【正文】 第一章 項(xiàng)目參照依據(jù)一、 合肥市基本概況二、 合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況三、 2000年及2001年上半年房地產(chǎn)業(yè)概況四、 重點(diǎn)樓盤(pán)調(diào)查表一、合肥市基本概況地理位置：合肥位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河中間的華東丘陵地區(qū)中部，江淮分水嶺南側(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過(guò)。合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。面積和人口：合肥市總面積7266平方公里，城市建成區(qū)面積120平方公里。轄廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)和蜀山區(qū)，含合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。截至2002年2月。經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： ，%。，%；，%；，%。，%。農(nóng)民人均純收入2035元，同比增長(zhǎng)3%，年人均消費(fèi)性支出5599元，%。，同比增長(zhǎng)18%，%。全市人均可支配收入6817元，%，全年在崗職工平均工資10134元，%。城市建設(shè)：1983年，合肥市拉開(kāi)了舊城改造的序幕，并探索出一條“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的路子，為全國(guó)范圍內(nèi)的舊城改造創(chuàng)造了成功經(jīng)驗(yàn)。1995年初，安徽省委、省政府做出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時(shí)間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進(jìn)一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。2002年，為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)劃做了部分調(diào)整，取消了原先的合肥市郊區(qū)，并擬建合肥政務(wù)新區(qū)。馬鞍山南路和望江路的開(kāi)工興建，帶動(dòng)了合肥西區(qū)、南區(qū)的建設(shè)。合肥城市綠化覆蓋率達(dá)32%?？平淌聵I(yè)：合肥是全國(guó)四大科教基地之一，擁有中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)等高等院校十余所，有包括中科院合肥分院在內(nèi)的各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)200多所，每十萬(wàn)人口中大專(zhuān)及以上受教育人口為6974人，受高等教育占總?cè)丝诘谋壤盐痪尤珖?guó)第二。合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為53個(gè)國(guó)家高新區(qū)的杰出代表，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為首批對(duì)亞太地區(qū)特別開(kāi)放的四個(gè)科技工業(yè)園區(qū)之一。發(fā)展規(guī)劃：A、1995~2010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心，巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài).合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求， 2010年合肥要達(dá)到城區(qū)人口300萬(wàn)，城區(qū)規(guī)模280萬(wàn)平方公里，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億元，人均收入水平達(dá)15000元。二、合肥市房地產(chǎn)業(yè)概況隨著房改政策的不斷深入，貨幣化分房的實(shí)施，以及房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)并加快發(fā)展，合肥市商品住房市場(chǎng)日趨活躍。主要體現(xiàn)在：商品房銷(xiāo)售速度加快，個(gè)人購(gòu)房比例增大，商品房銷(xiāo)（預(yù)）售達(dá)90%以上，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房占住宅銷(xiāo)售80%，成為推動(dòng)合肥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流力量。市場(chǎng)在吸納增量房產(chǎn)的同時(shí)，存量住房了得到了消化，%以上。隨著房改政策和住房金融服務(wù)的不斷完善，合肥市個(gè)人按揭貸款最低放寬至八成30年，這些都大大提高了居民購(gòu)房消費(fèi)能力。自1993年以來(lái)，合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度攀升，價(jià)格平均每平方米每年上升30至50元，2000年商品房平均價(jià)格為1805元/m2，2001年商品房平均價(jià)格為1893元/m2導(dǎo)致合肥市房?jī)r(jià)上升的主要原因是：土地增值。合肥可用來(lái)開(kāi)發(fā)商品房的國(guó)有土地越來(lái)越少，集體土地只能報(bào)建經(jīng)濟(jì)適用房，土地資源的不可再生性使它的價(jià)格不斷上升。從2002年開(kāi)始，政府壟斷了一級(jí)土地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地價(jià)格的上升。合肥推廣框架結(jié)構(gòu)住房，新型建材、新型墻體材料的使用，使建房的成本也相應(yīng)提高?，F(xiàn)在人們對(duì)住房的要求已從過(guò)去的安居型向小康型、舒適型轉(zhuǎn)變，環(huán)境、配套設(shè)施、住宅功能不斷完善，這些費(fèi)用也都攤到房?jī)r(jià)上。三、2001年房地產(chǎn)業(yè)概況（一）2001年合肥房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2001年底，合肥市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)371家，一級(jí)資質(zhì)4家（合肥市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)總公司，合肥城改房屋開(kāi)發(fā)股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司），二級(jí)資質(zhì)24家。2001年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋建筑面積：；。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)1893元/ m2。四、重點(diǎn)樓盤(pán)調(diào)查表夢(mèng)園小區(qū)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表樓盤(pán)位置西為人工湖路，東臨楊振寧大道，南邊接近黃山路開(kāi)發(fā)商合肥眾望置業(yè)有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。西為人工湖、大蜀山， 蜀山森林公園，合肥野生動(dòng)物園 周邊配套光華學(xué)校、外商活動(dòng)中心周邊交通10路、801路公交車(chē)小區(qū)規(guī)模總建筑面積30萬(wàn)m178。，建多層、小高層樓盤(pán)檔次中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積178?？偨ㄖ娣e30萬(wàn)m178。（其中住宅26萬(wàn)m178。，公建4萬(wàn)m178。）規(guī)劃戶(hù)數(shù)2000戶(hù)容積率綠化率40%樓層數(shù)6躍7層 小高層11層躍1或2層車(chē)庫(kù)組成800個(gè)車(chē)位車(chē)庫(kù)配比40%—50%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情戶(hù)型設(shè)計(jì)主力戶(hù)型110 m178。130 m178。 140 m178。150 m178。典型戶(hù)型三室兩廳戶(hù)型范圍90 m178。290 m178。空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯上海三菱中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、娛樂(lè)廳、歌舞廳、茶館、會(huì)議廳、閱覽室、商務(wù)中心、郵政代辦點(diǎn)、金融網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)智能化系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、每戶(hù)設(shè)侵入報(bào)警系統(tǒng)和緊急狀況求助系統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)浙江大學(xué)設(shè)計(jì)院樓盤(pán)售價(jià)多層1870元/ m178。（均），（1700/ m178?！?000元/ m178。） 小高層2200元/ m178。（均）付款方式及折扣，按揭不打折銷(xiāo)售情況80%宣傳重點(diǎn)詩(shī)意夢(mèng)園，現(xiàn)代生活物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理公司（價(jià)格：—178。.月）其它夢(mèng)園小區(qū)被建設(shè)部列為小康型城鄉(xiāng)住宅示范小區(qū)，用材在當(dāng)?shù)赜惺痉蹲饔?，小高層為一梯三?hù)，樓層高的賣(mài)的好，朝南一戶(hù)賣(mài)的比其它兩戶(hù)好，多層比小高層賣(mài)的好。其中二期（14幢）10幢被科技大學(xué)教師認(rèn)購(gòu)，三期絕大多數(shù)給開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)買(mǎi)走。售樓處內(nèi)設(shè)有兩個(gè)樣板房。學(xué)府花園樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表 （東區(qū)規(guī)劃） 樓盤(pán)位置黃山路與石臺(tái)路交叉口開(kāi)發(fā)商安徽新華房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境合肥電子工程學(xué)院南邊，合肥炮兵學(xué)院西側(cè)周邊交通10111310路公交車(chē)小區(qū)規(guī)模178。 （總建面40萬(wàn)m178。）樓盤(pán)檔次中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積（總占地490余畝）總建筑面積178。（總建面40萬(wàn)m178。）規(guī)劃戶(hù)數(shù)1039容積率綠化率樓層數(shù)10棟9~11層 35棟5~6層車(chē)庫(kù)組成361個(gè)半地下車(chē)位車(chē)庫(kù)配比%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格戶(hù)型設(shè)計(jì)主力戶(hù)型100~160 m178。典型戶(hù)型三室二廳二衛(wèi)戶(hù)型范圍85 m178。255 m178?？照{(diào)機(jī)位預(yù)留空調(diào)機(jī)位小區(qū)配套水多層市政管網(wǎng)直供，小高層變頻供水電梯小高層名牌電梯中央空調(diào)/配套設(shè)施小學(xué)、幼兒園、會(huì)所智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)，安保監(jiān)控中心，IC卡車(chē)輛出入管理系統(tǒng)，水、電煤氣三表智能抄表建筑設(shè)計(jì)中國(guó)南方建筑勘察設(shè)計(jì)院、安徽建筑設(shè)計(jì)院樓盤(pán)售價(jià)起價(jià)2500元/ m178。左右付款方式及折扣一次性95折；按揭96折；分期付款不打折銷(xiāo)售情況6月8日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)接受預(yù)約宣傳重點(diǎn)好房子宣言物業(yè)管理深圳市中海物業(yè)管理公司其它栢景灣樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表樓盤(pán)位置亳州路以東，南淝河（沿河路）以北開(kāi)發(fā)商安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司周邊環(huán)境位于環(huán)城河畔，與杏花公園、黑池壩形成風(fēng)光金三角周邊交通小區(qū)規(guī)模共30萬(wàn)m178。，有多層、小高層、4層復(fù)式樓盤(pán)檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積300畝總建筑面積30萬(wàn)m178。規(guī)劃戶(hù)數(shù)2000戶(hù)容積率綠化率42%樓層數(shù)6躍7層 小高層9—11層 4層（復(fù)式）車(chē)庫(kù)組成全地下車(chē)庫(kù) 8萬(wàn)元/個(gè)—車(chē)庫(kù)配比50%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式風(fēng)格戶(hù)型設(shè)計(jì)主力戶(hù)型120 m178。140 m178。典型戶(hù)型三房?jī)蓮d戶(hù)型范圍90 m178?！?92 m178?？照{(diào)機(jī)位有空調(diào)隔板小區(qū)配套水一次性供水電梯/中央空調(diào)/配套設(shè)施假日商業(yè)街、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)智能化系統(tǒng)預(yù)留信息高速公路光纖接口，10M以上網(wǎng)絡(luò)寬帶，光纖進(jìn)樓，超五類(lèi)線到戶(hù)建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司樓盤(pán)售價(jià)一期：2560元/ m178。3200元/ m178。 均價(jià)：2900元/ m178。二期：3100元/ m178。（均價(jià)）付款方式及折扣，銷(xiāo)售情況一期已售90%以上，已售50%宣傳重點(diǎn)提升住的品質(zhì)物業(yè)管理栢景灣物業(yè)管理公司 多層：178。.月行銷(xiāo)策劃世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 整合推廣深圳市博思堂廣告有限公司其它栢景灣樓盤(pán)是合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的代表，營(yíng)銷(xiāo)策劃做得很好。售樓處經(jīng)精心設(shè)計(jì)，裝修別具一格，大氣、漂亮、檔次高，并附有樣板房、建材展示區(qū)和背景音樂(lè)，樣板房裝修具有相當(dāng)水準(zhǔn)，威盧克斯天窗還配有紗窗。專(zhuān)門(mén)挖了一個(gè)10000 m178。的人工湖作為園內(nèi)的中心景觀，并與南淝河相連。開(kāi)發(fā)商為電信局下屬企業(yè)。東?；▓@樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表樓盤(pán)位置經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處，南接“徽?qǐng)@”, 東接安徽會(huì)展中心開(kāi)發(fā)商合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑及園林設(shè)計(jì)新加坡雅科本設(shè)計(jì)管理服務(wù)有限公司市場(chǎng)策劃銷(xiāo)售上海遞伍商業(yè)管理咨詢(xún)有限公司周邊環(huán)境東側(cè)安徽會(huì)展中心、明珠廣場(chǎng)、明珠酒店、歐洲風(fēng)情街；南側(cè)為安徽紀(jì)念公園，西側(cè)為合肥大學(xué)城、168重點(diǎn)中學(xué)、潤(rùn)安公學(xué)、合肥中銳國(guó)際學(xué)院。周邊交通226路公交車(chē)小區(qū)規(guī)模占地17萬(wàn)㎡，25棟高層樓盤(pán)檔次高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積260畝總建筑面積一期95042 m178。規(guī)劃戶(hù)數(shù)一期400余戶(hù)容積率/綠化率70%樓層數(shù)1825層車(chē)庫(kù)組成/車(chē)庫(kù)配比/建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶(hù)型設(shè)計(jì)主力戶(hù)型100180 m178。典型戶(hù)型四房二廳二衛(wèi)戶(hù)型范圍80 m178。310 m178。 空調(diào)機(jī)位有預(yù)留小區(qū)配套水變頻恒壓供水電梯有中央空調(diào)無(wú)配套設(shè)施會(huì)所、兒童娛樂(lè)中心、郵局、銀行保健中心、美容院、洗衣房。智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（清華同方），光纖線路，寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、24小時(shí)多畫(huà)面監(jiān)控建筑設(shè)計(jì)安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院樓盤(pán)售價(jià)起價(jià)3300元/ m178。；均價(jià)4000元/ m178。（0公攤）起價(jià)2700元/ m178。（按建面計(jì)）付款方式及折扣一次性付款97折；按揭不打折銷(xiāo)售情況/宣傳重點(diǎn)地位象征，身份見(jiàn)證物業(yè)管理178。.月其它園區(qū)內(nèi)采用下沉式通道設(shè)計(jì)，人車(chē)分層，大型豪華會(huì)所、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、大型室內(nèi)攀巖、超市、餐廳、酒吧、商務(wù)中心、會(huì)議多功能廳第二章 項(xiàng)目概況一、地理位置二、占地面積三、區(qū)域環(huán)境四、交通狀況五、社區(qū)配套一、地理位置“桂花園”地塊位于合肥市西部，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南面，合肥外商活動(dòng)中心的西側(cè),為合肥市的上風(fēng)上水口。地塊東臨科學(xué)大道（其中東部的北側(cè)約210米的地塊與規(guī)劃中的省國(guó)土資源廳辦公大樓相鄰）,北靠城市主干道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，距合肥市政務(wù)新區(qū)約3公里。二、占地面積“桂花園”（），扣除市政道路用地后，（）。地塊東西長(zhǎng)，南北稍短，地勢(shì)起伏，地質(zhì)情況較好，無(wú)拆遷。三、區(qū)域環(huán)境“桂花園”地塊所在