【正文】 請會員資格，凡屬該俱樂部的會員均可享受買房的優(yōu)先權和其他增值服務。由于該案土地面積較大，今后還會不斷推出新的房源，可以肯定的是其房價將延續(xù)其保持與周邊房價的距離，以低價競爭，這將繼續(xù)給周邊項目乃至更大區(qū)域帶來影響。但由于該案首批不包括一期中位置最南亦是一期位置最好的2棟樓盤，預計其將在一期最后階段推出。天域、湖畔天城、東湖春之韻二期、東湖大郡、南都如不以常規(guī)湖東、湖西兩個板塊劃分，目前推出的樓盤已分布在金雞湖的東、南、西、北四個方向。小區(qū)整體分布為南北板樓較低，中間塔樓較高。景觀規(guī)劃方面各樓盤中以高爾夫花園與湖畔天城比較突出。湖畔天城30萬16萬一期900戶都市花園玲瓏灣一房：47~二房：~三房：~1+1型：~躍層：~%%%%%東湖大郡二房：三房：~躍層：~%%%%東湖春之韻二期二房:89三房:11113825%65%順馳只有當房價往更高位走時，市場才會變得豐富，品質變得更高，樓盤的差異性也開始體現(xiàn)。此外園區(qū)的加快發(fā)展將吸引越來越多的外來人士來生活、工作和投資置業(yè)，構成了園區(qū)房地產(chǎn)市場的“剛性需求”。n 蘇州周邊買房用于自住的人群蘇州作為我國著名的歷史文化古城之一，“蘇錫常經(jīng)濟圈”的龍頭，加上長三角城市之間交通設施日益便捷，這都對周邊人群具有很大的吸引力。購房動機：住在自己的房子里，擁有歸屬感。影響購房因素：地段與交通都不是主要障礙，最關心的是性價比———與其原居住環(huán)境相比，項目的戶型以及能提供的硬件設施、環(huán)境氛圍、產(chǎn)品檔次感覺等等。購房動機：對故土的眷戀和對蘇州歷史文化環(huán)境的喜愛，同時，對住宅周邊環(huán)境的要求較高。發(fā)展分析：此類客戶范圍較廣，并且具備強烈的投資意愿。購房動機：年輕人：為成家立業(yè)，與父母分開居??；中年人：經(jīng)濟實力的提高，需改善居住質量。隨著蘇州現(xiàn)代化城市進程發(fā)展深入，具備新興、時尚、現(xiàn)代、文明特征的園區(qū)高層物業(yè)亦將成為蘇州樓市中亮點。園區(qū)還投資6000萬元用于優(yōu)秀人才的住房補貼。高爾夫花園園區(qū)內(nèi)企業(yè)主及中高級管理精英，購房者中外籍人士、投資客比重相對其他樓盤都較大。而湖東樓盤雖然不多，漲勢也不弱，目前均價也已突破5000元/平方米，樓盤一面市價格起點就很高。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。天域五星級度假特區(qū)湖左岸三期難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。樓盤的綠化率范圍基本在4260％。表13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境項目名稱綠化率規(guī)劃特點南都周邊公交相對豐富。小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積85萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。禮遇會員：在新項目開始運作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準備金凍結若干時間后成為禮遇會員（購房準備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。去化分析該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其130平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價入市，漲幅將會更大一些。區(qū)域性房地產(chǎn)的競爭也有一個“性價比”的問題。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。1994年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結合的高檔區(qū)域。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了8個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來，2個片區(qū)——城市廣場與湖濱大道的建設已經(jīng)順利完成。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。其經(jīng)濟收入（購買力）決定了其能承受的房產(chǎn)總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從2002年的供不應求向供求平衡甚至供過于求急速轉變。蘇州市房地產(chǎn)政策概況■ 為了保護蘇州市區(qū)內(nèi)園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內(nèi)禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內(nèi)樓盤多層結構封頂、小高層完成40%—50%后，房地產(chǎn)開發(fā)商才能得到預售證。蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。■蘇州文化的過去時——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。2．4蘇州市20002003年社會消費品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時更謹慎。目前蘇州每年有近10億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因為它是未來的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設施建設把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領漲地位。玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳該案二期三批價格的上揚，一來其位于該小區(qū)中心綠化位置，可以說是以景觀房出售，二來是周邊市場房價基本達到5000元/平方米，由此以4800元的售價入場，不僅可以提高利潤率，同時依然保持低價入市的品牌特征。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購置建屋的地產(chǎn)時，享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。產(chǎn)品分析該案總體預計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在46－500平方米之間，主力面積為130140平方米左右的三房兩廳兩衛(wèi)，還有極少量的頂層復式公寓，面積高達400500平方米左右。結論位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。湖畔天城金雞湖東鐘園路南、津梁路西位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)位于湖東第二個2萬人生活區(qū)，南面有湖東小學、湖東中學。目前已建成的鄰里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接近3萬平方米的“湖東”鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的，本項目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。表14：樓盤主力賣點項目名稱主力賣點南都天域60%二批2004/6/20湖左岸三期20%2004/06金水灣90%2003/06/11高爾夫花園70%2004/04/18單價5000元/平方米為界點，園區(qū)房價上漲遇到瓶頸。湖畔天城50006873都市花園天域主要為園區(qū)的私營業(yè)主、高級白領，園區(qū)客源大約在80％左右，還有部分外地客源和周邊其他區(qū)域客源。園區(qū)薪資狀況調查顯示，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20％，一般工人為5％到10％?？驮醇羞x擇品質社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。加上本項目在本區(qū)內(nèi)具有一定的整體優(yōu)勢，因此此類目標客戶對本項目而言是非常重要的客戶群。購房費用安排：個人或其他。影響購房因素：項目的戶型以及能提供的硬件設施、環(huán)境氛圍、產(chǎn)品檔次感覺等等。此類客戶對本案區(qū)域比較了解，這一方面使他們對本案無區(qū)域抗性；另一方面，本案與中心區(qū)域的價格優(yōu)勢對他們來說并無吸引。影響因素：注重價格、對小區(qū)內(nèi)環(huán)境及配套要求較高。園區(qū)十年來堅持以人為本，協(xié)調發(fā)展，開發(fā)建設中切實維護好了農(nóng)民利益。圖16 蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)人口總量 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒2003（單位：個）7萬從業(yè)人員34％大專以上學歷，2000年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)的就業(yè)人口一直保持著30%40%的增長率。玲瓏灣目前以園區(qū)當?shù)毓ぷ魅巳簽橹?，也有部分外來投資者，未來推出南塊湖景房源，投資比例將更加高。但隨著房價日益上漲，經(jīng)濟型的二、三房將成為市場的主力。其中明顯也看出湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上顯得更為大手筆。其中，主軸綠化帶長400米、最寬處85米，內(nèi)設水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。湖畔天城45%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構成小區(qū)核心綠化?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為2南1北，其中北房一半建議為書房使用。2003年11月18日，位于世紀金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。嘉賓會員和貴賓會員均為免費，所以不僅到場登記的人多，觀望者也較多。l 湖東板塊率先啟動，銷售上又有明顯優(yōu)勢的住宅項目：東湖大郡。2004年6月，湖西板塊的均價已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關。與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。據(jù)初步統(tǒng)計。金雞湖不是哪個特權階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。房產(chǎn)隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標拍賣，相繼出臺了《關于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地。可以看出：蘇州隨著長江三角洲整體經(jīng)濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經(jīng)濟狀況長期看好。1．3蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟發(fā)展充滿了活力，綜合經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)擠進中國大中城市前列。,。表1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長%%%%圖1：蘇州20002003年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢，％左右?！?003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺。 ，％、％，％。房產(chǎn)不是普通的商品。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格