【正文】 公共服務(wù)（費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)）A．24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B．公共場(chǎng)所保潔；C．公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D．住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E．公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。二、會(huì)所應(yīng)有功能：五星級(jí)游艇商務(wù)會(huì)所 u 水上設(shè)施：泊位若干個(gè)，防波堤，游艇和帆船。 u 陽(yáng)臺(tái)：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過(guò)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。u 對(duì)于獨(dú)棟別墅和排屋，建議采用小型戶式中央空調(diào)，設(shè)置專門的設(shè)備間。電梯前室來(lái)往和停留的人較多，可能成為人們交流、歇息的場(chǎng)所，燈光應(yīng)較為明亮，能夠使相互陌生的人產(chǎn)生信任感和安全感。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。三、弱電系統(tǒng)（一）通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨著計(jì)算機(jī)普及速度的加快，網(wǎng)民隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，從網(wǎng)上獲取信息已成為未來(lái)的趨勢(shì)。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)供電浴熱水器、排氣扇、洗衣機(jī)的插座，插座（不少于4組），均為防濺型，其中電浴熱水器和洗衣機(jī)的插座應(yīng)帶開關(guān)，排氣扇的開關(guān)采用帶指示燈型。1) 衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專門的排氣管道通向屋頂；2) 廚房排氣系統(tǒng)：為保護(hù)建筑外墻的美觀，避免油煙對(duì)外墻的污染，應(yīng)設(shè)專門煙道通屋頂，由脫排油煙機(jī)把廢氣排出；3) 熱水器排氣：由于現(xiàn)代家庭多用強(qiáng)排式熱水器，排氣要求與室外空氣相連，為了建筑立面的美觀及居住者生活的方便，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)一預(yù)留熱水器排煙洞。4) 出入口處的車道將不同類型的出入車輛進(jìn)行分流：進(jìn)入社區(qū)的車道分為業(yè)主車道和訪客車道，訪客車道靠近門衛(wèi)間，便于門衛(wèi)管理；由社區(qū)出去的車道設(shè)一條，業(yè)主和訪客車共用一條車道。在小品的設(shè)計(jì)上，應(yīng)與整個(gè)社區(qū)的景觀風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)自然意象。4. 各類綠地的植物種植要考慮生態(tài)、景觀和使用三方面的因素。二、景觀風(fēng)格u 景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)劃對(duì)戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。12) 別墅花園地坪比道路高150㎜，別墅首層地面高于花園450㎜。 別墅層數(shù)：小面積別墅控制在三層以內(nèi)，對(duì)建筑面積大于500平方米的別墅可考慮設(shè)計(jì)二層。2) 層高3米，不大于3層，主力應(yīng)在2—。4) 部分產(chǎn)品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的水景觀環(huán)境，部分產(chǎn)品臨青山湖水灣設(shè)置。4) 屋頂采用坡屋頂，頂層考慮設(shè)置閣樓，屋頂設(shè)采光窗。四、建筑色彩建筑色彩以灰、暗紅、赭石色調(diào)為主。湖濱緩沖帶基地南臨青山湖，由于防洪的限制，湖面水位與可建設(shè)高程之間形成了一個(gè)緩沖帶。七、綠化系統(tǒng)項(xiàng)目基地內(nèi)現(xiàn)有的植被狀況較好，在規(guī)劃中針對(duì)項(xiàng)目南北區(qū)域的情況要作出分別處理：u 南區(qū)：該區(qū)域?yàn)楠?dú)立式別墅區(qū)，盡可能地讓建筑融于自然環(huán)境，綠化主要以現(xiàn)有的自然綠化為主。六、交通結(jié)構(gòu)（一）動(dòng)態(tài)交通社區(qū)出入口：設(shè)想整個(gè)社區(qū)設(shè)三個(gè)出入口：216。4. 貫徹組團(tuán)概念。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具高性價(jià)比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)型別墅?！盀场贝砘貏e墅生活的基本地貌特征，同時(shí)表示港灣的含義，充滿優(yōu)游、從容和愉悅的意味。二、項(xiàng)目檔次青山湖項(xiàng)目是房產(chǎn)集團(tuán)全力開發(fā)的一個(gè)集游艇娛樂(lè)、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。建筑高度 建筑物一層檐高不超過(guò)4米；二層檐高不超過(guò)7米；三層不超過(guò)10米；四層不超過(guò)13米，五層不超過(guò)16米；如有半地下層，；坡頂建筑的屋脊高度為檐高加2至3米。六、公建配套本案規(guī)劃用地屬于二級(jí)保護(hù)區(qū)，為度假娛樂(lè)會(huì)議用地和高檔別墅用地的綜合開發(fā)性質(zhì)。 東線方案彭樟線一級(jí)公路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥山灣、城門口等地，其中泥山灣與青山水庫(kù)交界處架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽(yáng)交界。規(guī)劃控制5400平方米左右的機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)，共布點(diǎn)4處，泥山灣入口、太陽(yáng)灣入口、泥山灣湖邊和太陽(yáng)灣湖邊。 開發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒(méi)有品牌企業(yè)介入，開發(fā)水準(zhǔn)基本處于相同層面。 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長(zhǎng)約1700米。 總建筑面積：22萬(wàn)平方米216。歷史人文景觀u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國(guó)國(guó)王錢謬的故里。三、基地涉及未來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題u 本案為二級(jí)保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。14′。氣候情況u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤(rùn)、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長(zhǎng)，季節(jié)特征明顯。u 項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對(duì)岸泥山灣一帶可以看見(jiàn)水緣山莊的建筑群。而本案水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。 主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右216。216。 推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。216。該走線優(yōu)點(diǎn)是工程地質(zhì)條件較好，改造長(zhǎng)度最短，工程造價(jià)最低；但其緊鄰錦城南部城市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對(duì)城市用地的影響較大，進(jìn)一步限制了城市南向發(fā)展。216。大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝以下。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可將項(xiàng)目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成了不同的生活界面和營(yíng)造理念，即山地和水岸生活的劃分。二、規(guī)劃原則1. 充分尊重項(xiàng)目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。6. 核心景觀休閑軸：在基地的北部，結(jié)合谷地的地形條件，通過(guò)水面、綠帶、休閑廣場(chǎng)等元素，形成一個(gè)南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民提供頗具人性化的休閑活動(dòng)場(chǎng)所?？倢挾?0米，雙向機(jī)動(dòng)車道各寬5米，中間設(shè)2米寬分隔帶；機(jī)動(dòng)車道和人行道之間設(shè)2米寬綠帶，兩側(cè)人行道各寬2米；216。九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問(wèn)題功能布局與出入口關(guān)系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系主要通過(guò)北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來(lái)實(shí)現(xiàn)。u 公寓：采用新古典的建筑風(fēng)格以及三段式的處理手法。2) 三房二廳時(shí)。4) 長(zhǎng)寬比控制在1左右，采用大開間設(shè)計(jì)。8) 首層應(yīng)設(shè)置工人房，工人的活動(dòng)空間應(yīng)盡量少的干擾主人家庭的生活空間。5) 產(chǎn)品外觀風(fēng)格引入成功原創(chuàng)藍(lán)本風(fēng)格。6) 面積許可的情況下，餐廳應(yīng)設(shè)兩個(gè)，分別為早餐廳、主餐廳。由于項(xiàng)目的基地地形為山地、丘陵、谷地綜合的類型，因此在景觀設(shè)計(jì)上需要根據(jù)地形條件采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成若干個(gè)景觀次軸線。路面對(duì)車行路面，材質(zhì)以瀝青路面為主，在特殊地段可以進(jìn)行材質(zhì)變化。u 北界面：由于主入口位于臨石路上，因此該界面應(yīng)著力處理。（二）排水系統(tǒng)1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。（二）電氣開關(guān)插座配置要求 整體要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不僅僅滿足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營(yíng)造。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢懈叨说囊粋€(gè)住宅園區(qū)，會(huì)有一定程度的安全隱患。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。園區(qū)內(nèi)在中心會(huì)所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過(guò)120米。地下車庫(kù)和住宅樓電梯廳前室、會(huì)所等設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。第九章 會(huì) 所 設(shè) 計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則：u 別墅會(huì)所首先要保證業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時(shí)，應(yīng)提供良好的社交場(chǎng)所，一般采取封閉型管理。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。5. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲杭州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，如本案是游艇主題的大型別墅社區(qū)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或游客的需求設(shè)置水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、SPA水療服務(wù)等。消防控制中心設(shè)在會(huì)所大樓底層。會(huì)所、公共通道等應(yīng)裝設(shè)疏散標(biāo)志燈，應(yīng)急照明燈。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式，視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)。（四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費(fèi)制。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應(yīng)配置調(diào)光開關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。（三）室內(nèi)管線布置要求1) 每戶人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。u 西界面：沿基地西側(cè)的道路，主要是保持現(xiàn)狀比較好的自然植被，注意建筑與植被的結(jié)合，協(xié)調(diào)好建筑與植被在該界面上的比例，避免出現(xiàn)過(guò)強(qiáng)的人工痕跡。利用路面局部突起的駝峰來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)車速的控制，通過(guò)不同地面材料的變化來(lái)暗示車輛進(jìn)入的空間的性質(zhì)。在平面布局上，不宜大面積種植草坪，應(yīng)高喬木及低灌木相結(jié)合，形成錯(cuò)落有致的多層次綠化效果，適當(dāng)控制硬地的面積。通過(guò)景觀設(shè)計(jì)的處理，為居住建筑創(chuàng)造一個(gè)良好的室外空間環(huán)境，突出自然化、生態(tài)化，滿足人們居住層面上的自然需求。8) 獨(dú)立別墅按面積大小留1—2個(gè)車位的車庫(kù)。2) 層高3米，在2—3層，不大于三層，—3層。10) 聯(lián)排別墅的總平面位置是介于獨(dú)立別墅和多層洋房之間，要處理好建筑風(fēng)格的過(guò)渡，使之協(xié)調(diào)。6) 通過(guò)戶型面積的控制，使其具備高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，總價(jià)在80—100萬(wàn)之間。4) 戶型按大主人房、大廳、大陽(yáng)臺(tái)的原則設(shè)計(jì)。u 二層與底層的面積比控制在1:2，在立面上應(yīng)形成后退的視覺(jué)效果，以保證整個(gè)建筑體量上的和諧。而根據(jù)地形條件，排屋、公寓主要布置在沿臨石路一帶，這樣勢(shì)必影響整個(gè)社區(qū)作為高檔山地別墅社區(qū)的整體意象。 組團(tuán)路：，機(jī)動(dòng)車道寬5米。在社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對(duì)南北兩區(qū)采用不同的組織方式：u 南區(qū)：處在山的南坡，南臨青山湖，可以俯瞰湖面。結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個(gè)重要因素。三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓?！吧缴帷币饧措[立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、色彩、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。岸線除必須的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無(wú)關(guān)的設(shè)施。新增35KV變電站和10KV變電站。 南移方案從原02省道南側(cè)選線，避免對(duì)城市的干擾。216。 面臨困難點(diǎn)相似：城市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場(chǎng)影響力和認(rèn)知度。216。 樓盤展示中心：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)B座1樓216。代表項(xiàng)目資料如下：A、樓盤名：錦繡錢塘216。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。u 降水：，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季分配不均勻?至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠。臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119176。u 光照：，8月最長(zhǎng)，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在220小時(shí)以上。u 但整個(gè)景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)216。 開發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司216。 開發(fā)物業(yè)相似：以排屋、別墅為主。u 水上交通線不明確，游船碼頭不足，景點(diǎn)間缺乏水路聯(lián)系，無(wú)法完整領(lǐng)略湖光山色。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。南移方案得到肯定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。 別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=。游艇時(shí)代”的新生活理想，在硬件資源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級(jí)游船商務(wù)會(huì)所等設(shè)施，將國(guó)際性的高尚品位和湖泊山地文化相結(jié)合、創(chuàng)造獨(dú)特濃郁的新成功社區(qū)文化。這類翡翠均為純正濃艷的翠綠色，并且顏色均勻、透明度等其他指標(biāo)也都很高，產(chǎn)量極低，是無(wú)價(jià)之寶。u 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢(shì)的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。3. 體現(xiàn)“超前意識(shí)”。u 北區(qū)：主要由谷地、丘陵組成，由于處在最高的山脊線的北側(cè)，無(wú)法與青山湖湖面發(fā)生聯(lián)系。（三）步行交通系統(tǒng)通過(guò)主干道、組團(tuán)路的步行道以及社區(qū)的核心景觀休閑軸組成步行系統(tǒng)，為居民的步行交通及游憩提供一個(gè)良好的環(huán)境。在臨石路、西側(cè)道路以及沿湖的界面處理上，要注意保持自然景觀狀態(tài)，使建筑掩映、融合在綠化之中，切忌出現(xiàn)過(guò)強(qiáng)的人工營(yíng)造痕跡。u 屋頂采用坡屋頂，雙坡和四坡結(jié)合；通過(guò)建筑的進(jìn)退、錯(cuò)落、露臺(tái)的處理，產(chǎn)生建筑形體上的變化。2) 陽(yáng)臺(tái)欄桿要求簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、通透、輕質(zhì)。3) 層數(shù)控制在2—2。13) 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和多層電梯公寓的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要求相同。5) 。10) 獨(dú)立別墅采用戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，中央熱水系統(tǒng)。4. 景觀材料，包括軟質(zhì)、硬質(zhì)景觀材料應(yīng)考慮“因地制宜”的原則，應(yīng)能體現(xiàn)出景觀設(shè)計(jì)特色。同時(shí)，在景觀植物配置時(shí)，要考慮到朝向問(wèn)題，在夏季應(yīng)能提供最大的遮蔭效果，在冬季則要考慮光照問(wèn)題，選用落葉樹木，提高日照效能。 圍墻圍墻采用通透式，材料使用鑄鐵欄桿，兩側(cè)以土方起坡并配合種植綠籬。2) 入口的形式采用開放式，避免厚重的感覺(jué)，應(yīng)體現(xiàn)自然、恬靜的居住性格。衛(wèi)生間排水設(shè)想采用同層排水方式。廚房?jī)?nèi)的插座（不少于4組）應(yīng)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)的布置、電氣設(shè)置的擺放位置進(jìn)行設(shè)置，以供電炊具、抽油煙機(jī)、冰箱、微波爐、消毒柜、電飯煲等用電之需。可與智能化系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)定時(shí)、按需控制。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。公寓公共照明主要為公共樓道、室前門斗和電梯前室。u