【正文】 ?北京北 ?華發(fā)頤園 ?龍德紫金 ?明天第一城 ?東亞奧北中心 北五環(huán) 安立路 中東路 來(lái)廣營(yíng)北路 5號(hào)線 北苑東路 清河 北苑路 媒體村 萬(wàn)達(dá)大湖 世茂奧臨 旭輝奧都 潤(rùn)澤莊園 公園 2023 上元 東方郁金香 北京北 華發(fā)頤園 龍德紫金 明天第一城 東亞奧北中心 普通住宅 商住項(xiàng)目 高端項(xiàng)目 片區(qū)界定 奧北片區(qū)內(nèi)可劃分為四個(gè)板塊，因各自市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素不同，分別呈現(xiàn)不同的板塊特點(diǎn) 奧北片區(qū)界定： 東界：來(lái)廣營(yíng)北路 南界：北五環(huán) 西界：清河支流延長(zhǎng)線 北界：中東路延長(zhǎng)線 奧運(yùn)公園板塊 立水橋板塊 北苑 板塊 北苑北 板塊 世茂奧臨 上元君庭 奧林匹克國(guó)家森林公園 萬(wàn)達(dá)大湖公館 板塊資源： 國(guó)家森林公園及清河的強(qiáng)勢(shì)景觀資源為依托，臨近奧運(yùn)場(chǎng)館，道路交通便捷 板塊外競(jìng)爭(zhēng) 奧運(yùn)公園板塊 —— 趨于飽和的高端居住區(qū) 板塊項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) (￥ /㎡ ) 成交均價(jià)（￥ /㎡） 月均套 數(shù) 戶(hù)型面積 精裝 上元（售完） 14800 14000 45 110210㎡兩居至四居 否 世茂奧臨花園（尾盤(pán)） 32023 29000 32 116㎡兩居至 298㎡四居 是 大湖公館 22500 19612 27 180260㎡兩居至躍層 是 ?依托 國(guó)家森林公園 的優(yōu)越環(huán)境以及 五環(huán)路 的便利，形成高端居住氛圍。 x地塊內(nèi)部高壓線林立，對(duì)客戶(hù)心理產(chǎn)生不利影響； x地塊分布相對(duì)分離，不利于社區(qū)整體打造； x醫(yī)院設(shè)臵在項(xiàng)目地塊內(nèi)，有造成環(huán)境對(duì)客戶(hù)心里產(chǎn)生負(fù)面影響。 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。 ——資金實(shí)力雄厚 ?在 2023年公布的世界企業(yè) 500強(qiáng) 名單中 位列第 342名 ,在同年公布的世界最具影響力的500強(qiáng) 品牌中 排名第 417位，在中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)中排名第 13位 。 第一階段 第二階段 第三階段 北京市場(chǎng) 北京市場(chǎng)回歸理性，上半年不同階段表現(xiàn)不一，但最終作實(shí)了量?jī)r(jià)雙陰行情，客戶(hù)進(jìn)入深度觀望期 有價(jià)無(wú)市 暗降保量 量?jī)r(jià)齊跌 ? 擁有稀缺資源的項(xiàng)目，如銀泰、御金臺(tái)等，受淡市影響較小，同期銷(xiāo)售速度基本保持不變； ? 城市主流項(xiàng)目（以剛性需求為主的）如金隅萬(wàn)科城、中信城，受淡市影響同樣較小，在合理的價(jià)格下銷(xiāo)售速度迅猛； 銀泰中心銷(xiāo)售情況0500100015002023250030002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年7月020230400006000080000100000120230銷(xiāo)售面積(平方米) 銷(xiāo)售均價(jià)(元/ 平方米)項(xiàng)目名稱(chēng) 批準(zhǔn) 套數(shù) 批準(zhǔn)面積 銷(xiāo)售 套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售 均價(jià) 發(fā)證時(shí)間 主力面積 中信城 598 394 17559 2023年 7月 20日 90㎡左右兩居 金隅萬(wàn)科城 1548 674 7741 2023年 4月 27日 兩居 8390㎡ 北京市場(chǎng) 淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場(chǎng)表現(xiàn)，剛性需求和豪宅產(chǎn)品呈現(xiàn)良好的抗風(fēng)險(xiǎn)性 ? 擁有稀缺資源的項(xiàng)目，如銀泰、御金臺(tái)等，受淡市影響較小，同期銷(xiāo)售速度基本保持不變； ? 城市主流項(xiàng)目（以剛性需求為主的）如金隅萬(wàn)科城、中信城，受淡市影響同樣較小，在合理的價(jià)格下銷(xiāo)售速度迅猛； 北京市場(chǎng) 淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場(chǎng)表現(xiàn)，彈性改善和純投資臵業(yè)行為受市場(chǎng)沖擊較大 大勢(shì)判斷 ?在高增長(zhǎng)高通脹的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)房地產(chǎn)格局必然面臨重新調(diào)整； ?受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，財(cái)富發(fā)生縮水，支付力發(fā)生下滑； ?多空博弈持續(xù)，政策天平向多方傾斜 ?整體經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已正式進(jìn)入 1~2年的調(diào)整期； ?剛性需求和豪宅物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，彈性改善和純投資臵業(yè)受沖擊； 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下 —— 加快資金回籠是遠(yuǎn)大于利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的必然選擇！ 速度 》利潤(rùn)！ 項(xiàng)目理解 ?本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村，屬奧北片區(qū)； ?本項(xiàng)目與北五環(huán)相距 2公里，與奧運(yùn)森林公園相距 ； ?本項(xiàng)目所在板塊位于北苑家園板塊北部一線之隔（ 13號(hào)線），在立水橋板塊東部一站之隔（ 13號(hào)線）； 奧 北 機(jī)場(chǎng)高速 CBD 5號(hào)線 五環(huán) 四環(huán) 清苑路 京承高速 13號(hào)線 北苑家園 立水橋 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位處奧北成熟片區(qū)內(nèi)新興板塊 園林高爾夫練習(xí)場(chǎng) 綠化隔離帶 北苑東路 現(xiàn)狀林蔭路 清河營(yíng)東路 13號(hào)線北苑站 13號(hào)線輕軌 地塊內(nèi)部高壓線 東至：北苑東路（預(yù)計(jì)明年 5月通路）； 南側(cè)： 13號(hào)線； 西側(cè)：清河營(yíng)東路； 北側(cè)：北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 項(xiàng)目四至 地塊東側(cè)為景觀資源；高壓線穿地塊而過(guò) 項(xiàng)目 指標(biāo) 用地面積 總地塊 11地塊 12地塊 16地塊 總建筑面積 總建面 地上 地下 容積率 11地塊 12地塊 16地塊 地塊建筑面積 11地塊 12地塊 16地塊 建筑控制高度 45米 綠化率 30% 12住宅用地 16住宅用地 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園 11 商業(yè) 用地 綠化用地 醫(yī)院 周邊規(guī)劃配套（建筑面積）： ?幼托 、小學(xué) 米、中學(xué) ； ?醫(yī)療衛(wèi)生 ； ?商業(yè)金融 ； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中等規(guī)模中高容積率項(xiàng)目 /配套將地塊分割零散 北五環(huán) 北苑東路 立湯路 立湯路 北苑路 5號(hào)線 ?區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)密集，五環(huán)路、立湯路、京承高速縱橫交錯(cuò)，交通便利； ?本項(xiàng)目距離五環(huán)路 ，可通過(guò)北苑東路直達(dá)五環(huán)； ?項(xiàng)目緊鄰 13號(hào)線北苑站，可輕松換乘 5號(hào)線，軌道交通非常便利； ?區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，立湯路、北苑路沿線多條公交系統(tǒng)通過(guò)， 1小時(shí)內(nèi)能夠到達(dá)北二環(huán)。 市場(chǎng)在 08上半年市場(chǎng)真正進(jìn)入了淡市。It’ s the time for world tree . 北京，進(jìn)入世界樹(shù)時(shí)間 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)代理投標(biāo)報(bào)告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 2 思路導(dǎo)圖 大勢(shì)判斷 項(xiàng)目理解 目標(biāo)理解 競(jìng)爭(zhēng)格局 案例借鑒 產(chǎn)品提升建議 營(yíng)銷(xiāo)策略 兩個(gè)前提 方向界定 關(guān)鍵問(wèn)題 路徑選擇 關(guān)鍵動(dòng)作 項(xiàng)目定位 大勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)整面臨經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹的雙重壓力 GDP: 連續(xù) 5年超過(guò) 10%的增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)超全球 5%和美國(guó) %的增長(zhǎng)率 CPI%PPI: CPI連續(xù) 3個(gè)月超過(guò) 8%的高位運(yùn)行； PPI仍舊持續(xù)走高 經(jīng)濟(jì)過(guò)熱 通貨膨脹 高增長(zhǎng)，高通脹 —— 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨 前所未有 的挑戰(zhàn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整成為必然 高 增長(zhǎng) 高 利潤(rùn) 低 通脹 保增長(zhǎng) 適度 利潤(rùn) 高 通脹 2023年 2023/2023年 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期 ?未來(lái) 2— 3年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過(guò)渡的調(diào)整時(shí)期 ?政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場(chǎng)從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期 調(diào)整期 2023年 2023/2023年 財(cái)富水平 全球經(jīng)濟(jì)疲軟，財(cái)富縮水，支付力下滑 ?未來(lái) 2— 3年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過(guò)渡的調(diào)整時(shí)期 ?政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場(chǎng)從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期 政策傾向 多空博弈，政策天平向多方發(fā)生傾斜 ?未來(lái) 2— 3年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過(guò)渡的調(diào)整時(shí)期 ?政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場(chǎng)從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期 連續(xù)三年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量以存量為主！ 地產(chǎn)走勢(shì) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2023年開(kāi)始連續(xù)三年市場(chǎng)銷(xiāo)量以存量為主 要真正走出調(diào)整期尚需要 12年！ 同比漲幅下降 環(huán)比漲幅持平 地產(chǎn)走勢(shì) 全國(guó) 70大中城市房屋及新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下降，表明價(jià)格正在回歸理性 市場(chǎng)投資成分的撤離使投資型物業(yè)受到嚴(yán)重影響，未來(lái)市場(chǎng)以剛性需求為主力！ ? 2023上半年北京商品住宅 供應(yīng)面積環(huán)比去年下半年下降 %﹑銷(xiāo)售面積下降 %。 ? 2023年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)三個(gè)階段： ?第一階段： 08年初受 07年底調(diào)整的影響以及淡季與淡市重合效應(yīng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面； ?第二階段： 34月，價(jià)格增長(zhǎng)遇阻，市場(chǎng)消化滯緩，觀望氛圍日趨濃厚，地產(chǎn)商采取價(jià)格調(diào)整策略，市場(chǎng)出現(xiàn)暗降保量； ?第三階段： 5月至今價(jià)格持續(xù)下跌，而消化量依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，觀望氛圍持續(xù)加重，量?jī)r(jià)齊跌行情終于作實(shí)。 項(xiàng)目交通 區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，公共交通便利 奧運(yùn)森林公園 城市綠地 城市綠地 北苑高爾夫練習(xí)場(chǎng) 高潤(rùn)高爾夫俱樂(lè)部 佳偉高爾夫俱樂(lè)部 園林高爾夫練習(xí)場(chǎng) 來(lái)鵬高爾夫練習(xí)場(chǎng) 朝來(lái)森林公園 城市綠地 朝來(lái)農(nóng)藝園 北苑東路 周邊資源 臨近奧運(yùn)森林公園，北苑東路沿線城市綠地及高爾夫球場(chǎng)形成天然綠帶 ?奧運(yùn)森林公園： 面積約 1215公頃 ,其中包括 760公頃的森林綠地； ?高爾夫球場(chǎng)： 佳偉：占地 16萬(wàn)平米 園林：占地 24萬(wàn)平米 北苑：占地 27萬(wàn)平米 高潤(rùn)：占地 4萬(wàn)平米 來(lái)鵬：占地 ?其他公園 ： 朝來(lái)農(nóng)藝園 30萬(wàn)平米 朝來(lái)森林公園 53萬(wàn)平米 五環(huán)路 四環(huán)路 地鐵 13號(hào)線 安立路 北苑路 ?商業(yè)配套： 易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、天華購(gòu) 物廣場(chǎng)、易初蓮花、大中電器等； ?醫(yī)療配套： 項(xiàng)目自身配套醫(yī)院、北京航空中心醫(yī)院、老年病醫(yī)院，亞運(yùn)村醫(yī)院等； ?教育設(shè)施 ： 北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校、和平街第一中學(xué)、亞奧學(xué)校等； ?休閑設(shè)施： 國(guó)家森林公園、朝來(lái)農(nóng)藝園、北京百鳥(niǎo)園等； 北京會(huì)議 中心 朝來(lái)農(nóng) 藝園 北京百鳥(niǎo)園 元大都 遺址 商城 醫(yī)院 教育 其它 易初蓮花 天華購(gòu)物廣場(chǎng) 易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 大中電器 家樂(lè)福 龍德廣場(chǎng) 和平街第一中學(xué) 北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 亞奧學(xué)校 朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 北信附中 來(lái)廣營(yíng) 醫(yī)院 項(xiàng)目配套 醫(yī)院 老年病醫(yī)院 北京航空中心醫(yī)院 亞運(yùn)村 醫(yī)院 周邊配套 坐享北苑及立水橋區(qū)域完善配套，但步行范圍內(nèi)配套有限 開(kāi)發(fā)商背景 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 /房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速 /房地產(chǎn)業(yè)新軍 ?中國(guó)鐵建股份有限公司（現(xiàn)為國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理國(guó)有特大型建筑企業(yè)集團(tuán)），中國(guó)鐵建 A股（ 601186）于 2023年 3月 10日在滬市上市， H股 CRCC（ 1186）于 2023年 3月 13日在香港上市，