【正文】 綠城西子田園項目產(chǎn)品策劃書綠城西子田園項目公司綠城集團(tuán)市場研究部二零一零年二月 目 錄第一章 前言第二章 項目地塊及周邊概況第一節(jié) 地理位置第二節(jié) 項目基礎(chǔ)信息第三節(jié) 項目區(qū)域環(huán)境及配套第四節(jié) 項目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃第五節(jié) 項目特點描述第六節(jié) 自然條件第七節(jié) 自然災(zāi)害第三章 項目所在的城市歷史文化背景 第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)第二節(jié) 地方文化習(xí)俗第三節(jié) 半山歷史底蘊(yùn)第四章 市場定位及產(chǎn)品定位 第一節(jié) 杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展情況 第二節(jié) 田園項目區(qū)域發(fā)展預(yù)測 第三節(jié) 主要樓盤競爭分析第四節(jié) 目標(biāo)客戶需求分析 第五節(jié) 田園項目戶型定位建議第六節(jié) 商業(yè)配套建議第五章 規(guī)劃設(shè)計第一節(jié) 規(guī)劃布局第二節(jié) 道路交通組織第三節(jié) 公共空間系統(tǒng)第四節(jié) 樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處設(shè)置第六章 建筑設(shè)計第一節(jié) 建筑單體第二節(jié) 公共配套第七章 室內(nèi)設(shè)計第一節(jié) 樣板房第二節(jié) 會所及公共部位第八章 景觀設(shè)計第一節(jié) 設(shè)計理念及意向第二節(jié) 景觀設(shè)計要求第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計第一節(jié) 給排水系統(tǒng)第二節(jié) 電氣系統(tǒng)第三節(jié) 弱電系統(tǒng)第四節(jié) 暖通第五節(jié) 其他第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系第一節(jié) 物業(yè)管理模式第二節(jié) 物業(yè)管理資質(zhì)要求及時間界定第三節(jié) 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容第六節(jié) 服務(wù)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一章 前 言項目名稱：綠城西子杭州田園項目。土地取得：綠城西子杭州田園項目40號地塊、41號地塊、。項目四至：田園40號地塊（R2105地塊）：東至規(guī)劃半山田園C201地塊，南至田園地塊7號路，西至廣濟(jì)路，北至廣濟(jì)路。田園41號地塊（R2118地塊）：東至規(guī)劃虎山路、半山田園R2209幼兒園，南至廣濟(jì)路，西至規(guī)劃4號路，北至規(guī)劃1號路。田園81號地塊（R2115地塊）：東至2號路，南至廣濟(jì)路，西至同協(xié)路，北至1號路。地塊面積：田園40號地塊、41號地塊、81號地塊總用地面積分別為34914平米、29200平米、24060平米，共計88174平米（約132畝）。規(guī)劃土地用途：住宅（含配套公建）建筑容積率：田園40號地塊、41號地塊、81號地塊住宅容積率分別為≤、≤、≤。土地使用權(quán)出讓年限：住宅用地為70年，配套公建用地為40年。綠城西子杭州田園項目是由綠城集團(tuán)與西子聯(lián)合控股在杭州拱墅區(qū)共同開發(fā)的高端高層住宅項目。本項目利用綠城集團(tuán)第二代高層住宅及平層官邸產(chǎn)品研發(fā)的契機(jī)，根據(jù)項目的實際情況，結(jié)合綠城第二代高層住宅產(chǎn)品特征研究及二代高層住宅設(shè)計導(dǎo)則，編制本產(chǎn)品策劃書。本產(chǎn)品策劃書針對本項目所在區(qū)域位置、市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計、園區(qū)服務(wù)體系等方面內(nèi)容進(jìn)行了闡述，為本項目的開發(fā)建設(shè)、市場推廣、園區(qū)服務(wù)等提供指導(dǎo)性意見和依據(jù)。第二章 項目地塊及周邊概況第一節(jié) 地理位置 田園40號地塊、田園41號地塊、田園81號地塊位于杭州市北部拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)，地勢東高兩平，東北角為山區(qū)。320國道（沈半路）橫貫鎮(zhèn)境南北，杭州外環(huán)公路橫貫鎮(zhèn)境東西。半山鎮(zhèn)是杭州市的交通樞紐，也是浙江省和杭州市重要工業(yè)所在地。東臨半山山區(qū)，南涉杭宣鐵路與下城區(qū)隔上塘河相望，西接杭宣鐵路與康橋鎮(zhèn)毗鄰，北毗鄰余杭區(qū)崇賢鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總?cè)丝诮?萬，外來流動人口近4萬人。轄區(qū)內(nèi)有國家、省、市、區(qū)所屬企事業(yè)單位十幾家，人文景觀十幾處，具有山水獨(dú)居的環(huán)境，現(xiàn)有田園、杭鋼南苑、杭鋼北苑、杭鋼西苑、杭玻闊版橋五個社區(qū)。半山鎮(zhèn)田園社區(qū)東側(cè)與江干區(qū)沿山村相鄰，西以明園路為界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山腳，區(qū)域面積約2．8平方公里。轄區(qū)內(nèi)居民2285戶，人口5885人。一、地塊及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃地現(xiàn)為一空地。地塊周邊現(xiàn)狀為部分在建住宅及配套共建，大部分為原生態(tài)空地， 地塊西北和東北方向的虎山公園，環(huán)境幽靜，水庫水質(zhì)清透。81號地塊樓面價分別為： 、 、 。41號地塊樓面價分別為： 、 、 。40號地塊樓面價分別為： 、 、 。 虎山公園實景二、項目地塊交通條件由地塊向北走沈半路，向東北可到達(dá)臨平區(qū)，向西可到達(dá)康橋鎮(zhèn)或崇賢鎮(zhèn)，也可上繞城高速；待半山隧道建成通車則將會成為杭州市區(qū)與臨平城區(qū)的聯(lián)結(jié)點。由地塊向南經(jīng)沈半路走大關(guān)路、石祥路、東新路或石橋路可到達(dá)杭州市中心、城西、城南等地區(qū)。由地塊向東經(jīng)臨丁路可到達(dá)臨平區(qū)。? 距離中心點距離目的地直線距離（公里）武林廣場黃龍體育中心城站火車站12錢江新城11蕭山國際機(jī)場40臨平西湖錢塘江第二節(jié) 項目基礎(chǔ)信息一、 主要規(guī)劃指標(biāo)地塊用途占地面積（M2）容積率建筑面積（M2）建筑密度綠地率樓面價（元/ M2)40號住宅用地3491426982830%30%954741號29200（原）5256030%30%10147（調(diào)整后）46570（其中高層22750；平層官邸23820）30%30%高層10000平層官邸1584081號24060（原）3849625%30%11118（調(diào)整后）30340（其中高層約19000；平層官邸約11000）25%30%高層10000平層官邸15840二、規(guī)劃設(shè)計控制條件（一） 40號地塊：套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的50%以上；建筑限高控制在50米以內(nèi)；機(jī)動車開口朝向北側(cè)、南側(cè)規(guī)劃道路；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)。（二） 41號地塊： 套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；建筑限高控制在36米以內(nèi)；機(jī)動車開口朝向北側(cè)、東側(cè)規(guī)劃道路；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；圖示建筑控制區(qū)內(nèi)不允許布置建筑，且應(yīng)設(shè)置軟硬結(jié)合的步行設(shè)施。（三） 81號地塊：套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的30 %以上；建筑限高控制在36米以內(nèi)；建筑密度不大大于25%，綠地率30%，；；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；地塊東南代征綠地角布置綠化廣場。 第三節(jié) 項目區(qū)域環(huán)境及配套隨著社會的發(fā)展和杭城交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，半山鎮(zhèn)的交通地理優(yōu)勢十分明顯。鎮(zhèn)內(nèi)道路縱橫，四通八達(dá)，全鎮(zhèn)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車路線，交通十分便捷。鎮(zhèn)內(nèi)郵電通信發(fā)達(dá)，水、電充足，金融、商貿(mào)、文化娛樂、教育、醫(yī)療等生活設(shè)施配套。一、主要配套如下：中、小學(xué)：半山實驗小學(xué)、杭州北秀小學(xué)、田園小學(xué)（在建）、杭州北苑中學(xué)、浙江省建筑安裝技術(shù)學(xué)校。醫(yī) 院： 浙江省腫瘤醫(yī)院、半山醫(yī)院（即杭鋼醫(yī)院）、半山鎮(zhèn)衛(wèi)生服務(wù)中心。公共交通：目前附近街區(qū)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車路線，軌道交通地鐵均與本案比鄰。商 業(yè)：聯(lián)華超市、半山農(nóng)貿(mào)市場。幼兒園：杭鋼幼兒園、田園幼兒園、半山幼兒園。銀 行：工商銀行、建設(shè)銀行、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行。其他配套設(shè)施：中國郵政，中國移動，中國聯(lián)通、兩岸咖啡、幕亭菜館、豐運(yùn)大酒店、漁鄉(xiāng)緣、牛家香辣館、商源酒家、川味江湖菜、四季香飯莊、尚銘堂。第四節(jié) 項目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃根據(jù)《半山地區(qū)環(huán)境改善概念規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確了半山的區(qū)域發(fā)展定位和環(huán)境綜合整治計劃，將徹底改善困擾半山多年的環(huán)境問題。通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷工業(yè)污染企業(yè)并集中工業(yè)、物流用地，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)，圍繞半山綠心發(fā)展居住和綜合服務(wù)業(yè)，依托鐵路貨運(yùn)北站和運(yùn)河發(fā)展生活物流中心，保留康橋工業(yè)園區(qū)發(fā)展都市清潔工業(yè)區(qū)。綜合形成以居住和綜合服務(wù)為主，工業(yè)、物流為輔的綜合發(fā)展區(qū)域，推動城市北部的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在用地布局上，通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷污染企業(yè)，啟動重大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)。新半山的景觀將突出綠心的生態(tài)功能，建立與運(yùn)河景觀帶的橫向銜接，拓展城市生態(tài)帶向南延伸，整體改善半山地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，重視自然景觀在城市發(fā)展中的重要地位，實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展與良性循環(huán)。即“一心、一帶、四軸”——一心：半山綠心；一帶：運(yùn)河自然景觀帶；四軸：以交通干線的流通效應(yīng)構(gòu)建繞城公路、康橋路、金昌路和沈半路的景觀橫軸?！?西區(qū)：用地范圍為金昌路以南，沈半路以西，鐵路北站以北范圍區(qū)域?！?中區(qū)：用地范圍為石橋路以西，320國道以東，臨丁路以北、半山以南；以半山鎮(zhèn)區(qū)為中心，包括杭鋼生活區(qū)共同形成鎮(zhèn)區(qū)居住區(qū)塊?！?東區(qū)：用地范圍為筧丁路以西，上塘河以北，半山以南，石橋路以東形成的新城市景觀居住區(qū)，并合理安排該區(qū)塊的配套公建設(shè)施。東區(qū)將建成最重要的居住區(qū)。第五節(jié) 項目特點描述一、區(qū)域定位高，品質(zhì)營造將項目打造成拱墅區(qū)乃至杭州城市區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的精品公寓，在產(chǎn)品品質(zhì)和園區(qū)服務(wù)進(jìn)行全面升級，為客戶改善住宅提供首選產(chǎn)品。二、地理位置優(yōu)越◆ 項目所處地塊為田園生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風(fēng)貌；◆ 項目附近的虎山公園環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好?！?項目周邊基本生活配套完善。 項目周邊城市交通條件良好。三、項目劣勢◆ 對半山區(qū)工業(yè)污染和公墓的購買抗性?！?城北板塊缺乏高端區(qū)域的概念?！?三個地塊單體面積小，缺乏完整性?！?城北在建工地較多，灰塵較多且道路不平整，周邊多為農(nóng)居點，影響整體大環(huán)境。第六節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配不均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)退時間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）氣溫杭州市年平均氣溫15．3℃～17℃。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。杭州市全年有兩個雨和一個多雨時段。第一個雨季自5月初前后開始，6 月底至7 月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。該時段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550 毫米，約占年總量的25～31％。第二個雨季出現(xiàn)在8 月底到9 月底，因受臺風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220 毫米，約占年總量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110 千卡/平方厘米之間，日照時數(shù)1800～2100 小時，日照百分率(某時段內(nèi)實際日照時數(shù)與該地理論上可照時數(shù)的百分比)41～48％。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10 月)的太陽總輻射量、日照時數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11 月～次年4 月)。其中，盛夏8 兩月，日射強(qiáng)、日照長。冬季日射弱，日照短，12 月～次年2 月各月平均總輻射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照時數(shù)不足150 小時，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10 月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000 米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120176。以上)變化。每年3 月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6 月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8 月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9 月(入秋)至次年2 月，乃至整個冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1 月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4 米/秒。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2 米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3 米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。氣壓年平均氣壓：據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980 年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6 百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25 百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7 月，為999．2 百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12 月和1 月，為1021．6百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期相對濕度杭州市年相對平均濕度和月平均相對濕