【正文】 著經(jīng)濟的發(fā)展，地方商人經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)化，以及銀行貨款的便利，現(xiàn)在楚州區(qū)已有統(tǒng)一規(guī)劃的大型超級市場產(chǎn)品面市。 棚戶區(qū) —— 散點零售 —— 裙樓底商 —— 專賣店 —— 大型超級市場 產(chǎn)品的建筑越來越多樣化，滿足了各個層次購房者的需求。 B 中心城市總體布局 形成“三區(qū)、三軸、一帶”的格局，各功能區(qū)相對獨立，并以“三軸、一帶”相整合 三區(qū)：即三大功能區(qū)，行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)； 三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸，楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體建筑，經(jīng)市民活動廣場、居住片區(qū)向南至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸； 一帶：在文渠沿線規(guī)劃設(shè)臵北起中心區(qū)翔宇大道南經(jīng)荷湖公園至總理紀(jì)念館的開放性休閑旅游綠帶。規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東至經(jīng)四路、西至烏紗干渠，翔宇大道穿越本地塊而過。 楚州區(qū)市場分析 土地市場 投資群體 區(qū)域總量 市場價格 產(chǎn)品變化 市場產(chǎn)品 城市規(guī)劃 A 城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為 以崛起淮安，服務(wù)蘇北，輻射更大區(qū)域，集商務(wù)商貿(mào)、物流服務(wù)為一體的綜合性商務(wù)商貿(mào)區(qū) 。與此同時，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的供求關(guān)系也將改變。 房地產(chǎn)行業(yè) 2023年將經(jīng)歷秋意漸濃的下半場。 下半場 政策是房地產(chǎn)行業(yè) 2023年走勢決定性因素。與此同時，由于前期住宅投資和新開工面積不足將使得市場在上半場供不應(yīng)求。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快， 90平米以下住房投資增速平穩(wěn) 2023年全國房地產(chǎn)市場“ V”形走勢 土地購臵與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長 商品房施、竣工面積增長平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩 市場銷售持續(xù)升溫房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲 個人按揭貸款資金規(guī)模翻番 2023年全年，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的“ V”形走勢，整體處于復(fù)蘇回升區(qū)間，投資、 資金來源、施工建設(shè)企穩(wěn)回升；銷售面積和銷售額增長較快；房屋銷售價格指數(shù)止跌回升， 出現(xiàn)小幅上漲。 12月 9號營業(yè)稅調(diào)整 國務(wù)院召開常務(wù)會議決定，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年”這對普通住宅沒有直接影響，而對非普通的高檔住宅帶來直接影響，原本可按照買入價與如今賣出價的差來繳納差額營業(yè)稅，然而這一政策的調(diào)整將交納更多的稅。 基于我國外商直接投資 (FDI)持續(xù) 7個月負(fù)增長，近期商務(wù)部向國務(wù)院提交了一份關(guān)于穩(wěn)定穩(wěn)定外商投資包含 42條具體建議的建議書。 2023年 4月 29日國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過《關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，決定調(diào)整固定 資產(chǎn)投資項目資本金比例?！锻ㄖ分刑岬剑涌焱七M財稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財稅體制。并特別指出，要防止企業(yè)利用票據(jù)貼現(xiàn)套利等造成信貸資金“空轉(zhuǎn)”，不得通過貸款轉(zhuǎn)存等手段虛 增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發(fā)放貸款。 2023年 06月 23日 :國銀監(jiān)會辦公廳向各地銀監(jiān)局和各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄 銀行緊急下發(fā)《關(guān)于進一步加強信貸管理的通知》，對銀行機構(gòu)加強信貸管理進行窗口指導(dǎo)。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進商品房的銷售，提升商品房的銷售價格，增強消費者的購買信心。 這體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛。當(dāng)?shù)乜傮w收入和消費水平不高的現(xiàn)狀在短時期內(nèi)仍難有根本性改變。（數(shù)據(jù)來源 —— 中國宏觀數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)） 淮安、楚州人均收入對比1400715646565563001091712500580465700202340006000800010000120231400016000180002023 2023 2023 2023城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)民人均純收入淮安 楚州淮安市及楚州區(qū) 2023年人均工資為 12462元， 2023年人均工資為 14073元。根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 注：楚州區(qū)近年來的 GDP平均增長率為%。 到上海 、 北京 、 南京行車分別僅需 、 8小時和 ， 確立了淮安在江蘇省的交通樞紐地位 。 楚州區(qū)北距連云港市 120公里 ， 南距江蘇省會南京市 200公里 。謹(jǐn)呈：楚州 …. 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 韓信北路地塊項目 QITEERDC 尋 在追索市場的需求中， 尋 求制勝！ 在追索市場的需求中，尋 求 制勝！ 在追索市場的需求中，尋求 制 勝！ 在追索市場的需求中，尋求制 勝 ！ 解決之 求 制 勝 域 Domain 城市研究/板塊研究 項目分析/定位 規(guī)劃/產(chǎn)品設(shè)計 戰(zhàn)略目標(biāo)/銷售策略 案名/VI/表現(xiàn) 計 Analysis 品 Commodities 謀 Strategy 秀 Show 思 Thinking 第一部分 域 [Domain] 城市研究 /板塊研究 楚州區(qū)位于江蘇中部 ， 東鄰鹽城市阜寧 、 建湖兩縣 ， 西與洪澤縣和淮安市清河 、 清浦兩區(qū)接壤 ， 南接揚州市寶應(yīng)縣 ， 北與淮安市漣水縣交界 。 全區(qū)東西長 64公里 ， 南北寬 43公里 ， 總面積 1600多平方公里 ， 轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 高速公路 —— 京滬 、 京宿徐 、 宿淮 、 淮鹽 、 寧淮等五條高速等國家重點交通干線均穿境而過 。 京杭大運河 和蘇北灌溉總渠的水上運輸 ， 楚州素來扼東西南北 、 水陸交通之要沖 ， 自古乃兵家重地 、 商貿(mào)重埠 ， 其交通樞紐地位和區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯 。（數(shù)據(jù)來源 —— 中國宏觀數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)） 人均 GDP穩(wěn)定快速增長，但尚處于處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。 注： 2023年以來，楚州區(qū) GDP環(huán)上年平均增長 2023年后人均收入增長更加明顯。 進一步分析淮安及楚州區(qū)在職人員年工資收入水平可以看出，因此，楚州雖然在經(jīng)濟發(fā)展速度上有比較快的發(fā)展，但是基礎(chǔ)差，基數(shù)低的現(xiàn)狀未有效改變。 如圖顯示： 近年來淮安財政稅收每年保持 17%以上的增速，特別是近兩年增速達(dá) 30%以上， 09年金融危機沒有給淮安經(jīng)濟帶來危機，只是降低了經(jīng)濟發(fā)展的速度，但 09年也保持了 25%的增長率。財政收入的穩(wěn)定增長保證了政府對城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，為實現(xiàn)未來城市規(guī)劃，提高區(qū)域成熟度打下了堅實基礎(chǔ)。 09年 10月前政策 保增長”轉(zhuǎn)向為“調(diào)結(jié)構(gòu)” 09年市場走勢 相對“ V”形式走勢 2023年市場預(yù)測 內(nèi)外因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場 全國市場分析 1. 嚴(yán)格實施二套房政策 防房產(chǎn)金融風(fēng)險 2023年 02月 26日 :中國銀監(jiān)會表示，堅持持續(xù)風(fēng)險監(jiān)管和審慎風(fēng)險監(jiān)管。此次下發(fā)的《通知》 再次強調(diào)了防止信貸資金違規(guī)流入資本市場、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資 金進入實體經(jīng)濟。 2023年 5月 25日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》 (以下簡稱《通知》 )。其中財政部、稅務(wù)總局發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 2023年 5月 27日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，通知決定保障性住房和 普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。其中較大的調(diào)整政策包括將對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)松綁。 推動中小城市戶籍制度改革作為重點，把農(nóng)村城鎮(zhèn)化作為推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的重心 ,農(nóng)民進城入戶會引發(fā)房價的又一波漲勢 ,畢竟人們消費的大頭是住房，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明，今年我國城鄉(xiāng)居民消費增長額中一半來自于購房消費。 2023年市場預(yù)測 政策 的外因 , 市場 內(nèi)因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場 上半場 由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟政策和針對房地產(chǎn)的行業(yè)扶持政策在國內(nèi)經(jīng)濟未明確牢固復(fù)蘇前不會立即有大的轉(zhuǎn)向，這將對房地產(chǎn)形成有效支持。上半場成交量將繼續(xù)保持增長，甚至將在某個階段出現(xiàn)井噴式增長。我國房地產(chǎn)行業(yè)具有極強的外部政策性，而 2023年房地產(chǎn)行業(yè)對政策將因為宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的不確定而更為敏感。 2023年宏觀經(jīng)濟刺激政策陸續(xù)退出將成為趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)系列扶持政策也將陸續(xù)退出。下半場將主要體現(xiàn)成交量的萎縮，而房價保持相對穩(wěn)定。 城市規(guī)模：位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側(cè)，為楚州區(qū)的西北門戶地帶。規(guī)劃總用地面積 。 城市規(guī)劃 0409年土地市場出讓情況 楚州區(qū) 0409年土地市場 房產(chǎn)市場產(chǎn)品的演變 經(jīng)過從福利分房到貨幣購房的轉(zhuǎn)變，楚州區(qū)房產(chǎn)市場的產(chǎn)品也在悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)變。 磚瓦建筑 —— 單純的水泥建筑 —— 注重統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè) 以前人們購鋪只注重位臵，現(xiàn)在則更多的 關(guān)注了鋪面的設(shè)計、功能定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理 。楚州區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展離不開外地開發(fā)商的貢獻，外地開發(fā)商的進駐為楚州區(qū)建造了一批高品質(zhì)商住產(chǎn)品，帶來了許多大城市房產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計理念，引領(lǐng)了楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的提高和政府工業(yè)區(qū)的發(fā)展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民和外來的務(wù)工人員也選擇了在楚州區(qū)購房臵業(yè)， 雖然這部分群體和本區(qū)域的總量相比并不是很多，但其體量也在逐步增加。 楚州區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 2023— 2023年居住用地出讓價格 2023年至 2023年 7月以來楚州區(qū)共出讓居住用地 2685畝，年均出讓 479畝。其中 2023年有較大增長，出讓土地面積達(dá)到 ，比 2023年增長率了 60%，因楚州近幾年重點建設(shè)，土地出讓面積快速增加， 2023上半年共出讓土地面積約 703畝。其它地塊因地理位置的不同而價格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價格區(qū)間在 30— 140萬 /畝，名城保護區(qū)地塊的價格區(qū)間在 80150萬 /畝（視地塊大小也有不同）。 2023年 /畝 2023年 /畝 2023年 150萬 /畝 楚州區(qū)房產(chǎn)市場 價格 的變化（住宅） 居民收入的增加超過住房價格增長的速度