【正文】 明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無法完整領(lǐng)略湖光山色。u 出入口標(biāo)志性不足，公共停車位在未來的發(fā)展中面臨面積不足的問題。規(guī)劃控制5400平方米左右的機(jī)動(dòng)車公共停車場，共布點(diǎn)4處，泥山灣入口、太陽灣入口、泥山灣湖邊和太陽灣湖邊。相關(guān)市政路網(wǎng)的遠(yuǎn)景規(guī)劃u 青山湖旅游區(qū)內(nèi)道路遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。u “兩軸”為連接?xùn)|西城區(qū)的石臨公路和南部的02省道。u “多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹枝狀自然道路骨架。與本案未來交通狀況改善相關(guān)的市政路網(wǎng)有三條：A、石臨公路：性質(zhì)屬于縣道，起止點(diǎn)是臨安到石亭子，建造標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)，、寬度12米。石臨公路規(guī)劃方案（一級(jí)公路）216。 方案A：道路紅線寬60米，中間車行道寬20米，、右側(cè)15米高架輕軌備用地。216。 方案B：道路紅線寬60米，中間8米綠化帶。216。 方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地。216。 目前規(guī)劃傾向于A方案。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進(jìn)的首要工程之一，北接余杭104國道，南至富陽連302國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對(duì)臨安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、青山湖旅游度假區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。216。 東線方案彭樟線一級(jí)公路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥山灣、城門口等地，其中泥山灣與青山水庫交界處架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽交界。216。 西線方案該線路東起余杭市長樂鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽的320國道。該路線基本上以現(xiàn)狀公路進(jìn)行改擴(kuò)建，比東線方案長約10多公里。216。 從各自優(yōu)劣勢分析來看，規(guī)劃認(rèn)為東線方案比較合理。C、杭昱高速公路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。216。 原道路線形方案以02省道為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。該走線優(yōu)點(diǎn)是工程地質(zhì)條件較好，改造長度最短，工程造價(jià)最低；但其緊鄰錦城南部城市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對(duì)城市用地的影響較大，進(jìn)一步限制了城市南向發(fā)展。216。 南移方案從原02省道南側(cè)選線，避免對(duì)城市的干擾。臨安段東起汪家埠，在青山和錦城段均南移，從規(guī)劃的玲瓏工業(yè)園區(qū)的南側(cè)穿過，在玲瓏的徐家塢附近接原02省道。該項(xiàng)目需新建大橋和480米隧道，線路長，故工程造價(jià)較大。南移方案得到肯定，其利于城市的長期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。原02省道錦城段改造作為城市交通干道，紅線控制寬度60米。六、公建配套本案規(guī)劃用地屬于二級(jí)保護(hù)區(qū)，為度假娛樂會(huì)議用地和高檔別墅用地的綜合開發(fā)性質(zhì)。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會(huì)議娛樂區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。七通一平狀況216。 規(guī)劃供水量控制為2010年人均居民生活用水量為300升/人日，不可預(yù)見用水量為預(yù)見用水量之和的10%，由青山水廠和第二水廠供水。216。 排水分為雨、污分流制。生活污水量經(jīng)過測算，為3300立方米/日。污水分區(qū)排放，東區(qū)經(jīng)城市主干管排入青山鎮(zhèn)污水處理廠，雨水結(jié)合地形利用雨水管渠重力管就近排入水體。216。 用電總負(fù)荷為20600KW。新增35KV變電站和10KV變電站。臨安變電站及青山湖旅游區(qū)供電電源，區(qū)內(nèi)10KV以下線路用交聯(lián)聚乙烯絕緣電纜或電纜溝敷設(shè)。216。 別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=。七、度假旅游區(qū)規(guī)劃要求建筑后退道路紅線距離 當(dāng)建筑物或道路控制線寬度25米（主干道）時(shí)，建筑物需后退道路控制線5米；11米時(shí)（次干道），；7米以下（一般道路），不要求后退，但須滿足各種地下管線埋設(shè)通過的要求。建筑高度 建筑物一層檐高不超過4米；二層檐高不超過7米；三層不超過10米；四層不超過13米，五層不超過16米；如有半地下層，；坡頂建筑的屋脊高度為檐高加2至3米。建筑密度與容積率 對(duì)于別墅用地，原則要求二層高級(jí)別墅建筑密度為7%以下，；二三層一般別墅建筑密度為13%以下。建筑限定 建筑不得破壞原有地形地貌，其形式、體量、高度及色彩應(yīng)融于風(fēng)景環(huán)境，成為風(fēng)景有機(jī)組成部分，其設(shè)計(jì)方案應(yīng)報(bào)主管部門批準(zhǔn)。1. （吳淞高程33米）以上。2. 25．。3. 29．。綠地率 高檔別墅區(qū)的綠地率不應(yīng)低于72%,中檔別墅區(qū)的綠地率不低于40%。程高及坡度 根據(jù)高程建設(shè)要求，50米以上（）為不可建用地；結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度＞25%）和可修建用地（坡度＜25% ）不宜修建用地由于地形坡度較大，并且山頭自然植被生長良好，應(yīng)考慮作為自然資源保留起來，滿足生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開發(fā)；可適當(dāng)點(diǎn)綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開展游憩等休閑項(xiàng)目?？尚藿▍^(qū)內(nèi)，根據(jù)規(guī)劃要求，按不同功能分區(qū)及開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行建設(shè)，維護(hù)生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展。大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝以下。岸線保護(hù) 岸線主要作為生態(tài)濕地、公共休閑景觀岸線而存在。岸線除必須的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無關(guān)的設(shè)施。對(duì)現(xiàn)狀已存在的影響景觀效果的建筑應(yīng)根據(jù)景觀效果、視線、空間等要求，進(jìn)行拆遷或改造，具體方案應(yīng)由專家委員會(huì)嚴(yán)格審查通過后方可實(shí)施。第二章 項(xiàng) 目 定 位一、開發(fā)定位結(jié)合大杭州別墅開發(fā)不斷西進(jìn)的發(fā)展格局，項(xiàng)目將建設(shè)成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的新生活理想，在硬件資源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級(jí)游船商務(wù)會(huì)所等設(shè)施，將國際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、創(chuàng)造獨(dú)特濃郁的新成功社區(qū)文化。包括：健康和運(yùn)動(dòng)文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級(jí)商務(wù)文化；私密安全的富人區(qū)文化。二、項(xiàng)目檔次青山湖項(xiàng)目是房產(chǎn)集團(tuán)全力開發(fā)的一個(gè)集游艇娛樂、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。三、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)土 地 參 數(shù)土地參數(shù)1461面積（畝）7．5單價(jià)（萬元/畝）97．45面積（萬平米）12000地款（萬元）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)＜5．7%建筑密度≤0。4容積率＞70%綠地率主要為2—4層，有部分6層建筑層數(shù) 東、西、北可設(shè)社區(qū)出入口車輛出入口方位別墅每戶至少一個(gè)車位商業(yè)服務(wù)設(shè)施按1輛/200平方米建筑面積配置公寓按1輛/1戶訪客車位按1輛/10戶停車位四、產(chǎn)品類型項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，還有一部分類別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。建筑參數(shù)指標(biāo)建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加電梯公寓合計(jì)單位建筑面積13．61．711．694．431．39萬平方米容積率0．20．350．60．90．4用地面積 68．22 4．87 19．49 4．8797．45萬平方米用地比率70%5%20%5%100%%單套平均面積平均面積 物業(yè)類型 單套平均面積350平方米/套獨(dú)立別墅250平方米/套雙拼別墅200平方米/套聯(lián)排別墅140平方米/套電梯公寓五、目標(biāo)客戶u 為項(xiàng)目“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；u 注重生活品質(zhì)，追求奢華時(shí)尚生活，欲購置第二或第三處居所者；u 為項(xiàng)目形象或者開發(fā)商實(shí)力所吸引，第二次或第三次購房以改善住房條件者；u 喜歡登山、游艇、游泳、垂釣等體育運(yùn)動(dòng)的高收入者；欲購買項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者；u 尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育精神和運(yùn)動(dòng)的中青年，有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)來源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在30—50歲之間，事業(yè)穩(wěn)定，喜愛運(yùn)動(dòng)，向往自然休閑生活，愿意改變生活環(huán)境、非常注重生活品質(zhì)的城市精英階層人士。u 別墅的目標(biāo)消費(fèi)群以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入私營主為主力，聯(lián)排別墅以三資、民營企業(yè)高級(jí)管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人士為消費(fèi)群。u 電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專業(yè)人員為主體對(duì)象。六、價(jià)格分析根據(jù)本案的高端產(chǎn)品定位、不同的產(chǎn)品分級(jí)、區(qū)塊內(nèi)競品樓盤普遍的定價(jià)水準(zhǔn)，以及周邊優(yōu)越的自然資源狀況，暫定獨(dú)棟別墅一期起步售價(jià)在6000元/平方米，雙拼別墅在5000元/平方米，聯(lián)體別墅在4500元/平方米，低層電梯公寓在3500元/平方米左右。具體定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行研究。第三章 項(xiàng) 目 案 名 建 議 一、案名取向原則深入研究青山湖項(xiàng)目文化內(nèi)涵及項(xiàng)目定位的特點(diǎn)，力求在案名上體現(xiàn)三個(gè)原則特性：u 自然性：自然性包含基地所在區(qū)位不可再生的珍罕自然資源，突出青山湖、水岸和山地生活等地域自然的特有元素；u 人文性：案名需要體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格的文化傳承和開發(fā)基調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目營造理念；u 優(yōu)美性：案名必須字形優(yōu)美、讀音優(yōu)美，易讀易記，能產(chǎn)生一定的意境美。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：湖光山舍釋意：“湖光山舍”諧音“湖光山色”，展示了項(xiàng)目所具有的湖和山兩大自然元素及生活場景，充分體現(xiàn)湖之光影與山之色彩的意境美?！吧缴帷币饧措[立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、色彩、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。案名二：翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀?，被稱為帝王玉。這類翡翠均為純正濃艷的翠綠色，并且顏色均勻、透明度等其他指標(biāo)也都很高，產(chǎn)量極低，是無價(jià)之寶。翡翠一可喻青山湖湖水之清純、美好與珍貴；二是隱喻項(xiàng)目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進(jìn)一步突出別墅項(xiàng)目的稀缺性?！盀场贝砘貏e墅生活的基本地貌特征，同時(shí)表示港灣的含義，充滿優(yōu)游、從容和愉悅的意味。案名三：湖山勝境釋意：“湖”和“山”這兩大自然元素構(gòu)成項(xiàng)目清凈悠遠(yuǎn)的居住意向和社區(qū)特質(zhì)，形成別墅最大的特點(diǎn)就是“實(shí)現(xiàn)建筑與山水的和諧交融”：包括尊重自然，尊重歷史文化，尊重現(xiàn)代科技，尊重藝術(shù)等等理念的具體表現(xiàn)。案名清新淡雅，令人向往。案名四：在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩，“在水”點(diǎn)明項(xiàng)目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項(xiàng)目臨水優(yōu)美的地貌特征。原詩中對(duì)“在河之洲”的摯愛追求也成為項(xiàng)目營造的最終理想和目標(biāo)，讓項(xiàng)目成為人人所向往的人居美地。第四章 項(xiàng) 目 核 心 概 念一、游艇主題概念以復(fù)合旅游房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、垂釣、拓展運(yùn)動(dòng)）、商業(yè)、旅游及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的全新生活方式，全力打造“湖泊游艇社區(qū)，山水高尚別墅”的最新形象，創(chuàng)造出有別于大杭州區(qū)域內(nèi)簡單運(yùn)用自然資源、雷同推行生態(tài)主題的其他別墅項(xiàng)目，高生活起點(diǎn)、高健康時(shí)尚的全新游艇社區(qū)生活。二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可將項(xiàng)目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成了不同的生活界面和營造理念，即山地和水岸生活的劃分。在具體的規(guī)劃和營造中既要注意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間的關(guān)系處理，因地制宜的安排低層電梯公寓、排屋和獨(dú)棟別墅，又要注意兩大區(qū)塊之間的自然銜接和景觀均好性問題，在一個(gè)項(xiàng)目里形成不同環(huán)境層面和活動(dòng)內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一大特征。三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。本案產(chǎn)品定位要求有充分的市場差異化，設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)如下特征：大杭州別墅市場領(lǐng)域的產(chǎn)品差異化青山湖板塊旗艦項(xiàng)目的核心差異化 獨(dú)立別墅產(chǎn)品定位：u 核心產(chǎn)品：游艇主題的山頂、水岸奢侈型超低密度別墅。u 主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。 聯(lián)排（雙拼）別墅定位：u 主力產(chǎn)品： 具全面差異化優(yōu)勢的山水景觀的舒適型別墅。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具高性價(jià)比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢的經(jīng)濟(jì)型別墅。 電梯公寓定位： 類別墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。四、核心別墅概念本案以中高檔舒適型別墅類產(chǎn)品為主體，但可考慮在項(xiàng)目景觀價(jià)值最高的區(qū)位建造少量核心別墅，做為項(xiàng)目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。核心別墅將以其特殊的占地面積（7—8畝/戶）、戶型面積（600平方米以上/戶）、景觀區(qū)位和相關(guān)配置成為私人官邸化的旗艦產(chǎn)品，價(jià)格待定，但一定要具有區(qū)域代表性。第五章 項(xiàng) 目 總 體 規(guī) 劃一、規(guī)劃理念1. 項(xiàng)目要對(duì)“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”的生活方式內(nèi)涵進(jìn)行深度演繹。2. 設(shè)計(jì)要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢，突出“奢華時(shí)尚游艇時(shí)代”的新生活理想，涵蓋游艇商務(wù)、景觀、度假及生活的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。3. 設(shè)計(jì)注重運(yùn)動(dòng)與生活、建筑與人、環(huán)境與人以及人與人之間自然狀態(tài)下的和諧與優(yōu)雅，“以人為本”，從而滿足人們對(duì)高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。4. 規(guī)劃應(yīng)綜合考慮周邊項(xiàng)目各期開發(fā)情況，尋求差異，準(zhǔn)確定位。二、