【正文】 間 ， 更向往別墅式的生活 ， 普通中產(chǎn)階級(jí)也開始向往別墅生活 。做中低檔產(chǎn)品難以支撐這樣的價(jià)格，必須要求本項(xiàng)目走中高檔路線，以中高層收入的客群為目標(biāo)客戶，做中高檔產(chǎn)品。 利益角度：中高檔產(chǎn)品 項(xiàng)目每畝土地 220萬，樓面地價(jià)達(dá)到 1830元 /平米。 劣勢分析 項(xiàng)目分析 [花園洋房 ] [別墅復(fù)式 ] [高層住宅 ] [樓盤定位 ] PART 3 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位的依據(jù)： 市場角度：產(chǎn)品差異化路線 項(xiàng)目地處西區(qū)偏南區(qū)域，在地段及配套方面與競爭樓盤比具有較大劣勢。項(xiàng)目可以享受西區(qū)和南區(qū)兩個(gè)板塊的配套優(yōu)勢 萬宏觀點(diǎn)二：前景是光明的，道路是曲折的 項(xiàng)目地塊具有非常好的前景，包括體育中心、西灣公園、規(guī)劃小學(xué)等等，未來的配套會(huì)相當(dāng)完善，前景是一片光明。 高壓線問題： 項(xiàng)目地塊內(nèi)有高壓線，從南到北貫穿地塊，高壓線所擁有的輻射等問題，會(huì)影響客戶對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。特別是項(xiàng)目周邊缺乏小學(xué)、幼兒園的配套，這一點(diǎn)是項(xiàng)目比較大的一個(gè)缺陷。與盛世華城 ——西區(qū)最佳配套區(qū)域的距離在 1公里左右，有一定的地段劣勢。 環(huán)境優(yōu)勢： 地塊處于溧陽西南區(qū)域，該區(qū)域沒有任何的工廠，空氣清新、陽光明媚、噪音及灰塵都很小，可以看到遠(yuǎn)處的山體景觀，擁有一定的環(huán)境優(yōu)勢。還包括周邊將建設(shè)西灣公園、規(guī)劃小學(xué)等，未來配套完善。項(xiàng)目以英倫風(fēng)情為基礎(chǔ)，傾力打造了 72棟極具皇家風(fēng)范的景觀別墅。 項(xiàng)目概況：白金瀚宮別墅占地 93畝，總建面積約 5萬平方米。 客群：該項(xiàng)目的購買客群，包括教師、公務(wù)員、年輕白領(lǐng)等高收入階層，也包括一些普通市民、農(nóng)村進(jìn)城、拆遷戶等，整體客群的檔次為中高檔。 競爭樓盤 市場分析 盛世華城 ——西區(qū)配套最佳區(qū)域 中檔樓盤 價(jià)格：該項(xiàng)目開發(fā)周期達(dá)到 3年以上，項(xiàng)目整體在今年 6月份全部銷售完畢，當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格為 5000元 /平米。 競爭樓盤 市場分析 盛世華城 ——西區(qū)配套最佳區(qū)域 中檔樓盤 別墅：別墅組團(tuán)位于項(xiàng)目的中心位置，沿著內(nèi)部的河流布局，獨(dú)棟別墅位于中心，雙拼及疊加別墅位于外側(cè)。檔次為中檔，集中體現(xiàn)在外立面、建材采用、社區(qū)景觀等。 競爭樓盤 市場分析 重點(diǎn)樓盤 2——盛世華城 地理位置：該項(xiàng)目位于省溧陽中學(xué)西側(cè)，南環(huán)路北側(cè)建設(shè)路南側(cè)，地處西區(qū)的中心位置，周邊有省溧中、外國語學(xué)校、六中、人民醫(yī)院分院等，配套完善 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積 30萬平米，以多層為主，包括小高層、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、疊加別墅、商業(yè)街等 競爭樓盤 市場分析 省溧陽中學(xué) 外國語學(xué)校 盛世華城 ——西區(qū)配套最佳區(qū)域 中檔樓盤 樓盤配套：該項(xiàng)目除了擁有周邊配套外，自身還配套建有 2萬平米商業(yè)街，作為商業(yè)內(nèi)街，提供完善的生活配套。 銷售價(jià)格：目前在售價(jià)格在 52006200元， 90平米兩房價(jià)格為 5200元， 130平米三房， 13樓房源價(jià)格 5600元， 18層左右 58006000元。還有拐角飄窗、 6角型陽光房、兩個(gè)戶型可分可合的親情兩代居等創(chuàng)新設(shè)計(jì) 品牌建材：東芝智能電梯、無負(fù)壓直供水、雙層中空玻璃等，基本上為高檔品牌建材 競爭樓盤 市場分析 外立面 園林景觀 導(dǎo)示牌 陽光城市 ——溧陽全配套高檔住宅 物業(yè)管理及智能化：紅外監(jiān)控、磁卡、遠(yuǎn)程抄表、背景音樂等十大智能化系統(tǒng)。大面積拐角玻璃窗，立面挺拔流暢。 住宅部分：基本上為 1725層的高層住宅，目前一期已經(jīng)交付，二期及三期正在銷售。 區(qū)域規(guī)劃 市場分析 [溧陽概況 ] [區(qū)域規(guī)劃 ] [競爭樓盤 ] PART 1 市場分析 重點(diǎn)樓盤 1：陽光城市 樓盤地址：平陵中路與天目路交匯處 占地面積： 32萬平米 總建筑面積： 77萬平米 （住宅 49萬平米、商業(yè) 15萬平米、其余為車庫、設(shè)備用房） 容積率： 2 建筑密度： 25% 綠地率： 35% 開發(fā)商：江蘇萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)部分：在平陵路沿線打造大型商業(yè)街及商場，開發(fā)商已經(jīng)引進(jìn)家樂福超市、中影影城、金鷹購物中心等主力業(yè)態(tài)，企圖將項(xiàng)目打造成溧陽新的市中心?？偨ㄖ娣e 17388平方米，工程總投資 元，由主館和副館組成。體育中心這項(xiàng)工程的建設(shè)，將進(jìn)一步完善溧陽市的城市功能，并使溧陽成為具有承接國際、國內(nèi)大型綜合體育賽事的縣級(jí)市。城市向東發(fā)展的潛力不大。 東區(qū)概況：城郊結(jié)合部 東區(qū)主要是城郊結(jié)合部，不是政府建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，相對(duì)樓盤較少，供應(yīng)量不大。 區(qū)域規(guī)劃 市場分析 溧陽各版塊建設(shè)發(fā)展概況 北區(qū)概況：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北區(qū)主要作為溧陽的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)企業(yè)為主，包括電纜、機(jī)械、制造等各種企業(yè)聚集在該區(qū)域。政府重點(diǎn)打造的溧陽體育中心也位于西區(qū)，所以西區(qū)配套完善、潛力巨大，距離主城區(qū)也相對(duì)較近。 [溧陽概況 ] [區(qū)域規(guī)劃 ] [競爭樓盤 ] PART 1 市場分析 南區(qū)概況：政府建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域 南區(qū)既是以汽車南站、大潤發(fā)為中心的區(qū)域，該區(qū)域是政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，相關(guān)政府部門（國土局、法院、工商局等）都遷到南區(qū)，南區(qū)的商業(yè)配套、教育配套也比較便利，例如錦匯商業(yè)廣場、福田中心等。沒有出現(xiàn)土地大規(guī)模上市、惡性競爭的情況，這有利于溧陽房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)溧陽房地產(chǎn)市場受外部經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小。完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，成功舉辦“安博思論壇 —中歐經(jīng)濟(jì)智慧對(duì)話”和 2023“一村一品”國際研討會(huì)，溧陽的知名度、美譽(yù)度不斷提升。江蘇申特集團(tuán)、上上電纜集團(tuán)和華朋集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)納稅銷售收入 248億元。 溧陽概況 市場分析 溧陽：江南魚米之鄉(xiāng)，生態(tài)旅游名城 天目湖旅游度假區(qū) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)： 溧陽建筑業(yè)歷史悠久，發(fā)展蓬勃，被江蘇省授予“建筑之鄉(xiāng)”的稱號(hào)，并以“起重之鄉(xiāng)”、“安裝之鄉(xiāng)”享譽(yù)海內(nèi)。市區(qū)建成區(qū)面積，人口。 溧陽概況 市場分析 溧陽：江南名城，寧杭都市圈節(jié)點(diǎn)城市 面積人口： 溧陽 1535平方公里，其中耕地面積 112萬畝，林地 ，河流和湖泊 萬畝。 自然資源： 溧陽秦朝建縣，二千多年歷史孕育了這里的文明，成為江南著名的魚米之鄉(xiāng)。團(tuán)結(jié)路地塊 項(xiàng)目定位及前期營銷方案 南京萬宏地產(chǎn)投資顧問管理有限公司 2023年 11月 10日 目 錄 PART 1 市場分析 PART 2 項(xiàng)目分析 PART 3 產(chǎn)品定位 PART 4 營銷推廣 [溧陽概況 ] [區(qū)域規(guī)劃 ] [競爭樓盤 ] PART 1 市場分析 地理區(qū)位： 溧陽位于江蘇蘇南，地處長江三角洲核心位置，距上海、杭州 200公里，距南京、蘇州百余公里，距常州機(jī)場 60公里，處于寧杭都市圈的中心位置。 104國道、寧杭高速公路、揚(yáng)溧高速公路縱貫全境。溧陽物產(chǎn)豐富，是著名的“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之鄉(xiāng)”、“茶葉之鄉(xiāng)”，盛產(chǎn)油、茶、蠶繭、螃蟹、板栗、毛竹等。下轄 10個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?，人口密度 505人 /平方公里。 旅游發(fā)展： 溧陽是國家級(jí)優(yōu)秀旅游城市，風(fēng)景秀麗的天目湖旅游度假區(qū)、南山竹海旅游區(qū)、新四軍江南指揮部