【正文】 中海房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告第一部分 宏觀市場(chǎng)篇本部分將對(duì)目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過(guò)蘇州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一。■ 行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，130個(gè)鎮(zhèn)。1．2蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口；■ 面積，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里?！?人口,。,。1．3蘇州市在全國(guó)和江蘇省的地位近年來(lái)蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿(mǎn)了活力，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。、現(xiàn)在與將來(lái)：■英國(guó)的人類(lèi)學(xué)家泰勒定義：文化為包括知識(shí)、信仰、藝術(shù)、道德、法律、風(fēng)俗等的復(fù)合整體?！龀鞘形幕?，則帶有一個(gè)地方特定風(fēng)采。它延續(xù)著一個(gè)城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個(gè)城市文化的象征，更是一個(gè)城市的寶貴財(cái)富。■蘇州文化的過(guò)去時(shí)——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長(zhǎng)河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國(guó)的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使每個(gè)蘇州人都為之驕傲。■蘇州文化的現(xiàn)在時(shí)—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經(jīng)擁有深厚的文化不等于當(dāng)前也在重視文化建設(shè)，而宣揚(yáng)文化的真正價(jià)值也不同于時(shí)下為迎合商機(jī)所制造的文化泡沫。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來(lái)保護(hù)文化。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。■蘇州文化的將來(lái)時(shí)：興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類(lèi)正在進(jìn)入“以文化為軸心的時(shí)代”，文化的社會(huì)角色已經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。對(duì)于一個(gè)文化積淀深厚的城市來(lái)說(shuō)，必須在挖掘文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。我們[盼望蘇州的未來(lái)將興起一場(chǎng)文化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不單單在城市文化的硬件建設(shè)上，也在于地方文化的軟件營(yíng)建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實(shí)作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長(zhǎng)率。表1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長(zhǎng)%%%%圖1：蘇州20002003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢(shì)，％左右?？梢钥闯觯禾K州隨著長(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。2．2蘇州市20002003年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例及漲幅表2：蘇州20002003年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長(zhǎng)%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1999～％。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然2003年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。2．3蘇州市20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州20002003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP3漲幅/%19%%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元漲幅/%%%，％，為歷年來(lái)最高。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來(lái)看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。從人均可支配收入來(lái)看，2003年達(dá)到12361元，％，從20002003年長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過(guò)15％，呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2．4蘇州市20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬(wàn)元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售市場(chǎng)的消費(fèi)能力在逐年上升。2．5蘇州市20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額表5：蘇州20002003年財(cái)政收入及財(cái)政儲(chǔ)蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入財(cái)政儲(chǔ)蓄總額93711641470從蘇州財(cái)政收入來(lái)看，自2001年起，平均每年增加100億元左右的財(cái)政收入，意味著蘇州財(cái)政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長(zhǎng)約100億元，而在2003年，這一增長(zhǎng)有了較大的變化，比2002年增長(zhǎng)了300億元，增長(zhǎng)量相當(dāng)于前3年增長(zhǎng)的總和。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護(hù)蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤(pán)多層結(jié)構(gòu)封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能得到預(yù)售證。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。■ 園區(qū)內(nèi)將職工原來(lái)按月發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來(lái)落實(shí)，園區(qū)內(nèi)職工住房補(bǔ)貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時(shí)園區(qū)內(nèi)公積金只能在園區(qū)使用，這樣大大推動(dòng)了園區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。■ 2002年蘇州城建投入達(dá)80億元左右，創(chuàng)歷史新高。針對(duì)蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶(hù)的進(jìn)入，使當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)成以及城市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉(zhuǎn)換。■ 在進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)的同時(shí)，買(mǎi)方須按購(gòu)房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用400元?！?003年末蘇州政府開(kāi)始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一直沒(méi)有明確規(guī)定出臺(tái)。二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 蘇州市土地市場(chǎng)概況及分析蘇州市政府實(shí)施第一次土地使用制度改革是在1994年，國(guó)有土地從無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣(mài)，相繼出臺(tái)了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見(jiàn)》、《蘇州市土地儲(chǔ)備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣(mài)成為我市土地管理中的新制度，目前對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行以拍賣(mài)、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地。2003年全市拍賣(mài)、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營(yíng)性用地596宗（工業(yè)用地除外），共計(jì)1651萬(wàn)平方米。據(jù)測(cè)算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。2004年以來(lái)園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢(shì)頭，4月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的6塊地塊，最高樓面地價(jià)達(dá)3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均樓面地價(jià)2979元／平方米，同比去年上漲了60％以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。蘇州市2004年第二次土地拍賣(mài)會(huì)上，18宗地塊中兩塊土地因無(wú)人問(wèn)津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲?guó)家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競(jìng)拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。蘇州國(guó)有土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示2004年將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)控制在10％，市土地儲(chǔ)備中心要通過(guò)提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺(tái)的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買(mǎi)房，房產(chǎn)商買(mǎi)地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開(kāi)發(fā)商購(gòu)地趨于理性。蘇州市商品房市場(chǎng)概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從2002年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過(guò)于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。(1) 供應(yīng)量圖24：蘇州市自1998年以來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)：1. 2003年，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。，％，施工面積達(dá)到2576萬(wàn)平方米，％，％。2. 2001年至2002年，，其上漲趨勢(shì)不斷。當(dāng)前新開(kāi)工面積也就是未來(lái)的潛在供應(yīng)，以此趨勢(shì)判斷，未來(lái)一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ，％、％，％。如果以2003年蘇州年銷(xiāo)售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長(zhǎng)幅度超過(guò)需求增長(zhǎng)幅度，蘇州未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售去化將面臨一定的的壓力。(2) 需求量圖5：1998年以來(lái)，%的速度增長(zhǎng)，達(dá)到歷史最高水平。，同比2002年增長(zhǎng)7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。(3) 成交價(jià)格圖671. 1998年以來(lái)，蘇州市商品房平均銷(xiāo)售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷(xiāo)售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)3500元/平方米，％。目前蘇州每年有近10億外資進(jìn)入，加上近年來(lái)舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。蘇州商品房的銷(xiāo)售價(jià)格一路走高，主要?dú)w功于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢(qián)的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是2000年后增長(zhǎng)過(guò)快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。問(wèn)題1：蘇州的房地產(chǎn)未來(lái)是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？?jī)r(jià)格還有多少的上漲空間？解答：市場(chǎng)規(guī)律表明：任何商品的市場(chǎng)價(jià)格是由供求情況決定的。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。按理說(shuō)比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開(kāi)樓盤(pán)的平均價(jià)來(lái)分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒(méi)有意義的。從供給方面來(lái)分析，可歸納為以下幾點(diǎn)：1. 政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房?jī)r(jià)的飆生吸引了大量的開(kāi)發(fā)商來(lái)蘇州淘金，大量新樓盤(pán)（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場(chǎng)行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷(xiāo)房的上市；5. 二手房拍賣(mài)的興起，消除了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的信息不對(duì)稱(chēng)和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無(wú)形中提高了二手房的成交數(shù)量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀存在的。房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房?jī)r(jià)的下降并不會(huì)馬上引來(lái)顧客，甚至還可能引發(fā)會(huì)進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁?gòu)買(mǎi)者持幣待購(gòu)，反而使得銷(xiāo)售更困難。高檔房下降并不會(huì)引來(lái)低收入顧客。更重要的是開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)減慢售房和開(kāi)發(fā)速度來(lái)待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高；2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房；3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶(hù)口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來(lái)越多的外地人來(lái)生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房置業(yè)。由此可見(jiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。從需求方面來(lái)分析：買(mǎi)房者可分為兩類(lèi)。一是購(gòu)房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購(gòu)房的投資者。對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)：1. 房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)濟(jì)收入（購(gòu)買(mǎi)力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房?jī)r(jià)卻相差40％。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷(xiāo)售速度明顯緩慢。2. 地段的成熟度。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買(mǎi)者。值得一提的是，在中國(guó)，政府的作用是至關(guān)重要的。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿(mǎn)情緒，因此政府一定會(huì)支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤(pán)的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以?xún)斶€前期基礎(chǔ)設(shè)施投資