【正文】 核心商圈擴(kuò)散成步行街核心商圈，沙坪壩區(qū)步行街?jǐn)U大了多少倍，沙坪壩區(qū)核心商圈半徑就擴(kuò)大了多少倍。第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況及趨勢(shì)分析一、商圈規(guī)劃現(xiàn)狀解放碑步行街這種競(jìng)爭(zhēng)包含著房屋自身品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)以及銷售策略與技巧的競(jìng)爭(zhēng)。板塊市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)、該板塊隨著2003年的縱深發(fā)展，使黃泥磅在重慶市的大型住區(qū)地位得以鞏固，其居住氛圍和人氣指數(shù)也將隨之大大提高，板塊內(nèi)的規(guī)模連動(dòng)效應(yīng)得以彰顯。隨著政府的支持（市政配套、城市交通建設(shè)），紅黃路及洋河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。、該片區(qū)高尚居住區(qū)概念影響力將越來(lái)越高，已積累形成強(qiáng)大的品牌知名度成為重慶市高端消費(fèi)群體的首選地段，對(duì)于購(gòu)房者有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。在林居4200(套內(nèi)面積)100%匯景臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金存入專用賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)要求分階段使用項(xiàng)目資本金?！痉治觥浚骸奥?lián)機(jī)備案系統(tǒng)”有效的堵塞“一女多嫁”的漏洞。、2000年5月出臺(tái)《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；8月1日，正式施行《重慶市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)劃補(bǔ)充規(guī)定》。雖然有套內(nèi)建筑面積的選擇，但仍有兩個(gè)問題不易解決：其一，既然是選擇，房地產(chǎn)商也可以不選擇；其二，即使按套內(nèi)面積計(jì)算，房地產(chǎn)商仍存在對(duì)買房人欺詐的可能：如，不同陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積的方式不同；再如，窗臺(tái)面積問題，窗臺(tái)不計(jì)入使用面積，但計(jì)入套內(nèi)建筑面積等。【注】以上數(shù)據(jù)資料除“備注”外均來(lái)源于重慶市統(tǒng)計(jì)局。分析：從前后數(shù)據(jù)的鏈接中，（），供應(yīng)量與銷售量創(chuàng)樓市歷史最小距離。 年度竣工面積年份竣工面積（萬(wàn)m2）增幅（%）1998年599—1999年620%2000年849%2001年1021%2002年%2003年%分析：自1997年重慶直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，為歷年最高；而2000年和2002年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了36%左右，但縱觀歷年增長(zhǎng)幅度，竣工面積均處于高位運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)牛市行情隨之啟動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資年份完成投資（億元）增長(zhǎng)率（%）1998年——1999年%2000年%2001年%2002年%2003 年%分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行，%。近兩年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的同比增長(zhǎng)幅度在9%以上的速度發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。 歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析：年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）1998年%%%1999年%%%2000年%%%2001年%%%2002年%%%2003年%%%分析：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于擴(kuò)張階段，經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)也全面向好。1995年重慶市行政區(qū)劃調(diào)整，轄四街三鎮(zhèn)，常住人口24萬(wàn)。、沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處重慶市區(qū)西部。27’30”—106。自然地理：渝中區(qū)位于北緯29度31分至34分，東經(jīng)106度29分至106度36分之間。輕軌三號(hào)線一期工程由南岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二塘經(jīng)菜園壩長(zhǎng)江大橋、渝澳大橋至北部新區(qū)渝懷鐵路新客站（即龍頭寺），共有車站17座。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕軌三號(hào)線還與規(guī)劃的軌道交通四號(hào)線（在四公里站）、一號(hào)線（在兩路口站）、二號(hào)線（在牛角沱）、五號(hào)線（在新牌坊站）及機(jī)場(chǎng)線（在龍頭寺）等五條軌道交通線相交并形成換乘?！岸h(huán)八射”是都市圈的幾條大動(dòng)脈。城市發(fā)展規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略2003年重慶市政府按照城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2020年將重慶市建成長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，具體為：“三中心、兩樞紐、一基地、三大經(jīng)濟(jì)區(qū)”，即建成長(zhǎng)江上游商貿(mào)中心、金融中心、科教文化中心、交通樞紐、通信樞紐，高新技術(shù)和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析及其定位報(bào)告作者：日期：空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位報(bào)告第一章項(xiàng)目概況第二章重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)及渝北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況及趨勢(shì)分析第五章空港發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第六章空港項(xiàng)目建設(shè)所面臨的機(jī)會(huì)與問題第七章定位分析第八章項(xiàng)目定位第九章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第十章第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目性質(zhì)：二、土地性質(zhì)：劃撥三、建設(shè)規(guī)模：待定四、容積率：五、綠地率：大于30%六、建筑限高：18米左右七、開發(fā)商：重慶空港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司八、本報(bào)告涉及的三個(gè)地塊位于重慶空港老宿舍后的約170畝土地。重慶主城區(qū)的面積只有260平方公里，目前是四個(gè)直轄市中面積最小的?！岸h(huán)”，即環(huán)線高速和繞城高速，勾起了重慶都市圈的輪廊。地鐵一號(hào)線（朝天門沙坪壩）、軌道交通四、五、六號(hào)線也在規(guī)劃中。其總投資達(dá)54億之巨，已超過現(xiàn)輕軌二號(hào)線。渝中區(qū)地屬四川盆地東部平行嶺谷，處長(zhǎng)江、嘉陵江匯合的分水嶺末端，受兩江制約，呈東西向，形如天鵝頭狀的狹長(zhǎng)半島，東、南、北三面環(huán)水，西面通陸。57’58”，北緯29。全區(qū)幅員面積396平方公里，人口64萬(wàn)。大渡口區(qū)是重慶市主城區(qū)12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入重慶市規(guī)劃的600平方公里主城區(qū)內(nèi)的兩個(gè)區(qū)之一，以冶金、建材、機(jī)械、輕工為重要支撐的工業(yè)區(qū)。重慶作為中國(guó)的老重工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)GDP中的比重一直占有重要地位，且相對(duì)較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，截至2003年，%，為歷年最低，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮已是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出重慶城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。三、渝北區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述第三章重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 重慶市房地產(chǎn)歷年宏觀市場(chǎng)概況2003年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)處于較高的景氣水平，首先源于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，居民收入水平提高以及大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購(gòu)房需求增長(zhǎng)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷兩旺基本市場(chǎng)狀況；其次，土地價(jià)格及三材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)；再者，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策出臺(tái)，引導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入良性的發(fā)展軌道。%；，%；，%；，%。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求部分在一系列政策等因素的綜合作用下，重慶市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，消費(fèi)熱點(diǎn)也從實(shí)物型逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)型。也就是說供給與需求總體上是平衡的。新近出臺(tái)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的影響、1997年6月1日，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》施行。、2004年5月1日起建住房公積金通報(bào)制度監(jiān)督部門可提建議 據(jù)央視國(guó)際報(bào)道，建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合印發(fā)的《住房公積金行政監(jiān)督辦法》指出，中國(guó)將首次建立住房公積金通報(bào)制度。詳細(xì)區(qū)分按規(guī)定涉及計(jì)算建筑面積部分的計(jì)算方式，以及不計(jì)算面積部分，確定分?jǐn)偧?xì)則?！督灰坠芾?xiàng)l理》規(guī)定商品房銷售實(shí)施以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，此舉走在全國(guó)最前列。《辦法》還規(guī)定，項(xiàng)目資本金必須做到專款專用，任何企業(yè)或個(gè)人不得挪用和抽逃；對(duì)未按要求繳存項(xiàng)目資本金、未取得項(xiàng)目資本金繳款憑證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建議行政主管部門不予辦理施工許可證。君臨天下814703500(建筑面積)一期別墅、躍層已售完。新牌坊片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從現(xiàn)有開發(fā)及新牌坊區(qū)域地塊條件上看，未來(lái)新牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機(jī)場(chǎng)沿線及冉家壩方向拓展，如天籟城的開發(fā)就已經(jīng)向新牌坊的縱深發(fā)展了。2003年板塊內(nèi)典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）銷售均價(jià)現(xiàn)有銷售狀況中天、2003年該板塊主要以住宅開發(fā)和推廣為主，而接下來(lái)開發(fā)商們則將推出其商業(yè)部分，如滿足業(yè)主一般生活需要的小型社區(qū)商業(yè)將紛紛推出市場(chǎng)，特別是綜合業(yè)態(tài)的皇冠自由城，但同時(shí)，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性和特殊性，要在這樣的住區(qū)背景下使其得以發(fā)展，如此眾多的商業(yè)供給僅依靠周邊居民的消費(fèi)而得以存活還有一定的難度，由此在商業(yè)方面也須慎重。、在價(jià)格方面，2003年兩路板塊的房?jī)r(jià)一漲再漲，單體樓價(jià)格均保持在了建面12001500元/平方米，而小區(qū)住房則多在1600元/平方米以上。 解放碑步行街整體出租率較高，達(dá)到90％以上，尤其是鋪面的出租率幾乎達(dá)到100%。從量上看，沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)成倍增加，再過兩年，該地投入使用的商業(yè)物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上，量的增加將帶來(lái)商業(yè)格局的變化。 業(yè)態(tài)分布：觀音橋步行街商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)是服裝、精品店和鞋店。規(guī)劃：在未來(lái)的23年內(nèi)，在已建成的全市最長(zhǎng)的600米南坪商業(yè)旅游步行街的基礎(chǔ)上，將再添三條風(fēng)格各異的步行街。萬(wàn)凱規(guī)劃：楊家坪步行街力爭(zhēng)成為重慶主城西部的商業(yè)中心。天街2號(hào)6000多平方米3萬(wàn)元/平方米重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司共4樓，上面兩層為整體經(jīng)營(yíng)的餐飲，下面兩層為門面和商鋪4月29號(hào)同聚遠(yuǎn)景4萬(wàn)平方米建筑面積均價(jià)3900元/平方米重慶同聚福物業(yè)寫字樓，其裙樓16層將成為江北區(qū)最核心的商業(yè)、休閑娛樂中心7月楊家坪斌鑫其所占比例也相應(yīng)的逐年提高。重慶是西部最大的工業(yè)城市，制造業(yè)龐大而很不完善，同時(shí)有豐富的人力資源和廉價(jià)的勞動(dòng)力，這些都是吸引外地商人來(lái)渝投資、出售技術(shù)、開辟市場(chǎng)的重要因素?；A(chǔ)設(shè)施環(huán)境優(yōu)勢(shì)目前重慶市已經(jīng)初步形成了以水運(yùn)、空港為樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)相互連接的綜合性運(yùn)輸體系。這個(gè)決定為重慶江北機(jī)場(chǎng)帶來(lái)了千載難逢的歷史機(jī)遇。行業(yè)政策優(yōu)勢(shì)國(guó)家計(jì)委和民航總局明確提出，為適應(yīng)國(guó)家西部大開發(fā)需要，要在西部地區(qū)擴(kuò)建和改造一大批骨干機(jī)場(chǎng)。該中心建成后，長(zhǎng)安本部、長(zhǎng)安鈴木、長(zhǎng)安福特，以及其下屬300余家企業(yè)，都將率先納入這一物流網(wǎng)絡(luò)。、利用機(jī)場(chǎng)旅客中轉(zhuǎn)的客源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，因?yàn)槟軌虺浞直ＷC“產(chǎn)權(quán)酒店”投資者的利益，因此具有很大的市場(chǎng)空間。商務(wù)配套需要升級(jí)未來(lái)的江北機(jī)場(chǎng)客貨吞吐量將大幅度、持續(xù)地增加，帶來(lái)了航線、航班的聚增，也帶來(lái)更多航空公司前來(lái)開辟重慶市場(chǎng)。一、重慶典型特色餐飲街區(qū)（南濱路）市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目區(qū)域介紹南濱路的形成及概況南濱路是重慶長(zhǎng)江南岸沿江綜合整治工程的一部分；它是目前是南岸建區(qū)以來(lái)建設(shè)規(guī)模最大，投資最多的一項(xiàng)大型公益性綜合工程。南濱路的建設(shè)既有政府的行為，又有市場(chǎng)的行為。2001年，2002年南濱路開始經(jīng)營(yíng)，增加近1億元，可見南濱餐飲一條街在南岸區(qū)餐娛業(yè)的發(fā)展中具有舉足輕重的地位。這條路完工后，將于南濱路一、二期相連，形成S型的構(gòu)架，總長(zhǎng)度15公里，成為南岸彈子石——朝天門——江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)三角地帶。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以經(jīng)營(yíng)餐飲為主的商家約有54家，%，從某種程度可以說餐飲業(yè)是目前南濱路的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。而從個(gè)體上看，各商家經(jīng)營(yíng)種類以及經(jīng)營(yíng)特色的匱乏，也使得南濱路的娛樂業(yè)顯得過于單調(diào)和缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。另外，以上排列順序按以南橋頭為起點(diǎn)，向彈子石方向進(jìn)行。%，140元/平方米%；街尾部分鋪面價(jià)格50元/平方米各時(shí)段共同呈現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)餐飲、娛樂進(jìn)行消費(fèi)的高低潮出現(xiàn)的出現(xiàn)規(guī)律。鋪面租金價(jià)格的分布特點(diǎn)也在一定程度上側(cè)面反映了經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)隨地段位置差異的而有所不同。街頭（靠近南橋頭部分）鋪面租金價(jià)格50元/平方米80—110元/平方米鋪面租金價(jià)格分析、鋪面租金現(xiàn)狀分析南濱餐娛一條街中有兩條支干道和在建的海底世界公園，這使得一條街被自然分隔成了幾段，我司將其分為了A、B、C三段；而由于地段的不同，鋪面的租金價(jià)格也相應(yīng)呈現(xiàn)了不同的特點(diǎn)。 休閑娛樂：細(xì)分化分析：茶樓（含茶餐廳）類有12家，約占娛樂總量的50%；其次為酒吧，有10家左右，%；整個(gè)南濱路的洗浴城僅有2家。餐飲細(xì)分為：渝派菜、火鍋（含燒烤）、中餐、西餐四大類；休閑娛樂細(xì)分為：茶樓、酒吧、洗浴城等。三期工程是從南岸區(qū)煙廠至大佛寺段，總投資近億元，完工時(shí)間為3年。這些商業(yè)用房全部由南岸區(qū)政府投資興建，只租不售，由嘉華公司負(fù)責(zé)整體包裝運(yùn)作，并為入駐商家提供各類服務(wù)。但隨著道路建設(shè)，隨著這一特殊區(qū)位經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著區(qū)域的整體啟動(dòng)，區(qū)委、區(qū)府對(duì)濱江路的定位進(jìn)行了一個(gè)徹底的變化，把最初的一種單純的交通功能提升為一條旅游休閑的觀光大道、景觀大道，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大道。依托機(jī)場(chǎng)便捷交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)與改進(jìn)目前單一的航空貨運(yùn)現(xiàn)狀與大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)將成為江北空港建設(shè)的必經(jīng)之路。從目前形勢(shì)而言，境外人員通過江北機(jī)場(chǎng)出入重慶的人數(shù)增長(zhǎng)的十分的迅速。，經(jīng)開大道兩側(cè)將相繼推出大量規(guī)模大高品質(zhì)的樓盤，這也將為在空港發(fā)展商業(yè)提供潛在客源。具備發(fā)展大型物流中心的理想條件。而目前重慶城市發(fā)展規(guī)劃的總體目標(biāo)提出：力爭(zhēng)用20年時(shí)間把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游上午高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)中心、金融中心、科教文化信息中心、交通通信樞紐。與此同時(shí)，以郵電通信及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主的公共信息平臺(tái)建設(shè)發(fā)展迅速，人才資源、金融體系和行業(yè)政策由于“西部大開發(fā)”和重慶市委市府勵(lì)精圖治也在不斷快速培育健全之中。同時(shí)，作為居民主體的農(nóng)民人均收入增長(zhǎng)率達(dá)到6%，邊遠(yuǎn)區(qū)縣交通環(huán)境、硬件設(shè)施、居民生活環(huán)境得到顯著提高。隨著長(zhǎng)萬(wàn)高速公路、“八小時(shí)重慶”等重要工程的通車、竣工，渝懷鐵路、渝黔高速公路、渝沙高速公路、萬(wàn)宜鐵路、高速公路、達(dá)萬(wàn)高速公路等項(xiàng)目的建設(shè)，重慶與東南西北各地的聯(lián)系越來(lái)越緊密。