【正文】 優(yōu)先選房權(quán)。2003年11月18日，位于世紀(jì)金融大廈一樓的售樓處正式對(duì)外接待。價(jià)格分析該案一期銷售均價(jià)為4800元/平米，目前屬于一期銷售后期，其出售價(jià)格在5000元/平米左右。就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為2南1北，其中北房一半建議為書房使用。周邊規(guī)劃有紅楓園、會(huì)展中心、文化水廊、F城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開(kāi)始施工，部分已經(jīng)竣工，前景比較看好。玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園天域蘇繡路北、星漢街西位于湖西，南臨園區(qū)CBD地塊?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬(wàn)以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。湖東地區(qū)生活配套設(shè)施目前相對(duì)湖西不太完善，但隨著政府對(duì)湖東的一系列開(kāi)發(fā)、改造，未來(lái)將有很大改觀。湖畔天城45%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構(gòu)成小區(qū)核心綠化。是為數(shù)不多的臨湖住宅區(qū)。其中，主軸綠化帶長(zhǎng)400米、最寬處85米，內(nèi)設(shè)水池、溪流、噴泉、坡地，是整個(gè)小區(qū)主要的活動(dòng)休閉空間。湖畔天城“國(guó)際T－PARK”中央公園生態(tài)社區(qū)都市花園其中明顯也看出湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設(shè)計(jì)和規(guī)劃思路上顯得更為大手筆。2004年當(dāng)園區(qū)的樓盤單價(jià)逐個(gè)突破5000元/平方米大關(guān)后，銷售火暴的趨勢(shì)明顯有所降溫。但隨著房?jī)r(jià)日益上漲，經(jīng)濟(jì)型的二、三房將成為市場(chǎng)的主力。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。玲瓏灣目前以園區(qū)當(dāng)?shù)毓ぷ魅巳簽橹?，也有部分外?lái)投資者，未來(lái)推出南塊湖景房源，投資比例將更加高。湖左岸三期以蘇州本地客居多，多為中高收入群體，金水灣以蘇州本地客居多，多為高收入群體，這類消費(fèi)者對(duì)居住地的自然環(huán)境要求較高。圖16 蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)人口總量 數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒2003（單位：個(gè)）7萬(wàn)從業(yè)人員34％大專以上學(xué)歷，2000年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)的就業(yè)人口一直保持著30%40%的增長(zhǎng)率。比起蘇州市區(qū)居民去年10617元的人均可支配收入，園區(qū)職工的收入顯然要高出一大塊。園區(qū)十年來(lái)堅(jiān)持以人為本，協(xié)調(diào)發(fā)展，開(kāi)發(fā)建設(shè)中切實(shí)維護(hù)好了農(nóng)民利益?？驮醇羞x擇品質(zhì)社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。他們主要包括祖籍在蘇州，現(xiàn)在周邊城市工作的成功人士，還有對(duì)蘇州的歷史文化環(huán)境有偏好的江浙滬人士以及蘇州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的農(nóng)村人口。園區(qū)薪資狀況調(diào)查顯示，1996年到2000年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術(shù)人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。此外，自用客戶主要有兩大人群構(gòu)成，一部分是園區(qū)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，另一部分是蘇州周遍用于買房自住的人群，下面將對(duì)該部分人群以及投資客作一詳細(xì)說(shuō)明；另外，值得一提的是目標(biāo)客源當(dāng)中的租賃客戶，該部分人群主要是工業(yè)園區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的高級(jí)主管，他們享有公司給他們的較高的住房津貼，但他們更多是臨時(shí)性或者中短期居住在工作生活在園區(qū)內(nèi)，對(duì)購(gòu)房置業(yè)的愿望不強(qiáng)烈，但對(duì)物業(yè)的租賃需求卻相當(dāng)?shù)膹?qiáng)烈，該部分人群將成為租賃客戶當(dāng)中層次最高的人群。天域主要為園區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)，園區(qū)客源大約在80％左右，還有部分外地客源和周邊其他區(qū)域客源。因?yàn)椴煌膬r(jià)位空間留給開(kāi)發(fā)商雕琢和想象的空間是不同的，同樣開(kāi)發(fā)商要保持產(chǎn)品高價(jià)必須講求與之相匹配的品質(zhì)，而精彩的產(chǎn)品往往也只有在價(jià)格提升的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)。湖畔天城50006873都市花園湖畔天城二房：99三房：110155%%都市花園天域60%二批2004/6/20湖左岸三期20%2004/06金水灣90%2003/06/11高爾夫花園70%2004/04/18單價(jià)5000元/平方米為界點(diǎn)，園區(qū)房?jī)r(jià)上漲遇到瓶頸。天域11萬(wàn)二期700戶湖左岸三期9萬(wàn)700戶金水灣13萬(wàn)199戶高爾夫花園32萬(wàn)2000戶各項(xiàng)目中最大的項(xiàng)目為南都表14：樓盤主力賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱主力賣點(diǎn)南都高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國(guó)貝爾高林，將三面環(huán)湖無(wú)可復(fù)制的地形與自然充分結(jié)合，締造具有蘇州水城風(fēng)采、風(fēng)格高雅的居住環(huán)境。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。目前已建成的鄰里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接近3萬(wàn)平方米的“湖東”鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的，本項(xiàng)目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長(zhǎng)，較曲折，可享有豐富的湖景資源。湖畔天城金雞湖東鐘園路南、津梁路西位于湖東第二個(gè)兩萬(wàn)人組團(tuán)，小區(qū)位于湖東第二個(gè)2萬(wàn)人生活區(qū)，南面有湖東小學(xué)、湖東中學(xué)。玲瓏灣等，分析角度包含對(duì)地理位置環(huán)境、主力賣點(diǎn)、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價(jià)、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。結(jié)論位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。房型分析玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。產(chǎn)品分析該案總體預(yù)計(jì)將分為三期開(kāi)發(fā)，房型面積范圍在46－500平方米之間，主力面積為130140平方米左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達(dá)400500平方米左右。l 距離本項(xiàng)目地塊最近的85萬(wàn)平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。除享受嘉賓會(huì)員的優(yōu)惠外，若再次購(gòu)置建屋的地產(chǎn)時(shí)，享受購(gòu)房準(zhǔn)備金特別優(yōu)惠，同時(shí)享受貴賓會(huì)員特別優(yōu)惠價(jià)格。其會(huì)員共分為三種：嘉賓會(huì)員，貴賓會(huì)員，禮遇會(huì)員。該案二期三批價(jià)格的上揚(yáng)，一來(lái)其位于該小區(qū)中心綠化位置，可以說(shuō)是以景觀房出售，二來(lái)是周邊市場(chǎng)房?jī)r(jià)基本達(dá)到5000元/平方米，由此以4800元的售價(jià)入場(chǎng)，不僅可以提高利潤(rùn)率，同時(shí)依然保持低價(jià)入市的品牌特征。互相促進(jìn)，共同發(fā)展。玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買房者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識(shí)，對(duì)于外來(lái)的，非蘇州本地，不熟知的開(kāi)發(fā)商品牌，無(wú)論開(kāi)發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。這一方面說(shuō)明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國(guó)唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬(wàn)名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。但也因現(xiàn)已開(kāi)發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過(guò)85％，2003年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)和新亮點(diǎn)。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖的存在并沒(méi)有影響交通以及規(guī)劃，正因?yàn)樗俏磥?lái)的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開(kāi)發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬(wàn)，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開(kāi)發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開(kāi)發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來(lái)住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫(kù)，頂層為閣樓。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。從需求方面來(lái)分析：買房者可分為兩類。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。目前蘇州每年有近10億外資進(jìn)入，加上近年來(lái)舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。當(dāng)前新開(kāi)工面積也就是未來(lái)的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來(lái)一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎?！?在進(jìn)行商品房買賣的同時(shí)，買方須按購(gòu)房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元。2．4蘇州市20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長(zhǎng)率。■蘇州文化的過(guò)去時(shí)——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈?！?人口,。我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。由此我們?cè)陧?xiàng)目啟動(dòng)前期對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開(kāi)發(fā)上需對(duì)于整個(gè)園區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)有一個(gè)比較深入的了解。第三部分：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究問(wèn)題5： 競(jìng)爭(zhēng)還是互動(dòng)？ 對(duì)于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。我們[盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng)建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。從人均可支配收入來(lái)看，2003年達(dá)到12361元，％，從20002003年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過(guò)15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。蘇州市2004年第二次土地拍賣會(huì)上，18宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。2. 2001年至2002年，其上漲趨勢(shì)不斷。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)3500元/平方米，％。從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)：1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過(guò)程中的信息不對(duì)稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。由此可見(jiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開(kāi)發(fā)；目前高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，居民住宅小區(qū)有20余個(gè)。但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動(dòng)人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國(guó)際性行政設(shè)施、生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來(lái)居住水準(zhǔn)。金雞湖將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國(guó)最大的具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市湖泊公園。(遠(yuǎn)期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所園區(qū)將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅14075戶，實(shí)際居住為11325戶，入住率為80．46％；已裝修未入住的為869戶，％，其余未裝修戶為1881戶，％。湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn)規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來(lái)，樓盤眾多，已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色”的競(jìng)爭(zhēng)階段。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。 近年來(lái)蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對(duì)于蘇州全市的樓