【正文】 第一章 項(xiàng)目參照依據(jù)一、 合肥市基本概況二、 合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況三、 2000年及2001年上半年房地產(chǎn)業(yè)概況四、 重點(diǎn)樓盤調(diào)查表一、合肥市基本概況地理位置：合肥位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河中間的華東丘陵地區(qū)中部，江淮分水嶺南側(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過(guò)。合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。面積和人口：合肥市總面積7266平方公里，城市建成區(qū)面積120平方公里。轄廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)和蜀山區(qū)，含合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。截至2002年2月。經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： ，%。，%；，%；，%。，%。農(nóng)民人均純收入2035元，同比增長(zhǎng)3%，年人均消費(fèi)性支出5599元，%。，同比增長(zhǎng)18%，%。全市人均可支配收入6817元，%，全年在崗職工平均工資10134元，%。城市建設(shè)：1983年，合肥市拉開(kāi)了舊城改造的序幕，并探索出一條“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的路子，為全國(guó)范圍內(nèi)的舊城改造創(chuàng)造了成功經(jīng)驗(yàn)。1995年初，安徽省委、省政府做出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時(shí)間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進(jìn)一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。2002年，為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)劃做了部分調(diào)整，取消了原先的合肥市郊區(qū)，并擬建合肥政務(wù)新區(qū)。馬鞍山南路和望江路的開(kāi)工興建，帶動(dòng)了合肥西區(qū)、南區(qū)的建設(shè)。合肥城市綠化覆蓋率達(dá)32%?？平淌聵I(yè)：合肥是全國(guó)四大科教基地之一，擁有中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)等高等院校十余所，有包括中科院合肥分院在內(nèi)的各類科研機(jī)構(gòu)200多所，每十萬(wàn)人口中大專及以上受教育人口為6974人，受高等教育占總?cè)丝诘谋壤盐痪尤珖?guó)第二。合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為53個(gè)國(guó)家高新區(qū)的杰出代表，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為首批對(duì)亞太地區(qū)特別開(kāi)放的四個(gè)科技工業(yè)園區(qū)之一。發(fā)展規(guī)劃：A、1995~2010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心，巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài).合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求， 2010年合肥要達(dá)到城區(qū)人口300萬(wàn)，城區(qū)規(guī)模280萬(wàn)平方公里，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億元，人均收入水平達(dá)15000元。二、合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況隨著房改政策的不斷深入，貨幣化分房的實(shí)施，以及房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)并加快發(fā)展，合肥市商品住房市場(chǎng)日趨活躍。主要體現(xiàn)在：商品房銷售速度加快，個(gè)人購(gòu)房比例增大，商品房銷（預(yù)）售達(dá)90%以上，個(gè)人購(gòu)買商品房占住宅銷售80%，成為推動(dòng)合肥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流力量。市場(chǎng)在吸納增量房產(chǎn)的同時(shí)，存量住房了得到了消化，%以上。隨著房改政策和住房金融服務(wù)的不斷完善，合肥市個(gè)人按揭貸款最低放寬至八成30年，這些都大大提高了居民購(gòu)房消費(fèi)能力。自1993年以來(lái)，合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度攀升，價(jià)格平均每平方米每年上升30至50元，2000年商品房平均價(jià)格為1805元/m2，2001年商品房平均價(jià)格為1893元/m2導(dǎo)致合肥市房?jī)r(jià)上升的主要原因是：土地增值。合肥可用來(lái)開(kāi)發(fā)商品房的國(guó)有土地越來(lái)越少，集體土地只能報(bào)建經(jīng)濟(jì)適用房，土地資源的不可再生性使它的價(jià)格不斷上升。從2002年開(kāi)始，政府壟斷了一級(jí)土地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地價(jià)格的上升。合肥推廣框架結(jié)構(gòu)住房，新型建材、新型墻體材料的使用，使建房的成本也相應(yīng)提高?，F(xiàn)在人們對(duì)住房的要求已從過(guò)去的安居型向小康型、舒適型轉(zhuǎn)變，環(huán)境、配套設(shè)施、住宅功能不斷完善，這些費(fèi)用也都攤到房?jī)r(jià)上。三、2001年房地產(chǎn)業(yè)概況（一）2001年合肥房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2001年底，合肥市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)371家，一級(jí)資質(zhì)4家（合肥市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)總公司，合肥城改房屋開(kāi)發(fā)股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司），二級(jí)資質(zhì)24家。2001年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積：；。商品房平均銷售價(jià)格達(dá)1893元/ m2。四、重點(diǎn)樓盤調(diào)查表夢(mèng)園小區(qū)樓盤市場(chǎng)調(diào)查表樓盤位置西為人工湖路，東臨楊振寧大道，南邊接近黃山路開(kāi)發(fā)商合肥眾望置業(yè)有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。西為人工湖、大蜀山， 蜀山森林公園，合肥野生動(dòng)物園 周邊配套光華學(xué)校、外商活動(dòng)中心周邊交通10路、801路公交車小區(qū)規(guī)模總建筑面積30萬(wàn)m178。，建多層、小高層樓盤檔次中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積178。總建筑面積30萬(wàn)m178。（其中住宅26萬(wàn)m178。，公建4萬(wàn)m178。）規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率綠化率40%樓層數(shù)6躍7層 小高層11層躍1或2層車庫(kù)組成800個(gè)車位車庫(kù)配比40%—50%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情戶型設(shè)計(jì)主力戶型110 m178。130 m178。 140 m178。150 m178。典型戶型三室兩廳戶型范圍90 m178。290 m178。空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯上海三菱中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、娛樂(lè)廳、歌舞廳、茶館、會(huì)議廳、閱覽室、商務(wù)中心、郵政代辦點(diǎn)、金融網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)智能化系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、每戶設(shè)侵入報(bào)警系統(tǒng)和緊急狀況求助系統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)浙江大學(xué)設(shè)計(jì)院樓盤售價(jià)多層1870元/ m178。（均），（1700/ m178?！?000元/ m178。） 小高層2200元/ m178。（均）付款方式及折扣，按揭不打折銷售情況80%宣傳重點(diǎn)詩(shī)意夢(mèng)園，現(xiàn)代生活物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理公司（價(jià)格：—178。.月）其它夢(mèng)園小區(qū)被建設(shè)部列為小康型城鄉(xiāng)住宅示范小區(qū)，用材在當(dāng)?shù)赜惺痉蹲饔?，小高層為一梯三戶，樓層高的賣的好，朝南一戶賣的比其它兩戶好，多層比小高層賣的好。其中二期（14幢）10幢被科技大學(xué)教師認(rèn)購(gòu)，三期絕大多數(shù)給開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)買走。售樓處內(nèi)設(shè)有兩個(gè)樣板房。學(xué)府花園樓盤市場(chǎng)調(diào)查表 （東區(qū)規(guī)劃） 樓盤位置黃山路與石臺(tái)路交叉口開(kāi)發(fā)商安徽新華房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境合肥電子工程學(xué)院南邊，合肥炮兵學(xué)院西側(cè)周邊交通10111310路公交車小區(qū)規(guī)模178。 （總建面40萬(wàn)m178。）樓盤檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積（總占地490余畝）總建筑面積178。（總建面40萬(wàn)m178。）規(guī)劃戶數(shù)1039容積率綠化率樓層數(shù)10棟9~11層 35棟5~6層車庫(kù)組成361個(gè)半地下車位車庫(kù)配比%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型100~160 m178。典型戶型三室二廳二衛(wèi)戶型范圍85 m178。255 m178?？照{(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)機(jī)位小區(qū)配套水多層市政管網(wǎng)直供，小高層變頻供水電梯小高層名牌電梯中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、會(huì)所智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)，安保監(jiān)控中心，IC卡車輛出入管理系統(tǒng)，水、電煤氣三表智能抄表建筑設(shè)計(jì)中國(guó)南方建筑勘察設(shè)計(jì)院、安徽建筑設(shè)計(jì)院樓盤售價(jià)起價(jià)2500元/ m178。左右付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折銷售情況6月8日開(kāi)盤，現(xiàn)接受預(yù)約宣傳重點(diǎn)好房子宣言物業(yè)管理深圳市中海物業(yè)管理公司其它栢景灣樓盤市場(chǎng)調(diào)查表樓盤位置亳州路以東，南淝河（沿河路）以北開(kāi)發(fā)商安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于環(huán)城河畔，與杏花公園、黑池壩形成風(fēng)光金三角周邊交通小區(qū)規(guī)模共30萬(wàn)m178。，有多層、小高層、4層復(fù)式樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積300畝總建筑面積30萬(wàn)m178。規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率綠化率42%樓層數(shù)6躍7層 小高層9—11層 4層（復(fù)式）車庫(kù)組成全地下車庫(kù) 8萬(wàn)元/個(gè)—車庫(kù)配比50%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型120 m178。140 m178。典型戶型三房?jī)蓮d戶型范圍90 m178。—292 m178?？照{(diào)機(jī)位有空調(diào)隔板小區(qū)配套水一次性供水電梯/中央空調(diào)/配套設(shè)施假日商業(yè)街、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)智能化系統(tǒng)預(yù)留信息高速公路光纖接口，10M以上網(wǎng)絡(luò)寬帶，光纖進(jìn)樓，超五類線到戶建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司樓盤售價(jià)一期：2560元/ m178。3200元/ m178。 均價(jià)：2900元/ m178。二期：3100元/ m178。（均價(jià)）付款方式及折扣，銷售情況一期已售90%以上，已售50%宣傳重點(diǎn)提升住的品質(zhì)物業(yè)管理栢景灣物業(yè)管理公司 多層：178。.月行銷策劃世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 整合推廣深圳市博思堂廣告有限公司其它栢景灣樓盤是合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的代表，營(yíng)銷策劃做得很好。售樓處經(jīng)精心設(shè)計(jì)，裝修別具一格，大氣、漂亮、檔次高，并附有樣板房、建材展示區(qū)和背景音樂(lè)，樣板房裝修具有相當(dāng)水準(zhǔn)，威盧克斯天窗還配有紗窗。專門挖了一個(gè)10000 m178。的人工湖作為園內(nèi)的中心景觀，并與南淝河相連。開(kāi)發(fā)商為電信局下屬企業(yè)。東?；▓@樓盤市場(chǎng)調(diào)查表樓盤位置經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處，南接“徽?qǐng)@”, 東接安徽會(huì)展中心開(kāi)發(fā)商合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑及園林設(shè)計(jì)新加坡雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司市場(chǎng)策劃銷售上海遞伍商業(yè)管理咨詢有限公司周邊環(huán)境東側(cè)安徽會(huì)展中心、明珠廣場(chǎng)、明珠酒店、歐洲風(fēng)情街；南側(cè)為安徽紀(jì)念公園，西側(cè)為合肥大學(xué)城、168重點(diǎn)中學(xué)、潤(rùn)安公學(xué)、合肥中銳國(guó)際學(xué)院。周邊交通226路公交車小區(qū)規(guī)模占地17萬(wàn)㎡，25棟高層樓盤檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積260畝總建筑面積一期95042 m178。規(guī)劃戶數(shù)一期400余戶容積率/綠化率70%樓層數(shù)1825層車庫(kù)組成/車庫(kù)配比/建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)主力戶型100180 m178。典型戶型四房二廳二衛(wèi)戶型范圍80 m178。310 m178。 空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯有中央空調(diào)無(wú)配套設(shè)施會(huì)所、兒童娛樂(lè)中心、郵局、銀行保健中心、美容院、洗衣房。智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（清華同方），光纖線路，寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、24小時(shí)多畫面監(jiān)控建筑設(shè)計(jì)安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院樓盤售價(jià)起價(jià)3300元/ m178。；均價(jià)4000元/ m178。（0公攤）起價(jià)2700元/ m178。（按建面計(jì)）付款方式及折扣一次性付款97折；按揭不打折銷售情況/宣傳重點(diǎn)地位象征，身份見(jiàn)證物業(yè)管理178。.月其它園區(qū)內(nèi)采用下沉式通道設(shè)計(jì)，人車分層，大型豪華會(huì)所、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、大型室內(nèi)攀巖、超市、餐廳、酒吧、商務(wù)中心、會(huì)議多功能廳第二章 項(xiàng)目概況一、地理位置二、占地面積三、區(qū)域環(huán)境四、交通狀況五、社區(qū)配套一、地理位置“桂花園”地塊位于合肥市西部，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南面，合肥外商活動(dòng)中心的西側(cè),為合肥市的上風(fēng)上水口。地塊東臨科學(xué)大道（其中東部的北側(cè)約210米的地塊與規(guī)劃中的省國(guó)土資源廳辦公大樓相鄰）,北靠城市主干道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，距合肥市政務(wù)新區(qū)約3公里。二、占地面積“桂花園”（），扣除市政道路用地后，（）。地塊東西長(zhǎng)，南北稍短，地勢(shì)起伏，地質(zhì)情況較好，無(wú)拆遷。三、區(qū)域環(huán)境“桂花園”地塊所在