【正文】 營銷策略 核心舉措： 活動 /展示 /價格 /推售 推售建議 —— 合理搭配各類產(chǎn)品，實現(xiàn)價值最大化 一批： 5樓（標桿產(chǎn)品） 1樓（明星產(chǎn)品） 6樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 推售 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 二批： 4樓（標桿產(chǎn)品） 7樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 8樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 三批： 2樓（明星產(chǎn)品） 3樓（明星產(chǎn)品） 一批 二批 三批 10. 10. 開盤 二期 三期 結(jié)盤 15個月賣完 696套， 840套， 423套 蓄客 一期 中鐵來廣營項目推售排期 分批 樓號 樓棟總面積 樓棟總套數(shù) 銷售面積 總面積 *完成量 銷售套數(shù) 總套數(shù) *完成量 戶均 （㎡） 月均面積 （㎡ /月） 月均戶數(shù) （套 /月） 一批 1 20825 245 245 61 5 20230 160 160 40 預(yù)計完成 100% 6 25200 336 336 84 銷售期限： 4個月 住宅合計 66025 741 741 185 二批 4 28140 252 252 32 7 17010 252 252 32 預(yù)計完成 100% 8 22680 336 336 42 銷售期限： 8個月 住宅合計 67830 840 840 105 三批 2 29790 294 235 78 3 20825 245 196 65 預(yù)計完成 80% 銷售期限： 3個月 住宅合計 50615 539 431 144 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計 15個月 回款 中鐵來廣營項目動態(tài)銷售測算 住宅分期銷售 當前基準 合計 銷售價格 12500 12500 12500 12500 12500 12500 12500 銷售套數(shù) 556 210 315 536 2023 銷售面積 49519 33464 16958 25436 48971 174347 銷售收入 618984375 418296875 211968750 317953125 612134375 2179337500 回款金額 495187500 334637500 169575000 254362500 489707500 1743470000 一期銷售總金額： 2023年銷售金額： ；預(yù)計回款： 10億元 2023年銷售金額： ；預(yù)計回款： 推廣費用預(yù)算：推廣費用按總銷售額 %計，約 26003300萬 營銷費用 費用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬元 ) 比例 媒體推廣費用 （ 1760萬） 51% 報紙 北青報 /京華時報 /平面廣告以及軟文宣傳 329 10% 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點、新浪等主流網(wǎng)站 230 7% 戶外廣告 北五環(huán)、立湯路、北苑路等 1051 32% 小眾媒體 老客戶 /新客戶區(qū)域鎖定 33 1% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 33 1% 活動費用 （ 821萬） 25% 品牌推廣活動 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢、樹立企業(yè)品牌 492 15% 客戶互動活動 客戶體驗活動、暖場活動等 328 10% 銷售物料費用 （ 138萬） 4% 樓書 /折頁 /海報 樓書 /折頁 /戶型單張 /手提袋等 131 4% 現(xiàn)場包裝 （ 657萬） 20% 現(xiàn)場銷售中心 包含 23個樣板間 328 10% 市內(nèi)銷售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺 /展板等 230 7% 銷售通路及樣板示范區(qū) 導(dǎo)示牌 /現(xiàn)場圍墻 /綠化 98 3% 合計 —— —— 3286 100% 世聯(lián)實現(xiàn)目標保障體系 團隊架構(gòu) 世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)支持委員會 北京世聯(lián)銷售管理中心 北京世聯(lián)品質(zhì)與技術(shù)支持委員會 策劃總監(jiān) 吳含 主策劃師 1名 策劃助理 2 名 銷售總監(jiān) 管弘宇 銷售經(jīng)理 銷售經(jīng)理秘書 1名 銷售代表 6名 客服主管 1名 客服專員 4名 財務(wù)人員 1名 內(nèi)務(wù)人員 1名 銷售團隊 策劃團隊 后臺服務(wù)團隊 北京世聯(lián)代理事業(yè)部 王正宇 /李巖 中鐵項目團隊 (韓雪 ) 世聯(lián)（中國）代理事業(yè)部 中盛廣源房地產(chǎn)有限公司 項目定位 價格判斷 關(guān)鍵結(jié)論回顧 準中產(chǎn)的 生態(tài)氧城 主流生活 項目建議價格為 1250013500元 /㎡ 左右 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計 15個月 一期推售建議 銷售總金額： It is time for worldtree 世界進入 世界樹 時間 …… 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 12:04:4412:04:4412:04Saturday, February 4, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 4日星期六 12時 4分 44秒 12:04:444 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :04:4412:04Feb234Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 下午 12時 4分 :04February 4, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 12:04:4412:04:4412:042/4/2023 12:04:44 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 12時 4分 44秒 下午 12時 4分 12:04: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 12時 4分 :04February 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:04:4412:04:4412:04Saturday, February 4, 2023 1知人者智，自知者明。 下午 12時 4分 44秒 下午 12時 4分 12:04: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 4日星期六 下午 12時 4分 44秒 12:04: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:04:4412:04:4412:042/4/2023 12:04:44 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 09年 4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會暨營銷中心開放 ? 活動要點 ： 1. 邀請開發(fā)商高層和業(yè)界知名人士剪彩，吸引客戶，顯示品牌號召力 ? 活動目標 ： 吸引持續(xù)客戶關(guān)注，同時開始梳理客戶，深入發(fā)掘產(chǎn)品價值點，為成交做準備 售樓處方案 1 售樓處方案 2 現(xiàn)場售樓處設(shè)立： 建議沿北苑東路醫(yī)院用地里或自用地塊內(nèi)建臨建 ； 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 價值 傳遞 09年 4月第三波：產(chǎn)品發(fā)布會暨營銷中心開放 08/6 ? 活動要點 ： 1. 盛大開盤：開盤當日解籌給予適當優(yōu)惠，促進成交，形成熱銷，標定市場地位 ? 活動目標 ： 實現(xiàn)開盤銷售目標 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 09年 6月：正式開盤 進入強銷期 制造更多的購買沖動 “ 心動 ” 體驗 ? 抽獎活動 —— 百分百中獎，獎品為筆記本電腦、液晶電視、榨汁機、加濕器、無繩電話、電飯煲、反點、免１年物業(yè)費等等。 園林小品 于綠地處點綴園林小品，營造氛圍。這株總長為 10米的 world tree被固定在金屬支架上，它的枝干上被布署了樹干狀的古銅色電線，電線的各頭是耳機。 客戶屬性分析 周邊項目業(yè)主訪談： 首次臵業(yè)或初步改善需求為主 /對區(qū)域認可度高 客戶屬性分析 年齡層次 ： 家庭結(jié)構(gòu) ： 臵業(yè)邏輯： ?大部分為首次臵業(yè)客戶，為“安家”或作婚房，看重 總價、交通便利性、完善配套、產(chǎn)品性價比 ； ?部分“換房”客戶，尋找生活便利、面積更大或更有品質(zhì)的家庭居所，既有本區(qū)域原有客戶又有外區(qū)域客戶進駐； ?投資客戶，看中區(qū)域“奧運”光環(huán)下的區(qū)域升值潛力，當前絕大部分客戶已撤出市場。 王經(jīng)理 我愛我家千鶴家園店 “客戶（買二手房）就是看重 這邊居住氛圍濃厚，不那么亂” “客戶現(xiàn)在很現(xiàn)實， 寧愿在成熟區(qū)域買個二手房也不愿意跑遠” “客戶現(xiàn)在都懶，在一個地方好不容易都熟悉了就不愿意換地方” （意向照片） 吳女士 —— 萬科星園業(yè)主 “我們現(xiàn)在住的房子（ 140平米）顯得小了，老人和孩子都得照顧到，房間不夠用” “對這個區(qū)域已經(jīng)住習(xí)慣了，要是換個大的還要賣掉，很麻煩。 我們社區(qū)現(xiàn)在一部分已經(jīng)入住了，園林是現(xiàn)成的，客戶都還比較認。以都市年輕人的時尚新潮的游樂傾向為指導(dǎo)，設(shè)臵了： 傳訊囊（上網(wǎng)） 咖啡吧 閱覽室 擊劍房 攀巖墻 瑜珈房 健身房 創(chuàng)意廚房 棋牌室 乒乓球室 ?利用架空層打造“泛自然會所”設(shè)臵了 6個PARTY主題區(qū)域、 2個運動場所及 1個兒童游樂場。完整和諧的整體格局與精心設(shè)計的建筑細節(jié)充分體現(xiàn)居住建筑在走向理性的同時，又注重對人性的全面關(guān)懷； ?產(chǎn)品特色： 彩虹立面，疊水式主入口，特色大堂，能量會所（咖啡吧、閱覽室、擊劍房、傳訊囊、健身房、創(chuàng)意廚房、攀巖壁 … ），三疊臺地園林，下沉式主題商業(yè)廣場，空中懸浮泳道，利用創(chuàng)意架空層打造“泛自然會所”設(shè)置了 6個 PARTY主題區(qū)域、 2個運動場所及 1個兒童游樂場； ?附加值 ： 戶戶朝南；贈送大面積稀缺入戶花園；享有雙層調(diào)高觀景露臺；所有房間贈送大落地凸窗、生活陽臺； 4房大戶型舒適尺度。開盤之后延續(xù)一次性付款可再打，商業(yè)貸款 ，公積金 。 2023年，通州區(qū)在售項目中單個項目單月銷售金額最高者為“金隅 70/90”，08年 6月開盤當月銷售 262套， 均價 7072元 /平米 ，實現(xiàn)銷售額達到 。 ?品牌效應(yīng)： 同類產(chǎn)品價格相差不多的情況下，品牌效應(yīng)顯著。 ?板塊內(nèi)各項目共享區(qū)域交通、配套優(yōu)勢，項目各自均不具備絕對的優(yōu)勢資源條件 板塊內(nèi)競爭壓力大， 項目缺乏特色很難實現(xiàn)項目的成功 —— 如何尋求項目特色的突破之道？ 路徑選擇 案例選擇標準 —— 淡市下成功操作的大盤案例 ?北京 —— 金隅 ?萬科城 ?北京 —— 金隅 ?7090 ?深圳 —— 金地 ?梅隴鎮(zhèn) 北京 金隅 ?萬科城 項目位置 ：昌平區(qū)南環(huán)路 53號 總建筑面積 ： 61萬平米 總套數(shù) ： 1548套（一期） 產(chǎn)品情況 ：兩居 83－ 93㎡，三居 147㎡ 裝修狀況 ：毛坯 容積率 ： 綠化 率： 30% 開發(fā)商 ：北京金隅萬科 銷售均價 ： 8300元 /㎡ 開盤時間 ： 2023年 5月 2日 昌平平臺價格 ： 800010000元 /㎡ 期房簽約統(tǒng)