【正文】 實(shí)感知； 總攻略 重塑區(qū)域價(jià)值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動(dòng)區(qū)策略 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 顯示屏幕過小，無法形成強(qiáng)有力的視覺沖擊力。 售樓處展示要點(diǎn) 4 體現(xiàn)豪華氣勢，注重綠化體現(xiàn)生態(tài) 東北的氣候原因室外綠化受四季影響較大，且不夠豐富，室內(nèi)豐富的綠化布臵效果反差較大，給客戶感知深。加強(qiáng)國際化高端化的生活氣氛營造。 ? 門柱立勢，豐富綠化護(hù)坡，行道旗，“億達(dá)海印香山國際生活區(qū)“的區(qū)域命名，涵蓋四期、五期，打造大氣勢樓盤和高端生活區(qū)域形象。 推廣 媒 體 功 略 活 動(dòng) 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 形象表達(dá) 全面拔高 展示 售 樓 處 樣 板 房 現(xiàn) 場 包 裝 物 業(yè) 命 名 平 面 表 達(dá) 銷售 啟 動(dòng) 區(qū) 策 略 星 級(jí) 服 務(wù) 推 售 策 略 推廣原則： 1）線上通過大眾媒體以大氣勢高形象建立公眾影響力； 2）線下專線攻破目標(biāo)客戶群； 制造影響力 實(shí)效營銷 總攻略 重塑區(qū)域價(jià)值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動(dòng)區(qū)策略 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物料 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造影響力之 重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外籍客戶、名人客戶的開拓做為整個(gè)高端住宅市場的突破口，起到引領(lǐng)的作用 ? 選擇以軟件園和高新區(qū) 500強(qiáng)企業(yè)、外資企業(yè)、市區(qū)外企單位、外籍人士俱樂部等，分批團(tuán)拜，從配套、規(guī)劃、優(yōu)惠方面吸引該部份客戶入駐。 實(shí)效營銷之小眾突破外籍客戶引入 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開盤前主題營銷活動(dòng) 邀請金卡、鉆石卡客戶，目標(biāo)客戶攜伴參加海上游艇雞尾酒會(huì)，聯(lián)手名牌 鉆石珠寶展演，畫展，燃放煙花 等形式，體現(xiàn)尊貴奢華和格調(diào)，擴(kuò)大有效客戶的影響面。 ? 據(jù)人氣狀況一個(gè)月后意向金增至 20萬元直接升級(jí)鉆石卡，可直接確定房號(hào)； ? 意向金增至 5萬元升級(jí)金卡， 具開盤優(yōu)先選房權(quán)； 囤積人氣 提練 分離高低誠意度客戶 貴賓卡 鉆石卡 金卡 VIP客戶卡分級(jí)別管理，區(qū)分和引導(dǎo)客戶購買意向 實(shí)效營銷之 VIP分級(jí)維護(hù) 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、有了業(yè)主權(quán)益卡，老帶新操作流程變得清晰。 高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) —— 服務(wù)體現(xiàn)品質(zhì) ? 在看樓現(xiàn)場處處可見的安全溫馨提示牌，所設(shè)臵的擦鞋機(jī)、冰凍濕紙巾、安全帽的護(hù)罩、太陽傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來物管的服務(wù)細(xì)節(jié)及品質(zhì)。 打破常規(guī)“低開高走”的價(jià)格策略，首期樹立價(jià)格標(biāo)桿，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)利用“低價(jià)”房源快速回現(xiàn)。 首批推盤以高價(jià)戶型作為價(jià)格標(biāo)桿，部分中小戶型低總價(jià)建立市場信心，主力去化主力３室戶型。 籌備期 內(nèi)部認(rèn)購期 選房開盤期 持續(xù)銷售期 案名 、 推廣基調(diào)確定； 銷售人員培訓(xùn)到位； 現(xiàn)場包裝 、戶外廣告牌開始滲透； 銷售資料 、 模型等物料到位； 售樓處入駐； 開盤選房方案確定； 《 價(jià)格報(bào)告 》 、《 開盤 選房活動(dòng)方案 》 開始廣泛派卡； 展示包裝全部到位 （ 售樓處 、 樣板房 、 現(xiàn)場包裝 、 觀景臺(tái) ） ； ； 1. 開盤活動(dòng)； 2. 后續(xù)活動(dòng)方案制訂和準(zhǔn)備； 3. 媒體發(fā)布； ● 關(guān) 鍵 準(zhǔn) 備 工 作 2023年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 12月 1月 6月 2023年 籌備期 內(nèi)部認(rèn)購期 選房開盤期 持續(xù)銷售，新推房號(hào)期 動(dòng)； ； 2. 事件營銷的籌備； 3. 小型活動(dòng)的進(jìn)行； 前期營銷節(jié)奏 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三階段：開盤強(qiáng)銷期（ 9月 10月） 階段目標(biāo)： 銷售 200300套 階工段重點(diǎn)： 增加客戶的體驗(yàn)，針對(duì)性的推售安排 渠道： 通過節(jié)點(diǎn)體驗(yàn)式營銷增強(qiáng)客戶感知度，算價(jià)厘定推售安排，成功引導(dǎo)成交 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年度營銷費(fèi)用配比 儲(chǔ)客 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 持銷 儲(chǔ)客 開盤 持銷 戶外： 40% 活動(dòng)（含渠道拓展）： 40% 報(bào)版： 20% 戶外： 30% 活動(dòng)（含渠道拓展）： 50% 報(bào)版： 20% 戶外： 40% 活動(dòng)（含渠道拓展）： 40% 報(bào)版： 20% 開盤 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22:53:2023:53:2023:53Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 22:53:2023:53:2023:533/22/2023 10:53:20 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 10時(shí) 53分 20秒 下午 10時(shí) 53分 22:53: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 10時(shí) 53分 :53March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:53:2023:53:2023:53Wednesday, March 22, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 22日星期三 下午 10時(shí) 53分 20秒 22:53: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 10時(shí) 53分 :53March 22, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 廣告投放思路 概念 形象深化 強(qiáng)勢推廣 階段 回顧 開盤 56 7. 路牌 報(bào)廣加軟文 格調(diào)雜志 DM直投 網(wǎng)絡(luò) 電視片 新聞報(bào)道 報(bào)廣加 軟文 路牌 格調(diào)雜志 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)廣加軟文 路牌 格調(diào)雜志 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第四階段：持銷期（ 11月 12月） 階段目標(biāo)： 積累新客源，達(dá)到 100套銷售，價(jià)格小幅提升 階段工作重點(diǎn)： 節(jié)點(diǎn)活動(dòng)維護(hù)老客戶，以口碑?dāng)U大有效客戶群，并通過提價(jià)來印證項(xiàng)目價(jià)值，帶來新一倫的銷售。 第二階段：客戶積累期（ 7月 8月） 階段目標(biāo)： 積累首批客戶 1000組，以大連本地高端客戶為主 階段工作重點(diǎn)： 大事件建立氣勢，展示配合到位全新客源拓展方式與客戶分級(jí)管理，保證客源的廣度與有效度。 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀啟動(dòng)區(qū)建議于 07年 5月前銷售旺季完成 ? 建筑啟動(dòng)區(qū)說明：以從低價(jià)到高價(jià)為開發(fā)主線，原因是符合不斷升值的市場需求，同時(shí)后期隨小區(qū)景觀的成熟，升值空間和利潤空間都會(huì)變大；但據(jù)市場需求，高價(jià)房在開盤首期也拿出部份做為價(jià)格標(biāo)桿； ? 景觀啟動(dòng)區(qū)：從入口延至建筑啟動(dòng)區(qū)形成工程上的統(tǒng)一和展示的同步。提高成交率。 年底通過酬謝酒會(huì)及參加慈善晚會(huì)提高項(xiàng)目公益形象，對(duì)品牌進(jìn)行階段維護(hù) 年底的答謝酒會(huì)主要是針對(duì)已成交業(yè)主，和意向客戶的活動(dòng)，目的在提高項(xiàng)目的口碑，擴(kuò)大一定范圍內(nèi)的品牌影響； 同時(shí)建議參加社會(huì)上慈善類活動(dòng)，以“億達(dá)回饋社會(huì)”的形象，加強(qiáng)品牌的建設(shè)。 此卡注明期限。 通過主題活動(dòng)維護(hù)老客戶提高口碑宣傳力度，擴(kuò)大客源 ? 為保持市場的高關(guān)注率，同時(shí)中國大眾有節(jié)日消費(fèi)的習(xí)慣，建議每個(gè)節(jié)日，包括重大的異國節(jié)（比如圣誕節(jié)）等，推出主題活動(dòng)，維護(hù)老客戶，擴(kuò)大口碑宣傳面和提高成交率； ? 如中秋節(jié)、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、迎新年等。 開設(shè)億達(dá)鉆石卡客戶會(huì)，與奢侈品、名車、大連最高端商家等建立商業(yè)聯(lián)盟，建立與奢侈品消費(fèi)者的緊密關(guān)聯(lián) ? 終端市場上客源是最大的資本，聯(lián)手大連最高端的商家建立高端商業(yè)間的互惠聯(lián)盟，資源共亨，一方面是本案客源較好的挖掘方式，另一方面也是億達(dá)品牌發(fā)展高端產(chǎn)品線的基礎(chǔ)客源積累。 ? 認(rèn)籌、選房、開盤等每次重大節(jié)點(diǎn)邀請外籍人士出席渲染現(xiàn)場氣氛。 制造影響力之 大事件借勢營銷 社會(huì)大事件借勢營銷，事半功倍 類似 2023沈陽世界園藝博覽會(huì) 等省、市內(nèi)大影響社會(huì)事件 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建材全面專業(yè)說明書，體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) 產(chǎn)品說明書 建材說明 實(shí)效營銷之專業(yè)銷售物料 高品質(zhì)產(chǎn)品與格調(diào)生活相結(jié)合推廣，有效建立豪宅形象。 首次亮相，氣勢是關(guān)鍵！ 機(jī)場 深圳大劇院 仙湖 市民中心 ? 強(qiáng)勢占據(jù)重要傳播節(jié)點(diǎn) ? 取得良好的推廣效果，迅速建立知名度 案例借簽：星河國際 制造影響力之 大眾媒體 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?護(hù)坡或工地圍墻以萬國旗裝飾，展現(xiàn)國際化社區(qū)