【正文】 的合肥市高新區(qū)，有望在2002年上半年擴(kuò)大其區(qū)域范圍，按照區(qū)域調(diào)整的規(guī)劃構(gòu)想，“桂花園”將處于高新區(qū)的中央地段。目前，“桂花園”地塊周?chē)^為空曠，除西面的大蜀山外，四周沒(méi)有其他的自然地貌和高大的建筑物，視野十分開(kāi)闊。地塊北邊有正在興建的軟件園區(qū)、夢(mèng)園住宅小區(qū)、園景天下住宅小區(qū)；南邊有科大的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；東邊與合肥市高新區(qū)唯一的三星級(jí)酒店——合肥市外商活動(dòng)中心相鄰，沿黃山路向東一公里和三公里處分別有規(guī)劃中的占地面積約300畝的維也納森林別墅和在建的建筑面積約40萬(wàn)平方米的新華學(xué)府花園；西邊隔人工湖路和玉蘭大道與合肥市市區(qū)唯一的自然風(fēng)景區(qū)——大蜀山相望。根據(jù)合肥市的城市規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)在2002年6月份將對(duì)大蜀山風(fēng)景區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，欲將其建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境更加優(yōu)美，內(nèi)容更加豐富的大自然的博物館?！肮鸹▓@”地塊向北三公里有董鋪水庫(kù)和科學(xué)島；地塊向東南三公里，是合肥市政務(wù)新區(qū)。該新區(qū)的建設(shè)是合肥市城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)重要舉措。該區(qū)占地面積約12平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有省、市政府等黨政機(jī)關(guān)和政府各相關(guān)職能部門(mén)的辦公區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化區(qū)和與之相配套的各具特色的公園等設(shè)施。該區(qū)有望于2002年3月份開(kāi)始區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2002年底前工程施工將全面展開(kāi)。四、交通狀況“桂花園”地塊所在區(qū)域的交通狀況比較好，四周道路已全部建成，主干道——黃山路為四車(chē)道52米寬(含人行道、綠化帶)，科學(xué)大道為四車(chē)道36米寬（含人行道），其余兩條道路為14米寬的城市次干道。目前已開(kāi)通的交通班車(chē)有沿黃山路與市區(qū)相連的10路車(chē)和沿長(zhǎng)江西路與市區(qū)相連的801路車(chē)。地塊東南一公里處設(shè)有合九鐵路西客站，136路、111路公交車(chē)直接抵達(dá)該站。地塊往西南四公里有312國(guó)道經(jīng)過(guò)，并通過(guò)312國(guó)道連接合寧高速公路和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)。五、社區(qū)配套“桂花園”地塊所在的區(qū)域現(xiàn)有的社區(qū)配套設(shè)施比較欠缺，尤其是生活配套設(shè)施如菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、銀行等更顯突出。在此地塊附近區(qū)域已有的社區(qū)配套設(shè)施的基本情況匯總?cè)缦拢?文教設(shè)施：合肥一中（西校）、光華國(guó)際學(xué)校、新華學(xué)校、夢(mèng)園小學(xué)、市二十中學(xué)、合肥林業(yè)學(xué)校、省科技館、安徽名人館等；酒店、娛樂(lè)設(shè)施：合肥市外商活動(dòng)中心、合肥亞太保齡球館；醫(yī)療設(shè)施：市一院（西區(qū)）、105醫(yī)院、蜀山醫(yī)院；園林景區(qū)：蜀山森林公園、野生動(dòng)物園、烈士陵園、人工湖等。金融系統(tǒng)：中國(guó)工商銀行高新區(qū)支行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行高新區(qū)辦事處。郵政系統(tǒng)：高新區(qū)郵政局。建議小區(qū)在規(guī)劃布局時(shí)，應(yīng)針對(duì)現(xiàn)有的社區(qū)配套情況進(jìn)行綜合考慮。第三章 項(xiàng)目定位一、 開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想二、 項(xiàng)目定位三、 規(guī)模四、 功能布局五、 目標(biāo)客源一、開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想為使“桂花園”成為溫馨秀麗、舒適和諧的居住小區(qū)及合肥市的城市景觀，開(kāi)發(fā)時(shí)必須貫穿如下開(kāi)發(fā)總體構(gòu)想：大氣、精致的規(guī)劃布局；高品味的環(huán)境設(shè)計(jì)，精致的綠地景觀、水景、園景的有機(jī)結(jié)合；高比例的車(chē)位配備；相對(duì)低密度，盡可能地拓展居住空間；借景，把外部?jī)?yōu)美的自然環(huán)境有機(jī)地融入到小區(qū)景觀之中；合理完善的公建配套；規(guī)范的物業(yè)管理； 貫徹“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的質(zhì)量方針，追求產(chǎn)品的高品質(zhì)?！肮鸹▓@”應(yīng)該是設(shè)計(jì)精良，且配套完善的精品住宅區(qū)，讓每一位置身其中的客戶產(chǎn)生優(yōu)越感，讓每一位業(yè)主感覺(jué)入住”桂花園”就是身份的象征。二、項(xiàng)目定位給“桂花園”項(xiàng)目定位，應(yīng)該考慮以下五個(gè)因素：“桂花園”項(xiàng)目位于合肥市西部的高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，隨著合肥政務(wù)新區(qū)向西南遷移，西區(qū)將成為合肥市民心目中首選的居住場(chǎng)所；項(xiàng)目用地四周十分開(kāi)闊，人工湖近在咫尺，更可欣賞蜀山的秀美風(fēng)光，整體環(huán)境好，空氣清新，是休閑、度假、居家的好場(chǎng)所；地塊周?chē)兄袊?guó)科技大學(xué)的高科技園區(qū)和正在興建的合肥軟件園區(qū)，附近還有歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)基地，這一區(qū)域內(nèi)工作的人士都有著較高的文化素養(yǎng)和較豐厚的經(jīng)濟(jì)收入；合肥市政務(wù)新區(qū)離此僅3公里，且計(jì)劃在3—5年內(nèi)全部建成，所以這一地塊以后的升值潛力很大；綠城房產(chǎn)在浙江已取得了驕人的業(yè)績(jī)，此次進(jìn)軍安徽合肥，應(yīng)著眼于提高并帶動(dòng)合肥市的房產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)樹(shù)立綠城在合肥地區(qū)乃至整個(gè)安徽省的品牌形象。綜上所述，“桂花園”定位為中高檔的舒適型住宅小區(qū)。三、規(guī)模“桂花園”按規(guī)劃要求建筑密度小于30%，沿黃山路一定范圍及國(guó)土資源廳東側(cè)紅線延長(zhǎng)線以東為綜合用地和公建用地。，“桂花園”的總建筑面積近40萬(wàn)平方米（不含地下室），其中會(huì)所、配套用房、商店、餐飲娛樂(lè)、幼兒園、小學(xué)等用房根據(jù)實(shí)際需要配置，總戶數(shù)約為2500戶左右。四、功能布局“桂花園”由多層住宅組團(tuán)、小高層組團(tuán)、沿街及社區(qū)商業(yè)房、社區(qū)會(huì)所、幼兒園、中心小學(xué)、中心花園、其他戶外活動(dòng)場(chǎng)地、地下及半地下車(chē)庫(kù)等九大功能區(qū)組成，各部分功能區(qū)既完整獨(dú)立又相互聯(lián)系，盡可能滿足業(yè)主的各種需要。其中，公寓以多層為主?？紤]到景觀的需要，總體布局可由西南低向東北高過(guò)渡；考慮容積率的因素，建議沿黃山路規(guī)劃小高層住宅。五、目標(biāo)客源合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)比杭州要晚，購(gòu)房的消費(fèi)觀念也沒(méi)有杭州成熟。從調(diào)查的情況看，其巨大的市場(chǎng)潛力還沒(méi)有得到充分的挖掘。合肥高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售，有一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)的問(wèn)題。從較高檔樓盤(pán)柏景灣、元一時(shí)代花園購(gòu)房群體分析，以具有較高經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)觀念適度超前、受教育程度較高、生活追求現(xiàn)代化的人群為主。由此，“桂花園”的目標(biāo)客源可以鎖定為：白領(lǐng)階層及私營(yíng)業(yè)主；周邊大專(zhuān)院校的教職員工；公務(wù)員階層；合肥周邊城鎮(zhèn)的購(gòu)房者；重視自然環(huán)境及生活品位的人士；有車(chē)階層和經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士；品牌意識(shí)較強(qiáng)的消費(fèi)者。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、指導(dǎo)思想二、總平面規(guī)劃三、空間布局一、指導(dǎo)思想“桂花園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)要處處體現(xiàn)綠城“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念，要營(yíng)造濃郁的文化氛圍并體現(xiàn)她溫馨秀麗、舒適和諧的生活園區(qū)特征。 二、總平面規(guī)劃 要具有特色鮮明的整體結(jié)構(gòu)。 ⑴結(jié)合高新區(qū)周?chē)h(huán)境特征和交通狀況，小區(qū)規(guī)劃應(yīng)以多層次、小組團(tuán)、半開(kāi)放式為基本原則，形成靈活有序的空間形態(tài)，打破原有住區(qū)的等級(jí)結(jié)構(gòu)模式。⑵ 每個(gè)小組團(tuán)在結(jié)構(gòu)上要自成一體，以有利于物業(yè)管理與居民交往。⑶ 結(jié)合現(xiàn)有的道路狀況及發(fā)展趨勢(shì)擬在“桂花園”周邊設(shè)置二到三個(gè)入口。⑷ 小區(qū)道路宜分級(jí)處理。小區(qū)主干道可采用自由的環(huán)形，景觀生動(dòng)，通而不暢且有著方便的交通聯(lián)系性；小區(qū)要充分考慮其步行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，除主路設(shè)雙側(cè)綠化人行道外，小組團(tuán)間也應(yīng)設(shè)人行環(huán)形散步路，以方便居民散步與交流的需求。 ⑸ 考慮該地區(qū)情況與開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際需求，設(shè)置中心會(huì)館、小學(xué)、幼兒園等3個(gè)主要公建。其它商業(yè)性公建結(jié)合沿街底層商業(yè)和預(yù)留用地靈活考慮。 講究舒適性和接地性好的低層群體空間布置 規(guī)劃設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 ⑴ 規(guī)劃中要充分考慮與西側(cè)大蜀山的視線聯(lián)系。 ⑵ 在整體視線規(guī)劃中，設(shè)視線風(fēng)景走廊，將優(yōu)美風(fēng)景（蜀山山景）引入中心綠地。 ⑶ 與“綠色生態(tài)”主題相結(jié)合，豐富的住宅院落變化，與室外綠地綠化相結(jié)合。 ⑷ 總體建筑空間布置與主導(dǎo)風(fēng)向（東南風(fēng)）一致，有利于園區(qū)整體的通風(fēng)處理。景觀設(shè)計(jì)⑴ 在景觀設(shè)計(jì)中，要將自然的山水與人的生活環(huán)境和諧地融為一體。⑵ 重點(diǎn)考慮小區(qū)中心綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)。作為人們休憩的主要場(chǎng)所，中心綠地更能體現(xiàn)人與自然的和諧。⑶ 組團(tuán)綠地既是居民日常交往和活動(dòng)的主要場(chǎng)地，又是各自景色和主題特征體現(xiàn)的主要部分。⑷ 院落綠地是居民日常的生活空間，它與穿插到綠蔭間的坐凳、石桌、砂坑、鋪地等設(shè)施成為一體，形成親切宜人的生活氛圍。 ⑸ “桂花園”小區(qū)道路綠化的設(shè)計(jì)，要適當(dāng)放寬尺寸，造成林蔭效果，可在主道路兩側(cè)設(shè)林蔭休閑性專(zhuān)用步行路。 ⑹ 小區(qū)主要道路景觀空間效果是規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的問(wèn)題之一。要提供足夠數(shù)量、使用方便的停車(chē)場(chǎng)地，結(jié)合住宅組團(tuán)設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)及半地下停車(chē)場(chǎng)，此外，還應(yīng)有相當(dāng)數(shù)量的地面停車(chē)場(chǎng)。三、 空間布局結(jié)合“桂花園”小區(qū)所處的地理位置、地形地貌及景觀要求，“桂花園”的總體布局應(yīng)由西南低向東北高過(guò)渡，為住戶多爭(zhēng)取西南面的綠色景觀。同時(shí)也使西南部的住戶有“靠山”的心理感覺(jué)。從“桂花園”地塊形態(tài)分析，目前，主大門(mén)擬設(shè)在北面，與黃山路連接。今后主大門(mén)擬設(shè)在南邊，與天湖路溝通。“桂花園”內(nèi)部可設(shè)一條環(huán)形雙向車(chē)行主干道，寬7米，設(shè)若干單向車(chē)行輔干道，寬4米，道路呈曲線形展開(kāi)。主干道兩邊設(shè)人行道，輔干道一邊設(shè)人行道。實(shí)現(xiàn)人車(chē)分道。“桂花園”整體布局?jǐn)M采用圍而不合的手法，東西盡量通透，盡可能多的將外部山景、水景、園景引入園區(qū)；沿黃山路的小高層建筑，下部沿街的二層商業(yè)用房，以精品店、酒店、公建辦公用房、活動(dòng)用房為主，既可阻擋市政主干道的嘈雜和煙塵，也可豐富黃山路的街景。西南面臨湖住宅以四、五層為主，北面、東北面以六層和小高層為主，南面和東南面以五層、六層為主。“桂花園”的車(chē)庫(kù)、車(chē)位配比建議達(dá)到65%以上，以地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位為主，輔以地面固定車(chē)位。規(guī)劃中要充分利用地面空間，可適當(dāng)設(shè)置若干個(gè)道路回彎，增加地面臨時(shí)訪客車(chē)位，也可與綠化結(jié)合起來(lái)?！肮鸹▓@”包括多層住宅組團(tuán)，小高層組團(tuán)，沿街商業(yè)用房、社區(qū)活動(dòng)室、小學(xué)、幼兒園、中心花園、地下與半地下車(chē)庫(kù)（多個(gè)）等功能區(qū)，各部分功能區(qū)既要完整獨(dú)立，又要相互聯(lián)系，盡可能滿足使用者的各種需求?！肮鸹▓@”建筑物宜采用小組團(tuán)的方式，組團(tuán)中間布置小花園，架空平臺(tái)，讓環(huán)境相互滲透，使空間充滿流動(dòng)性，鑒于“桂花園”規(guī)模較大，合肥市現(xiàn)有住宅建設(shè)中未采用中心大花園， “桂花園”在小區(qū)中設(shè)置中心花園，以營(yíng)造一種園內(nèi)、園外融合；開(kāi)闊、大氣的環(huán)境氛圍，讓“桂花園”真正成為城市景觀。第五章 建筑形態(tài)一、間距二、朝向三、風(fēng)格四、外觀與色彩五、結(jié)構(gòu)六、用材一、間距建筑間距直接影響住戶的舒適度和心理感受，和諧、通暢應(yīng)作為最高準(zhǔn)則?！肮鸹▓@”的各組團(tuán)建筑應(yīng)考慮互為景觀，樓宇間通透寬敞，起到對(duì)景效果?！肮鸹▓@”三邊通暢、一邊臨湖面山，這樣的環(huán)境必然要求“桂花園”的所有建筑間距要盡可能地拉開(kāi)，以免產(chǎn)生大環(huán)境通暢，小環(huán)境壓抑的狀況，同時(shí)也給相關(guān)樓宇留出較好的中遠(yuǎn)景。“桂花園”四周的公寓均有良好的視野，遠(yuǎn)景效果明顯，而中間的公寓，只能依靠園區(qū)營(yíng)造的小環(huán)境來(lái)彌補(bǔ)中遠(yuǎn)景的不足。鑒于高新區(qū)規(guī)劃條件的限制，“桂花園”四周將有大量的綠化帶，如何運(yùn)用好這些綠化帶，也值得仔細(xì)研究?？傇瓌t是：周邊綠化帶要做到既是園區(qū)環(huán)境的延伸，又是補(bǔ)充；同時(shí)還要做到與“桂花園”大環(huán)境的融合。二、朝向合肥的氣候特點(diǎn)是四季分明，朝向問(wèn)題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。“桂花園”作為中高檔樓盤(pán)，每一套住宅都應(yīng)滿足這個(gè)需求。根據(jù)“桂花園”的地形地貌，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)只要條式、板式、點(diǎn)式組合得合理，住宅的南向問(wèn)題是可以得到解決。需要注意的是，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別重視山頭墻、窗戶的處理，既要避免西向太陽(yáng)，又能盡可能多的將水、園、山景引入每戶住宅。三、風(fēng)格“桂花園”的建筑宜采用富有個(gè)性的新古典風(fēng)格，注重傳統(tǒng)形態(tài)與現(xiàn)代生活之間的銜接。努力創(chuàng)造別墅般的室內(nèi)空間和環(huán)境，倡導(dǎo)現(xiàn)代的舒適的生活方式；“桂花園”應(yīng)注重細(xì)部的精致和完美，并有極高的科技含量，以處處體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和豪宅風(fēng)范?！肮鸹▓@”的建筑風(fēng)格應(yīng)該是：溫馨、秀麗、典雅、高貴。外觀與色彩“桂花園”周邊空曠，視野開(kāi)闊，馬路四通八達(dá)；新的行政中心、規(guī)劃中的旅游度假區(qū)就在周邊。因此，“桂花園”的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)慎重考慮，既要融山水于一體，又要美觀大方，獨(dú)樹(shù)一幟，最終達(dá)到醒目而和諧的建筑效果，真正成為合肥市的城市景觀?！肮鸹▓@”的建筑群體應(yīng)高低有序、線條流暢，盡可能使用柔和的線條，力求建筑群在整體上渾然一體；并合理利用天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變換的層次?！肮鸹▓@”周邊無(wú)高檔建筑物作參照，又有地區(qū)開(kāi)闊，山水綠化俱佳的特點(diǎn)，其色彩應(yīng)追求與環(huán)境融合，以柔和明快為主色調(diào)，不宜采用暗色調(diào)，以爭(zhēng)取更多的行人視線。外墻擬采用高檔涂料、高檔面磚或文化石組合，以體現(xiàn)典雅、高貴的特征。景觀窗擬配大面積的落地玻璃，將自然景觀盡可能引入每家住戶的視野。為保證“桂花園”業(yè)主住得安靜、舒適，沿黃山路住戶臨街一面可安裝雙層中空玻璃。五、結(jié)構(gòu)“桂花園”地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)較好，但合肥地處地震帶，抗震設(shè)防烈度為七度，消費(fèi)者比較關(guān)心住宅抗震問(wèn)題，對(duì)框架結(jié)構(gòu)的住宅十分偏愛(ài)。因此，小區(qū)多層建筑及其小高層建議均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。在窗材的選擇上，建議在平開(kāi)、固定、推拉的形式中，進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合。在保證美觀度的前提下，盡可能節(jié)省成本。六、 用材鑒于合肥市房?jī)r(jià)偏低，短期內(nèi)上升空間有限，合肥老百姓消費(fèi)觀念相對(duì)不成熟的特點(diǎn)，建議“桂花園”在整體配置上相對(duì)齊全，用材可按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，有些可略高一些，但也要綜合考慮，適當(dāng)控制成本。第六章 居室戶型一、 總體要求二、 面積三、 功能四、 輔助空間一、總體要求戶型設(shè)計(jì)宜多品種、多類(lèi)