【正文】 點4處，泥山灣入口、太陽灣入口、泥山灣湖邊和太陽灣湖邊。五、交通狀況地塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀u 對外交通主要由北側(cè)石臨公路與外界聯(lián)系，對外交通便捷，并有一班公交與其聯(lián)系，但石臨公路道路級別較低，路面狀況差。216。216。 開發(fā)水準相近：以臨安當?shù)亻_發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒有品牌企業(yè)介入，開發(fā)水準基本處于相同層面。 銷售展示中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）216。 首發(fā)項目：山地排屋，結合所處山地緩坡，設計圍合式院落。 配套：項目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長約1700米。 咨詢電話：87902378 87902398B、樓盤名：青山翠湖216。 建筑類型：別墅216。 建筑密度：11%216。 總建筑面積：22萬平方米216。 開發(fā)商：浙江錦繡錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。u 周邊樓盤基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、（）以下的庫區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設施，以致水庫的興利庫容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。歷史人文景觀u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國國王錢謬的故里。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨特的水上森林——池杉林。四、區(qū)域環(huán)境地塊周邊的建筑物 u 本案處于西面太陽灣方位有錦湖大酒店和高陽山莊兩個旅游度假項目，原有建筑體量大，,在汛期可能會被淹沒，故規(guī)劃中將其拆除,進行規(guī)劃控制。此外，（吳淞高程27米）（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。三、基地涉及未來規(guī)劃的相關問題u 本案為二級保護區(qū)嚴格控制用地地區(qū)。（1978年）。u 項目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構成。地形地貌u 項目的地貌地形屬于低山丘陵——河谷型地貌類型，由低山丘陵、水體形成自然山水環(huán)境。14′。西子玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書目 錄第一章 項目概況一、地理位置 …………………………………………………………5二、地塊概況 …………………………………………………………5三、基地涉及未來規(guī)劃的相關問題 …………………………………7四、區(qū)域環(huán)境 …………………………………………………………8五、交通狀況 …………………………………………………………13六、公建配套 …………………………………………………………16七、城市規(guī)劃要求 ……………………………………………………17第二章 項目定位一、開發(fā)定位 …………………………………………………………20二、項目檔次 …………………………………………………………20三、項目規(guī)模 …………………………………………………………20四、產(chǎn)品類型 …………………………………………………………21五、目標客戶 …………………………………………………………22六、價格分析 …………………………………………………………23第三章 項目案名建議 一、案名取向原則 ……………………………………………………24 二、案名建議 …………………………………………………………24第四章 項目核心概念一、游艇主題概念 ……………………………………………………26二、景觀分區(qū)概念 ……………………………………………………26三、產(chǎn)品分級概念 ……………………………………………………27四、核心別墅概念 ……………………………………………………28第五章 項目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 …………………………………………………………29二、規(guī)劃原則 …………………………………………………………29三、規(guī)劃定位 …………………………………………………………30四、功能布局 …………………………………………………………30五、空間結構 …………………………………………………………31六、交通結構 …………………………………………………………32七、綠化系統(tǒng) …………………………………………………………34八、豎向設計 …………………………………………………………34九、項目規(guī)劃需注意的若干問題 ……………………………………35第六章 項目建筑單體一、建筑單體設計原則 ………………………………………………37二、建筑風格 …………………………………………………………37三、建筑體型 …………………………………………………………37四、建筑色彩 …………………………………………………………38五、外立面用材 ………………………………………………………39六、建筑結構形式 ……………………………………………………39七、住宅戶型 …………………………………………………………39八、建筑裝飾標準 ……………………………………………………46九、項目戶型配比 ……………………………………………………47第七章 項目景觀設計一、景觀營造的總體思路 ……………………………………………49二、景觀風格 …………………………………………………………49三、景觀布局結構 ……………………………………………………50四、軟質(zhì)景觀設計 ……………………………………………………51五、硬質(zhì)景觀設計…………………………………………………… 52六、照明設計………………………………………………………… 54七、景觀設計中應注意的問題……………………………………… 55第八章 基礎設施一、給排水系統(tǒng) ………………………………………………………58二、電氣系統(tǒng) …………………………………………………………59三、弱電系統(tǒng) …………………………………………………………62四、供氣系統(tǒng) …………………………………………………………67五、空調(diào)系統(tǒng) …………………………………………………………67六、消防系統(tǒng) …………………………………………………………67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設施 ……………………………………………68八、垂直運輸系統(tǒng) ……………………………………………………69第九章 會所設計一、會所設置原則 ……………………………………………………71二、會所應有功能 ……………………………………………………72三、建議規(guī)模及設施 …………………………………………………72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 ……………………………………………………74二、管理服務及要求 …………………………………………………74三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容 …………………………………………75四、物業(yè)管理的服務項目 ……………………………………………76五、物管費收取原則及支出范圍 ……………………………………78 第一章 項 目 概 況 一、地理位置項目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對青山湖湖，水岸線長達千米，東西兩側(cè)各擁有一個天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。處于滬杭強大的經(jīng)濟輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關系上都處在我國東南地區(qū)風景旅游網(wǎng)絡的交接點，區(qū)域位置得天獨厚。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。氣候情況u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長，季節(jié)特征明顯。8月為相對平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少。u 保護范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長良好的部分山體、沖溝。u 石臨公路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應嚴格遵循高程在45米（）以上的山體禁止開發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進行開發(fā)，同時對開發(fā)地區(qū)進行嚴格的指標控制。u 項目東面為青山湖大壩，湖對岸泥山灣一帶可以看見水緣山莊的建筑群。自然景觀 u 項目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級水質(zhì)，比西湖（）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國內(nèi)獨有。文風鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱。由于庫區(qū)內(nèi)人們活動增加，生活污水排入水庫，嚴重影響青山水庫的水質(zhì)和下游供水。而本案水岸線長達千米，自然條件得天獨厚，是其他地塊難以比擬的。 規(guī)劃設計：香港都市建筑設計咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務所216。 中心會所：5000平方米216。 綠地率：65%216。 主力戶型：獨立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右216。 發(fā)展商：浙江中都集團216。216。同時區(qū)域內(nèi)五星級酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。216。 咨詢電話：87980288 87983288現(xiàn)有項目綜合評判216。216。 開發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水體為主要特征。 推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。u 對內(nèi)交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級道路到達各端點，缺乏環(huán)區(qū)道路系統(tǒng)，區(qū)塊間的通達性、聯(lián)系性差，已建道路級別低、路況差。相關市政路網(wǎng)的遠景規(guī)劃u 青山湖旅游區(qū)內(nèi)道路遠景規(guī)劃將形成“兩軸多枝”的道路網(wǎng)絡結構。石臨公路規(guī)劃方案（一級公路）216。216。B、杭州交通二環(huán)杭州高速二環(huán)（彭彰線）是杭州旅游西進的首要工程之一，北接余杭104國道，南至富陽連302國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它的建成將對臨安市的經(jīng)濟發(fā)展、青山湖旅游度假區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生深遠影響。216。 從各自優(yōu)劣勢分析來看，規(guī)劃認為東線方案比較合理。該走線優(yōu)點是工程地質(zhì)條件較好，改造長度最短，工程造價最低；但其緊鄰錦城南部城市建設用地，且部分現(xiàn)狀城市用地已位于該線路以南，故對城市用地的影響較大，進一步限制了城市南向發(fā)展。該項目需新建大橋和480米隧道，線路長，故工程造價較大。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會議娛樂區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。216。216。216。建筑密度與容積率 對于別墅用地，原則要求二層高級別墅建筑密度為7%以下，；二三層一般別墅建筑密度為13%以下。3. 29．。大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達國家一級標準，水體環(huán)境質(zhì)量達國家三級標準以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝以下。第二章 項 目 定 位一、開發(fā)定位結合大杭州別墅開發(fā)不斷西進的發(fā)展格局，項目將建設成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實現(xiàn)“奢華時尚三、項目規(guī)模項目基礎指標土 地 參 數(shù)土地參數(shù)1461面積（畝）7．5單價（萬元/畝）97．45面積（萬平米）12000地款（萬元）主要技術經(jīng)濟指標＜5．7%建筑密度≤0。u 電梯公寓的目標消費群以城市中高收入人群為核心對象，以公務員、白領、大學教授、中收入專業(yè)人員為主體對象。二、案名建議（以下案名不分先后）案名一：西子翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀罚环Q為帝王玉。案名三：西子在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩，“在水”點明項目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項目臨水優(yōu)美的地貌特征。二、景觀分區(qū)概念按照現(xiàn)基地地貌可將項目劃分為南部沖溝、丘陵為主的山地地帶和北部沿兩大水灣和青山湖湖面的水岸地帶，不同的地理區(qū)位和景觀條件構成了不同的生活界面和營造理念，即山地和水岸生活的劃分。u 主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。 電梯公寓定位： 類別墅品質(zhì)的低密度電梯公寓。2. 設計要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢，突出“奢華時尚二、規(guī)劃原則1. 充分尊重項目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。通過合理地組織室內(nèi)功能、室外空間，滿足人性化的生活需求和現(xiàn)代住宅的完備功能配置，貫徹生態(tài)健康的居家理念。根據(jù)項目的自然地形，規(guī)劃中應著重對建筑進行組團劃分，每個組團各具特色，豐富社區(qū)的空間形態(tài)。2. 排屋區(qū)：根據(jù)基地的地形情況，設想將排屋區(qū)主要沿基地的北部布局，結合幾條南北走向的谷地進行排布。6. 核心景觀休閑軸：在基地的北部，結合谷地的地形條件，通過水面、綠帶、休閑廣場等元素，形成一個南北向的核心景觀休閑軸，為社區(qū)居民提供頗具人性化的休閑活動場所。同時，強調(diào)組團空間與山地自然景觀的滲透，并通過獨立的步行系統(tǒng)來聯(lián)系各個組團空間。 沿臨石路設一出入口，作為社區(qū)的主要車行出入口，該出入口要與社區(qū)服務會所有便捷的聯(lián)系。 沿基地南側(cè)設一出入口，作為社區(qū)與休閑會所的聯(lián)系?？倢挾?0米，雙向機動車道各寬5米，中間設2米寬分隔帶；機動車道和人行道之間設2米寬綠帶，兩側(cè)人行道各寬2米；216。公寓區(qū)的業(yè)主停車通過地面停車場來解決。在濱水地段，可以結合休閑活動以及景觀的要求組織濱水綠帶。八、豎向設計由于項目基地內(nèi)具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類型，豎向設計在規(guī)劃階段就成為一個非常重要的因素。九、項目規(guī)劃需注意的若干問題功能布局與出入口關系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系主要通過北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來實現(xiàn)。社區(qū)整體形象塑造根據(jù)社區(qū)的開發(fā)定位，規(guī)劃要特別注意加強社區(qū)的自然生態(tài)意象。這一地帶的處理直接影響到社區(qū)臨湖的形象，需要結合休閑功能、