【正文】 功能進(jìn)行重點規(guī)劃。3. 建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。u 公寓：采用新古典的建筑風(fēng)格以及三段式的處理手法。排屋：u 層數(shù)為三層，另外在底層設(shè)車庫以及相關(guān)的輔助用房。屋頂采用深灰色調(diào)；墻體的色彩要與屋頂協(xié)調(diào)，同時可以作一些變化；墻面的裝飾線條在色彩上可與墻體形成一定的對比，但要注意統(tǒng)一在整個建筑的基調(diào)之下；門窗的色彩可以采用墨綠、深藍(lán)灰或木色，根據(jù)具體情況來處理。六、建筑結(jié)構(gòu)形式u 獨立式別墅：采用磚混結(jié)構(gòu)。2) 三房二廳時。 單體要求：1) 地面標(biāo)高及室內(nèi)高差的確定。5) 每戶采用入戶花園式的陽臺設(shè)計，面積尺度在10—12平米之間。首層設(shè)計應(yīng)考慮半地下室車庫的情況。4) 長寬比控制在1左右，采用大開間設(shè)計。2) 建筑布局用南北朝向的錯位式布局，在小長寬比的基礎(chǔ)上引入寬HOUSE的設(shè)計，首層設(shè)置內(nèi)景式中庭花園。5) 通過戶型功能和舒適性的強化，使其具備高的性價比和私家景觀優(yōu)勢，總價在110——140萬之間。4) 聯(lián)排別墅要求盡量設(shè)計大面寬小進(jìn)深，應(yīng)滿足采光通風(fēng)要求，不得出現(xiàn)黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。8) 首層應(yīng)設(shè)置工人房，工人的活動空間應(yīng)盡量少的干擾主人家庭的生活空間。12) 室內(nèi)樓梯應(yīng)有效地連接各使用功能，且不對使用功能產(chǎn)生不利影響。3) 庭院面積大于450平方米，庭院與建筑物過渡空間做景觀外回廊，部分戶型在首層設(shè)中空中庭花園。8—1以下，開間不小于13米。5) 產(chǎn)品外觀風(fēng)格引入成功原創(chuàng)藍(lán)本風(fēng)格。4) 產(chǎn)品占據(jù)臨湖山頂和沿游艇碼頭、主題會所周圍最佳位置。 ，以上各層不小于3米的層高。3) 別墅首層必須考慮設(shè)計工人房（帶衛(wèi)生間），且將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區(qū)內(nèi)，減少對主人家庭生活空間的影響，曬衣位置如無法安排時可設(shè)置光棚處理。6) 面積許可的情況下，餐廳應(yīng)設(shè)兩個，分別為早餐廳、主餐廳。9) 別墅的空間設(shè)計，要求進(jìn)入別墅即感受空間開闊、光亮、功能分明、合理，采光通風(fēng)要好，不得有黑廚、黑衛(wèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)本項目設(shè)想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：1. 廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面（拉毛），地面用細(xì)石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。5. 車庫：，其余同室內(nèi)粉刷，外刷防霉涂料。由于項目的基地地形為山地、丘陵、谷地綜合的類型，因此在景觀設(shè)計上需要根據(jù)地形條件采取相應(yīng)的對策。景觀設(shè)計應(yīng)注重對基地自然狀況的研究和利用、對空間關(guān)系的處理和發(fā)揮以及與社區(qū)整體風(fēng)格的融合和協(xié)調(diào)。u 根據(jù)項目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項目的景觀應(yīng)該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風(fēng)格。核心景觀區(qū)在項目北區(qū)，結(jié)合總體布局，通過水面、坡地、步道、廣場、多層次的植物來形成一個核心景觀區(qū)，作為整個社區(qū)的景觀核心。同時，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成若干個景觀次軸線。植物的配置要考慮到各種自然的特色及融合，使居住者感受到季象分明的景觀特色，并形成社區(qū)特有的生態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)。在生態(tài)上，植物的選擇與配置應(yīng)該對人體健康無害，有助于生態(tài)環(huán)境改善；在景觀上，植物的選擇與配置應(yīng)有利于居住環(huán)境盡快形成較好的景觀面貌，考慮各個季節(jié)、各類空間的的不同景觀效果，有助于社區(qū)形象特征的塑造。通過堆土、小丘等地坪上升的處理和洼地、凹坑等地坪的下沉處理，形成自然變化的下沉花園、活動場地、安靜的休息停留場所等。路面對車行路面，材質(zhì)以瀝青路面為主，在特殊地段可以進(jìn)行材質(zhì)變化。護(hù)坡處理在斜坡、擋土墻與堤岸等處，要區(qū)分其不同的使用功能，如噪聲隔離、視線遮擋、交通控制等，在滿足使用功能的基礎(chǔ)上，還要考慮景觀美觀的需要，在斜面的傾斜度、質(zhì)地、拼接形式、材料等方面，均要進(jìn)行特殊的處理。 標(biāo)識系統(tǒng)對社區(qū)的標(biāo)識系統(tǒng)要進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計，組團(tuán)名、樓名、指示牌、信報箱等均采用統(tǒng)一的風(fēng)格，設(shè)計上要注重易于識別，材料應(yīng)與其它景觀元素形成一致的風(fēng)格。光源的色溫多選用暖光源，各式路燈、景燈、地?zé)?、壁燈和泛光燈靈活運用。u 北界面：由于主入口位于臨石路上，因此該界面應(yīng)著力處理。 社區(qū)入口在社區(qū)入口的處理上，通過高大的樹木、優(yōu)美的植被景觀體現(xiàn)強烈的自然意象，在功能布置上遵循下列原則：1) 入口位置由外部道路適當(dāng)?shù)睾笸?，形成一個緩沖地帶。5) 在門衛(wèi)間向內(nèi)另設(shè)一道大門，開啟由門衛(wèi)控制。特別是濱湖區(qū)域、別墅與社區(qū)道路之間的地帶，要通過豎向的變化，來求得水面、宅地、建筑之間的柔和過渡，并在空間層次的變化上起到重要作用。（二）排水系統(tǒng)1. 室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調(diào)冷凝水排入雨水立管。3) 衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機管線接口。選材及安裝等方面采取有效措施，避免排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對生活的干擾。獨立別墅每戶用電容量不小于25KW。（二）電氣開關(guān)插座配置要求 整體要求合理布局，做到操作方便、安全可靠，不僅僅滿足于基本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營造。2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設(shè)置照明開關(guān)。4. 臥室：調(diào)光開光。6. 公共部分：聲光控開光。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。各配電點以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點照明可采用獨立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對主干道及部分路燈及綠化景點內(nèi)的路燈實行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時段小區(qū)環(huán)境的功能需求。要充分考慮項目客戶群體對網(wǎng)絡(luò)的需求。有關(guān)增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢，屆時在網(wǎng)上自然就會解決。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢懈叨说囊粋€住宅園區(qū)，會有一定程度的安全隱患。（六）公共照明自動控制系統(tǒng) 項目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。中心服務(wù)會所在夜間應(yīng)有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時，又能夠吸引人們的視線。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識系統(tǒng)。戶外公共活動區(qū)域照明主要為中心廣場。商業(yè)設(shè)施照明櫥窗燈光和照明燈光結(jié)合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。園區(qū)內(nèi)在中心會所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。五、空調(diào)系統(tǒng)u 園區(qū)會所、商業(yè)設(shè)施采用中央空調(diào)系統(tǒng)，冷凍機房設(shè)在地下室。六、消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。地下車庫和住宅樓電梯廳前室、會所等設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)。七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施（一）廢氣排放方式 u 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，從屋頂排至室外，并預(yù)留安裝排氣機械的位置和條件。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。園區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。第九章 會 所 設(shè) 計一、會所設(shè)置原則：u 別墅會所首先要保證業(yè)主活動的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時，應(yīng)提供良好的社交場所，一般采取封閉型管理。會所占地面積為1500平方米，建筑面積3000平方米，可采用現(xiàn)代海濱建筑風(fēng)格，突出游艇等水上運動、休閑度假特征。 u 陸上設(shè)施：會所大樓，酒店客房，干船倉，游艇維修 倉，露天游艇池，網(wǎng)球場 ，停車場 。3. 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費用的收取等。 三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營用房）。免費代辦服務(wù)A．代收代繳水電費；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費；C．代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代聘司機；F．代請保姆；G．代請私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I． 代辦保險；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計、施工單位；L．代訂飛機、輪船、汽車、火車票；M．代為搬運單件貨物；N．私宅報警器日常檢查；O．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；P．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告?；A(chǔ)設(shè)施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車位、車庫及管理系統(tǒng)；D．安防智能系統(tǒng)（包括報警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)； F．背景音樂系統(tǒng)；G．垃圾中轉(zhuǎn)房。5. 小區(qū)業(yè)主委員會成立后一年之內(nèi)，爭取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；二年之內(nèi)爭取獲杭州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。2. 在項目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。三、建議規(guī)模及設(shè)施：五星級游艇商務(wù)會所會館面積：3500㎡上下三層，一層1500㎡，二層1000㎡，三層1000㎡u 一層：游泳館：500 SPA水療：250㎡ 超市：300㎡ 游艇維修倉：350㎡u 二層：咖啡廳200㎡餐廳：500㎡健身房300u 三層：商務(wù)套房500㎡、全水景多功能廳500㎡室外設(shè)置： 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1個：200㎡ 停車位30個 游艇碼頭1個多功能中心服務(wù)會所 室內(nèi)設(shè)置：u 會館面積3000㎡，上下三層 一層1500㎡，二層1000㎡，三層500㎡u 一層：游泳館：500㎡ 羽球館：250㎡（2個標(biāo)準(zhǔn)場地） 美容院：100㎡ 超市：500㎡ 桑拿：150u 二層：咖啡書吧300㎡ 健身房500㎡ 多功能廳200㎡（老年活動室、商務(wù)中心、棋牌室、乒乓球等）u 三層：辦公用房500㎡（物業(yè)公司、監(jiān)控中心不小于50平米及公司辦公室）室外設(shè)置：帶有少量看臺的標(biāo)準(zhǔn)籃球場一個：500㎡ 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場2個：400㎡ 第十章 物 業(yè) 管 理一、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項目擬請具有一級資質(zhì)等級、通過IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富別墅物管經(jīng)驗或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。占地面積1500平方米，建筑面積3000平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強化社區(qū)生活氛圍。其中個性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，如本案是游艇主題的大型別墅社區(qū)，在會所功能設(shè)計上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或游客的需求設(shè)置水上運動設(shè)施、SPA水療服務(wù)等?！　“?、垂直運輸系統(tǒng)項目以獨棟別墅為主，排屋為輔，還有少量低層電梯公寓，公寓全部使用電梯，部分排屋和獨棟別墅使用小型電梯。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。廚房不宜設(shè)計地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。消防控制中心設(shè)在會所大樓底層。消防給水 園區(qū)內(nèi)室外消火栓間距不大于120米。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。室外機的冷凝水管與落水管連接。會所、公共通道等應(yīng)裝設(shè)疏散標(biāo)志燈，應(yīng)急照明燈。其它消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計中應(yīng)以滿足國家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提，保障安全。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)?，適當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。公共樓道、和室前門斗的燈光亮度一般即可，主要是為方便住戶夜歸時識別及開門之用，可設(shè)置紅外感應(yīng)控制燈，以節(jié)省用電。路燈照明系統(tǒng)采用自動控制方式，視時間和天色明暗可自動調(diào)節(jié)。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。入口照明作為園區(qū)夜間的主要入口標(biāo)識，要讓過往園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn)，需要較亮的光度和明顯標(biāo)識，其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)。本章節(jié)還將由環(huán)境設(shè)計專家進(jìn)行專門策劃后再另行評審。（四）三表自動采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費制。具體接收的衛(wèi)星節(jié)目，需根據(jù)收費情況和客戶群實際消費能力另行決定。建議采用電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對電信及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、電信交接間、衛(wèi)星電視機房、設(shè)備電源及機器位置等。（五）其它 在地下車庫、電梯前室、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計量。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺燈等插座（不少于4組）。3. 衛(wèi)生間：應(yīng)使用防水開關(guān)。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應(yīng)配置調(diào)光開關(guān)，盡可能多設(shè)置插座（不少于4組），方便住宅使用。商業(yè)設(shè)施按有空調(diào)建筑考慮。二、電氣系統(tǒng)（一）供電容量配置要求 1. 提供11000伏高壓電源至地塊；2. 規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。4) 工作臺：預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯倪M(jìn)出口位置。（三）室內(nèi)管線布置要求1) 每戶人家埋設(shè)冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以表明，便于業(yè)主二次裝修。對于現(xiàn)有的幾處水塘，可以考慮在設(shè)計中加以利用，并結(jié)合雨水排除功能組織社區(qū)內(nèi)部的水系。 地形處理 由于項目基地現(xiàn)狀比較復(fù)雜，因此在景觀設(shè)計中要對地形進(jìn)行充分的研究，盡可能地多結(jié)合現(xiàn)狀地形。3) 門衛(wèi)間設(shè)在出入車道的中間，便于門衛(wèi)對雙向交通的管理。u 西界面：沿基地西側(cè)的道路，主要是保持現(xiàn)狀比較好的自然植被，注意建筑與植被的結(jié)合，協(xié)調(diào)好建筑與植被在該界面上的比例，避免出現(xiàn)過強的人工痕跡。七、景觀設(shè)計中應(yīng)注意的問題 社區(qū)界面處理