【正文】 間短進(jìn)深，但雙北臥降低了戶型的競爭力高層 130㎡高層 6 72㎡，都保證了南向兩個臥室，較為實用，整體較為方正，無浪費面積，功能性極強p同樣作為投資小戶型，華茂中心產(chǎn)品優(yōu)于金道城p整體產(chǎn)品設(shè)計偏功能性，小兩房及小三房占主力p洋房產(chǎn)品數(shù)量較少，但舒適度較高，屬于區(qū)域內(nèi)最好的洋房戶型高層 98㎡高層 72㎡高層 66㎡ 洋房 139㎡洋房 139㎡三房：超大開間和贈送面積保證了競爭力，主臥套房區(qū)域少有24【 客戶分析 】 項目僅開盤一個月，從目前來看 投資型客戶比重加大u華茂中心居住型客戶來源較為分散，主要驅(qū)動要素是未來單位搬遷帶來的 工作緣型驅(qū)動。…… 綠城全運村整個小區(qū)的規(guī)劃、景觀都很好，但是實在是 太貴了 ，也不缺房子，沒有必要買那么貴的，再說不著急住精裝房租出去浪費不租出去又不劃算，就沒再綠城買。u成交客戶中 投資型客戶比重加大 ，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長期發(fā)展， 認(rèn)可項目的小戶型總價 。【 營銷層面 】 全城營銷，與政府建立長期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時刻低價沖量使項目成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者綠城第一品級九大名盤演繹一座城市的抱負(fù)創(chuàng)城記 滿堂紅首次團購熱銷 3億，紅透沈陽中國進(jìn)入沈陽時代于萬豪酒店設(shè)立臨時銷售中心封盤停售 降價，團購降價后，持續(xù)在戶外，廣播中進(jìn)行推廣，宣傳熱銷局面p綠城全運村是全運板塊 首個面世的項目，面世期最長，知名度和影響也最為深刻p長時間的銷售困局迫使項目不得不向市場妥協(xié)， 降價幅度超過 2023元 /㎡p與政府建立長期深入的合作關(guān)系，多次大規(guī)模的團購拯救了項目p在降價促銷后開始全城范圍內(nèi)的營銷動作，著重傳遞項目熱銷氛圍，目的在于給予潛在客戶信心，這也是新區(qū)大盤成功立勢的關(guān)鍵2023年 9月即面世，全運板塊首個面世的項目17【金道城】 以綠城全運村跟隨者姿態(tài)面市，依靠商業(yè)配套和軌道交通牽引，投資屬性顯著一組團 11121326C26B26A二組團二組團三組團四組團u4棟 18層小高層：板式結(jié)構(gòu)， 55㎡至 115㎡u9棟 6層多層：圍合式多層， 90㎡至 140㎡u8棟 35層高層：點式結(jié)構(gòu)， 55㎡至 115㎡18【 去化情況及價格走勢 】 較低的入市價格，最大程度的吸引區(qū)域內(nèi)主流客戶， 7080㎡產(chǎn)品去化較理想u金道城于 2023年 9月 16日開盤 ，開盤效果較好， 單月備案面積 3340平米u成交面積區(qū)間以 7080㎡為絕對主力 ，同時該類產(chǎn)品的 價格實現(xiàn)也明顯低于整盤均價，可見客戶的價格導(dǎo)向明顯19【 產(chǎn)品分析 】 金道城產(chǎn)品設(shè)計較差，部分戶型嚴(yán)重違背了沈陽客戶的居住習(xí)慣，主力戶型為 5575平米94㎡三居，較為緊湊，為迎合追求功能性的客戶設(shè)計高層 94㎡ 高層 75㎡高層 130㎡高層 115㎡75㎡：北向主臥，與沈陽客戶置業(yè)習(xí)慣完全背離；廚房在客廳南側(cè)，極為違背居住生活習(xí)慣；115㎡三居，東西廳，而且整個空間布局極不規(guī)整，不符合東北客戶使用習(xí)慣，同時浪費面積較大p金道城整體容積率較高，同時又規(guī)劃了多層產(chǎn)品，導(dǎo)致項目規(guī)劃布局十分局促，出現(xiàn)了很多不規(guī)則的戶型，嚴(yán)重不符合東北客戶使用習(xí)慣p項目小戶型設(shè)計尚可，但 90㎡以上戶型舒適度完全落后于市場平均水平20【 客戶分析 】 客戶地域來源分散、關(guān)注升值潛力，多為難以承受綠城全運村高總價的下游客戶u金道城客戶來源較為分散，主要驅(qū)動要素是未來單位搬遷帶來的 工作緣型驅(qū)動。p本案客戶來源較為分散， 渾南新區(qū)客戶 作為地緣性客戶，客戶數(shù)量 并未遠(yuǎn)超其他區(qū)域 。㎡ 149 綜合商業(yè)組團、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場、地下商場及地下停車場，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂城、運動城、家居館、游樂休閑中心名仕財富中心占地面積 51萬，建筑面積 120萬，產(chǎn)品為洋房加高層，面積 80120平米沈陽盛融萬恒 ?府城銘邸? 項目方向世聯(lián)認(rèn)為， 2023年富瑞項目必須搶占市場先機通過快銷規(guī)避風(fēng)險，抓住窗口期奠定項目口碑市場研判目前全運板塊市場上存在兩種發(fā)展模式一種以綠城全運村為代表在投資屬性的區(qū)域內(nèi)突出項目居住屬性另一種以華茂和金道城為代表在區(qū)域投資屬性的基礎(chǔ)上加強投資驅(qū)動力目前全運板塊在售項目僅有三個，且全部為百萬大盤，物業(yè)類型以洋房（多層）、高層為主金道城建面 186萬㎡容積率 多層： 90140㎡高層： 55115㎡華茂中心建面 100萬㎡容積率 別墅： 186㎡洋房： 107157㎡高層： 4198㎡綠城全運村建面 180萬㎡容積率 洋房： 140300㎡高層： 90180㎡【綠城全運村】 通過強調(diào)項目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價值售罄在售去化 90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運南路沈中大街u平層官?。ㄑ蠓浚?140300㎡u高層： 90180㎡【去化情況及價格走勢】 高價位的入市，造成長期的有價無市去化緩慢；向市場妥協(xié)后量價飛躍p綠城全運村于 2023年 1月首次開盤 ，開盤前期一直以遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)的單價與總價面對市場，但是虛高的價位并沒有打開銷售局面， 上半年整體處于滯銷狀態(tài)，有價無市 ；p2023年 6月，項目在尷尬的市場局面下 首次妥協(xié)，價格下調(diào) 2023元 ，并積極與政府合作進(jìn)行團購活動，銷售量劇增， 突破兩萬平每月的大關(guān) ，后期 價格有所回升，去化量也趨于穩(wěn)定125同時， 2023年將有大量項目集中入市，總建面超過 400萬平，板塊未來競爭激烈占地 900畝，建面約 200萬平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級酒店、精品百貨、國際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂、國際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。p全運會后區(qū)域熱度消退，未來區(qū)域價值存在一定不可控性全運會熱度散去后，客戶對于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運會的召開增強了客戶的信心點。但是政府對于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說清。這主要源于以下幾個方面：先期政府財政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。全運會之后區(qū)域的長期發(fā)展價值有待市場驗證，全運會利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險目前受到全運會召開的利好政策影響，全運板塊的區(qū)域價值被普遍看好。p沈陽為保證全運會順利召開，已出臺多項政策。沈陽制定了 《 沈陽市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范 》 ，對道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。2023年濟南全運會期間，濟南政府出臺多項臨時政策以確保全運會的順利召開。區(qū)域利好已被 有效傳遞 并廣泛認(rèn)可但項目未來面臨 一定風(fēng)險全運會對于項目的銷售節(jié)點和營銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險。區(qū)域信心建立全運會召開 政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好p全運會召開及政府南遷的政策利好堅定客戶信心2023年沈陽全運會的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對于全運板塊的信心。區(qū)域的配套規(guī)劃堅定了客戶對于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認(rèn)知。全運村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。城市生長的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實現(xiàn)而初步奠定。從全運村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出， 沈陽政府欲借助全運村的強勢拉動 ，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽南部政治、經(jīng)濟新核心 。為鼓勵全運村建設(shè)，同時順應(yīng) “ 大力打造大渾南區(qū)域 ” 的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2023年沈陽政府公布關(guān)于全運村建設(shè)的整體方案。沈陽市政府為迎接 2023年全運會在沈陽的順利召開，從 2023年開始就針對全運村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。二零一三營銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標(biāo)報告區(qū)域判斷依托全運會而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動力的板塊距離區(qū)域核心相對距離較遠(yuǎn)，生活氛圍較強的地塊政府對于全運板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?023全運村規(guī)劃建設(shè)期2023全運村全面發(fā)展期2023全運村后續(xù)利用期全運會代表團總部 企業(yè)總部基地 地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運會運動員村 體育主題地產(chǎn) 時尚社區(qū)全運會媒體中心 酒店公寓 時尚社區(qū)全運會商業(yè)中心 商業(yè)服務(wù)配套 沈陽南部商業(yè)中心p全運村 10年規(guī)劃利好，未來具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\會運營中心 NGO機構(gòu)駐地 沈陽南部政務(wù)中心216。216。216。軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來生活所需。p軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽政府與 2023年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。p商業(yè)配套足以滿足未來需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬麗廣場、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過 300萬平的商業(yè)配套規(guī)劃。全運會召開及政府南遷的政策利好，更加堅定了客戶對于區(qū)域的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來的發(fā)展價值，巨大潛力不可小覷。p濟南全運會期間政府出臺多項臨時政策，地產(chǎn)市場受到波及，相應(yīng)節(jié)點出現(xiàn)調(diào)整。從濟南的經(jīng)驗來看，全運會的召開對于項目施工進(jìn)度以及方面或有較大的限制。同時，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負(fù)責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以 嶄新的形象迎接全運會的召開 。一旦沈陽政府在全運會期間出臺硬性政策，將對項目的工程、運輸、宣傳及客戶上門量等一系列問題造成不可控的負(fù)面影響。但是此區(qū)域利好因素在全運會召開之后，能否