上海施賢路地塊初步定位研究(已修改)
2025-03-05 23:54 本頁(yè)面
【正文】 永懋置業(yè)施賢路地塊 初步定位研究 前 言 根據(jù)貴司要求，針對(duì)施賢路地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對(duì)松江目前的市場(chǎng)狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開(kāi)展，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的關(guān)系，定位工作只是對(duì)項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識(shí)和意見(jiàn)。 Dep 1 區(qū)域市場(chǎng)分析 Dep 2 項(xiàng)目地塊分析 Dep 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略研究 Dep 4 項(xiàng)目初步定位 提報(bào)結(jié)構(gòu) Dep 1 區(qū)域市場(chǎng)分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)地圖 近期片區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 重點(diǎn)個(gè)案介紹 區(qū)域板塊劃分 松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。 東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為松江市場(chǎng)上的核心板塊，高檔樓盤(pán)最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。 西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價(jià)格水平較東區(qū)偏低。 松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個(gè)板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 新城區(qū) 老城區(qū) 區(qū)域核心帶 區(qū)域供應(yīng)區(qū)間 東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶， 9號(hào)線的開(kāi)通是驅(qū)動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源。 西區(qū)供應(yīng)量主要集中在松江一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)域樓盤(pán)集中且同時(shí)開(kāi)發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 5000～ 5500元 /㎡ 5500～ 6000元 /㎡ 本案 6000元 /㎡ 以上 5000～ 6000元 /㎡ 4000～ 5000元 /㎡ 區(qū)域等價(jià)線分析 價(jià)格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個(gè)案品質(zhì)等三大因素影響較大，松江新城二級(jí)市場(chǎng)整體價(jià)格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。 相對(duì)于區(qū)域地理中心，等價(jià)線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。 未來(lái) 9號(hào)線的開(kāi)通將提高周邊樓盤(pán)價(jià)格，促使等價(jià)線向東北偏移，并且東北區(qū)域會(huì)成為等價(jià)線密集區(qū)。 區(qū)域等價(jià)線分布均勻，價(jià)格層次、梯度明顯 地鐵周邊項(xiàng)目分析 軌道交通 9號(hào)線一期工程西起松江新城站，東至宜山路站，連接松江新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè) 13座車(chē)站和 1個(gè)車(chē)輛段。 9號(hào)線一期工程計(jì)劃于 2022年底通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。 隨著 9號(hào)線的即將運(yùn)營(yíng)，地鐵物業(yè)的價(jià)值將不斷釋放。 使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來(lái)人口成為可能。 地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營(yíng)極大的促進(jìn)松江房地產(chǎn)市場(chǎng) 近期區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì) 市場(chǎng)去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場(chǎng)需求正在逐步回暖中 2 8 7 2 5 4 . 0 01 7 8 7 0 2 . 2 02 5 9 9 3 0 . 9 63 5 4 3 6 2 . 6 32 0 1 7 2 0 . 0 1237320222763158315090100000202200300000400000050010001500202225003000成交量 ( ㎡ ) 2 8 7 2 5 3 . 9 9 9 5 1 7 8 7 0 2 . 1 9 9 6 2 5 9 9 3 0 . 9 6 3 5 4 3 6 2 . 6 2 9 2 2 0 1 7 2 0 . 0 1 0 1套數(shù) 2373 1509 2022 2763 15831 月合計(jì) 2 月份合計(jì) 3 月份合計(jì) 4 月份合計(jì) 5 月至 17 日2 0 6 9 2 0 . 5 5 9 91 2 8 9 1 5 . 5 0 9 72 2 0 5 9 5 . 9 7 9 93 0 9 6 1 0 . 4 5 9 41 8 9 7 8 2 . 2 4 0 216711075160623271435010000020220030000040000005001000150020222500成交量 ( ㎡ ) 2 0 6 9 2 0 . 5 6 1 2 8 9 1 5 . 5 1 2 2 0 5 9 5 . 9 8 3 0 9 6 1 0 . 4 5 9 1 8 9 7 8 2 . 2 4套數(shù) 1671 1075 1606 2327 14351 月份 2 月份 3 月份 4 月份5 月份 ( 至 17日 )近期區(qū)域住宅市場(chǎng)需求走勢(shì) 住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體； 住宅走勢(shì)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)走勢(shì)相吻合。 1 2 3 . 8 31 1 9 . 9 21 3 7 . 3 61 3 3 . 0 51 3 2 . 2 59 9 0 2 . 0 01 0 9 8 6 . 6 91 0 0 1 1 . 1 16 8 5 8 . 7 44 7 4 6 . 1 41 1 0 . 0 01 2 0 . 0 01 3 0 . 0 01 4 0 . 0 00 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 0平均面積 ( ㎡ ) 1 2 3 . 8 3 1 1 9 . 9 2 1 3 7 . 3 6 1 3 3 . 0 5 1 3 2 . 2 5 平均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 9 9 0 2 . 0 0 1 0 9 8 6 . 6 9 1 0 0 1 1 . 1 1 6 8 5 8 . 7 4 4 7 4 6 . 1 4 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 ( 至近期區(qū)域住宅成交均價(jià)及平均面積 從 3月份開(kāi)始，去化物業(yè)開(kāi)始向中低價(jià)位物業(yè)傾斜； 片區(qū)平均成交面積在 120— 135 ㎡ 之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對(duì)較大。 050000100000150000202200250000300000新增供應(yīng)量 1月 2 月份 3 月份 4 月份 5 月( 至1 74月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增 5月份以來(lái)，新上市物業(yè)明顯減少 近期供應(yīng)狀況 普通住宅各戶型面積段供需求情況 一房中 6080 ㎡ 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好； 二房戶型中，主力供應(yīng)在 80100 ㎡ ，且去化情況一般 ,大兩房戶型去化更好； 三房戶型集中于 120150 ㎡ ，但三房戶型總體去化情況不理想； 四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是 150180 ㎡ 面積段物業(yè)。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 5806 426 909 42 236 40 0 0 0 0 16 0 6080㎡ 2854 779 11447 260 0 0 0 0 0 0 184 1 80100㎡ 150 86 14138 4792 1264 23 0 0 0 0 104 24 100120㎡ 4 0 6600 3708 5229 850 0 0 0 0 119 45 120150㎡ 2 2 483 188 10393 3985 127 72 0 0 313 56 150180㎡ 0 0 3 0 1315 599 781 423 1 1 360 136 180200㎡ 0 0 1 0 156 34 31 19 8 7 212 66 200300㎡ 0 0 0 0 19 1 86 19 61 56 478 143 300㎡ 以上 0 0 0 0 17 14 31 16 2 2 50 26 合計(jì) 8816 1293 33581 8990 18629 5546 1056 549 72 66 1836 497 % % % % % % 低密度住宅各類(lèi)型物業(yè)供需求情況 面積段 獨(dú)立別墅 聯(lián)體別墅 雙拼別墅 疊加別墅 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 1 1 0 0 0 0 0 0 6080㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 80100㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 100120㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 120150㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 150180㎡ 0 0 229 142 0 0 0 0 180200㎡ 0 0 506 210 0 0 0 0 200300㎡ 329 13
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