珠江新城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 發(fā)展有限公司 華夏路 8 號(hào) 7261 65358 1 至 4層為商業(yè)； 5 至 39 層為寫字樓，其中第 5 及 22 層為避難層；地下 1至 5 層為車庫(kù)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 珠江新城目前在建寫字樓總建筑面積約為 萬(wàn) ㎡ ， 據(jù)統(tǒng)計(jì) 06 年全 年可售的寫字樓 總 面積達(dá) 30 多萬(wàn) ㎡ 。珠江新城的寫字樓多集中在靠廣州大道的西南側(cè) ，鄰近黃埔大道的北側(cè) 以及珠江新城的中部。而且珠江新城區(qū)域的寫字樓比廣州其他區(qū)域的目標(biāo)客戶更具國(guó)際性，以吸引世界企業(yè) 500 強(qiáng)的落戶為目標(biāo)。 （二）寫 字樓類型分析 目前珠江新城的寫字樓項(xiàng)目，按用途可分為三種： 1） 自用型 該類型的寫字樓項(xiàng)目有華南電力通訊大廈、電信中心、國(guó)稅大廈、聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)等。月 ) 2021 雙城國(guó)際 9000 70～ 90 10 2021 發(fā)展中心大 廈 20210 130～ 150 29 信合大廈 只租 不售 120～ 130 29 星辰財(cái)富港 9000 40～ 50 3 華普廣場(chǎng) 11000 75～ 85 15 廣州保利大廈 9500 70～ 80 18 星匯國(guó)際 11000 75～ 85 12 勤建商務(wù)大廈 12021 110～ 130 10 珠江投資大廈 14000 85 2021 富力科訊大廈 11000 80～ 90 23 富力盈隆廣場(chǎng) 14000 90～ 120 25 合景國(guó)際金融廣場(chǎng) 只租不售 180 三銀大廈 13000 暫未使用 ? 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州 06 年寫字樓均價(jià)為 9502 元 /㎡，其中以天河區(qū)的天河北、珠江新城板塊，越秀區(qū)的環(huán)市東板塊價(jià)格較高，均高于10000 元 /㎡。 ? 據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì) 數(shù)字顯示，截至 2021 年廣州本地企業(yè) 進(jìn)駐大型 寫字樓市場(chǎng)的比例約為 50%，較 2021 年上升約 10%。 其四，政府規(guī)劃、政策及對(duì)供應(yīng)的調(diào)整。 c) 其本部在金融商務(wù)區(qū)租賃辦公用房自用的，在３年內(nèi)每年按市國(guó)土房管局公布的當(dāng)時(shí)、當(dāng)區(qū)域、當(dāng)路段的房屋租金參考價(jià) 30％給予租金補(bǔ)貼，享受補(bǔ)貼的３年期間內(nèi)辦公用房不得改變用途。 ? 周邊區(qū)域的 寫字樓項(xiàng)目概況 周邊區(qū)域新近推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目主要有： 區(qū)域 項(xiàng)目 位置 占地面積㎡ 總建面積㎡ 售價(jià) （元 /㎡） 租金（元 /㎡禮頓陽(yáng)光、馬賽國(guó)際公寓等大量公寓項(xiàng)目集中亮相，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)“公寓年”。禮頓 陽(yáng)光 廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 珠江新城化成路 8號(hào)(地鐵 5號(hào)線交匯點(diǎn)珠江新城站 A B2出口西側(cè) ) 7619 53331 822 07年底 柏林國(guó)際公寓 瑞豐地產(chǎn) 花城大道 16號(hào) 5265 53000 1064 07年底 馬賽國(guó)際公寓 珠江禮頓陽(yáng)光等。禮頓陽(yáng)光 馬賽國(guó)際公寓 雙城國(guó)際公寓 史丹尼公寓 自住買家 日常居住 ，過(guò)渡性置業(yè)選擇 年輕的 CBD 辦公族、BOBO一族 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 馬賽國(guó)際公寓 SOHO買家 居住 +商務(wù)二合一 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計(jì)等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財(cái)富港 史丹尼公寓 客戶群體分析： 這五類群體并不是截然分開(kāi)的， 有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)交叉現(xiàn)象 。 ? 未來(lái)珠江新城 的 公寓市場(chǎng) 將成為旺拼 “戰(zhàn)場(chǎng)” 現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來(lái)二次開(kāi)發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著 環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城， 同時(shí)區(qū)內(nèi)及鄰近 周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來(lái)幾年珠江新 城將 成為 廣州市國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)公司的 匯聚 地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ； 加上地鐵開(kāi)通、新光快速路建設(shè)、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個(gè)商務(wù)中心， 企業(yè)將逐漸遷移進(jìn)駐，帶來(lái)龐大的公寓租客源；而且 區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求 高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應(yīng)的稀缺將進(jìn)一步促進(jìn)公寓市場(chǎng)的發(fā)展。禮頓陽(yáng)光 15000（含 2021元 /㎡裝修及家電） — 60% 30～ 60㎡ 822 柏林國(guó)際公寓 平層 12021 復(fù)式 16000 — 85% 30～ 60㎡ 1064 馬賽國(guó)際公寓 9000～ 10000（毛坯，剩余高層） — 90% 40～ 120㎡ 1182 富力史丹尼國(guó)際公寓 14000（含 2500元 /㎡裝修） — 30% 30～ 40㎡ 584 凱旋新世界代表項(xiàng)目為新世界 此外 在 008 年 還有數(shù)個(gè)含有服務(wù)性公寓的酒店項(xiàng)目 投入使用 ， 例如珠江新城將來(lái)會(huì)有四、五家五星級(jí)酒店，天河北也會(huì)有五星級(jí)的 酒店，這些酒店里面的服務(wù)式公寓 都對(duì)公寓市場(chǎng)帶來(lái)一定程度的沖擊，可見(jiàn)未來(lái)的市場(chǎng)是機(jī)遇與競(jìng)爭(zhēng)并存。 服務(wù)公寓的第二階段為 2021 年至 2021 年 ，是“商務(wù)＋服務(wù)公寓”的發(fā)展階段，多集中在天河北、珠江新城 CBD 中心區(qū)，主要代表為祈福華廈、新大廈、中信公寓、雙城國(guó)際等。 項(xiàng)目總投資 60 億元 ，預(yù)計(jì) 2021 年交付使用。 b) 本部在金融商務(wù)區(qū)購(gòu)置、自建辦公 用房（不包括附屬和配套用房，下同）自用的，按照建筑物辦公用途部分的建筑面積計(jì)算，給予每平方米 1000元補(bǔ)貼，３年內(nèi)分期支付完畢。 其二，國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)成長(zhǎng)的速度和數(shù)量。 （四）寫字樓客戶分析 經(jīng)調(diào)研得出珠江新城寫字樓各盤的客戶群體構(gòu)成如下： 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)客群 雙城國(guó)際 IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè) /國(guó)稅 信合大廈 金融、證券、保險(xiǎn) 星辰財(cái)富港 中小企業(yè)、港澳投資者居多 華普廣場(chǎng) 銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司 星匯國(guó)際 銀行、金融、證券 勤建商務(wù)大廈 IT、廣告業(yè) 珠江 投資大廈 金融、證券、保險(xiǎn) 富力科訊大廈 客戶以 IT行業(yè)、廣告、貿(mào)易公司為主 富力盈隆廣場(chǎng) 金融、保險(xiǎn)等行業(yè)，世界 500強(qiáng)企業(yè)、集團(tuán)總部 合景國(guó)際金融廣場(chǎng) 跨國(guó)大型企業(yè)、金融巨頭以及 500強(qiáng)企業(yè) 津?yàn)I騰越大廈 針對(duì)有意進(jìn)駐珠江新城的中小企業(yè) 客戶分析： ? 銀行與金融、資訊科技（ IT）與電訊、專業(yè)與商業(yè)服務(wù)相關(guān)行業(yè)是
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