【正文】 修樣板間，（e）引進(jìn)公建主力店：如大商、沃爾瑪（5）產(chǎn)品去化主力：這階段對所有產(chǎn)品只公開產(chǎn)品，不公開價位，保持客戶的好奇心，醞釀習(xí)壓，適時 引爆，銷售高潮（6）酚合事項：建立臨時咨詢接待處，在售樓處和樣板間未完成之時的臨時接待所建議 位置在迎客路上或是機(jī)場賓館一樓大堂，配以全區(qū)沙盤以利客戶尋找咨詢。 財務(wù)分析除以上幾點外，更需親自到周邊競爭項目及預(yù)推項目采盤，以達(dá)到知己知彼的全職“職業(yè)顧問”，進(jìn)而達(dá)到了解項目、深愛項目的最終目的。 建筑規(guī)劃理念b. 單體沙盤（三錯、空中別墅）。 小區(qū)沙盤沙盤178。 機(jī)場新區(qū)，大環(huán)境沙盤，包括公共建設(shè)，交通動線及使用分區(qū)（功能公區(qū)）178。二、售樓處 預(yù)計使用面積約500平方米，一樓設(shè)接待處、洽談區(qū)、理念區(qū)、建材陳設(shè)區(qū)； 2樓設(shè)簽約室、財務(wù)室、平層樓板間、三錯及空中別墅產(chǎn)品的樣板間，以工字鋼組合臨時房的方式，勢必搭建，以利銷售； 沙盤的制作共分三大主軸：178。圍 檔 流動性低、覆蓋率低、印象深刻、針對性傳播 產(chǎn)品的針對性傳播 目標(biāo)消費群 252。廣告主題：機(jī)場新區(qū)尊尚住宅細(xì)細(xì)研磨一杯咖啡，慢慢沖煮的心情（交通）感受新區(qū)魅力 悠悠欣賞一片落葉，輕輕舒展的愉悅（環(huán)境）閱讀云頂生活 靜靜閱讀一本書籍，悄悄增長的睿智（人文） 緩緩書寫一篇日記，久久停留的情緒（生活）第三階段：雷聲震天，精彩登場——突出特色、制造高潮在銷售趨于平緩的進(jìn)行的時候，通過廣告打出我們的第一種特色產(chǎn)品——三錯戶型，再次匯聚人流量，通過三錯戶型的廣告，拉動人氣，同時帶動平層的銷售，形成銷售的第二個波峰。它將成為大連市非“富”即“貴”住宅地段外又一最新的“成長股地段”。 媒體投放【市場目標(biāo)】1. 購房動機(jī)：高品質(zhì)的生活；交通的便捷性；購物的方便性；安全性、私密性；高的投資回報率；保值、增值的空間；n 市內(nèi)回流客戶n 現(xiàn)無固定居所，租房住，大多是服務(wù)行業(yè)中的精英，收入較高，接受新事物較快；d) 這部分客群選擇在該處購房的重要原因是便于工作，他們的平均收入較高，且有比較豐厚的住房公積金補(bǔ)貼。 項目入市時機(jī)以2006年3月中旬為前期市場介入的最佳時間點。n 以平層預(yù)推價格4500元/㎡為基數(shù)，綜合樓中樓、三錯層商品特殊性，推出其產(chǎn)品均價。小區(qū)入口的廣場兩側(cè)設(shè)置臨建，兩層面積控制在100㎡左右，對外出租。 而樓中樓這種產(chǎn)品講求居住的一種享受性，而區(qū)域內(nèi)能接受的總價房又不能過高，所以將面積設(shè)定為140㎡左右的。 2006年大連的房地產(chǎn)市場將有大量的新項目上市銷售，從整體來看本案的銷售有很大的市場壓力；n 機(jī)場新區(qū)是規(guī)劃中的大連市未來的城市副中心，本項目位于規(guī)劃中的機(jī)場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，有很好的發(fā)展前景；n 本案周邊生活配套設(shè)施不夠齊全，生活便利性不好；nn該項目的開發(fā)將會對區(qū)域的房價起到很大的帶動作用。 新星綠城在經(jīng)過前三期的開發(fā)和銷售后，目前小區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，由于在前三期的銷售中積累了大量的首次置業(yè)的年輕客群，所以新星綠城四期預(yù)計開發(fā)小戶型公寓，規(guī)劃為三棟點式高層，具體戶型和價位暫未定，預(yù)推時間約為2006年二季度，該項目的推出將對本案產(chǎn)生直接的市場沖擊。 福典人家二期，預(yù)計建筑面積8萬平方米；n 2004年商品房平均成交價為3841元/平方米，2005年上半年商品房平均成交價4386元/平方米，%；n 經(jīng)濟(jì)的快速增長，提高了居民的收支水平，刺激了消費市場。 2004年，%，：：；n 銀監(jiān)會發(fā)布212號文件規(guī)定：今后新發(fā)行房地產(chǎn)信托，必須同時滿足以下三個條件：自有資金在35%以上，“四證”齊全，必須是二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)商；n 西部大通道；n 本案公建量體較大，難于全部銷售，為使項目利潤達(dá)到最大化，建議用住宅的銷售收入沖抵項目的總投資成本，而公建部分則為純利潤。 從周邊村鎮(zhèn)遷入大連的居民項目成本測算表(初算)序號項 目合 計萬元單 價元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價 499 72078　3建安費住宅 1100 53607小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費 320 72078　5政府交費 100 720786綠化費 80 313387監(jiān)理費 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計費 15 72078　9電增容費 90 72078　10不可預(yù)見費 40 72078　二銷售費用 　　　1銷售稅金 372 72078按銷售收入的11%計2廣告費/銷售傭金 169 72078按銷售收入的5%計3管理費用/財務(wù)費用 101 72078按銷售收入的3%計三總投資 　　　項目中的主要問題：n 賓館：機(jī)場賓館人文環(huán)境 n 虹港路、迎客路，旅順北路、西部大通道；交通路線 n 本案地塊為綜合用地；n ㎡，；n 南側(cè)：八一新居小區(qū)；n在區(qū)域的銷售均價是4200元/㎡的前提下，做什么樣的產(chǎn)品能夠突破4538元，并能被客戶接受？n 6樓產(chǎn)權(quán)為商業(yè)性質(zhì)，且朝向不正，在這兩棟樓里做什么樣的產(chǎn)品可以保證銷售的順利。 構(gòu)筑“兩城三星”,建設(shè)“大大連”；n 分為公共設(shè)施區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)四大功能區(qū)塊；[市場觀點]n 甘井子區(qū)作為城市住宅轉(zhuǎn)移的主要增長區(qū)，有著極大的發(fā)展?jié)摿?，機(jī)場新區(qū)在未來數(shù)年內(nèi)將承擔(dān)起甘井子區(qū)行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、居住中心、商貿(mào)中心的重任。 ，；n 政府規(guī)劃，預(yù)計2006年新開工面積800萬平方米，當(dāng)年竣工面積550萬平方米（不含結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量）。但根據(jù)目前樓市總體反應(yīng)情況推測，2006年上半年大連市房地產(chǎn)的有效供給量將會偏少，大量的房地產(chǎn)上市將集中在下半年，受2005年房地產(chǎn)供不應(yīng)求的大局勢發(fā)展的慣性推動，上半年城市個別區(qū)域如果房地產(chǎn)供給量不足，定會出現(xiàn)的局部價格暴漲狀態(tài)。nn 根據(jù)位置及形式的不同，公建價位的落差較大，從4000——8500元/平方米不等。 周邊村鎮(zhèn)準(zhǔn)備進(jìn)入大連居住的購房者；n 多層住宅，中小戶型，總價不高，經(jīng)濟(jì)實用適宜居??；n 再次注重項目周邊的生活配套設(shè)施，這決定了他們?nèi)粘Ｉ畹谋憷?；n 機(jī)場新區(qū)雖然是一片新興的區(qū)域，但現(xiàn)在正處在逐步建設(shè)中，該區(qū)域給人的印象不是很好，破舊、落后，缺少生活氛圍。 項目SWOT分析優(yōu)勢：n 本案的戶型設(shè)計吸取了眾多成功案例的設(shè)計經(jīng)驗，讓業(yè)主的生活空間更為合理；n 三錯戶型是目前大連市出現(xiàn)的新式產(chǎn)品中銷售最快的一種，而且市場供給量較小，已經(jīng)出現(xiàn)了市場空白，其優(yōu)勢超過LOFT、南北躍層等其他產(chǎn)品；n 1＃、2＃、3＃做平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 戶型配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例平層二室75—90㎡35%三室115—130㎡15%戶型配比依據(jù)nn 服務(wù)于機(jī)場新區(qū)的大型商業(yè)配套設(shè)施n 公建主體部分引進(jìn)大型社區(qū)超市，供小區(qū)及周邊居民使用，其效果類似于新華綠洲的家樂福超市。 項目定價依據(jù)經(jīng)濟(jì)的不斷增長促進(jìn)了居民消費能力的提高，為本案的銷售提供了保障n假設(shè)購房者以月收入的35%償還貸款，則其年家庭收入應(yīng)為82500元以上，在大連市有這種收入水平的家庭至少有20萬戶以上；區(qū)域房價的自然升值成為本案定價的堅實基礎(chǔ)n 提前進(jìn)入市場，根據(jù)2005年的市場現(xiàn)狀及2006年市場的宏觀預(yù)測，做房價的攀升定位，避免市場不良因素帶來的影響。 身份定位：城市中產(chǎn)階層。 辛寨子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)等周邊村鎮(zhèn)有大量的常住人口，年輕一代要結(jié)婚購房或因動遷等原因要離開原有區(qū)域，他們首選居住地會是機(jī)場，然后借此作為過渡再進(jìn)入市區(qū)；e) 投資客群n178。 產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃以教育科研、電子商務(wù)、信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)和加工等高科技含量的新型產(chǎn)業(yè)為主，禁止有污染、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、技術(shù)含量低的第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在西部大通道正在如火如荼的建設(shè)之中。 案名建議：石門云頂：石門：體現(xiàn)本案的地理位置——石門新村；云頂：是一個旅游圣地，在吉隆坡是東南亞最大的高原避暑地。廣告主題：關(guān)于該小區(qū)的形象占領(lǐng)大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)場（環(huán)境、開發(fā)商、前景的綜述）建筑無言，品格自現(xiàn)