【正文】 0 0 % % % % 獨(dú)立別墅總體供應(yīng)量較小，且主要面積供應(yīng)集中在 300 ㎡ 以上； 聯(lián)體別墅供應(yīng)量較大，但整體去化狀況好于獨(dú)立別墅； 雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應(yīng)盲點(diǎn)！ 市場動態(tài)小結(jié)： ?市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律； ?從成交價格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主； ?區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房 60～ 80㎡ ，二房 100～ 120㎡ ，三房120～ 150㎡ ，四房 150～ 180㎡ 較受歡迎；而低密度物業(yè)中 150～ 200㎡ 的聯(lián)排去化情況良好； ?區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。 1 2 3 . 8 31 1 9 . 9 21 3 7 . 3 61 3 3 . 0 51 3 2 . 2 59 9 0 2 . 0 01 0 9 8 6 . 6 91 0 0 1 1 . 1 16 8 5 8 . 7 44 7 4 6 . 1 41 1 0 . 0 01 2 0 . 0 01 3 0 . 0 01 4 0 . 0 00 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 0平均面積 ( ㎡ ) 1 2 3 . 8 3 1 1 9 . 9 2 1 3 7 . 3 6 1 3 3 . 0 5 1 3 2 . 2 5 平均價 ( 元 / ㎡ ) 9 9 0 2 . 0 0 1 0 9 8 6 . 6 9 1 0 0 1 1 . 1 1 6 8 5 8 . 7 4 4 7 4 6 . 1 4 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 ( 至近期區(qū)域住宅成交均價及平均面積 從 3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價位物業(yè)傾斜； 片區(qū)平均成交面積在 120— 135 ㎡ 之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對較大。 使松江匯聚更多的人氣，以及導(dǎo)入外來人口成為可能。 9號線一期工程計(jì)劃于 2022年底通車試運(yùn)營。 未來 9號線的開通將提高周邊樓盤價格，促使等價線向東北偏移，并且東北區(qū)域會成為等價線密集區(qū)。 區(qū)域樓盤集中且同時開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競爭較為激烈 5000～ 5500元 /㎡ 5500～ 6000元 /㎡ 本案 6000元 /㎡ 以上 5000～ 6000元 /㎡ 4000～ 5000元 /㎡ 區(qū)域等價線分析 價格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個案品質(zhì)等三大因素影響較大，松江新城二級市場整體價格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。 松江新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心 東區(qū)板塊 西區(qū)板塊 新城區(qū) 老城區(qū) 區(qū)域核心帶 區(qū)域供應(yīng)區(qū)間 東區(qū)供應(yīng)量主要集中于地鐵沿線一帶， 9號線的開通是驅(qū)動此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源。板塊成熟度較高，配套齊全。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。永懋置業(yè)施賢路地塊 初步定位研究 前 言 根據(jù)貴司要求，針對施賢路地塊進(jìn)行初步的項(xiàng)目定位研究，主要針對松江目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開展，因?yàn)楣ぷ鲿r間的關(guān)系，定位工作只是對項(xiàng)目提出初步的認(rèn)識和意見。 Dep 1 區(qū)域市場分析 Dep 2 項(xiàng)目地塊分析 Dep 3 項(xiàng)目開發(fā)策略研究 Dep 4 項(xiàng)目初步定位 提報(bào)結(jié)構(gòu) Dep 1 區(qū)域市場分析 片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖 近期片區(qū)市場動態(tài) 重點(diǎn)個案介紹 區(qū)域板塊劃分 松江以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。 東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為松江市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。 西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價格水平較東區(qū)偏低。 西區(qū)供應(yīng)量主要集中在松江一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢明顯。 相對于區(qū)域地理中心，等價線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。 區(qū)域等價線分布均勻，價格層次、梯度明顯 地鐵周邊項(xiàng)目分析 軌道交通 9號線一期工程西起松江新城站，東至宜山路站，連接松江新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè) 13座車站和 1個車輛段。 隨著 9號線的即將運(yùn)營，地鐵物業(yè)的價值將不斷釋放。 地鐵的規(guī)劃和即將運(yùn)營極大的促進(jìn)松江房地產(chǎn)市場 近期區(qū)域房地產(chǎn)市場需求走勢 市場去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中 2 8 7 2 5 4 . 0 01 7 8 7 0 2 . 2 02 5 9 9 3 0 . 9 63 5 4 3 6 2 . 6 32 0 1 7 2 0 . 0 1237320222763158315090100000202200300000400000050010001500202225003000成交量 ( ㎡ ) 2 8 7 2 5 3 . 9 9 9 5 1 7 8 7 0 2 . 1 9 9 6 2 5 9 9 3 0 . 9 6 3 5 4 3 6 2 . 6 2 9 2 2 0 1 7 2 0 . 0 1 0 1套數(shù) 2373 1509 2022 2763 15831 月合計(jì) 2 月份合計(jì) 3 月份合計(jì) 4 月份合計(jì) 5 月至 17 日2 0 6 9 2 0 . 5 5 9 91 2 8 9 1 5 . 5 0 9 72 2 0 5 9 5 . 9 7 9 93 0 9 6 1 0 . 4 5 9 41 8 9 7 8 2 . 2 4 0 216711075160623271435010000020220030000040000005001000150020222500成交量 ( ㎡ ) 2 0 6 9 2 0 . 5 6 1 2 8 9 1 5 . 5 1 2 2 0 5 9 5 . 9 8 3 0 9 6 1 0 . 4 5 9 1 8 9 7 8 2 . 2 4套數(shù) 1671 1075 1606 2327 14351 月份 2 月份 3 月份 4 月份5 月份 ( 至 17日 )近期區(qū)域住宅市場需求走勢 住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場主體； 住宅走勢房地產(chǎn)整體市場走勢相吻合。 050000100000150000202200250000300000新增供應(yīng)量 1月 2 月份 3 月份 4 月份 5 月( 至1 74月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應(yīng)猛增 5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少 近期供應(yīng)狀況 普通住宅各戶型面積段供需求情況 一房中 6080 ㎡ 戶型供應(yīng)比例低，但去化情況最好； 二房戶型中，主力供應(yīng)在 80100 ㎡ ，且去化情況一般 ,大兩房戶型去化更好； 三房戶型集中于 120150 ㎡ ，但三房戶型總體去化情況不理想； 四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是 150180 ㎡ 面積段物業(yè)。 ?由于五一房展會的到來，使得四月份供應(yīng)量猛增。 容積率 ，綠化率 40%。 均價：公寓 6500元 /㎡ 聯(lián)排別墅 8000元 /㎡ 獨(dú)棟別墅 12022元 /㎡ 物業(yè)費(fèi)： /㎡ /月。 社區(qū)圍墻與公路之間相隔的 50米綠化帶。 房型較為齊全，從一房到三房，面積 62— 124㎡ ，緊湊經(jīng)濟(jì)，總價 30萬元起。 公共配套： 47萬㎡ MALL、上海市第一人民醫(yī)院松江新院、西外國語學(xué)校（十二年制雙語寄宿學(xué)校）等設(shè)施正在興建中。 營銷推廣： SLOGAN：捷運(yùn)時代 新貴領(lǐng)地 推廣主題：松江大學(xué)城旁 純翠地鐵社區(qū) 18萬㎡罕貴西班牙別墅級風(fēng)情社區(qū) 小區(qū)總建面高達(dá) 52萬平方米 ,是目前松江新城最大的社區(qū) 。 重點(diǎn)個案分析 —— 三湘四季花城 賣點(diǎn)簡述： 52萬 ㎡ 大盤，建成后將是松江新城最大型的社區(qū)； 核心地段。 在三湘四季花城路對面，將建成上海第一 MALL。 與 9號輕軌線大學(xué)城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動扶梯天橋連接。 營銷推廣： 項(xiàng)目定位：上海百分百社區(qū) 市場形象：區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者、大盤形象、中檔綜合