【正文】 二星80160280田園飯店96150288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問(wèn)題：216。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度星級(jí)賓館平均客房出租率達(dá)73%，僅有的四星級(jí)賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)90%以上，預(yù)定房間較困難，且房?jī)r(jià)居高不下，折扣較少。 浙江海外海集團(tuán)，——將建造五星級(jí)賓館，28層216。 馬鞍山鋼鐵公司350億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會(huì)啟動(dòng)，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。 江東大道將建設(shè)成景觀大道，而本項(xiàng)目?jī)?nèi)部亦規(guī)劃有3000平方米的廣場(chǎng)，為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境216。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊(cè)，而住宅的租金現(xiàn)對(duì)寫(xiě)字樓要便宜，如果選擇購(gòu)買(mǎi)，也相當(dāng)便利。216。 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期8月8日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷(xiāo)售85%。項(xiàng)目位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。u 中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距則較為懸殊。平山居住區(qū)：該居住區(qū)有康嘉花園、貴都花園、瑞慈花園、康樂(lè)花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等7個(gè)項(xiàng)目，由8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。萬(wàn)嘉頤園：該項(xiàng)目為農(nóng)民安置房小區(qū)，由市房地產(chǎn)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。金匯城市之光：由金匯開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積10萬(wàn)m2。 由于大多數(shù)拆遷戶(hù)喜歡在本區(qū)域購(gòu)房，所以動(dòng)遷安置房排布于城市各個(gè)板塊。216。 江東大道兩側(cè)規(guī)劃有大量的住宅，將給本項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來(lái)相當(dāng)?shù)目驮础６卷?xiàng)目不在其范圍內(nèi)。216。216。大型批發(fā)市場(chǎng)三大分類(lèi)：A 、大型批發(fā)市場(chǎng)配套服務(wù)式公寓酒店、餐飲及休閑等B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)等 C 、中高檔住宅 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國(guó)際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的超大型商品批發(fā)市場(chǎng)l 硬件設(shè)施一流，建筑環(huán)境宜人，室內(nèi)外空間設(shè)計(jì)優(yōu)美。從整個(gè)商品市場(chǎng)及其流通部門(mén)來(lái)看，平均每年為社會(huì)提供180萬(wàn)的就業(yè)機(jī)會(huì)，%。216。l 市區(qū)有若干建材市場(chǎng)，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來(lái)，并吸引更多企業(yè)進(jìn)入。2) 隨著各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)所在地的物流產(chǎn)業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。2. 商品批發(fā)市場(chǎng)帶來(lái)的大量就業(yè)人群，需要一個(gè)居住的空間。3. 項(xiàng)目市場(chǎng)倡導(dǎo)體現(xiàn)馬鞍山與安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休閑娛樂(lè)產(chǎn)品作為旅游產(chǎn)業(yè)中必不可少的一部分，必然提升項(xiàng)目潛在價(jià)值。批發(fā)市場(chǎng)在成為區(qū)域性交易中心的同時(shí)，將其影響擴(kuò)大至國(guó)外市場(chǎng)。l “茶文化”在安徽源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。216。 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位—義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)2002年，義烏社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市中排名第17位，比2001年前移2位，綜合競(jìng)爭(zhēng)力居全省22個(gè)縣級(jí)市首位。第四部分 項(xiàng)目建議4總體定位及建議市場(chǎng)研究穩(wěn)健的細(xì)分市場(chǎng)推薦的細(xì)分市場(chǎng)規(guī)避的細(xì)分市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律成功案例項(xiàng)目基本特征?項(xiàng)目總體形象定位? 業(yè)態(tài)選擇? 業(yè)態(tài)布局商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷(xiāo)售策略確定營(yíng)銷(xiāo)策劃物業(yè)管理?策略制定?商業(yè)預(yù)分割? 商業(yè)預(yù)分割?理 念 設(shè) 計(jì)?文 化 設(shè) 計(jì)?發(fā) 展 規(guī) 劃?產(chǎn) 品 策 劃?業(yè)態(tài)組合策劃?市場(chǎng)調(diào)查?商業(yè)交通概念設(shè)計(jì)?環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)?規(guī)劃概念設(shè)計(jì)?建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)?通常物業(yè)管理?服務(wù)管理?日常營(yíng)銷(xiāo)管理?租賃管理?開(kāi)業(yè)策劃：里程碑?主題策劃：靈魂?招商策劃：最重要 環(huán)節(jié)馬鞍山城市擴(kuò)展進(jìn)程中以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、服務(wù)、商住于一體的符合國(guó)際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的超大型商品批發(fā)市場(chǎng)。216。216。216。馬鞍山二中為重點(diǎn)中學(xué)，今年9月即開(kāi)學(xué)。第三部分 項(xiàng)目分析3項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門(mén)戶(hù)位置，距離市政府1公里，到市中心可達(dá)性良好占地面積： 城市規(guī)劃方向：東擴(kuò)南進(jìn)，往南與當(dāng)涂、蕪湖連接，往東與南京、江寧連接項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strength216。 目前開(kāi)發(fā)物業(yè)以及未來(lái)供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展綱領(lǐng)。襄城明珠：由佳達(dá)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積17萬(wàn)m2。花雨路兩側(cè)開(kāi)發(fā)：該道路兩側(cè)有荷西嘉園、中央花園、海外海名筑、花雨亭小區(qū)、步行街等5個(gè)項(xiàng)目組成，由6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 ；216。調(diào)查結(jié)果表明：u 馬鞍山居民對(duì)高品質(zhì)小區(qū)的需求較大，但稱(chēng)得上高品質(zhì)的小區(qū)較少。多層主力戶(hù)型為3*2，面積為137；疊加戶(hù)型2層176平方米4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240260平方米；戶(hù)型面積指標(biāo)如下： 戶(hù)型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積137163213238176230240260比例%%%%多層價(jià)格為34003600元／平方米，疊加別墅價(jià)格為45005000元/平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)5000元/平方米左右，最高56005800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；小區(qū)2004年8月18日開(kāi)盤(pán)，首批推出89套多層房當(dāng)天銷(xiāo)售70余套，銷(xiāo)售率達(dá)到80%，別墅房預(yù)計(jì)9月中旬開(kāi)盤(pán)。 海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤(pán)地段較佳，是馬鞍山在售價(jià)格最貴的樓盤(pán)；別墅均價(jià)5000元/平方米左右。就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及開(kāi)發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內(nèi)將不會(huì)存在對(duì)辦公樓的強(qiáng)有力的需求；城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，往東部發(fā)展旅游，而工業(yè)和行政中心則會(huì)南移，而未來(lái)即將推出的市政廣場(chǎng)附近的寫(xiě)字樓將形成對(duì)本項(xiàng)目的有力威脅；本項(xiàng)目不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展范圍內(nèi)，遠(yuǎn)離未來(lái)的城市中心和開(kāi)發(fā)區(qū)，暫時(shí)不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前馬鞍山存在大批量專(zhuān)家住酒店長(zhǎng)期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項(xiàng)目中可設(shè)置公寓式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，同時(shí)在較高的樓層可以設(shè)置整層，不予分割，待出售時(shí)再根據(jù)客戶(hù)的需求隨意分割。 租用政府部門(mén)的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；216。 四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好，未來(lái)即將推出的幾家四星級(jí)酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般從本項(xiàng)目的特征來(lái)看216。從宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，216。從目前馬鞍山的賓館入住情況來(lái)看，星級(jí)賓館入住率普遍較高，一般星級(jí)越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。2003年全年，馬鞍山星級(jí)賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。 旅游產(chǎn)品及專(zhuān)業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心216。216。 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；216。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤(rùn)發(fā)、夢(mèng)都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。調(diào)研方式：?jiǎn)柧碓L談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問(wèn)卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統(tǒng)20份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：本次消費(fèi)者調(diào)查著重于在下述幾個(gè)方面來(lái)了解馬鞍山市民目前的消費(fèi)習(xí)慣，并測(cè)試消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的偏好。 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競(jìng)爭(zhēng)不充分。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車(chē)的開(kāi)設(shè)，將賣(mài)場(chǎng)范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。216。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價(jià)格贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，因而自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直獲得良好的經(jīng)營(yíng)效益，日均客流量達(dá)到1000余人，高峰日達(dá)到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶(hù)也會(huì)在周末專(zhuān)程來(lái)消費(fèi)。 餐飲：重陽(yáng)路特色商業(yè)——216。如下：216。 住房消費(fèi)呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較大。 8宏觀背景總結(jié)216。分地區(qū)看，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格最高地區(qū)的上海、北京和廣東，每平方米平均售價(jià)分別為5381元、5156元和3877元。 216。216。市區(qū)人口58萬(wàn)人。 餐飲業(yè)銷(xiāo)售額近年一直保持較快的增長(zhǎng)速度；216。 ，位居全省第11位，比上年增長(zhǎng)14%216。8）商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺216。216。％。 2003年末星級(jí)賓館11家。全年批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)11個(gè)，其中有5家落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)。216。4）固定資產(chǎn)