寫字樓項(xiàng)目市場分析報告(存儲版)
【正文】 方米 ) 單 位 租 金 收 益 (元 /月 .平方米 ) 月收益 (元 /月 ) 單 位 1 100000 60 60 元 2 年總收益 月收益 *12月 720 元 3 出租率 年總收益 *95% 684 4 管理費(fèi) 年收益 *5% 20 元 5 房產(chǎn)稅 年收益 *12% 82 元 6 營業(yè)稅及附加費(fèi) 年收益 *% 35 元 7 保險費(fèi) 年收益 *% 1 元 8 維修費(fèi) 年收益 *5% 34 元 9 年純收益 345678 512 元 10 還原利率 7% 11 剩余使用年限 58 年 12 總收益值 A/R[11/(1+R)^n] 7,172 元 13 評估單價 (取整 ) 總收益 /建筑面積 0 元 /平方米 綜上 市場分析，由于周邊市場上目前多數(shù)寫字樓為只租不售，所以根據(jù)租價推算出該物業(yè)的價格為 7172 元 /平方米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓 改變?yōu)閷懽謽怯猛?對純寫字樓市場沖擊大 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （一） 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于 西北湖 旁，臨 建設(shè) 大道。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng) 的服務(wù)和配套設(shè)施。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示： 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平 8570%75%70%85% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建 設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá) 85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達(dá) 70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。這主要是和武漢市 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 商住及其他改變功能的住宅樓對以純寫字樓 的 租售將產(chǎn)生很大的影響。 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場 ， 后來由于市場變化，價格逐步走低。 前 言 寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前 形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 字樓指數(shù) 寫字樓物業(yè)價格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980100010201040106010801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價格指數(shù) 分 析 ： 2021 年以前上升緩慢， 2021 年以后上升很快，特別是 2021 年以來同比漲幅達(dá) 3％。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價格難以提升。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價位居武漢市寫字樓的中間水平 。 著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 ※ 客戶對寬帶網(wǎng)的 應(yīng)用 也有了相當(dāng)大的興趣。 三 、 項(xiàng)目調(diào)研分析 本項(xiàng)目 位于西北湖的西南角，占地約 1 萬平方米，建筑面積約 10 萬平方米，地塊呈不規(guī)則形狀分布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，
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