【正文】 信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。 論壇 較高 在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。 看房班車 較低 直接帶來(lái)客戶上門(mén)量。 根據(jù)項(xiàng)目情況，分兩個(gè)階段制定推廣策略 第一階段： 2023年年底前 第二階段： 2023年 06年以危機(jī)處理與案場(chǎng)整改為主，營(yíng)銷推廣以低成本、直效性渠道為主。 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶外廣告 一次性投放，高 昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。但目前公信力較差，效果一般。故獎(jiǎng)項(xiàng)的國(guó)際知名度、信譽(yù)度比較重要。 短信、直投 較低，高性價(jià)比 直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群。 展會(huì) 一次性較高 是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過(guò)展會(huì)在業(yè)界與市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來(lái)訪。 渠道 成本 效果評(píng)估 報(bào)紙廣告 持續(xù)性投放，高 硬廣：樹(shù)立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播； 軟文：項(xiàng)目?jī)r(jià)值、理念深度闡述。 活動(dòng)營(yíng)銷 持續(xù)投入，較高 根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動(dòng)（提升形象與口碑）、促銷活動(dòng)（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動(dòng)（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤(pán)常規(guī)營(yíng)銷手段。 電臺(tái) 因頻道而異 是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。 論壇 較高 在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。 車體、地鐵廣告 較低，高性價(jià)比 通過(guò)大量的人流集中地或公交車頻繁的流動(dòng)范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤(pán)的推廣。 主要推廣渠道 主要推廣渠道 主要推廣渠道 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 06年推廣攻略 9月 戶外廣告 整月 昭示項(xiàng)目形象。 10萬(wàn) 大客戶推介 中旬 直接有效推動(dòng)項(xiàng)目大體量銷售。 20萬(wàn) 車體廣告 整月 在目標(biāo)區(qū)域散播項(xiàng)目信息。 5萬(wàn) 11月 網(wǎng)絡(luò)廣告 11月上旬 焦點(diǎn)網(wǎng)，信息覆蓋，業(yè)界傳播。 10萬(wàn) 看樓班車 整月 增加客戶上門(mén)量。 06年主要推廣內(nèi)容 報(bào)紙媒體策略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念與規(guī)劃思想 拋出“北京第一大盤(pán)” 以及“大城”概念 形象 “北京第一大盤(pán)， 豈止氣度萬(wàn)千” 軟文 硬廣 10月中旬 賣點(diǎn)：“大城無(wú)界” 信息告知：論壇 即將啟動(dòng)“誠(chéng)信綱領(lǐng)” 形象：“大城”全透明 《項(xiàng)目運(yùn)行全程白皮書(shū)》 首期隆重發(fā)布 10月下旬 主流媒體《北青》、《北晚》 主流媒體搜房、焦點(diǎn) 焦點(diǎn) 形象：“大城無(wú)界” 文字：項(xiàng)目綜合價(jià)值闡述 搜房 形象：“北京第一大盤(pán)，豈止氣度萬(wàn)千” 文字：項(xiàng)目綜合價(jià)值闡述 10月上旬 11月上旬 網(wǎng)絡(luò)媒體策略 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 風(fēng)格調(diào)整，以大氣勢(shì)襯托項(xiàng)目“氣度萬(wàn)千”之象； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)整合，豐富社區(qū)細(xì)節(jié)價(jià)值展示面； 動(dòng)態(tài)信息跟進(jìn)，及時(shí)更新，持續(xù)保持高點(diǎn)擊率； 網(wǎng)站建設(shè)策略 出位、出彩設(shè)計(jì)： 大型社區(qū)網(wǎng)絡(luò)游戲：“大城尋寶” 以虛擬網(wǎng)絡(luò)世界的形勢(shì)，展現(xiàn)社區(qū)風(fēng)采， 游戲者尋找社區(qū)細(xì)節(jié)價(jià)值點(diǎn)， 回答社區(qū)近期動(dòng)態(tài)新聞事件， 并獲得相應(yīng)點(diǎn)數(shù)， 在截至?xí)r間內(nèi)憑獲得的點(diǎn)數(shù)換取相應(yīng)的禮物， 并可在游戲墻上發(fā)送祝福語(yǔ)給好友、親人，永久保留。 主動(dòng)上門(mén)推介項(xiàng)目，帶動(dòng) 項(xiàng)目大體量銷售。 12月某個(gè)集中時(shí)間段內(nèi)購(gòu)房成功 者享受特殊優(yōu)惠折扣。 —— 城的發(fā)展 分階段組織客戶活動(dòng)，如兒童繪畫(huà)比賽、老年人交誼舞比賽、社區(qū)聯(lián)誼狂歡活動(dòng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公寓建筑面積 m178。 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)超出客戶的需求，商業(yè)面臨銷售難度。這些商業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買信心的維護(hù)與促進(jìn)成交非常有效。 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目分析 1：水墨林溪 規(guī)模 占地面積 55萬(wàn)平方米 建筑面積 63萬(wàn)平方米 容積率 總戶數(shù) 5000 綠化率 48% 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 水墨林溪形象推廣 中國(guó)信息大學(xué) 在 本案 及市內(nèi)的 六里橋 設(shè)有兩處銷售中心 63萬(wàn)平米，山水人文社區(qū) 傾秀西南 浪漫傾城 清華鼎立打造，演繹品味生活 項(xiàng)目總體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)由 清華大學(xué) 研究院擔(dān)綱，以“水景交融、生態(tài)宜居”為設(shè)計(jì)理念；建筑單體以“川西民居、蜀國(guó)風(fēng)情”為設(shè)計(jì)風(fēng)格。 水墨林溪分期銷售統(tǒng)計(jì) 戶型 上市套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價(jià) (￥ /㎡ ) 銷售速度 (套 / 月 ) 一室一廳 48 45 94% 2774 6 兩室兩廳 423 312 74% 2734 45 三室兩廳 359 177 50% 2796 25 四室兩廳 54 20 35% 2938 3 合計(jì) 884 554 63% 2771 79 兩、三居的供應(yīng)量最大，銷售速度最快； 四居銷售最慢，但實(shí)現(xiàn)的價(jià)格最高。 ?購(gòu)房的主要目的是為了 將來(lái)退休后養(yǎng)老，能有一個(gè)舒適的環(huán)境 ?但水墨林溪是龍建自己開(kāi)發(fā)的房子，應(yīng)該能蓋的更好。 項(xiàng)目分析 2：綠城百合 規(guī)模 占地面積 852畝 建筑面積 64萬(wàn)㎡ 容積率 總戶數(shù) 2190戶 綠化率 % 總銷售率 72% 建筑類別 板樓公寓 戶型 兩室兩廳 80120 ㎡ 三室兩廳 110150 ㎡ 四室兩廳 136161㎡ 復(fù)試房型 150220 ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期 202351 二期 2023618 入住時(shí)間 一期 2023528 二期 20231231 價(jià)格 一期 3237元 / ㎡ 二期 4130元 / ㎡ 交通 位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城以西，緊鄰規(guī)劃中的城市六環(huán)路。 項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一期為南區(qū)，共 1890套， 二期北區(qū)目前推出 300套小高板。 綠城百合推廣分析 實(shí)景得到客戶認(rèn)可 某客戶來(lái)電問(wèn)：“你們的房子能做的這么 漂亮嗎？” 實(shí)景廣告效果明顯 來(lái)電來(lái)訪量均較之前 上升 30%40% 綠城產(chǎn)品品質(zhì)，以各種建筑細(xì)節(jié)完美體現(xiàn) 細(xì)節(jié)品質(zhì) 實(shí)景沖擊 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目上市情況與目前存量 上市情況兩居,761, 41%三居,751, 40%四居, 2 4 ,1%復(fù)式,344, 18%兩居 三居 四居 復(fù)式銷售情況兩居, 8 8 ,35%三居, 9 3 ,38%四居, 0 ,0%復(fù)式, 6 8 ,27%兩居 三居 四居 復(fù)式從 80平方米的二室二廳至 270平方米的復(fù)式不等，共計(jì)有 60余種戶型。小區(qū)交通便利，多條公交線路直達(dá)。 項(xiàng)目分析 4：田家園小區(qū) 規(guī)模 占地面積 20萬(wàn)㎡ 建筑面積 30萬(wàn)㎡ 容積率 總戶數(shù) 312戶 綠化率 40% 銷售情況 A1， A4， A6， A8，A10號(hào)樓正在銷售中 建筑類別 板樓 戶型 兩室兩廳 80120 ㎡ 三室兩廳 110150 ㎡ 四室兩廳 136161㎡ 復(fù)試房型 150220 ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 三期 202378 入住時(shí)間 2023年 7月入住 樓層情況 一期 8棟、二期 9棟、三期 11棟、四期 27棟 價(jià)格 二期 2400元 / ㎡ 三期 3450元 / ㎡ 交通 位于北京良鄉(xiāng)衛(wèi)星城以西，緊鄰規(guī)劃中的城市六環(huán)路，驅(qū)車京石高速僅 20分鐘即可到達(dá)西三環(huán)的六里橋 ，規(guī)劃中的輕軌經(jīng)過(guò)小區(qū)，公交 99 917支直達(dá)小區(qū)門(mén)口，已開(kāi)通的物業(yè)班車直達(dá)市區(qū)。 田家園小區(qū)綜合銷售指數(shù) 兩居供應(yīng)量最大，三居實(shí)現(xiàn)價(jià)格最高，但整體銷售速度很慢。 加州水郡平面規(guī)劃 小高層 聯(lián)排 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目上市情況與市場(chǎng)銷售情況 上市情況一居, 3 0 ,6%二居,362, 70%三居,104, 20%復(fù)式, 1 8 ,4%一居 二居 三居 復(fù)式銷售情況一居, 1 4 ,20%二居, 4 5 ,66%三居, 9 ,13%復(fù)式, 1 ,1%一居 二居 三居 復(fù)式92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 山水匯豪上市情況 面積區(qū)間 上市套數(shù) 60(含 )80㎡ 24 80(含 )100㎡ 106 100(含 )120㎡ 76 120(含 )140㎡ 68 140(含 )160㎡ 48 合計(jì) 322 戶型 上市套數(shù) 一室一廳 72 兩室一廳 130 三室一廳 72 三室兩廳 48 合計(jì) 322 按面積劃分 按戶型劃分 兩室銷售速度最快， 140平米以上中大戶型銷售率和銷售速度較低 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城百合成功要素 高品質(zhì)感的產(chǎn)品 極致的產(chǎn)品展示 ? 全 實(shí)景 形象推廣 開(kāi)發(fā)商品牌 ? 社區(qū)會(huì)所、商業(yè)街外檐采用 高檔石材 裝飾 ? 產(chǎn)品注重 細(xì)節(jié)品質(zhì) ? 綠城集團(tuán) ，全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商，實(shí)力與信譽(yù)的保證 綠城百合的成功在于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +極致的展示 陽(yáng)光的親情小鎮(zhèn) 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城百合一期綜合銷售指數(shù) 兩居、三居供應(yīng)量最大，銷售速度最快，實(shí)現(xiàn)的價(jià)格最高； 復(fù)式供應(yīng)量也較大，且銷售率最高。是以四至五層的板式公寓為主，輔以少量一層兩戶的點(diǎn)式樓以及小高層、高層建筑的新古典主義的風(fēng)格大型住宅社區(qū)。 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? ?覺(jué)得這樣的房子，質(zhì)量好、環(huán)境好，交通也方便，在 周邊具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 主要來(lái)源區(qū)域： 房山、石景山、海淀區(qū)以及公主墳附近 主要受眾群體： 本地客戶、在市內(nèi)工作的普通職員、個(gè)體戶、市區(qū)的老人等 主要購(gòu)買因素： 世界名園流向該項(xiàng)目的客戶看重 更好的形象和性價(jià)比 綠城百合流向該項(xiàng)目的客戶看重 更低的價(jià)格 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上市情況一居, 4 8 ,5%兩居,423, 48%三居,359, 41%四居, 5 4 ,6%一居 兩居 三居 四居銷售情況一居, 4 5 ,8%兩居,312, 57%三居,177, 32%四居, 1 9 ,3%一居 兩居 三居 四居上市與銷售情況分析 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以舒適為目標(biāo)的空間革命 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要客群 來(lái)自房山本地和市內(nèi)的海淀區(qū)、公主墳、石景山區(qū) 備注 若公交線路不能如期開(kāi)通，社區(qū)將在 2023年 10月入住后開(kāi)通班車直達(dá)市內(nèi)公主墳 項(xiàng)目位臵：房山區(qū)竇店鎮(zhèn) 開(kāi)發(fā)商：北京龍建集團(tuán) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2/17/2023 附件：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一般而言，大盤(pán)前期商業(yè)銷售舉步維艱 而大盤(pán)前期銷售需要基本商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐加以促進(jìn)、維護(hù) 大盤(pán)商業(yè)前期銷售的基本原則：重在養(yǎng)鋪 建議： 商業(yè)形象包裝高質(zhì)量到位； 以租待售， 2年內(nèi)免租， ； 出臺(tái)鼓勵(lì)已售商業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策，如在社區(qū)免費(fèi)提供宣傳單粘貼展架， 免費(fèi)為客戶提供商鋪經(jīng)營(yíng)的相關(guān)信息咨詢服務(wù)， 免費(fèi)提供商鋪形象設(shè)計(jì)等。 大盤(pán)商業(yè)銷售規(guī)律淺析 1. 大盤(pán)因其規(guī)模體量較大，社區(qū)成熟時(shí)間較晚，前期各種配套使用率較低，故商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往無(wú)法正?？焖龠\(yùn)轉(zhuǎn)，大盤(pán)在前期的商業(yè)銷售進(jìn)展極為緩慢，銷售價(jià)格也無(wú)法突破。 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 教育建筑面積 m178。 世界名園商業(yè)概況 商業(yè)建筑面積 m178。邀請(qǐng)房山區(qū)政府、教育部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加并為世界名園頒發(fā)優(yōu)秀教育示范社區(qū)至高獎(jiǎng)項(xiàng)。 階段性地組織相關(guān)專業(yè)人士（建筑及園林規(guī)劃公司、物業(yè)管理公司、醫(yī)療、教育等配套機(jī)構(gòu)、環(huán)保公司等）的 “項(xiàng)目推介沙龍” ，分項(xiàng)研討項(xiàng)目主推廣線上的核心議題，演繹“城”的畫(huà)卷。 公布給予北京燕化集團(tuán)公司內(nèi)部團(tuán)體購(gòu)房 優(yōu)惠折扣價(jià)的內(nèi)容。 北京燕化集團(tuán) 目的： 燕化集團(tuán)為區(qū)域內(nèi)較大型的企業(yè)。 2. 刷新網(wǎng)站形象，高調(diào)昭示“大城”氣勢(shì)。 1萬(wàn) 12月 促銷活動(dòng) 12月上旬 老客戶帶新客戶成交優(yōu)惠（新老客戶均贈(zèng)送 2年物業(yè)費(fèi)）。 5萬(wàn) 地鐵廣告 整月 2號(hào)線，快速、大范圍散播項(xiàng)目信息。 看樓班車 整月 增加客戶上門(mén)量。 10萬(wàn) 報(bào)紙廣告 10月中旬、下旬各投放 1次 昭示項(xiàng)目形象，發(fā)布項(xiàng)目銷售信息與關(guān)鍵活動(dòng)信息。 5萬(wàn) 10月 郵政直投 10月上旬、中旬、下旬各投放 1次 目標(biāo)區(qū)域信息直效傳遞。