【正文】 營(yíng)銷策略 核心舉措： 活動(dòng) /展示 /價(jià)格 /推售 推售建議 —— 合理搭配各類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 一批： 5樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 1樓（明星產(chǎn)品） 6樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 推售 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 二批： 4樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 7樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 8樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 三批： 2樓（明星產(chǎn)品） 3樓（明星產(chǎn)品） 一批 二批 三批 10. 10. 開盤 二期 三期 結(jié)盤 15個(gè)月賣完 696套， 840套， 423套 蓄客 一期 中鐵來廣營(yíng)項(xiàng)目推售排期 分批 樓號(hào) 樓棟總面積 樓棟總套數(shù) 銷售面積 總面積 *完成量 銷售套數(shù) 總套數(shù) *完成量 戶均 （㎡） 月均面積 （㎡ /月） 月均戶數(shù) （套 /月） 一批 1 20825 245 245 61 5 20230 160 160 40 預(yù)計(jì)完成 100% 6 25200 336 336 84 銷售期限： 4個(gè)月 住宅合計(jì) 66025 741 741 185 二批 4 28140 252 252 32 7 17010 252 252 32 預(yù)計(jì)完成 100% 8 22680 336 336 42 銷售期限： 8個(gè)月 住宅合計(jì) 67830 840 840 105 三批 2 29790 294 235 78 3 20825 245 196 65 預(yù)計(jì)完成 80% 銷售期限： 3個(gè)月 住宅合計(jì) 50615 539 431 144 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計(jì) 15個(gè)月 回款 中鐵來廣營(yíng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)銷售測(cè)算 住宅分期銷售 當(dāng)前基準(zhǔn) 合計(jì) 銷售價(jià)格 12500 12500 12500 12500 12500 12500 12500 銷售套數(shù) 556 210 315 536 2023 銷售面積 49519 33464 16958 25436 48971 174347 銷售收入 618984375 418296875 211968750 317953125 612134375 2179337500 回款金額 495187500 334637500 169575000 254362500 489707500 1743470000 一期銷售總金額： 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 10億元 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 推廣費(fèi)用預(yù)算：推廣費(fèi)用按總銷售額 %計(jì)，約 26003300萬 營(yíng)銷費(fèi)用 費(fèi)用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬元 ) 比例 媒體推廣費(fèi)用 （ 1760萬） 51% 報(bào)紙 北青報(bào) /京華時(shí)報(bào) /平面廣告以及軟文宣傳 329 10% 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪等主流網(wǎng)站 230 7% 戶外廣告 北五環(huán)、立湯路、北苑路等 1051 32% 小眾媒體 老客戶 /新客戶區(qū)域鎖定 33 1% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 33 1% 活動(dòng)費(fèi)用 （ 821萬） 25% 品牌推廣活動(dòng) 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢(shì)、樹立企業(yè)品牌 492 15% 客戶互動(dòng)活動(dòng) 客戶體驗(yàn)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)等 328 10% 銷售物料費(fèi)用 （ 138萬） 4% 樓書 /折頁 /海報(bào) 樓書 /折頁 /戶型單張 /手提袋等 131 4% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 657萬） 20% 現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 包含 23個(gè)樣板間 328 10% 市內(nèi)銷售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺(tái) /展板等 230 7% 銷售通路及樣板示范區(qū) 導(dǎo)示牌 /現(xiàn)場(chǎng)圍墻 /綠化 98 3% 合計(jì) —— —— 3286 100% 世聯(lián)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)保障體系 團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)支持委員會(huì) 北京世聯(lián)銷售管理中心 北京世聯(lián)品質(zhì)與技術(shù)支持委員會(huì) 策劃總監(jiān) 吳含 主策劃師 1名 策劃助理 2 名 銷售總監(jiān) 管弘宇 銷售經(jīng)理 銷售經(jīng)理秘書 1名 銷售代表 6名 客服主管 1名 客服專員 4名 財(cái)務(wù)人員 1名 內(nèi)務(wù)人員 1名 銷售團(tuán)隊(duì) 策劃團(tuán)隊(duì) 后臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 北京世聯(lián)代理事業(yè)部 王正宇 /李巖 中鐵項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) (韓雪 ) 世聯(lián)（中國(guó)）代理事業(yè)部 中盛廣源房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目定位 價(jià)格判斷 關(guān)鍵結(jié)論回顧 準(zhǔn)中產(chǎn)的 生態(tài)氧城 主流生活 項(xiàng)目建議價(jià)格為 1250013500元 /㎡ 左右 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計(jì) 15個(gè)月 一期推售建議 銷售總金額： It is time for worldtree 世界進(jìn)入 世界樹 時(shí)間 …… 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 12:04:4412:04:4412:04Saturday, February 4, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 2月 4日星期六 12時(shí) 4分 44秒 12:04:444 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :04:4412:04Feb234Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:04:4412:04:4412:042/4/2023 12:04:44 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 12時(shí) 4分 44秒 下午 12時(shí) 4分 12:04: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:04:4412:04:4412:04Saturday, February 4, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 12時(shí) 4分 44秒 下午 12時(shí) 4分 12:04: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 4日星期六 下午 12時(shí) 4分 44秒 12:04: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:04:4412:04:4412:042/4/2023 12:04:44 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 09年 4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨營(yíng)銷中心開放 ? 活動(dòng)要點(diǎn) ： 1. 邀請(qǐng)開發(fā)商高層和業(yè)界知名人士剪彩，吸引客戶，顯示品牌號(hào)召力 ? 活動(dòng)目標(biāo) ： 吸引持續(xù)客戶關(guān)注，同時(shí)開始梳理客戶，深入發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，為成交做準(zhǔn)備 售樓處方案 1 售樓處方案 2 現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)立： 建議沿北苑東路醫(yī)院用地里或自用地塊內(nèi)建臨建 ； 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 價(jià)值 傳遞 09年 4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨營(yíng)銷中心開放 08/6 ? 活動(dòng)要點(diǎn) ： 1. 盛大開盤：開盤當(dāng)日解籌給予適當(dāng)優(yōu)惠，促進(jìn)成交，形成熱銷，標(biāo)定市場(chǎng)地位 ? 活動(dòng)目標(biāo) ： 實(shí)現(xiàn)開盤銷售目標(biāo) 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09年 6月：正式開盤 進(jìn)入強(qiáng)銷期 制造更多的購買沖動(dòng) “ 心動(dòng) ” 體驗(yàn) ? 抽獎(jiǎng)活動(dòng) —— 百分百中獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為筆記本電腦、液晶電視、榨汁機(jī)、加濕器、無繩電話、電飯煲、反點(diǎn)、免１年物業(yè)費(fèi)等等。 園林小品 于綠地處點(diǎn)綴園林小品，營(yíng)造氛圍。這株總長(zhǎng)為 10米的 world tree被固定在金屬支架上，它的枝干上被布署了樹干狀的古銅色電線，電線的各頭是耳機(jī)。 客戶屬性分析 周邊項(xiàng)目業(yè)主訪談： 首次臵業(yè)或初步改善需求為主 /對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高 客戶屬性分析 年齡層次 ： 家庭結(jié)構(gòu) ： 臵業(yè)邏輯： ?大部分為首次臵業(yè)客戶，為“安家”或作婚房，看重 總價(jià)、交通便利性、完善配套、產(chǎn)品性價(jià)比 ； ?部分“換房”客戶，尋找生活便利、面積更大或更有品質(zhì)的家庭居所，既有本區(qū)域原有客戶又有外區(qū)域客戶進(jìn)駐； ?投資客戶，看中區(qū)域“奧運(yùn)”光環(huán)下的區(qū)域升值潛力，當(dāng)前絕大部分客戶已撤出市場(chǎng)。 王經(jīng)理 我愛我家千鶴家園店 “客戶（買二手房）就是看重 這邊居住氛圍濃厚，不那么亂” “客戶現(xiàn)在很現(xiàn)實(shí)， 寧愿在成熟區(qū)域買個(gè)二手房也不愿意跑遠(yuǎn)” “客戶現(xiàn)在都懶，在一個(gè)地方好不容易都熟悉了就不愿意換地方” （意向照片） 吳女士 —— 萬科星園業(yè)主 “我們現(xiàn)在住的房子（ 140平米）顯得小了，老人和孩子都得照顧到，房間不夠用” “對(duì)這個(gè)區(qū)域已經(jīng)住習(xí)慣了，要是換個(gè)大的還要賣掉，很麻煩。 我們社區(qū)現(xiàn)在一部分已經(jīng)入住了，園林是現(xiàn)成的，客戶都還比較認(rèn)。以都市年輕人的時(shí)尚新潮的游樂傾向?yàn)橹笇?dǎo)，設(shè)臵了： 傳訊囊（上網(wǎng)） 咖啡吧 閱覽室 擊劍房 攀巖墻 瑜珈房 健身房 創(chuàng)意廚房 棋牌室 乒乓球室 ?利用架空層打造“泛自然會(huì)所”設(shè)臵了 6個(gè)PARTY主題區(qū)域、 2個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及 1個(gè)兒童游樂場(chǎng)。完整和諧的整體格局與精心設(shè)計(jì)的建筑細(xì)節(jié)充分體現(xiàn)居住建筑在走向理性的同時(shí)，又注重對(duì)人性的全面關(guān)懷； ?產(chǎn)品特色： 彩虹立面，疊水式主入口，特色大堂，能量會(huì)所（咖啡吧、閱覽室、擊劍房、傳訊囊、健身房、創(chuàng)意廚房、攀巖壁 … ），三疊臺(tái)地園林，下沉式主題商業(yè)廣場(chǎng)，空中懸浮泳道，利用創(chuàng)意架空層打造“泛自然會(huì)所”設(shè)置了 6個(gè) PARTY主題區(qū)域、 2個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及 1個(gè)兒童游樂場(chǎng)； ?附加值 ： 戶戶朝南；贈(zèng)送大面積稀缺入戶花園；享有雙層調(diào)高觀景露臺(tái)；所有房間贈(zèng)送大落地凸窗、生活陽臺(tái)； 4房大戶型舒適尺度。開盤之后延續(xù)一次性付款可再打，商業(yè)貸款 ，公積金 。 2023年，通州區(qū)在售項(xiàng)目中單個(gè)項(xiàng)目單月銷售金額最高者為“金隅 70/90”，08年 6月開盤當(dāng)月銷售 262套， 均價(jià) 7072元 /平米 ，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到 。 ?品牌效應(yīng)： 同類產(chǎn)品價(jià)格相差不多的情況下，品牌效應(yīng)顯著。 ?板塊內(nèi)各項(xiàng)目共享區(qū)域交通、配套優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目各自均不具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)資源條件 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大， 項(xiàng)目缺乏特色很難實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功 —— 如何尋求項(xiàng)目特色的突破之道？ 路徑選擇 案例選擇標(biāo)準(zhǔn) —— 淡市下成功操作的大盤案例 ?北京 —— 金隅 ?萬科城 ?北京 —— 金隅 ?7090 ?深圳 —— 金地 ?梅隴鎮(zhèn) 北京 金隅 ?萬科城 項(xiàng)目位置 ：昌平區(qū)南環(huán)路 53號(hào) 總建筑面積 ： 61萬平米 總套數(shù) ： 1548套（一期） 產(chǎn)品情況 ：兩居 83－ 93㎡，三居 147㎡ 裝修狀況 ：毛坯 容積率 ： 綠化 率： 30% 開發(fā)商 ：北京金隅萬科 銷售均價(jià) ： 8300元 /㎡ 開盤時(shí)間 ： 2023年 5月 2日 昌平平臺(tái)價(jià)格 ： 800010000元 /㎡ 期房簽約統(tǒng)