【正文】 輔助客戶 ：徐家匯和閔行地區(qū)，有改善居住條件要求的中產(chǎn)家庭，此類客戶對價格較為敏感。 過濾 生活型、贍養(yǎng)型、休閑型、健康型 “品質家庭”：中大學三口、丁客家庭 “都市新銳”：幼小三口 “健康養(yǎng)老”：三代同堂 產(chǎn)品情感偏好性過濾（ A3） 產(chǎn)品情感特征： 松江新城 “ 偏中心 ” ，新老城區(qū)邊界的特殊位置，使產(chǎn)品在滿足松江老城居民居住改善要求同時，也滿足了該客群的地域歸屬感。Leisure System) ? 社區(qū)服務系統(tǒng)（ Community Service System） 不設置大規(guī)模集中商業(yè)，小分割可銷售單位業(yè)態(tài)為主 通過非線性的建筑形式，形成人流節(jié)點，形成休閑生活氛圍 內外結合，構筑五大生活系統(tǒng) A2地塊活力生活平臺構筑 上海市第一人民醫(yī)院松江分院 地塊東西側社區(qū)衛(wèi)生站 商業(yè)街內設置藥店 文化 /教育系統(tǒng) 地塊北側幼兒園、小學 茸北中學 商業(yè) /餐飲系統(tǒng) 商業(yè)街配置特色中、高檔次餐飲、娛樂、休閑商業(yè)業(yè)種 運動 /休閑系統(tǒng) 商業(yè)街內設置運動、休閑類業(yè)種 結合景觀，設置公共運動設施 社區(qū)服務系統(tǒng) 會所功能化 商業(yè)街設置豐富的生活類業(yè)種，如：洗衣、家政、中介等 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) A2地塊景觀建議 以形體感強烈的硬地景觀結合植被形成豐富的圖案組合； 地塊南側密植高大喬木，以降低高速公路帶來的不利影響； 大量使用室外休閑類小品，提供豐富多彩的室外休閑活動空間。 A2地塊商業(yè)定位 —— 活力生活平臺構筑 ? 醫(yī)療 /健康系統(tǒng) (Healthamp。 A2地塊產(chǎn)品風格建議 絢麗斑斕，富有強烈現(xiàn)代感的外立面形態(tài)； 充分展現(xiàn)生活 “ 活力 ” 所帶來的跳躍感。中央式機械通風系統(tǒng)原理： VMP K 系統(tǒng)能保證室內高質量、持續(xù)、無噪音通風，尤為適用新建的住宅。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 總建筑面積： 物業(yè)類型 用地面積 容積率 建筑面積 多層 15000 16500 小高層 38614 soho 特色商業(yè)街 10000 1 物業(yè)管理用房 1250 合計 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 產(chǎn)品分析 北 傳統(tǒng)居住模式解析： 通過南北向開設門窗，解決居住中的采光、通風、晾曬等活動 地塊南向高速公路 尾氣、噪音、視覺 …… 高速公路帶來的諸多不利因素將對地塊南側住宅帶來 銷售阻力。 Par 2 A2地塊部分 A2地塊總體定位 新技術概念的活力社區(qū) ?通過技術手段，消除高速公路帶來的不利影響； ?新技術作為項目主題，需要在多個方面應用； ?活力社區(qū)，強調社區(qū)富有活力的生活氛圍和社區(qū)精神； ?進行商業(yè)方面的突破，商、住功能的綜合處理，形成社區(qū)生活的活力。 A3地塊景觀建議 —— 組團公共空間 富有藝術氣息的硬地景觀，搭配休閑小品，營造出舒適的公共活動空間。 A3地塊產(chǎn)品風格建議 —— 高層部分 立面采用現(xiàn)代元素，講究細部構件的精美和效果的變化，提升住宅的整體品質感。 兩宗地塊分別定位，以達到品牌、價值等多個方面的共贏！ 不同的產(chǎn)品訴求，覆蓋市場需求，形成一定的競爭優(yōu)勢！ A3地塊先期開發(fā)， A2地塊后續(xù)跟進開發(fā)！ Par 1 A3地塊部分 A3地塊總體定位 水岸景觀現(xiàn)代生活社區(qū) ?強調 A3地塊西側通波塘的景觀資源優(yōu)勢，內外結合，形成項目景觀價值引擎； ?現(xiàn)代風格，展現(xiàn)新城市的新生活風貌； ?生活社區(qū)，強調社區(qū)內部的生活氛圍，與周邊建筑形成一定的區(qū)隔； ?強調社區(qū)感，與文薈峰景項目形成一定暗合，產(chǎn)生一定的形象聯(lián)系。 商業(yè)物業(yè)與住宅對比 在同地段進行商業(yè)和住宅物業(yè)的價值對比； 商業(yè)物業(yè)的價值明顯高于住宅類物業(yè)的價格； 地段越成熟商業(yè)與住宅物業(yè)的差價幅度越大。 公開同主體操作； 通過不同的項目主題形成錯位； 共享配套資源。 ?地塊南側受高速路干道的影響較大，灰塵、噪音和車流將成為地塊最大的硬傷。 ? 地塊沿施賢路東側部分，即近幼兒園學校部分，因人流相對聚集，開發(fā)價值也較高。 ? 地塊周邊住區(qū)成熟，人流密集， 存在一定的商業(yè)價值。 一城兩貌 松江新城 老去的城市 ? 長期居住人口的大量流失 ? 商業(yè)和其他行業(yè)的逐漸萎縮 ? 外來人口的臨時聚居地 新興的城市 ? 現(xiàn)代化的公共設施 ? 現(xiàn)代化的設計形態(tài) ? 現(xiàn)代化的處理手段 改造 打造 地塊位處新老城區(qū)交界， “改造”與“打造”需同時進行！ 地塊遠景 —— 區(qū)域規(guī)劃 ?城市住區(qū)邊緣； ?東、南向遠景為工業(yè)用地； ?地塊周邊住區(qū)規(guī)劃已基本實現(xiàn)； ?地塊周邊沒有大型市政綠地、公園。 A2號地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 地塊通達性良好，城市公共交通配套完善！ 地塊現(xiàn)狀 —— 外部交通 地塊現(xiàn)狀 —— 外部環(huán)境 A3地塊： 與 自然水系 相鄰，有一定的景觀資源 施賢路 將地塊硬性分割為兩塊 滬松公路、滬杭高速 產(chǎn)生嚴重的噪音、灰塵和車流。 ?從地塊步行至中山廣場 5分鐘 ，至松江新城商業(yè)廣場 10分鐘 ，至老城區(qū)商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場 15分鐘 。 ?距離新城核心區(qū) 5公里 。 營銷推廣： 項目定位：上海百分百社區(qū) 市場形象：區(qū)域市場的領導者、大盤形象、中檔綜合品質社區(qū) 推廣主題： 百分百生活、國際花園社區(qū) 市場動態(tài)小結： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運營情況良好，市場成熟度高； ?松江新城的規(guī)劃以及地鐵 9號線的即將通車，片區(qū)市場價值將迎來重新評估的機會； ?由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢，使得區(qū)域內并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個區(qū)域的樓盤品質； ?現(xiàn)階段，片區(qū)以當?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因為松江新城的整體高規(guī)格建設，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會被激發(fā) 。 在三湘四季花城路對面，將建成上海第一 MALL。 營銷推廣： SLOGAN：捷運時代 新貴領地 推廣主題：松江大學城旁 純翠地鐵社區(qū) 18萬㎡罕貴西班牙別墅級風情社區(qū) 小區(qū)總建面高達 52萬平方米 ,是目前松江新城最大的社區(qū) 。 房型較為齊全，從一房到三房，面積 62— 124㎡ ，緊湊經(jīng)濟，總價 30萬元起。 均價：公寓 6500元 /㎡ 聯(lián)排別墅 8000元 /㎡ 獨棟別墅 12022元 /㎡ 物業(yè)費： /㎡ /月。 ?由于五一房展會的到來，使得四月份供應量猛增。 地鐵的規(guī)劃和即將運營極大的促進松江房地產(chǎn)市場 近期區(qū)域房地產(chǎn)市場需求走勢 市場去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中 2 8 7 2 5 4 . 0 01 7 8 7 0 2 . 2 02 5 9 9 3 0 . 9 63 5 4 3 6 2 . 6 32 0 1 7 2 0 . 0 1237320222763158315090100000202200300000400000050010001500202225003000成交量 ( ㎡ ) 2 8 7 2 5 3 . 9 9 9 5 1 7 8 7 0 2 . 1 9 9 6 2 5 9 9 3 0 . 9 6 3 5 4 3 6 2 . 6 2 9 2 2 0 1 7 2 0 . 0 1 0 1套數(shù) 2373 1509 2022 2763 15831 月合計 2 月份合計 3 月份合計 4 月份合計 5 月至 17 日2 0 6 9 2 0 . 5 5 9 91 2 8 9 1 5 . 5 0 9 72 2 0 5 9 5 . 9 7 9 93 0 9 6 1 0 . 4 5 9 41 8 9 7 8 2 . 2 4 0 216711075160623271435010000020220030000040000005001000150020222500成交量 ( ㎡ ) 2 0 6 9 2 0 . 5 6 1 2 8 9 1 5