【正文】 口、太陽灣入口、泥山灣湖邊和太陽灣湖邊。五、交通狀況地塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀u 對(duì)外交通主要由北側(cè)石臨公路與外界聯(lián)系，對(duì)外交通便捷，并有一班公交與其聯(lián)系，但石臨公路道路級(jí)別較低，路面狀況差。216。216。 開發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒有品牌企業(yè)介入，開發(fā)水準(zhǔn)基本處于相同層面。 銷售展示中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）216。 首發(fā)項(xiàng)目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計(jì)圍合式院落。 配套：項(xiàng)目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長約1700米。 咨詢電話：87902378 87902398B、樓盤名：青山翠湖216。 建筑類型：別墅216。 建筑密度：11%216。 總建筑面積：22萬平方米216。 開發(fā)商：浙江錦繡錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。u 周邊樓盤基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、（）以下的庫區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設(shè)施，以致水庫的興利庫容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。歷史人文景觀u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國國王錢謬的故里。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨(dú)特的水上森林——池杉林。四、區(qū)域環(huán)境地塊周邊的建筑物 u 本案處于西面太陽灣方位有錦湖大酒店和高陽山莊兩個(gè)旅游度假項(xiàng)目，原有建筑體量大，,在汛期可能會(huì)被淹沒，故規(guī)劃中將其拆除,進(jìn)行規(guī)劃控制。此外，（吳淞高程27米）（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題u 本案為二級(jí)保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。（1978年）。u 項(xiàng)目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。地形地貌u 項(xiàng)目的地貌地形屬于低山丘陵——河谷型地貌類型，由低山丘陵、水體形成自然山水環(huán)境。14′。xx玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書浙江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、地理位置 …………………………………………………………5二、地塊概況 …………………………………………………………5三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題 …………………………………7四、區(qū)域環(huán)境 …………………………………………………………8五、交通狀況 …………………………………………………………13六、公建配套 …………………………………………………………16七、城市規(guī)劃要求 ……………………………………………………17第二章 項(xiàng)目定位一、開發(fā)定位 …………………………………………………………20二、項(xiàng)目檔次 …………………………………………………………20三、項(xiàng)目規(guī)模 …………………………………………………………20四、產(chǎn)品類型 …………………………………………………………21五、目標(biāo)客戶 …………………………………………………………22六、價(jià)格分析 …………………………………………………………23第三章 項(xiàng)目案名建議 一、案名取向原則 ……………………………………………………24 二、案名建議 …………………………………………………………24第四章 項(xiàng)目核心概念一、游艇主題概念 ……………………………………………………26二、景觀分區(qū)概念 ……………………………………………………26三、產(chǎn)品分級(jí)概念 ……………………………………………………27四、核心別墅概念 ……………………………………………………28第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 …………………………………………………………29二、規(guī)劃原則 …………………………………………………………29三、規(guī)劃定位 …………………………………………………………30四、功能布局 …………………………………………………………30五、空間結(jié)構(gòu) …………………………………………………………31六、交通結(jié)構(gòu) …………………………………………………………32七、綠化系統(tǒng) …………………………………………………………34八、豎向設(shè)計(jì) …………………………………………………………34九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問題 ……………………………………35第六章 項(xiàng)目建筑單體一、建筑單體設(shè)計(jì)原則 ………………………………………………37二、建筑風(fēng)格 …………………………………………………………37三、建筑體型 …………………………………………………………37四、建筑色彩 …………………………………………………………38五、外立面用材 ………………………………………………………39六、建筑結(jié)構(gòu)形式 ……………………………………………………39七、住宅戶型 …………………………………………………………39八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………………46九、項(xiàng)目戶型配比 ……………………………………………………47第七章 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一、景觀營造的總體思路 ……………………………………………49二、景觀風(fēng)格 …………………………………………………………49三、景觀布局結(jié)構(gòu) ……………………………………………………50四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) ……………………………………………………51五、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)…………………………………………………… 52六、照明設(shè)計(jì)………………………………………………………… 54七、景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問題……………………………………… 55第八章 基礎(chǔ)設(shè)施一、給排水系統(tǒng) ………………………………………………………58二、電氣系統(tǒng) …………………………………………………………59三、弱電系統(tǒng) …………………………………………………………62四、供氣系統(tǒng) …………………………………………………………67五、空調(diào)系統(tǒng) …………………………………………………………67六、消防系統(tǒng) …………………………………………………………67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 ……………………………………………68八、垂直運(yùn)輸系統(tǒng) ……………………………………………………69第九章 會(huì)所設(shè)計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則 ……………………………………………………71二、會(huì)所應(yīng)有功能 ……………………………………………………72三、建議規(guī)模及設(shè)施 …………………………………………………72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 ……………………………………………………74二、管理服務(wù)及要求 …………………………………………………74三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容 …………………………………………75四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 ……………………………………………76五、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 ……………………………………78 第一章 項(xiàng) 目 概 況 一、地理位置項(xiàng)目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對(duì)青山湖湖，水岸線長達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個(gè)天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處在我國東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點(diǎn)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。氣候情況u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長，季節(jié)特征明顯。8月為相對(duì)平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少。u 保護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長良好的部分山體、沖溝。u 石臨公路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在45米（）以上的山體禁止開發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)對(duì)開發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)控制。u 項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對(duì)岸泥山灣一帶可以看見水緣山莊的建筑群。自然景觀 u 項(xiàng)目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級(jí)水質(zhì)，比西湖（）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國內(nèi)獨(dú)有。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱。由于庫區(qū)內(nèi)人們活動(dòng)增加，生活污水排入水庫，嚴(yán)重影響青山水庫的水質(zhì)和下游供水。而本案水岸線長達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港都市建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務(wù)所216。 中心會(huì)所：5000平方米216。 綠地率：65%216。 主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右216。 發(fā)展商：浙江中都集團(tuán)216。216。同時(shí)區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。216。 咨詢電話：87980288 87983288現(xiàn)有項(xiàng)目綜合評(píng)判216。216。 開發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水體為主要特征。 推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。u 對(duì)內(nèi)交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級(jí)道路到達(dá)各端點(diǎn)，缺乏環(huán)區(qū)道路系統(tǒng)，區(qū)塊間的通達(dá)性、聯(lián)系性差，已建道路級(jí)別低、路況差。相關(guān)市政路網(wǎng)的遠(yuǎn)景規(guī)劃u 青山湖旅游區(qū)內(nèi)道路遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。石臨公路規(guī)劃方案（一級(jí)公路）216。216。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進(jìn)的首要工程之一，北接余杭104國道，南至富陽連302國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對(duì)臨安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、青山湖旅游度假區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。216。 從各自優(yōu)劣勢(shì)分析來看，規(guī)劃認(rèn)為東線方案比較合理。該走線優(yōu)點(diǎn)是工程地質(zhì)條件較好，改造長度最短，工程造價(jià)最低；但其緊鄰錦城南部城市建設(shè)用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對(duì)城市用地的影響較大，進(jìn)一步限制了城市南向發(fā)展。該項(xiàng)目需新建大橋和480米隧道，線路長，故工程造價(jià)較大。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會(huì)議娛樂區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。216。216。216。建筑密度與容積率 對(duì)于別墅用地，原則要求二層高級(jí)別墅建筑密度為7%以下，；二三層一般別墅建筑密度為13%以下。3. 29．。大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝以下。第二章 項(xiàng) 目 定 位一、開發(fā)定位結(jié)合大杭州別墅開發(fā)不斷西進(jìn)的發(fā)展格局，項(xiàng)目將建設(shè)成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“奢華時(shí)尚三、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)土 地 參 數(shù)土地參數(shù)1461面積（畝）7．5單價(jià)（萬元/畝）97．45面積（萬平米）12000地款（萬元）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)＜5．7%建筑密度≤0。u 電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專業(yè)人員為主體對(duì)象。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀?，被稱為帝王玉。案名三：在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩，“在水”點(diǎn)明項(xiàng)目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項(xiàng)目臨水優(yōu)美的地貌特征。二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可將項(xiàng)目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構(gòu)成了不同的生活界面和營造理念，即山地和水岸生活的劃分。u 主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。 電梯公寓定位： 類別墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。2. 設(shè)計(jì)要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢(shì)，突出“奢華時(shí)尚二、規(guī)劃原則1. 充分尊重項(xiàng)目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。通過合理地組織室內(nèi)功能、室外空間，滿足人性化的生活需求和現(xiàn)代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家理念。根據(jù)項(xiàng)目的自然地形，規(guī)劃中應(yīng)著重對(duì)建筑進(jìn)行組團(tuán)劃分，每個(gè)組團(tuán)各具特色，豐富社區(qū)的空間形態(tài)。2. 排屋區(qū)：根據(jù)基地的地形情況，設(shè)想將排屋區(qū)主要沿基地的北部布局，結(jié)合幾條南北走向的谷地進(jìn)行排布。6. 核心景觀休閑軸：在基地的北部，結(jié)合谷地的地形條件，通過水面、綠帶、休閑廣場(chǎng)等元素，形成一個(gè)南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民提供頗具人性化的休閑活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間與山地自然景觀的滲透，并通過獨(dú)立的步行系統(tǒng)來聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)空間。 沿臨石路設(shè)一出入口，作為社區(qū)的主要車行出入口，該出入口要與社區(qū)服務(wù)會(huì)所有便捷的聯(lián)系。 沿基地南側(cè)設(shè)一出入口，作為社區(qū)與休閑會(huì)所的聯(lián)系?？倢挾?0米，雙向機(jī)動(dòng)車道各寬5米，中間設(shè)2米寬分隔帶；機(jī)動(dòng)車道和人行道之間設(shè)2米寬綠帶，兩側(cè)人行道各寬2米；216。公寓區(qū)的業(yè)主停車通過地面停車場(chǎng)來解決。在濱水地段，可以結(jié)合休閑活動(dòng)以及景觀的要求組織濱水綠帶。八、豎向設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目基地內(nèi)具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類型，豎向設(shè)計(jì)在規(guī)劃階段就成為一個(gè)非常重要的因素。九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問題功能布局與出入口關(guān)系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系主要通過北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來實(shí)現(xiàn)。社區(qū)整體形象塑造根據(jù)社區(qū)的開發(fā)定位，規(guī)劃要特別注意加強(qiáng)社區(qū)的自然生態(tài)意象。這一地帶的處理直接影響到社區(qū)臨湖的形象，需要結(jié)合休閑功能、景觀