【正文】 為東方大唐置業(yè)有限公司制作 南京天啟開啟 2023－ 08 湖南路地下商業(yè)項目市場定位報告 研究內(nèi)容框架 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第三部分 項目定位思考 第四部分 項目招商及模式思考 Contents 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 地下商業(yè)分布 地下商業(yè)形態(tài) 分布：地下商業(yè)主要集中在新街口、珠江路、鼓樓站 新街口 珠江路 鼓樓站 南京地下商業(yè)主要集中在新街口站，珠江路站和鼓樓站三個站點，其他區(qū)域商業(yè)零星分布。 形態(tài)：地下商業(yè)形成“點 — 線 — 塊”的商業(yè)形勢 萊迪 中央 商茂 新百 德基 大洋 東方 新街口地下已經(jīng)形成了以大洋百貨、東方商城、德基廣場互補“點” 狀商業(yè)，以及各商業(yè)地下商業(yè)的“線”性商業(yè)，以及由萊迪時尚街區(qū)形成的“塊”狀商業(yè)形態(tài)。 美食 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 萊迪時尚街區(qū) 新街口地鐵商鋪 德基地鐵商鋪 大洋百貨地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地塊商鋪 萊迪廣場商業(yè)體量約 2萬平方米，分地下兩層。共有商鋪 862間，負一層分四條街區(qū)，主營服裝、鞋類、百貨和餐飲；負二層分五條街區(qū)，主營服裝、箱包、美容美甲以及娛樂。店鋪面積劃分以 1215平米為主。 萊迪時尚廣場商業(yè)主要以女性時尚服飾、飾品及餐飲為主，與地面商業(yè)形成錯位 萊迪時尚廣場：時尚服飾為主 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 服飾 422 49% 圣迪奧、百事吉、衣本色、錦衣堂 美容美發(fā) 34 4% 薰色空間、秀坊 餐飲 34 4% 韓國料理 飾品 216 25% 韓國飾品、阿特曼、我型我 show 化妝品 17 2% 袁 嬛化妝品、 SASA代購 攝影 26 3% 燦爛、 鞋包 86 10% 稻草人、拉丁紅 工藝 26 3% 綠茵、譚木匠 萊迪經(jīng)過后期調(diào)整，縮減餐飲比例，對業(yè)態(tài)進行分區(qū)，營業(yè)狀況得到較大改善 負一樓： A區(qū)以飾品為主， C、 D、 E、 F區(qū)為服飾、鞋區(qū)， P區(qū)為餐飲 負二樓： A區(qū)為形象空間， BE區(qū)服飾區(qū)、鞋區(qū)， F區(qū)為混合區(qū) 新街口地鐵商鋪：地下商業(yè)以餐飲、飾品為主 南京地鐵一號線新街口站的地下整體有三層，其中負一層、負二層為商鋪，目前有 66間在營業(yè)。由于該站轉(zhuǎn)盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)。負二層僅 9間鋪位，有 5間在營業(yè)。 由于這一區(qū)域多數(shù)為換乘地鐵的過路客，專程過來消費的所占比重較小，所以新街口地鐵商鋪經(jīng)營品種以餐飲小吃、飾品為主。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 27 % 陸嫂特色面、口渴了、維百納比薩 飾品 11 % 好彩精品、隆吉玉雕行 服飾 9 % 圣迪奧、百芙倫、百世吉 化妝品 3 % 玫瑰人生、拓奇妍麗、 攝影 2 % 洪青鳥、芭妃視覺攝影 鞋包皮具 5 % 都寶路、歡樂時光 醫(yī)藥保健 1 % 優(yōu)冠保健品專賣 其他 5 % 好的超市、 zippo火機專賣、韋博國際英語 德基地鐵商鋪目前在營業(yè)的共計 12個鋪位，主力面積為 100平米左右。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 10 83% KFC、洋蔥咖喱、宜芝多等 服飾 1 % sport100 超市 1 % 屈臣氏 德基地鐵商鋪：以餐飲為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲為主。 大洋地下商業(yè)共 15間商鋪，主力面積在 100平方米左右。 大洋百貨地下商業(yè)：以餐飲為主，與地上商業(yè)形成互補 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 % KFC、味千拉面、雅宴、美珍香、宜芝多 超市 1 % 屈臣氏 藥店 1 % 南京健軍藥店 業(yè)態(tài)以餐飲為主，輔以藥店、超市。餐飲以中段為主。 珠江路地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 17個鋪位。 珠江路地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、服飾為主，同時有少量玩具商鋪。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 11 65 紅湯牛肉米線、快吧壽司店、 KAKA港式甜品 玩具 1 6% 世高玩具 服飾 5 29% 淑女屋、玻璃鞋、純粹 〃 布衣 鼓樓地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 35個鋪位。 鼓樓地鐵商鋪：以餐飲、服飾為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲、樓盤展位為主 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 14 40% 麥當勞、好再來天下第一粉、口渴了、雀巢 化妝品 1 % 帕蒂娃靚妝鋪 樓盤展位 18 % 同仁 〃 康橋水岸、威尼斯水城 其他 2 % 眼鏡店、盆花 地下總體商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾占整體 43% 地下商業(yè)業(yè)態(tài)匯總129243727 21 18 34 29226912 50100200300400500餐飲 超市 服飾 工藝 化妝品 樓盤展位 美容美發(fā) 攝影 飾品 鞋包 藥店 其他地下商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾為主，占整體的約 43%；其次是飾品，占整體的22%；第三為餐飲，占整體的 13%。 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 萊迪時尚街區(qū)租金水平最高 萊迪時尚街區(qū)負一層主力租金 3550元 /平米 *日，負二層主力租金 3040元 /平米 *日。 注：萊迪時尚街區(qū)管理費占主要比重，以 1D56為例，面積 ，管理費 10500元 /月，租金 2500元 /月； 德基平均租金為 15元 /平米 *日，物業(yè)管理費為 70元 /平米 *月。 新街口站地鐵負一層租金約 3540元 /平米 *日，負二層主力租金在 810元 /平米 *日 德基地下負一層主力租金在 20元 /平米 *日左右。 珠江路、鼓樓負一層主力租金在 15元 /平米 *日左右。 經(jīng)營狀況：中、低檔經(jīng)營較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營慘淡 檔次 中低檔 中檔 中高檔 代表商家 地鐵沿線商鋪 萊迪 大洋百貨地下商業(yè) 新百商場地下商業(yè) 德基地下商業(yè) 經(jīng)營狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲 等，這類中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營情況都較好；而相對中高檔的地下商業(yè)，以德基 地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營狀況則相對一般，部分物業(yè)則經(jīng)營慘淡。 經(jīng)營狀況：餐飲、服飾經(jīng)營狀況整體好于其他業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營情況 餐飲 服飾 超市 工藝 化妝品 美容美發(fā) 攝影 鞋包 小飾品 藥店 以地鐵沿線的低檔次餐飲、大洋、新百地下為代表的中端餐飲，經(jīng)營情況較好；以萊迪為代表的服飾類商家經(jīng)營狀況也不錯；而超市、工藝等其他地下商業(yè)經(jīng)營狀況相對一般。 經(jīng)營狀況：由于萊迪定位明確，經(jīng)營狀況最好 萊迪時尚街區(qū) 德基地下商業(yè) 大洋地下商業(yè) 新街口地鐵商鋪 珠江路地鐵商鋪 鼓樓地鐵商鋪 規(guī)模 862間 12間 15間 66間 17間 35間 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲為主 餐飲、展示為主 檔次 中低檔 中高檔 中高檔 中低檔 中低檔 中低檔 經(jīng)營管理公司 租金水平（元 /平米） 負一層 3040 負一層 20 / 負一層 2022 負一層 15 負一層 15 經(jīng)營狀況 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析 1 2 湖南路商業(yè)關(guān)系 新街口商業(yè)關(guān)系 商圈地理位置： 湖南路商圈西起山西路市民廣場，東至中央路，已從 1100米長的“黃金線擴大成了目前的。 規(guī)模及業(yè)闡述： 沿街 200多家商店中，名牌、精品、專賣店已達 83%以上，其繁華程度不亞于新街 口。湖南路商業(yè)圈是僅次與新街口商業(yè)圈的南京第二大商業(yè)圈。湖南路商圈有十多年的歷史，此商圈的消費群體以本地為主，商家業(yè)態(tài)為接近年輕人的休閑品牌業(yè)。另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以娛樂休閑為主的山西路廣場等。 客群分析： 南京人購物休閑的最佳去處之一，南京本地人均消費在四大商圈中位列第一。 湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全，“小而精”特色突出 ? 湖南路以 購物 為主，兼具餐飲和休閑娛樂； ? ? 獅子橋以 餐飲 為主； ? 中山北路以 購物 為主； 湖 南 路 中 山 北 路 北樂業(yè)路 獅 子 橋 湖 北 路 云 南 北 路 蘇寧銀河 軍人俱樂部 百姓人家 蘇寧環(huán)球 天獅百盛 獅王府 毛家飯店 南京大排檔 鳳凰臺賓館 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 ：百貨商場 ：酒店 萊茵達大酒店 太平洋百貨 湖南路商場 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?湖南路的商業(yè)業(yè)態(tài)以購物為主，主要是服裝、鞋類、化妝品、珠寶首飾等商品，檔次為中高檔； ?其中超過 80％為品牌專賣店，主要集中在湖南路的兩端。在湖南路的中段有部分個人經(jīng)營的店鋪； ?品牌專賣店的面積較大，開間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示； ?餐飲主要為特色小餐飲，面積較小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等； ?休閑娛樂場所較少，主要蘇寧環(huán)球購物中心等大商場內(nèi)； ?另外湖南路集聚了多家銀行； ?根據(jù)走訪了解，湖南路門面房的租金為 1萬元 /年/平方米左右。 湖南路多為品牌專賣店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 蘇寧環(huán)球購物中心 湖南路百貨商店 上海紅星眼鏡公司 新華書店 通靈翠鉆 海瀾之家 …… 湖南路沿街店面日租金大多在 2540元 /平方米 北 湖 街 馬 臺 湖 南 路 1 交通銀行 中 山 路 招商銀行 湖南路商場 路 餐飲店日租金 1525元 /平米，如尹氏雞汁湯包店， 新華書店 百富運動城 服裝專賣店日租金為 2540元 /平米，如百芙倫、卡瑪?shù)取? 丁 家 橋 2 獅 子 橋 輕工 大廈 服裝專賣店日租金 3040元 /平米，如真維斯、影響時尚，奶茶店的日租金達 40元 /平米，如口渴了。 3 風凰臺賓館 蘇寧環(huán)球 警備司令部 湖 南 路 1 丁 家 橋 2 獅 子 橋 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 中國工商銀行 服裝店、眼鏡店日租金為 2035元 /平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼鏡等。 服裝店日租金為 2030元 /平米，如安踏 \本梵妮等。 服裝店日租金為 1525元 /平米，如鄂爾多斯 湖南路靠近中央路的租金略低 4 獅子橋主力業(yè)態(tài)為餐飲 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?獅子橋以餐飲為主，集聚非常高的人氣； ?既有高檔次的獅王府、毛家飯店等，也有中等消費的南京大排檔，以及價廉物美的南京特色小吃，高中低檔次都有，品類齊全； ?餐飲店面積大到五六百平方米，小的不足五平方米； ?受訪者反映，獅子橋在南京幾乎成了餐飲的代名詞，獅王府、毛家飯店經(jīng)常需提前預定； ?購物類型主要以煙酒、南京特色食品為主，也有服裝等店鋪在與獅子橋相交的小巷內(nèi)； ?另有少量休閑娛樂場所，如 KTV、足浴等； ?根據(jù)走訪了解，獅子橋的租金起伏較大，長期租用，面積大的店鋪較低；而小面積的門面房租金與湖南路相當； 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 獅王府大酒店 毛家飯店 南京大排檔 傣妹火鍋 粗茶淡飯 獅子樓