【正文】 上午 7:297:29:5007:29:5027上午 三月 2107:29March20237:29:5027,27,AM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。27,上午 7:297:29:5007:29:5027上午 三月 2107:29March20237:29:5027,March7:29:50March 7:29:50 2023/3/27217:29三月 三月 21三月 2107:29:5007:29:50March 07:29:5007:29:5007:29Saturday, 07:29:5007:29:5007:293/27/2023 三月 21三月 21Saturday,阜陽(yáng)近期新盤(pán)迭出，出現(xiàn)了 “ 政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲 ”的局面，整個(gè)阜陽(yáng)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開(kāi)發(fā)商在 “ 外腦 ” 的作用下，營(yíng)銷(xiāo)策劃水平有很大提高，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的威脅。 此種情況投資利潤(rùn)率極低，建議謹(jǐn)慎投資，投資回報(bào)率并不理想。 84利潤(rùn)估算序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年1 經(jīng)營(yíng)收入 47, 7, 28, 12,2 開(kāi)發(fā)成本 18, 5, 9, 3,3 土地成本 6, 　 　 　4 銷(xiāo)售費(fèi)用 1, 5 銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2, 1, 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 　7 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 18, 1, 16, 7,8 補(bǔ)前期虧損 　 　 　 　9 利潤(rùn)總額 18, 1, 16, 7,10 所得稅 (33%) 6, 5, 2,11 凈利潤(rùn) 12, 11, 5,利潤(rùn)表 (土地成本 200萬(wàn) /畝）單位 :萬(wàn)元85利潤(rùn)估算當(dāng) 土地成本為 200萬(wàn) /畝 時(shí)，稅前成本利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總成本費(fèi)用 稅后成本利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總成本費(fèi)用 投資利潤(rùn)率 = 利潤(rùn)總額利潤(rùn) /總投資 =%投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總投資 =% 注：對(duì)本項(xiàng)目而言，總成本費(fèi)用即為項(xiàng)目總投資 總投資 =35, 此種情況符合市場(chǎng)情況并且投資利潤(rùn)率相當(dāng)可觀。1銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅印花稅銷(xiāo)售凈收入 (=12)11,020234000600080001000012023銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 印花稅 銷(xiāo)售凈收入 (=12)83項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 79項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 1銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅印花稅銷(xiāo)售凈收入 (=12)26,1,5,10,15,20,25,30,銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 印花稅 銷(xiāo)售凈收入 (=12)78項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 1銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅印花稅銷(xiāo)售凈收入 (=12)7,010002023300040005000600070008000銷(xiāo)售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅 印花稅 銷(xiāo)售凈收入 (=12)74項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年1 銷(xiāo)售收入 46, 7, 28, 12, 住宅銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 36, 7, 20, 8, 住宅可銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 75, 　 　 　 住宅銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 68, 15, 37, 15, 住宅平均售價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 5, 5, 5, 住宅銷(xiāo)售率（ %） 90% 20% 50% 20% 沿街商業(yè)銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 7, 5, 1, 沿街商業(yè)可銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 8, 　 　 　 沿街商業(yè)銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 8, 6, 1, 沿街商業(yè)平均售價(jià) (萬(wàn)元 /㎡ ) 8, 9, 沿街商業(yè)銷(xiāo)售率（ %） 100% 0% 80% 20% 集中商業(yè)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 2, 1, 商業(yè)可銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 4, 　 　 　 商業(yè)銷(xiāo)售面積 (㎡ ) 3, 2, 商業(yè)平均售價(jià) (元 /㎡ ) 7, 6, 7, 商業(yè)銷(xiāo)售率（ %） 70% 15% 55%2 銷(xiāo)售稅金及附加 2, 1, 營(yíng)業(yè)稅 2, 1, 城市建設(shè)維護(hù)稅 印花稅 3 銷(xiāo)售凈收入 (=12) 44, 7, 26, 11,　72項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售稅金及附加估算 “ 陽(yáng)光新干線 ” 現(xiàn)有的生活陽(yáng)臺(tái)在施工圖上是空調(diào)室外機(jī)位，驗(yàn)收后將被改造為生活陽(yáng)臺(tái) 。 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶型附加值59在售樓處的戶型模型上，這個(gè)進(jìn)深 ，標(biāo)明了 “ 送 ” 面積字樣 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶型附加值步入式凸窗的進(jìn)深越大，所送面積當(dāng)然也越大。 三室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)的主力需求面積為： 90120M2， 主要結(jié)論 戶型設(shè)計(jì)50住宅類(lèi)型：根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀，本項(xiàng)目只能從高層角度規(guī)劃，從產(chǎn)品面規(guī)避客戶喜好配套設(shè)施：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，交通的便利性、生活便利性等 ,具有很大影響購(gòu)房因素力度地塊傍邊的正基首府已經(jīng)配有 6萬(wàn)平米的商業(yè)配套，部分沿街商業(yè)可以共享，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以配置一些沿街鋪面，一方面考慮滿足小區(qū)規(guī)劃的需求，另一方面可以滿足社區(qū)居民日常生活配套需求；主要結(jié)論 社區(qū)設(shè)計(jì)51綠化形式：在綠化面積恒定的情況下，讓目標(biāo)消費(fèi)者選擇二種綠化形式進(jìn)行組合，其中高達(dá) %的目標(biāo)消費(fèi)者選擇了 .歐式庭園 .自然式庭園， %的消費(fèi)者選擇了中式庭園 ， 因此建議綠化采用歐式庭園 .自然式庭園和中式樓間園藝組合形式；社區(qū)主題景觀：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，希望社區(qū)最突出的景觀主題 水景 .廣場(chǎng)式景觀或起伏綠地 .花卉式景觀；主要結(jié)論 綠化設(shè)計(jì)52Part 4市場(chǎng)機(jī)會(huì)和突破點(diǎn)53突破點(diǎn) 1 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平整體偏低 —— 本項(xiàng)目可以在 “質(zhì)”上突破，提升產(chǎn)品品質(zhì)。排名次序依次為 : 交通 / 生活便利性 / 營(yíng)建質(zhì)量 / 物業(yè)管理 / 為重中之重 49基本戶型：216。歐式庭園和自然式庭園組合是消費(fèi)者最喜歡的綠化形式。次為潁泉區(qū) ,2035歲較能接受新農(nóng)鎮(zhèn) 45買(mǎi)房考慮因素基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。2045歲以 80100平米為主216。而改善居住條件的購(gòu)房目的 是 3545歲的消費(fèi)者的另一個(gè)購(gòu)房特征。 樣本量： 200樣本被訪者定義39購(gòu)房動(dòng)機(jī)基數(shù) (N)=200注釋與說(shuō)明 :216。抽樣方法：預(yù)約攔截面訪采取配額方便抽樣252。部分范圍。 研究目標(biāo)消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和偏好；252。市場(chǎng)推出樓盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型為高層，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)高層物業(yè)的抗性基本淡漠。兩個(gè)樓盤(pán)作為阜城高端物業(yè)的代表，不乏很多可圈可點(diǎn)的亮點(diǎn)。御景嘉苑在整體定位上要不如正基首府，項(xiàng)目位置與正基也存在弱勢(shì)，目前處于前期規(guī)劃狀態(tài)。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀易景國(guó)際 紅堡城國(guó)禎家園 天筑香城28房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 戶型設(shè)計(jì)平實(shí)、創(chuàng)新少，是典型的實(shí)用主義目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品還是以方正、實(shí)用的設(shè)計(jì)為主 。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀26房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 在售樓盤(pán)的規(guī)劃水平以兵營(yíng)式排布為主p多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過(guò)小，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性；p目前易景國(guó)際和麗豐一品項(xiàng)目在規(guī)劃方面投入較大，整體推動(dòng)了市場(chǎng)水平。西湖生態(tài)公園為賣(mài)點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅的未來(lái)發(fā)展區(qū)域。216。21歷年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況供需市場(chǎng)分析 09年前土地供應(yīng)的不穩(wěn)定，造成了銷(xiāo)售的跳躍性波動(dòng)。 在以 “ 雙限 ” 為主要特色政策影響下， 11年下半年開(kāi)始成交量下滑，土地市場(chǎng)略顯冷清，銷(xiāo)售市場(chǎng)下滑，住房銷(xiāo)售均價(jià)增幅放緩。根據(jù)阜陽(yáng)城市規(guī)劃，阜陽(yáng)城區(qū)將向西，向南發(fā)展，但是我們走訪了很多阜陽(yáng)市民，大家一致認(rèn)為阜陽(yáng)的未來(lái)將以向西發(fā)展作為主要發(fā)展方向。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析盡管阜陽(yáng)市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直居安徽中上游水平，通常位居 56左右。13Part 2市場(chǎng)環(huán)境分析14消費(fèi)者心里距離較遠(yuǎn)。淮 河 路貫 清 路（規(guī)劃中）西清路建設(shè)中柳清路規(guī)劃中現(xiàn)有地塊位置示意可納入規(guī)劃地塊地塊東西向較窄12項(xiàng)目屬性界定：三線城市主城區(qū)的邊緣，中等規(guī)模地塊、地塊可塑性不強(qiáng)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目n城市屬性無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源的三線城市阜陽(yáng)作為皖北的人口大市，城市無(wú)明顯的強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。尚有部分民宅未拆遷。u沿淮河路大型居住區(qū)的建設(shè)日益完善。龍騰小學(xué)清河中學(xué)阜陽(yáng)三中西清公園 清河公園8區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域的一系列規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)一定的利好。無(wú)形放大了本區(qū)域與市區(qū)的心里距離。u南側(cè)為規(guī)劃中的西清公園，阜陽(yáng)三中，新市政府。阜陽(yáng)轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市。項(xiàng)目概要城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性屬性界定4城市屬