【正文】 57 / 58鑫奇機(jī)場前項(xiàng)目市場定位報(bào)告目 錄第一部分 地塊篇第二部分 環(huán)境篇第三部分 市場篇第四部分 定位篇第一部分 地塊篇尋找地塊屬性地塊位置n 甘井子區(qū)南林街，郭家街倉庫旁n 機(jī)場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)所在地 地塊四至n 南側(cè)：八一新居小區(qū)；n 北側(cè)：軍用廠房；n 西側(cè)：南林街，西部大通道；n 東側(cè)：郭家街倉庫；項(xiàng)目規(guī)劃n ㎡，；n 6棟板式小高層，二層裙樓公建；地形地貌 n 不規(guī)則梯形，東西向長于南北向；n 地勢平坦，地上無建筑物；產(chǎn)權(quán)性質(zhì) n 本案地塊為綜合用地；n 5，4棟為住宅樓產(chǎn)權(quán)70年；n 6樓商住樓，公建40年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)；前景規(guī)劃 n 規(guī)劃中機(jī)場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)；道路系統(tǒng)n 虹港路、迎客路，旅順北路、西部大通道；交通路線 n 710路、701路、532路等8條公交線路；配套設(shè)施 n 缺少大型超市、商場、菜市場等生活必備的商業(yè)設(shè)施；n 學(xué)校：郭家街小學(xué)；n 賓館：機(jī)場賓館人文環(huán)境 n 城市中等收入和工薪階層n 機(jī)場工作人員n 軍人家屬及退休老干部n 從周邊村鎮(zhèn)遷入大連的居民項(xiàng)目成本測算表(初算)序號項(xiàng) 目合 計(jì)萬元單 價(jià)元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價(jià) 499 72078　3建安費(fèi)住宅 1100 53607小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費(fèi) 320 72078　5政府交費(fèi) 100 720786綠化費(fèi) 80 313387監(jiān)理費(fèi) 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 15 72078　9電增容費(fèi) 90 72078　10不可預(yù)見費(fèi) 40 72078　二銷售費(fèi)用 　　　1銷售稅金 372 72078按銷售收入的11%計(jì)2廣告費(fèi)/銷售傭金 169 72078按銷售收入的5%計(jì)3管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用 101 72078按銷售收入的3%計(jì)三總投資 　　　項(xiàng)目中的主要問題：n 本案公建量體較大，難于全部銷售，為使項(xiàng)目利潤達(dá)到最大化，建議用住宅的銷售收入沖抵項(xiàng)目的總投資成本，而公建部分則為純利潤。n 住宅的最低平均銷售價(jià)格應(yīng)為：247。㎡=4538元/㎡。在區(qū)域的銷售均價(jià)是4200元/㎡的前提下，做什么樣的產(chǎn)品能夠突破4538元，并能被客戶接受？n 6樓產(chǎn)權(quán)為商業(yè)性質(zhì)，且朝向不正，在這兩棟樓里做什么樣的產(chǎn)品可以保證銷售的順利。我們通過挖掘地段價(jià)值，分析市場行情，精心打造產(chǎn)品等各方面達(dá)到最終的目標(biāo)。第二部分 環(huán)境篇挖掘地塊價(jià)值城市空間劃分新格局西拓北進(jìn)——城市空間布局的變化導(dǎo)致城市人口分布的變化n 構(gòu)筑“兩城三星”,建設(shè)“大大連”；n 增加物流、人流、資金流和信息流，全面提升城市功能；[市場觀點(diǎn)]n 城市空間功能布局變化，將帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，直接影響城市西北部機(jī)場新區(qū)的形成與發(fā)展，加快新區(qū)的建設(shè)；機(jī)場新區(qū) ——機(jī)場新區(qū)的建設(shè)提升了區(qū)域的價(jià)值n 未來城市“副中心”，預(yù)計(jì)五年后完成；n ，規(guī)劃總居住人口數(shù)為13萬人；n 分為公共設(shè)施區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)四大功能區(qū)塊；[市場觀點(diǎn)]n 甘井子區(qū)作為城市住宅轉(zhuǎn)移的主要增長區(qū)，有著極大的發(fā)展?jié)摿?，機(jī)場新區(qū)在未來數(shù)年內(nèi)將承擔(dān)起甘井子區(qū)行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、居住中心、商貿(mào)中心的重任。n 本案位于機(jī)場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，這片區(qū)域是未來新區(qū)商業(yè)、商務(wù)、金融、經(jīng)濟(jì)的心臟部分，區(qū)域的快速成形，將增加周邊的公共配套設(shè)施，帶動城市中心人口的涌入，提升區(qū)域價(jià)值，促使房屋升值；道路規(guī)劃 ——交通的便利促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引更多的消費(fèi)客群n 九縱九橫；n 西部大通道；n 旅順北路，大連至旅順輕軌路線；[市場觀點(diǎn)]n 道路系統(tǒng)暢通無阻，就會縮小城市的空間距離。規(guī)劃道路的開動，不但會帶動新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更有利于居民的出行，會吸引更多的市中心消費(fèi)者關(guān)注此區(qū)域，來此購房居??；第三部分 市場篇分析市場行情 宏觀市場分析1) 政策——提高房地產(chǎn)壁壘，保障樓市的健康n 《大連市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)定》規(guī)定：多層住宅不許建六層、樓間距不小于18米；n 銀監(jiān)會發(fā)布212號文件規(guī)定：今后新發(fā)行房地產(chǎn)信托，必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：自有資金在35%以上，“四證”齊全，必須是二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)商；n 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》規(guī)定：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅征管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為、完善市場信息披露制度；[市場觀點(diǎn)]n 房地產(chǎn)政策的出臺提高了行業(yè)的條件，保證了樓市的健康發(fā)展，但在一定程度上制約了新式產(chǎn)品的開發(fā)，使部分對新式產(chǎn)品有需要的客戶持幣待購或購買其他產(chǎn)品。2) 經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)快速增長，提升居民收支水平，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，保證樓市平穩(wěn)發(fā)展n 2004年，%，：：；n 2004年，205億元，；%，%，%。三次產(chǎn)業(yè)投資比重為5：29：66；n ，%；n ，；n 2004年城市居民年人均可支配收入10378元，增長14%；年人均消費(fèi)性支出8672元，%。%；[市場觀點(diǎn)]n 經(jīng)濟(jì)的快速增長，提高了居民的收支水平，刺激了消費(fèi)市場。對樓市而言，促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)，保證了樓市的健康發(fā)展；但是在另一方面，在房地產(chǎn)整體供給量有限的前提下，需求量不斷擴(kuò)大，也是造成房價(jià)短期內(nèi)暴漲的主要原因。3) 土地——調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)土地出讓量n 2005年市內(nèi)四區(qū)計(jì)劃出讓土地48項(xiàng)，占地面積約380萬平方米，其中中低價(jià)位住宅占70%，計(jì)劃公建用地占15％，住宅用地占85％。n 截至2005年11月底為止，共有37宗土地掛牌公示，總建筑面積398萬平方米，土地性質(zhì)已住宅和公建為主，住宅以多層和小高層為主要產(chǎn)品。n 政府規(guī)劃，預(yù)計(jì)2006年新開工面積800萬平方米，當(dāng)年竣工面積550萬平方米（不含結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量）。[市場觀點(diǎn)]n 房地產(chǎn)的開發(fā)周期為12年，2005年出讓的土地大部分將在2006年上市，若新建商品房在年初集體放量必會導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)競爭，抑制房價(jià)的上漲。但根據(jù)目前樓市總體反應(yīng)情況推測，2006年上半年大連市房地產(chǎn)的有效供給量將會偏少，大量的房地產(chǎn)上市將集中在下半年，受2005年房地產(chǎn)供不應(yīng)求的大局勢發(fā)展的慣性推動，上半年城市個(gè)別區(qū)域如果房地產(chǎn)供給量不足，定會出現(xiàn)的局部價(jià)格暴漲狀態(tài)。如王家橋區(qū)域林語家話、芙蓉人家及西山水庫區(qū)域的西街精品等項(xiàng)目。4) 房價(jià)——%n 2004年商品房平均成交價(jià)為3841元/平方米，2005年上半年商品房平均成交價(jià)4386元/平方米，%；n 2004年秋季房交會平均成交價(jià)為4100元/平方米，2005年秋季房交會平均成交價(jià)為4748元/平方米，%；[市場觀點(diǎn)]n 宏觀市場的房價(jià)上漲，奠定了區(qū)域市場價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。 區(qū)域市場分析1)1