 借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶(hù)、鎖定 綠城最忠誠(chéng)的 “ FANS? ； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 主題：社區(qū)巡展 （尋找綠城實(shí)力 FANS) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 活動(dòng)主題：玫瑰園到上海 形式：媒體軟文，專(zhuān)欄 參與媒體：浙商雜志、溫州晚報(bào) 活動(dòng)效果：在以浙商為代表的早 富階層做宣傳； 目的：項(xiàng)目知名度的傳播 主題：浙商媒體滲透 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題活動(dòng)：玫瑰園產(chǎn)品推介 形式：新聞發(fā)布 +酒會(huì) 參與人員：政府官員 /財(cái)富階層 /專(zhuān)業(yè)人士 /媒體； 活動(dòng)效果：產(chǎn)品知名度和美譽(yù)度， 在國(guó)賓館貼上身份標(biāo)簽，臨時(shí)接待 積累客戶(hù)，浙江商人聚集地； 5 主題：產(chǎn)品推介 客戶(hù)積累（玫瑰園會(huì)員招募） 感觀系統(tǒng)的全方位調(diào)動(dòng) （重點(diǎn)：專(zhuān)門(mén)劃分影視區(qū)、制作 DV片） 影視體驗(yàn) 寬頻體驗(yàn)一：區(qū)域概念篇 寬頻體驗(yàn)二：項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇 寬頻體驗(yàn)三：綠城品牌篇 寬頻體驗(yàn)四：生活場(chǎng)景篇 震撼和共鳴 －強(qiáng)化頂級(jí)別墅新標(biāo)準(zhǔn) 意向確認(rèn) 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 價(jià)值標(biāo)簽，國(guó)賓館中的接待中心 媒體：玫瑰園網(wǎng)站開(kāi)通，網(wǎng)絡(luò)傳播 案例：中國(guó)建設(shè)報(bào)首席記者所撰寫(xiě)的題為 “ １７英里：萬(wàn)科 叛逆之花 ” 在中國(guó)建設(shè)報(bào)網(wǎng)站上首次發(fā)布，引起了市場(chǎng)關(guān)注。 網(wǎng)絡(luò) 炒作 制作單獨(dú)網(wǎng)站、在 “ 搜房 ” 和 “ 新浪 ”網(wǎng)上由媒體牽頭炒作。金茂是中國(guó)最高檔的寫(xiě)字樓，并且有酒店和各種論壇、展會(huì)召開(kāi)。 《 百富榜 》 發(fā)布、 《 財(cái)富 》 、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)論壇、浙商峰會(huì)等等 社區(qū)巡展 （九溪玫瑰園、桃花園） 充分挖掘現(xiàn)有的客戶(hù)資源，借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶(hù)?，F(xiàn)場(chǎng)展示和賽事巧妙的安排， “ 吸引眼球 ,制造區(qū)隔 ” 是目的。 ATP“大師杯 ” 事件營(yíng)銷(xiāo) 冠軍級(jí)賽事，世界級(jí)別墅 。 購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 ?對(duì) 獨(dú)立空間 的追求較高，大部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)別墅只希望和自己的小家庭分享，不想私密被破壞； ?不介意房子面積超出居住功能需求，認(rèn)為 大戶(hù)別墅才與身份匹配 ； ?購(gòu)買(mǎi)別墅用于 居家或商務(wù)會(huì)館 皆有可能； ?購(gòu)買(mǎi)別墅不是一時(shí)之需，因?yàn)楣ぷ髅β刀沟觅I(mǎi)房、看房的周期較長(zhǎng)，只有自己認(rèn)為完美了才會(huì)定下來(lái)，而且是 長(zhǎng)時(shí)間關(guān)注 ，直到獲得； ?客戶(hù)關(guān)注的不是房產(chǎn)數(shù)量，而是新的房產(chǎn)是否能滿(mǎn)足自己 不斷攀升的價(jià)值需求 ，如： 身份標(biāo)簽、房子升值 后帶給自己的成就感， 更尊貴和周到的服務(wù)。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標(biāo)桿，帶動(dòng) 13棟小宅快速銷(xiāo)售； 第三批 推售數(shù)量： 12套 推售策略：精裝修樣板房，可以作為同一賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型推售。以小宅為主 20套，大宅四套。 14 53 ROSE 世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解 競(jìng)爭(zhēng)背景分析 ? 現(xiàn)象： ① 大局微跌，局部回暖 ② 獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售情況相對(duì)穩(wěn)定，宏觀政策沖擊較小 ③ 投資活動(dòng)仍在繼續(xù)（相對(duì)謹(jǐn)慎） ? 針對(duì)別墅市場(chǎng)宏觀調(diào)控原因： 嚴(yán)格控制高檔住宅用地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 調(diào)控措施： ① 打擊?供方?（不供應(yīng)別墅用地，限制開(kāi)工量） ② 打擊?買(mǎi)方?（別墅轉(zhuǎn)讓增值稅，最高 60％） 宏觀市場(chǎng)分析 ? 宏觀政策 ? 1）市房地局公布土地出讓方式 土地招投標(biāo)取消最高限價(jià) ? 2）繼續(xù)?緊縮地根? 緊控用地總量 ? 3）上海首征別墅轉(zhuǎn)讓增值稅 最高稅率可達(dá) 60% ? 新消息 ? 1）建設(shè)部?停建令?，據(jù)傳未取得開(kāi)工許可證的別墅被叫停。 ?生活?yuàn)W斯卡?是由胡潤(rùn)組織，由各個(gè)頂級(jí)品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實(shí)品，由世界最好的拍賣(mài)行佳士得拍賣(mài)行操作， 一個(gè)中國(guó)頂級(jí)富豪的拍賣(mài)晚會(huì) ，拍賣(mài)所得將捐獻(xiàn)給貧困大學(xué)生和希望工程。 上海玫瑰園 的出現(xiàn) ， 將讓這成為了 可能 。 他和大多數(shù)賺錢(qián)很多但活得很累的商界精英最大的區(qū)別就在于：他嚴(yán)格信守 ?娛樂(lè)自己? 的經(jīng)商原則，活得很自我很奔放也很輕松。 5年前，他買(mǎi)下“三門(mén)島” 50年的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，開(kāi)始按 自己的意愿 開(kāi)發(fā)這個(gè) 小島 —— 最大程度地保持海島原貌并體現(xiàn)品位?！?美洲杯的歷史 承載著無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)故事，并顯示了與現(xiàn)代中國(guó)相得益彰的精神與品質(zhì)，大多數(shù)的 企業(yè)參與 這一激動(dòng)人心的賽事并通過(guò)它 強(qiáng)調(diào) 自己在中國(guó)這一全球主要市場(chǎng)的 存在 。－－汪力成 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 曾任摩根 －－宗慶后 一個(gè)人的財(cái)富，不在于索取多少，而是在于 奉獻(xiàn) 多少。他先后建立了芝加哥大學(xué)和洛克菲勒大學(xué)， 1909年又創(chuàng)立了世界上最大的慈善機(jī)構(gòu) ——洛克菲勒健康和教育基金會(huì)，生前的捐款高達(dá) 5億美元。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 鋼鐵大王摩根一生酷愛(ài) 藝術(shù)收藏 ，藏有許多稀世珍品，其中有拉斐爾、魯本斯等大師的名作及德國(guó)人古藤貝格 15世紀(jì)印制的 3本圣經(jīng) (全世界僅剩 48本 )，逝世前兩年，他決定把全部收藏 贈(zèng)送博物館 。 陳麗華鐘愛(ài)紫檀已經(jīng)到了無(wú)比虔誠(chéng)的地步，自己耗費(fèi)兩億元建造了一個(gè) 紫檀木博物館 ?！蹦壳伴L(zhǎng)風(fēng)堂收藏了5000多件藏品，大多數(shù)是楊休的私人收藏，其中不乏名家珍品。 ?騎馬騎成馬場(chǎng)主? 的成就感要比“炒股炒成股東”大得多?！碑?dāng) 財(cái)富積累 到一定程度時(shí) ， 就可以去 享受并投資 你所 愛(ài)好 的產(chǎn)業(yè) ， 這種感覺(jué)是 很快樂(lè) 的 。即使你很 有錢(qián) ，也需要 積極、健康 地生活，而不是只圖吃喝玩樂(lè) ……