【正文】 小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費(fèi)大配套 200 72078經(jīng)省財(cái)政廳批準(zhǔn)小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項(xiàng)目5政府交費(fèi)共27項(xiàng) 100 72078概數(shù)計(jì)算，非精確值6綠化費(fèi) 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費(fèi) 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 15 72078　9電增容費(fèi) 90 72078　10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 40 72078　二銷售費(fèi)用 　　　1銷售稅金 529 72078按銷售收入的11%計(jì)2廣告費(fèi)/銷售傭金 240 72078按銷售收入的5%計(jì)3管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用 144 72078按銷售收入的3%計(jì)三總投資 　　　四銷售收入 　　　1平層銷售收入 4500 26235　2樓中樓銷售收入 4800 13115　3三錯(cuò)銷售收入 5500 13294　4公建銷售收入 5000 18471全部銷售按5000元/㎡計(jì)五稅后利潤(rùn) 　　　六利潤(rùn)率利潤(rùn)/銷售收入%　　　 三錯(cuò)層戶型實(shí)際使用率為140%，以平層均價(jià)4500元/㎡計(jì)算，合理價(jià)格應(yīng)為6300元/㎡，但考慮新產(chǎn)品入市，快速吸引消費(fèi)客群購(gòu)買(mǎi)，所以降低價(jià)格為6000元/㎡。n以每套房50萬(wàn)元計(jì)算，三成首付，20年貸款，首付為15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元，月供2409元，則年供28908元。 項(xiàng)目定價(jià)建議產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例價(jià)位單價(jià)平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬(wàn)元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬(wàn)元三錯(cuò)二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶2.項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，且比較松散，不具備規(guī)模，不方便區(qū)域業(yè)主的日常生活，而本案卻有大面積的商業(yè)公建，所以在做項(xiàng)目定位時(shí)我們的宗旨是：“跳出紅線外，服務(wù)于整個(gè)機(jī)場(chǎng)新區(qū)”，因此我們的公建在形式上完全可以做成區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的社區(qū)超市，為周邊的業(yè)主提供日常消費(fèi)品，這在很大程度上也提升了項(xiàng)目自身的知名度；5)b) 周邊缺少幼兒園，公建內(nèi)可引進(jìn)大型的幼兒園，以增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。n 公建定位a)n 樓中樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在5＃，因?yàn)樵谶@個(gè)小區(qū)規(guī)劃中，5＃是景觀和位置最好的位置。2) 本案推出時(shí)周邊新項(xiàng)目較少，在沒(méi)有對(duì)比的情況下，項(xiàng)目很難顯現(xiàn)出與眾不同的特殊性； 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目已低密度多層為主，且目前消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)小高層的認(rèn)知度不高，本案產(chǎn)品的類型如果沒(méi)有特色，可能會(huì)在一定程度上受到市場(chǎng)的排斥；n 本案周邊以軍產(chǎn)項(xiàng)目居多，而購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)項(xiàng)目需一次性付款，這說(shuō)明周邊的客群有一定的消費(fèi)潛力，把握住這類客群可以在一定程度上促進(jìn)本案的銷售；威脅：n 2006年6月西部大通道通車，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，方便了業(yè)主的出行；n 靠近機(jī)場(chǎng)及西部大通道，噪音較大；機(jī)會(huì)：n 目前大連商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，本案有大量的公建，短時(shí)間難以銷售；n劣勢(shì)：n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目已銷售殆盡，但是2006年區(qū)域內(nèi)存在大量的預(yù)推項(xiàng)目，將給本案帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本案若要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，最好的方法就是從項(xiàng)目的整體規(guī)劃入手，跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)普通產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前在區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者仍以工薪階層居多，但這一現(xiàn)象正在改變，城市的中等收入階層也開(kāi)始逐漸進(jìn)入這片區(qū)域置業(yè)居住。給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)了不可抗拒的困難。 其他軍產(chǎn)項(xiàng)目；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 鼎新鼎潤(rùn)府二期，預(yù)計(jì)建筑面積7萬(wàn)平方米；n 億達(dá)石門(mén)新村項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建筑面積57萬(wàn)平方米；n 2006年機(jī)場(chǎng)新區(qū)存在近百萬(wàn)平的預(yù)推項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必定激烈nn區(qū)域內(nèi)戶型掃描 4) 7090平方米的二房是機(jī)場(chǎng)新區(qū)供給量最多的戶型，也是區(qū)域內(nèi)消化最快的戶型，110平方米左右的三房也較受歡迎。2) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)現(xiàn)有住宅樓盤(pán)數(shù)量不多，其中新星綠城、金馬圣隆、恒宇祥苑、鼎新鼎潤(rùn)府、福典人家、錦城園是在售樓盤(pán)中的亮點(diǎn)。 2004年秋季房交會(huì)平均成交價(jià)為4100元/平方米，2005年秋季房交會(huì)平均成交價(jià)為4748元/平方米，%；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 房?jī)r(jià)——%n 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期為12年，2005年出讓的土地大部分將在2006年上市，若新建商品房在年初集體放量必會(huì)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)，抑制房?jī)r(jià)的上漲。n3)%；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 2004年，205億元，；%，%，%。 經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，提升居民收支水平，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，保證樓市平穩(wěn)發(fā)展n 《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅征管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為、完善市場(chǎng)信息披露制度；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 《大連市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)定》規(guī)定：多層住宅不許建六層、樓間距不小于18米；n 旅順北路，大連至旅順輕軌路線；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 九縱九橫；n㎡=4538元/㎡。 軍人家屬及退休老干部n 城市中等收入和工薪階層n 學(xué)校：郭家街小學(xué)；n 710路、701路、532路等8條公交線路；配套設(shè)施 n 規(guī)劃中機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)；道路系統(tǒng)n 5，4棟為住宅樓產(chǎn)權(quán)70年；n 地勢(shì)平坦，地上無(wú)建筑物；產(chǎn)權(quán)性質(zhì) n 6棟板式小高層，二層裙樓公建；地形地貌 n 東側(cè)：郭家街倉(cāng)庫(kù)；項(xiàng)目規(guī)劃n 北側(cè)：軍用廠房；n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)所在地 地塊四至n 57 / 58鑫奇機(jī)場(chǎng)前項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目 錄第一部分 地塊篇第二部分 環(huán)境篇第三部分 市場(chǎng)篇第四部分 定位篇第一部分 地塊篇尋找地塊屬性地塊位置nn 住宅的最低平均銷售價(jià)格應(yīng)為：247。第二部分 環(huán)境篇挖掘地塊價(jià)值城市空間劃分新格局西拓北進(jìn)——城市空間布局的變化導(dǎo)致城市人口分布的變化n 增加物流、人流、資金流和信息流，全面提升城市功能；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 城市空間功能布局變化，將帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，直接影響城市西北部機(jī)場(chǎng)新區(qū)的形成與發(fā)展，加快新區(qū)的建設(shè)；機(jī)場(chǎng)新區(qū) ——機(jī)場(chǎng)新區(qū)的建設(shè)提升了區(qū)域的價(jià)值n ，規(guī)劃總居住人口數(shù)為13萬(wàn)人；n規(guī)劃道路的開(kāi)動(dòng)，不但會(huì)帶動(dòng)新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更有利于居民的出行，會(huì)吸引更多的市中心消費(fèi)者關(guān)注此區(qū)域，來(lái)此購(gòu)房居住；第三部分 市場(chǎng)篇分析市場(chǎng)行情2) ，%；n 2004年城市居民年人均可支配收入10378元，增長(zhǎng)14%；年人均消費(fèi)性支出8672元，%。對(duì)樓市而言，促進(jìn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)，保證了樓市的健康發(fā)展；但是在另一方面，在房地產(chǎn)整體供給量有限的前提下，需求量不斷擴(kuò)大，也是造成房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴漲的主要原因。 2005年市內(nèi)四區(qū)計(jì)劃出讓土地48項(xiàng)，占地面積約380萬(wàn)平方米，其中中低價(jià)位住宅占70%，計(jì)劃公建用地占15％，住宅用地占85％。n4) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)的項(xiàng)目以多層為主，總房?jī)r(jià)款相對(duì)較低，適合居住。 截至目前為止，機(jī)場(chǎng)新區(qū)各項(xiàng)目的銷售率都已達(dá)到了8成以上，個(gè)別項(xiàng)目已清盤(pán)。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)公共配套設(shè)施不夠完善，缺少具有規(guī)模性的學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等服務(wù)性設(shè)施，生活便利性相對(duì)不高，供生活用的商業(yè)設(shè)施主要以小區(qū)的公建為主。n 工薪階層是目前機(jī)場(chǎng)新區(qū)的主力消費(fèi)客群，但中等收入者正逐漸進(jìn)入該區(qū)域購(gòu)房客群來(lái)源n 大連中低收入購(gòu)房者；n 民航系統(tǒng)的員工，鋼材、石材等交易市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者；n 在機(jī)場(chǎng)附近工作或居住，形成了在區(qū)域居住和生活的習(xí)性；n 看好機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景；購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)n 其次注重項(xiàng)目的位置，這決定了他們工作和生活的時(shí)間；n 部分購(gòu)房者注重區(qū)域的前景規(guī)劃，因?yàn)檫@部分人決定在此常住，未來(lái)這片區(qū)域會(huì)發(fā)展成什么樣，對(duì)其是否選擇購(gòu)房也有很大的影響；6)