合肥恒盛集團(tuán)蒙城北路項(xiàng)目營(yíng)銷顧問(wèn)報(bào)告_100p_世聯(lián)_xxxx-展示頁(yè)
2025-01-20 12:49本頁(yè)面
【正文】 —— 跳出原區(qū)域，通過(guò)新的占位，吸引中高端客群216。? 區(qū)域產(chǎn)品、營(yíng)銷同質(zhì)化嚴(yán)重，本 項(xiàng)目亮點(diǎn)不多 。R1區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不成熟價(jià)格提升空間小速度突破價(jià)格突破Q：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格提升有限的遠(yuǎn)郊區(qū)域本項(xiàng)目要如何破局，在保證速度的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破？VS R225世 聯(lián) 地 產(chǎn)僅僅是遠(yuǎn)北區(qū)域的高端品質(zhì)項(xiàng)目？還是跳出區(qū)域的限制，尋找新的定位？遠(yuǎn)北區(qū)域： 40005000元／平米近北區(qū)域： 57007000元／平米思考：價(jià)格突破OR26世 聯(lián) 地 產(chǎn)占位是關(guān)鍵 ,是視野問(wèn)題40005000元／平米 OR 57007000元／平米27世 聯(lián) 地 產(chǎn)本項(xiàng)目，占位在哪？龍?jiān)贷惥埃?6200）豐大金色里程（ 4300）恒泰城品（ 4400）遠(yuǎn)北區(qū)域樓盤(pán)60005000群盛共和城（ 4600）恒源上城國(guó)際（ 7100）利港銀河新城（ 6400）金都華庭（ 5700）中鐵建國(guó)際城（ 5800）近北區(qū)域樓盤(pán)7000本項(xiàng)目（ 40005000）本項(xiàng)目（ 50006000）√？28世 聯(lián) 地 產(chǎn)占位決定到訪的客群也決定客群愿意支付的價(jià)格如果我們僅僅占位于遠(yuǎn)北的高品質(zhì)項(xiàng)目客戶愿意支付的價(jià)格也將以遠(yuǎn)北區(qū)域價(jià)格（ 40005000）為參考而如果我們跳出遠(yuǎn)北區(qū)域，和近北區(qū)域樓盤(pán)占位到一起那 50007000也將是應(yīng)該的價(jià)格這是家天下、恒大城、薩爾斯堡成功的要訣也是遠(yuǎn)郊區(qū)域樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)速度、價(jià)格突破的成功根本29世 聯(lián) 地 產(chǎn)案例借鑒：3家天下薩爾斯堡恒大城看非成熟區(qū)樓盤(pán)如何跳出區(qū)域，實(shí)現(xiàn)突破30世 聯(lián) 地 產(chǎn)世聯(lián)案例研究 1— 家天下 —— 非城市熱點(diǎn)區(qū)域，依靠強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷手段及正確的客戶細(xì)分實(shí)現(xiàn)價(jià)格與速度突破項(xiàng)目初期情況? 處于非城市熱點(diǎn)區(qū)域，不被主城區(qū)客戶認(rèn)可 ，本項(xiàng)目無(wú)法單獨(dú)突破。區(qū)域以地緣客戶為主 ,承接部分主城區(qū)外溢客戶，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，主要承接長(zhǎng)豐縣進(jìn)城客戶，因此，目前 遠(yuǎn)北區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)提升空間較小 ，部分在售樓盤(pán)未來(lái)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。遠(yuǎn)北區(qū)域開(kāi)發(fā)較晚，樓盤(pán)少，均價(jià)低。目前近北區(qū)域開(kāi)發(fā)樓盤(pán)眾多，逐步呈現(xiàn)高端主城化的趨勢(shì)。 7月份后，市場(chǎng)整體交易有所恢復(fù)，但供需關(guān)系依然不平衡，若目前新政不變動(dòng) ——未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀。15世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政影響： 新政后，合肥市場(chǎng)月均價(jià)依然堅(jiān)挺，僅在 6月時(shí)略有回落， 7月及 8月并未出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)下降的趨勢(shì)，但客戶仍持有觀望情緒，均價(jià)存在交易結(jié)構(gòu)的問(wèn)題單位：元 /平合肥市場(chǎng)樓市 09年底，均價(jià)突破 5000元 /平米，在 2023年 4月突破 6000元 /平米，新政后只在 6月時(shí)略有回落。 一個(gè)家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門(mén)來(lái)認(rèn)定，以房管部門(mén)的證明為主。? 暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。二套首付款不得低于 50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。? “ 三掛鉤 ” ，銀行要將 “ 地貸掛鉤 ” 、 “ 建貸掛鉤 ” 和 “ 房貸掛鉤 ” 。11世 聯(lián) 地 產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有條件無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)不足以支撐本項(xiàng)目完成“ 速度突破 +價(jià)格突破 ”通過(guò)項(xiàng)目本體分析發(fā)現(xiàn)：12世 聯(lián) 地 產(chǎn)市場(chǎng)篇2合肥宏觀市場(chǎng)分析 /合肥城北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13世 聯(lián) 地 產(chǎn)合肥宏觀市場(chǎng)分析14世 聯(lián) 地 產(chǎn)政策背景 ： 4月頒布的新政法規(guī)為有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控；目前合肥地方政策主要是從規(guī)范預(yù)售與限期土地開(kāi)發(fā)等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)? 防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。10世 聯(lián) 地 產(chǎn)項(xiàng)目屬性界定：中等規(guī)模／中高容積率／遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目地塊在建學(xué)校?總 用地面 積 ： 15萬(wàn)平米（其中住宅用地占 85%，商 業(yè) 用地占15%）?總 建筑面 積 ： 42萬(wàn)平方米?容 積 率： ?綠 化率： 43%?地面價(jià)： /平米?樓面價(jià)： 1376元 /平米?溢價(jià)率： %目前該地塊為凈地，地塊形狀工整，利于設(shè)計(jì)規(guī)劃；商住用地比例合理，給后期開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定便利。速度突破 +價(jià)格突破8世 聯(lián) 地 產(chǎn)本體認(rèn)知 1：項(xiàng)目地處合城北的遠(yuǎn)北區(qū)域，距離北二環(huán)約 3公里，車程約 5分鐘?項(xiàng)目位于 蒙城北路連水路交口東南角，地塊 東至麗水路，南至規(guī)劃學(xué)校，西至蒙城北路，北至連水路本項(xiàng)目3公里5公里北二環(huán)北一環(huán)9世 聯(lián) 地 產(chǎn)本體認(rèn)知 2：項(xiàng)目周邊配套零散，無(wú)明顯資源優(yōu)勢(shì)，地緣人口較少項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊火電廠5路車站 榮城北苑，廉租房火電廠居民自建樓房荒地荒地項(xiàng)目西邊的蒙城北路為八車道，但是只有第 5路公交車可以抵達(dá)該地， 公共交通不便 。 1996 2023 2023 2023集團(tuán)投入運(yùn)營(yíng)；開(kāi)始發(fā)展上海首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“ 陽(yáng)光綠園”在上海經(jīng)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目之后，開(kāi)始發(fā)展在天津的第一個(gè)項(xiàng)目 “ 陽(yáng)光星期八 ”2023開(kāi)始發(fā)展在無(wú)錫的首個(gè)項(xiàng)目“ 第一國(guó)際 ”進(jìn)軍蘇州，沈陽(yáng)等城市，陸續(xù)開(kāi)發(fā) “ 海上一品 ” 、 “ 陽(yáng)光尚城 ” 等經(jīng)典項(xiàng)目集團(tuán)在香港上市；在上海、北京、天津等10個(gè)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá) 25個(gè)，打造了眾多經(jīng)典優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。3世 聯(lián) 地 產(chǎn)1 本體及目標(biāo)解讀篇4 客戶篇3 案例借鑒2 市場(chǎng)篇報(bào)告結(jié)構(gòu)5 形象篇6 營(yíng)銷策略7 推售執(zhí)行4世 聯(lián) 地 產(chǎn)本體 /目標(biāo)解讀15世 聯(lián) 地 產(chǎn)?本項(xiàng)目 2023年 9月開(kāi)始動(dòng)工，要求年底開(kāi)盤(pán)銷售并能快速回籠現(xiàn)金，要采取非常規(guī)的運(yùn)作模式?蒙城路的項(xiàng)目是個(gè)現(xiàn)金流要求高的項(xiàng)目。 如果世 聯(lián) 地 產(chǎn)顧問(wèn) （中國(guó)）有限公司有幸和 貴 方 簽訂 合同， 對(duì) 本文檔中數(shù)據(jù)的 發(fā) 布、使用和復(fù)制的 權(quán) 利將在以后 簽訂 的 協(xié)議 中明確 說(shuō) 明。1世 聯(lián) 地 產(chǎn)恒盛集團(tuán)蒙城北路項(xiàng)目營(yíng)銷顧問(wèn) 報(bào)告謹(jǐn)呈：恒盛地產(chǎn)投資（合肥）有限公司 2世 聯(lián) 地 產(chǎn)商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的 資 料屬于世 聯(lián) 地 產(chǎn)顧問(wèn) （中國(guó)）有限公司的商 業(yè) 機(jī)密，一旦泄漏，可能被商 業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容 僅 限于 對(duì) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投 標(biāo) 之用；除此之外，不得私自 發(fā) 布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到 對(duì) 文中包含數(shù)據(jù)的使用授 權(quán) 的情況。 —2023 年 9月 1日恒盛地產(chǎn)訪談開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠的常規(guī)做法 — “ 低價(jià)跑量 ” 以保證現(xiàn)金快速回籠Q.“ 低價(jià)跑量 ” 做法是否適用于本案？6世 聯(lián) 地 產(chǎn) 恒盛地產(chǎn)注重打造經(jīng)典，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品均具有一定的 品質(zhì)保證 。開(kāi)發(fā)商背景： 恒盛地產(chǎn)為香港上市公司，秉持創(chuàng)造經(jīng)典的開(kāi)發(fā)理念，已在全國(guó)十個(gè)城市開(kāi)發(fā)有 20余個(gè)經(jīng)典優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目7世 聯(lián) 地 產(chǎn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)：在保證銷售速度的同時(shí)兼顧一定的價(jià)格突破世聯(lián)理解恒盛地產(chǎn)依然堅(jiān)持對(duì)本項(xiàng)目一貫的品質(zhì)打造 ,“ 低價(jià)跑量 ” 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠的常規(guī)方法，將變相降低本項(xiàng)目檔次， 不適用于本項(xiàng)目。 地塊周邊無(wú)完整的商業(yè) ，多為當(dāng)?shù)鼐用袼_(kāi)的零售店面，以及飯店。綜合開(kāi)發(fā)成本（含稅）約 4600元 /平。? 三不貸 “ ，對(duì)國(guó)土管理部門(mén)查處的、有閑置土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款；對(duì)建設(shè)部門(mén)查處的捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款，對(duì)有挪用銀行貸款來(lái)繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。 ? 首套住房 90平方米以上首付款不低于 30%。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。? 二套及以上住房要按照家庭為單位來(lái)界定，家庭應(yīng)該包括本人、配偶和未成年子女。 新政內(nèi)容合肥市今年陸續(xù)推出了 “打擊捂盤(pán)惜售哄
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