【正文】 項(xiàng)目，如銀泰、御金臺(tái)等，受淡市影響較小，同期銷(xiāo)售速度基本保持不變； ? 城市主流項(xiàng)目（以剛性需求為主的）如金隅萬(wàn)科城、中信城，受淡市影響同樣較小，在合理的價(jià)格下銷(xiāo)售速度迅猛； 銀泰中心銷(xiāo)售情況0500100015002023250030002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年7月020230400006000080000100000120230銷(xiāo)售面積(平方米) 銷(xiāo)售均價(jià)(元/ 平方米)項(xiàng)目名稱(chēng) 批準(zhǔn) 套數(shù) 批準(zhǔn)面積 銷(xiāo)售 套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售 均價(jià) 發(fā)證時(shí)間 主力面積 中信城 598 394 17559 2023年 7月 20日 90㎡左右兩居 金隅萬(wàn)科城 1548 674 7741 2023年 4月 27日 兩居 8390㎡ 北京市場(chǎng) 淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場(chǎng)表現(xiàn)，剛性需求和豪宅產(chǎn)品呈現(xiàn)良好的抗風(fēng)險(xiǎn)性 ? 擁有稀缺資源的項(xiàng)目，如銀泰、御金臺(tái)等，受淡市影響較小，同期銷(xiāo)售速度基本保持不變； ? 城市主流項(xiàng)目（以剛性需求為主的）如金隅萬(wàn)科城、中信城，受淡市影響同樣較小，在合理的價(jià)格下銷(xiāo)售速度迅猛； 北京市場(chǎng) 淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場(chǎng)表現(xiàn)，彈性改善和純投資臵業(yè)行為受市場(chǎng)沖擊較大 大勢(shì)判斷 ?在高增長(zhǎng)高通脹的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)房地產(chǎn)格局必然面臨重新調(diào)整； ?受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，財(cái)富發(fā)生縮水，支付力發(fā)生下滑； ?多空博弈持續(xù)，政策天平向多方傾斜 ?整體經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已正式進(jìn)入 1~2年的調(diào)整期； ?剛性需求和豪宅物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，彈性改善和純投資臵業(yè)受沖擊； 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下 —— 加快資金回籠是遠(yuǎn)大于利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的必然選擇！ 速度 》利潤(rùn)！ 項(xiàng)目理解 ?本項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村，屬奧北片區(qū)； ?本項(xiàng)目與北五環(huán)相距 2公里，與奧運(yùn)森林公園相距 ； ?本項(xiàng)目所在板塊位于北苑家園板塊北部一線之隔（ 13號(hào)線），在立水橋板塊東部一站之隔（ 13號(hào)線）； 奧 北 機(jī)場(chǎng)高速 CBD 5號(hào)線 五環(huán) 四環(huán) 清苑路 京承高速 13號(hào)線 北苑家園 立水橋 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位處奧北成熟片區(qū)內(nèi)新興板塊 園林高爾夫練習(xí)場(chǎng) 綠化隔離帶 北苑東路 現(xiàn)狀林蔭路 清河營(yíng)東路 13號(hào)線北苑站 13號(hào)線輕軌 地塊內(nèi)部高壓線 東至：北苑東路（預(yù)計(jì)明年 5月通路）； 南側(cè)： 13號(hào)線； 西側(cè)：清河營(yíng)東路； 北側(cè)：北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 項(xiàng)目四至 地塊東側(cè)為景觀資源；高壓線穿地塊而過(guò) 項(xiàng)目 指標(biāo) 用地面積 總地塊 11地塊 12地塊 16地塊 總建筑面積 總建面 地上 地下 容積率 11地塊 12地塊 16地塊 地塊建筑面積 11地塊 12地塊 16地塊 建筑控制高度 45米 綠化率 30% 12住宅用地 16住宅用地 中學(xué) 小學(xué) 幼兒園 11 商業(yè) 用地 綠化用地 醫(yī)院 周邊規(guī)劃配套（建筑面積）： ?幼托 、小學(xué) 米、中學(xué) ； ?醫(yī)療衛(wèi)生 ； ?商業(yè)金融 ； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中等規(guī)模中高容積率項(xiàng)目 /配套將地塊分割零散 北五環(huán) 北苑東路 立湯路 立湯路 北苑路 5號(hào)線 ?區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)密集，五環(huán)路、立湯路、京承高速縱橫交錯(cuò)，交通便利； ?本項(xiàng)目距離五環(huán)路 ，可通過(guò)北苑東路直達(dá)五環(huán)； ?項(xiàng)目緊鄰 13號(hào)線北苑站，可輕松換乘 5號(hào)線，軌道交通非常便利； ?區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，立湯路、北苑路沿線多條公交系統(tǒng)通過(guò)， 1小時(shí)內(nèi)能夠到達(dá)北二環(huán)。 ? 2023年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)三個(gè)階段： ?第一階段： 08年初受 07年底調(diào)整的影響以及淡季與淡市重合效應(yīng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面； ?第二階段： 34月，價(jià)格增長(zhǎng)遇阻，市場(chǎng)消化滯緩，觀望氛圍日趨濃厚，地產(chǎn)商采取價(jià)格調(diào)整策略，市場(chǎng)出現(xiàn)暗降保量； ?第三階段： 5月至今價(jià)格持續(xù)下跌，而消化量依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，觀望氛圍持續(xù)加重，量?jī)r(jià)齊跌行情終于作實(shí)。 基礎(chǔ)層面 城市屬性明顯 產(chǎn)品層面 中大規(guī)模 交通 /配套完善 ?規(guī)劃造就大尺度樓間距 ?具備大面積中心景觀資源 ?整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨于一般，缺乏創(chuàng)新亮點(diǎn)； ?存在產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)； ?園林以大量水系為主體，提高后期維護(hù)成本。 ?北苑家園自 1998年開(kāi)始發(fā)展，由城建集團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域已非常成熟 。 ?立水橋板塊啟動(dòng)相對(duì)較晚，主要依托 13號(hào)線開(kāi)通帶動(dòng)板塊發(fā)展，板塊發(fā)展趨于成熟。 來(lái)廣營(yíng) 14號(hào)地，建面超過(guò) 200萬(wàn)平米。 悅溪戶(hù)型多樣，均為舒適尺度，面積為二居室 90平米、三居室 130180平米、四居室 220平米，兩居供應(yīng)充足。萬(wàn)科城 項(xiàng)目銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)高于區(qū)域平臺(tái)速度 金隅萬(wàn)科城開(kāi)盤(pán) 3個(gè)月，已銷(xiāo)售預(yù)售證的 40%， 平均銷(xiāo)售速度 225套 /月 ， 銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售平臺(tái) 1020套 /月 。（ 2023年，通州區(qū)平均每月銷(xiāo)售金額為 元，銷(xiāo)售均價(jià) 9000元 /平米 左右） 金隅 7090 08年通州區(qū)在售項(xiàng)目中單個(gè)項(xiàng)目單月銷(xiāo)售金額最高者 項(xiàng)目成功關(guān)鍵點(diǎn)： ?長(zhǎng)時(shí)間蓄客 ： 提前半年開(kāi)始蓄客 。 強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品特色、高附加值以及全方位展示策略成為項(xiàng)目成功關(guān)鍵因素 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) 強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品特色、高附加值和強(qiáng)展示的全面應(yīng)用 將建筑細(xì)節(jié)與對(duì)人性的全面關(guān)懷完美結(jié)合，體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值 特色園林：每個(gè)細(xì)節(jié)都訴說(shuō)驚喜，臺(tái)地景觀，一步一景，宏偉氣勢(shì)與立體層次的完美結(jié)合 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) 創(chuàng)意空間的打造樹(shù)立項(xiàng)目個(gè)性、時(shí)尚、出位的形象 空中懸浮泳道 創(chuàng)意架空層 峽谷式布局 能量會(huì)所傳訊囊 能量會(huì)所攀巖壁 影院 健身房 漫游商街 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) 金地 〃 梅隴鎮(zhèn) ?戶(hù)戶(hù)朝南； ?贈(zèng)送大面積稀缺入戶(hù)花園； ?享有雙層調(diào)高觀景露臺(tái)； ?所有房間贈(zèng)送大落地凸窗、生活陽(yáng)臺(tái) … 提升附加值 ?策略 1：產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)雙管齊下，提升項(xiàng)目精神氣質(zhì) 項(xiàng)目城市形象的傳遞基本靠廣告和會(huì)所 梅隴鎮(zhèn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐 廣告出街 售樓處開(kāi)放 2023年 7月中旬 樣板房開(kāi)放 開(kāi)盤(pán) 脫面 ?提前半年 啟動(dòng)戶(hù)外廣告牌，最高 10塊 廣告牌，近 50％ 客戶(hù)來(lái)源戶(hù)外； ?提前三個(gè)月 啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，高參與性網(wǎng)站設(shè)計(jì)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)成交 10％。北苑家園已經(jīng)到第六期了， 現(xiàn)在周?chē)I(mǎi)東西啊、吃飯啊都特別方便 。 ?年齡層次分布較為廣泛； ?主力客群為有一定實(shí)力的年輕白領(lǐng)； ?次主力客群為城市外遷家庭及區(qū)域內(nèi)“換房”家庭。 園林 微地形 通過(guò)坡度景觀與微地形的設(shè)置，降低道路等的不良影響，保證社區(qū)私密性。 :04:4412:04Feb234Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 12:04:4412:04:4412:042/4/2023 12:04:44 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 4, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 4日星期六 12時(shí) 4分 44秒 12:04:444 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 4日星期六 下午 12時(shí) 4分 44秒 12:04: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 特色活動(dòng) —— 根據(jù)客戶(hù)特點(diǎn)并結(jié)合項(xiàng)目自身資源，舉辦 golf體驗(yàn)、自駕游以及各種周末暖場(chǎng)等活動(dòng)； 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6 09/7 09/8 09/9 持續(xù)熱銷(xiāo)期 08年 712月：其他暖場(chǎng)活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo)策略 核心舉措： 活動(dòng) /展示 /價(jià)格 /推售 地界包裝：現(xiàn)場(chǎng)圍檔 樣板間 1 2 3 4 城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng) 精神堡壘 主題示范區(qū) 車(chē)輛動(dòng)線 銷(xiāo)售中心 景觀 /廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)要點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化全線展示 演繹城市涵氧生活，滿足客戶(hù)“眼見(jiàn)為實(shí)”體驗(yàn) 示范區(qū) 地界包裝 銷(xiāo)售中心 樣板間 主入口 五環(huán)路 指示牌 廣告牌 北苑東路 指示牌 13號(hào)線 北苑路 5號(hào)線沿線 ?東三環(huán)京廣 — 國(guó)貿(mào)設(shè)立路牌 ?北苑路 設(shè)立指示牌 ?五環(huán)路北苑東路出口處 設(shè)立指示牌 ?13號(hào)線北苑站 外設(shè)立廣告牌 ?5號(hào)線地鐵站內(nèi)設(shè)廣告 戶(hù)外封鎖：目標(biāo)客戶(hù)集中地區(qū)設(shè)指示牌及廣告 1 城市界面：導(dǎo)視系統(tǒng) 注重精神堡壘與示范區(qū)園林的結(jié)合 入口形象墻用時(shí)尚的色彩搭配與動(dòng)感的板塊組合突出企業(yè)品牌與項(xiàng)目名稱(chēng) 售樓處方案 1 售樓處方案 2 2 精神堡壘 樹(shù)立視覺(jué)高點(diǎn)，強(qiáng)展示、強(qiáng)昭示的風(fēng)格化精神堡壘 地界包裝的形式：圍擋 +Logo墻 +看板 + 背景燈 Logo 圍檔突出企業(yè)文化和項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) 地界包裝：現(xiàn)場(chǎng)圍檔 3 展示關(guān)鍵字：北中軸、城市、生態(tài) 示范區(qū) 地界包裝 銷(xiāo)售中心 樣板間 4 主題示范區(qū) —— 銷(xiāo)售中心 建筑語(yǔ)言與綠植融為一體 售樓處周邊綠樹(shù)成蔭 通透的玻璃立面將園林引入室內(nèi) 銷(xiāo)售中心打造突出項(xiàng)目生態(tài)、宜居特色 示范區(qū) 地界包裝 銷(xiāo)售中心 樣板間 4 主題示范區(qū) —— 景觀 /廣場(chǎng) 通向水灣售樓處的木質(zhì)通道 室外水景休息平臺(tái) 觀景平臺(tái) 園林中的室外休息區(qū) 獨(dú)特親水小品 示范區(qū)打造突出項(xiàng)目核心價(jià)值，注重生態(tài)園林及水景營(yíng)造 營(yíng)銷(xiāo)策略 核心舉措： 活動(dòng) /展示 /價(jià)格 /推售 市場(chǎng)比較法說(shuō)明： ?第一步：選取參照系， 選取區(qū)域主要項(xiàng)目作為參照項(xiàng)目 ?第二步：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析， 給以上已售樓盤(pán)打分并確定權(quán)重 ?第三步：計(jì)算靜態(tài)價(jià)格， 建立比準(zhǔn)價(jià)格體系后得到市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格 ?第四步：計(jì)算動(dòng)態(tài)價(jià)格 ， 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，計(jì)算項(xiàng)目入市時(shí)動(dòng)態(tài)價(jià)格 產(chǎn)品價(jià)格參照體系 項(xiàng)目 建筑面積 均價(jià)（元 /平米） 悅溪 37萬(wàn) 13000 媒體村 62萬(wàn) 12023 公園 2023 40萬(wàn) 11000 價(jià)格 低開(kāi)高走，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，一炮而紅 價(jià)格 建議入市價(jià)格為 1250013500元 /㎡ 左右 ?估算項(xiàng)目當(dāng)前出售住宅產(chǎn)品的價(jià)格為 12676元 /㎡ 因素修正及計(jì)算表 可比案例 A 可比案例 B 可比案例 C 物業(yè)名稱(chēng) 潤(rùn)澤 〃 悅溪 媒體村 公園 2023 比較案例交易價(jià)格（元 /㎡） 13000 12023 11000 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 100/108 100/105 個(gè)別因素修正 100/103 100/100 100/99 綜合修正系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /㎡） 13390 12960 11440 權(quán)重 評(píng)估單價(jià)（元 /㎡ ）取整 12676 因素比較表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 潤(rùn)澤 參與者圍著 world tree而坐，聆聽(tīng)耳機(jī)里的田野錄音?！?