【正文】 信息的渠道，但因其頻道的不同質量有較大區(qū)別。 論壇 較高 在業(yè)界炒作區(qū)域價值、項目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進項目信息的傳播，提升項目業(yè)界影響力。 看房班車 較低 直接帶來客戶上門量。 根據(jù)項目情況，分兩個階段制定推廣策略 第一階段： 2023年年底前 第二階段： 2023年 06年以危機處理與案場整改為主，營銷推廣以低成本、直效性渠道為主。 54 本報告是嚴格保密的。 戶外廣告 一次性投放，高 昭示項目形象、品牌，截殺目標區(qū)域客戶群。但目前公信力較差，效果一般。故獎項的國際知名度、信譽度比較重要。 短信、直投 較低，高性價比 直效性推廣方式，能夠有效傳遞項目信息至目標客戶群。 展會 一次性較高 是房地產(chǎn)項目展示的集體行為之一，可通過展會在業(yè)界與市場傳遞項目信息，提升項目關注度，樹立項目形象，吸引大量客戶直接來訪。 渠道 成本 效果評估 報紙廣告 持續(xù)性投放，高 硬廣：樹立項目形象、關鍵節(jié)點信息散播； 軟文：項目價值、理念深度闡述。 活動營銷 持續(xù)投入，較高 根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動（提升形象與口碑）、促銷活動（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗活動（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤常規(guī)營銷手段。 電臺 因頻道而異 是快速、大范圍擴散項目信息的渠道，但因其頻道的不同質量有較大區(qū)別。 論壇 較高 在業(yè)界炒作區(qū)域價值、項目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進項目信息的傳播，提升項目業(yè)界影響力。 車體、地鐵廣告 較低，高性價比 通過大量的人流集中地或公交車頻繁的流動范圍，快速展示項目信息，吸引目標客戶群關注，適合郊區(qū)較低價位樓盤的推廣。 主要推廣渠道 主要推廣渠道 主要推廣渠道 56 本報告是嚴格保密的。 06年推廣攻略 9月 戶外廣告 整月 昭示項目形象。 10萬 大客戶推介 中旬 直接有效推動項目大體量銷售。 20萬 車體廣告 整月 在目標區(qū)域散播項目信息。 5萬 11月 網(wǎng)絡廣告 11月上旬 焦點網(wǎng)，信息覆蓋，業(yè)界傳播。 10萬 看樓班車 整月 增加客戶上門量。 06年主要推廣內容 報紙媒體策略 項目開發(fā)理念與規(guī)劃思想 拋出“北京第一大盤” 以及“大城”概念 形象 “北京第一大盤， 豈止氣度萬千” 軟文 硬廣 10月中旬 賣點：“大城無界” 信息告知：論壇 即將啟動“誠信綱領” 形象：“大城”全透明 《項目運行全程白皮書》 首期隆重發(fā)布 10月下旬 主流媒體《北青》、《北晚》 主流媒體搜房、焦點 焦點 形象：“大城無界” 文字：項目綜合價值闡述 搜房 形象：“北京第一大盤，豈止氣度萬千” 文字：項目綜合價值闡述 10月上旬 11月上旬 網(wǎng)絡媒體策略 60 本報告是嚴格保密的。 風格調整，以大氣勢襯托項目“氣度萬千”之象； 項目價值點整合，豐富社區(qū)細節(jié)價值展示面； 動態(tài)信息跟進，及時更新，持續(xù)保持高點擊率； 網(wǎng)站建設策略 出位、出彩設計： 大型社區(qū)網(wǎng)絡游戲：“大城尋寶” 以虛擬網(wǎng)絡世界的形勢，展現(xiàn)社區(qū)風采， 游戲者尋找社區(qū)細節(jié)價值點， 回答社區(qū)近期動態(tài)新聞事件， 并獲得相應點數(shù)， 在截至時間內憑獲得的點數(shù)換取相應的禮物， 并可在游戲墻上發(fā)送祝福語給好友、親人，永久保留。 主動上門推介項目，帶動 項目大體量銷售。 12月某個集中時間段內購房成功 者享受特殊優(yōu)惠折扣。 —— 城的發(fā)展 分階段組織客戶活動，如兒童繪畫比賽、老年人交誼舞比賽、社區(qū)聯(lián)誼狂歡活動。 本報告是嚴格保密的。 公寓建筑面積 m178。 65 本報告是嚴格保密的。 目前商業(yè)供應遠超出客戶的需求，商業(yè)面臨銷售難度。這些商業(yè)的經(jīng)營對購房者購買信心的維護與促進成交非常有效。 68 本報告是嚴格保密的。 項目分析 1：水墨林溪 規(guī)模 占地面積 55萬平方米 建筑面積 63萬平方米 容積率 總戶數(shù) 5000 綠化率 48% 物業(yè)管理費： /平方米 水墨林溪形象推廣 中國信息大學 在 本案 及市內的 六里橋 設有兩處銷售中心 63萬平米，山水人文社區(qū) 傾秀西南 浪漫傾城 清華鼎立打造，演繹品味生活 項目總體規(guī)劃建筑設計由 清華大學 研究院擔綱，以“水景交融、生態(tài)宜居”為設計理念；建筑單體以“川西民居、蜀國風情”為設計風格。 水墨林溪分期銷售統(tǒng)計 戶型 上市套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價 (￥ /㎡ ) 銷售速度 (套 / 月 ) 一室一廳 48 45 94% 2774 6 兩室兩廳 423 312 74% 2734 45 三室兩廳 359 177 50% 2796 25 四室兩廳 54 20 35% 2938 3 合計 884 554 63% 2771 79 兩、三居的供應量最大，銷售速度最快； 四居銷售最慢，但實現(xiàn)的價格最高。 ?購房的主要目的是為了 將來退休后養(yǎng)老，能有一個舒適的環(huán)境 ?但水墨林溪是龍建自己開發(fā)的房子，應該能蓋的更好。 項目分析 2：綠城百合 規(guī)模 占地面積 852畝 建筑面積 64萬㎡ 容積率 總戶數(shù) 2190戶 綠化率 % 總銷售率 72% 建筑類別 板樓公寓 戶型 兩室兩廳 80120 ㎡ 三室兩廳 110150 ㎡ 四室兩廳 136161㎡ 復試房型 150220 ㎡ 開盤時間 一期 202351 二期 2023618 入住時間 一期 2023528 二期 20231231 價格 一期 3237元 / ㎡ 二期 4130元 / ㎡ 交通 位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城以西，緊鄰規(guī)劃中的城市六環(huán)路。 項目分兩期開發(fā)，一期為南區(qū)，共 1890套， 二期北區(qū)目前推出 300套小高板。 綠城百合推廣分析 實景得到客戶認可 某客戶來電問：“你們的房子能做的這么 漂亮嗎？” 實景廣告效果明顯 來電來訪量均較之前 上升 30%40% 綠城產(chǎn)品品質，以各種建筑細節(jié)完美體現(xiàn) 細節(jié)品質 實景沖擊 81 本報告是嚴格保密的。 項目上市情況與目前存量 上市情況兩居,761, 41%三居,751, 40%四居, 2 4 ,1%復式,344, 18%兩居 三居 四居 復式銷售情況兩居, 8 8 ,35%三居, 9 3 ,38%四居, 0 ,0%復式, 6 8 ,27%兩居 三居 四居 復式從 80平方米的二室二廳至 270平方米的復式不等，共計有 60余種戶型。小區(qū)交通便利，多條公交線路直達。 項目分析 4：田家園小區(qū) 規(guī)模 占地面積 20萬㎡ 建筑面積 30萬㎡ 容積率 總戶數(shù) 312戶 綠化率 40% 銷售情況 A1， A4， A6， A8，A10號樓正在銷售中 建筑類別 板樓 戶型 兩室兩廳 80120 ㎡ 三室兩廳 110150 ㎡ 四室兩廳 136161㎡ 復試房型 150220 ㎡ 開盤時間 三期 202378 入住時間 2023年 7月入住 樓層情況 一期 8棟、二期 9棟、三期 11棟、四期 27棟 價格 二期 2400元 / ㎡ 三期 3450元 / ㎡ 交通 位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城以西，緊鄰規(guī)劃中的城市六環(huán)路，驅車京石高速僅 20分鐘即可到達西三環(huán)的六里橋 ，規(guī)劃中的輕軌經(jīng)過小區(qū)，公交 99 917支直達小區(qū)門口，已開通的物業(yè)班車直達市區(qū)。 田家園小區(qū)綜合銷售指數(shù) 兩居供應量最大，三居實現(xiàn)價格最高，但整體銷售速度很慢。 加州水郡平面規(guī)劃 小高層 聯(lián)排 94 本報告是嚴格保密的。 項目上市情況與市場銷售情況 上市情況一居, 3 0 ,6%二居,362, 70%三居,104, 20%復式, 1 8 ,4%一居 二居 三居 復式銷售情況一居, 1 4 ,20%二居, 4 5 ,66%三居, 9 ,13%復式, 1 ,1%一居 二居 三居 復式92 本報告是嚴格保密的。 89 本報告是嚴格保密的。 山水匯豪上市情況 面積區(qū)間 上市套數(shù) 60(含 )80㎡ 24 80(含 )100㎡ 106 100(含 )120㎡ 76 120(含 )140㎡ 68 140(含 )160㎡ 48 合計 322 戶型 上市套數(shù) 一室一廳 72 兩室一廳 130 三室一廳 72 三室兩廳 48 合計 322 按面積劃分 按戶型劃分 兩室銷售速度最快， 140平米以上中大戶型銷售率和銷售速度較低 87 本報告是嚴格保密的。 綠城百合成功要素 高品質感的產(chǎn)品 極致的產(chǎn)品展示 ? 全 實景 形象推廣 開發(fā)商品牌 ? 社區(qū)會所、商業(yè)街外檐采用 高檔石材 裝飾 ? 產(chǎn)品注重 細節(jié)品質 ? 綠城集團 ，全國性品牌開發(fā)商，實力與信譽的保證 綠城百合的成功在于優(yōu)質的產(chǎn)品 +極致的展示 陽光的親情小鎮(zhèn) 85 本報告是嚴格保密的。 綠城百合一期綜合銷售指數(shù) 兩居、三居供應量最大，銷售速度最快，實現(xiàn)的價格最高； 復式供應量也較大，且銷售率最高。是以四至五層的板式公寓為主，輔以少量一層兩戶的點式樓以及小高層、高層建筑的新古典主義的風格大型住宅社區(qū)。 79 本報告是嚴格保密的?！? ?覺得這樣的房子，質量好、環(huán)境好，交通也方便，在 周邊具有價格優(yōu)勢 主要來源區(qū)域： 房山、石景山、海淀區(qū)以及公主墳附近 主要受眾群體： 本地客戶、在市內工作的普通職員、個體戶、市區(qū)的老人等 主要購買因素： 世界名園流向該項目的客戶看重 更好的形象和性價比 綠城百合流向該項目的客戶看重 更低的價格 77 本報告是嚴格保密的。 上市情況一居, 4 8 ,5%兩居,423, 48%三居,359, 41%四居, 5 4 ,6%一居 兩居 三居 四居銷售情況一居, 4 5 ,8%兩居,312, 57%三居,177, 32%四居, 1 9 ,3%一居 兩居 三居 四居上市與銷售情況分析 76 本報告是嚴格保密的。 以舒適為目標的空間革命 73 本報告是嚴格保密的。 主要客群 來自房山本地和市內的海淀區(qū)、公主墳、石景山區(qū) 備注 若公交線路不能如期開通，社區(qū)將在 2023年 10月入住后開通班車直達市內公主墳 項目位臵：房山區(qū)竇店鎮(zhèn) 開發(fā)商：北京龍建集團 71 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 附件：競爭項目資料 本報告是嚴格保密的。 一般而言，大盤前期商業(yè)銷售舉步維艱 而大盤前期銷售需要基本商業(yè)業(yè)態(tài)的進駐加以促進、維護 大盤商業(yè)前期銷售的基本原則：重在養(yǎng)鋪 建議： 商業(yè)形象包裝高質量到位； 以租待售， 2年內免租， ； 出臺鼓勵已售商業(yè)經(jīng)營的政策，如在社區(qū)免費提供宣傳單粘貼展架， 免費為客戶提供商鋪經(jīng)營的相關信息咨詢服務， 免費提供商鋪形象設計等。 大盤商業(yè)銷售規(guī)律淺析 1. 大盤因其規(guī)模體量較大，社區(qū)成熟時間較晚，前期各種配套使用率較低，故商業(yè)經(jīng)營往往無法正常快速運轉，大盤在前期的商業(yè)銷售進展極為緩慢，銷售價格也無法突破。 66 本報告是嚴格保密的。 教育建筑面積 m178。 世界名園商業(yè)概況 商業(yè)建筑面積 m178。邀請房山區(qū)政府、教育部門相關領導參加并為世界名園頒發(fā)優(yōu)秀教育示范社區(qū)至高獎項。 階段性地組織相關專業(yè)人士（建筑及園林規(guī)劃公司、物業(yè)管理公司、醫(yī)療、教育等配套機構、環(huán)保公司等）的 “項目推介沙龍” ，分項研討項目主推廣線上的核心議題，演繹“城”的畫卷。 公布給予北京燕化集團公司內部團體購房 優(yōu)惠折扣價的內容。 北京燕化集團 目的： 燕化集團為區(qū)域內較大型的企業(yè)。 2. 刷新網(wǎng)站形象，高調昭示“大城”氣勢。 1萬 12月 促銷活動 12月上旬 老客戶帶新客戶成交優(yōu)惠（新老客戶均贈送 2年物業(yè)費）。 5萬 地鐵廣告 整月 2號線，快速、大范圍散播項目信息。 看樓班車 整月 增加客戶上門量。 10萬 報紙廣告 10月中旬、下旬各投放 1次 昭示項目形象，發(fā)布項目銷售信息與關鍵活動信息。 5萬 10月 郵政直投 10月上旬、中旬、下旬各投放 1次 目標區(qū)域信息直效傳遞。