【正文】 形象。 售樓處展示要點 7 物管公司介紹與業(yè)績展示 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 主要服務(wù)內(nèi)部認(rèn)籌客戶。 ? 劃出專門建材展示區(qū)，從墻體剖面、外立面材質(zhì)、保溫層、地?zé)?、窗、門、管道、等全角度實體模擬展示并附文字說明。 星海廣場售樓處布局 ? 精神堡壘的樹立給客戶進(jìn)門的第一震撼； ? 接待區(qū)緊連視聽室，客戶第二次震撼來源； ? 緊接模型區(qū)、洽談室和咖啡吧，形成一條動線，建材展示區(qū)臵于扶梯下方。 20個國家和地區(qū)精英人士選擇的居住區(qū)！ 通過居住配套規(guī)劃吸引在大連外籍人士團體選擇入住 (購買或租賃 )，打造一個頂級住宅區(qū)的形象，目的在弱化區(qū)域地段上的劣勢，打進(jìn)大連高端市場。 觀海山居，與海保持一定的距離； 城市氛圍，但與喧鬧保持一定的距離； 私密領(lǐng)地，清靜，宜居 自然、城市、人文超然之上 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 重新定義大連豪宅標(biāo)準(zhǔn)，針對性的客戶渠道拓展與短期爆破式營銷解決方案。 營銷節(jié)奏 營銷主題和占位 營銷渠道 營銷風(fēng)格 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 問題界定 戰(zhàn)略制定 案例借鑒 營銷費用計劃 營銷節(jié)奏 營銷總攻略 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 新的豪宅區(qū)域項目的營銷解決思路 陌生豪宅區(qū)域面臨的問題 啟動區(qū)策略，確保項目上市成功問題 客戶尋找、挖掘、引導(dǎo)問題 區(qū)域價值建立、引導(dǎo)問題 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 產(chǎn)品開發(fā)重新設(shè)計。 結(jié)論回顧 大連新國際豪宅 定 位 市場結(jié)論 ? 項目的目標(biāo)使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激烈直面競爭中 。2/17/2023 億達(dá)四期項目營銷執(zhí)行報告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ?豪宅在短期內(nèi)銷售受阻，長期市場看好。 銷售速度比預(yù)期要減緩，形象與品牌的功課要做足； 四、增加品質(zhì)感的是目前市場時機的有效牌 ， 真正的銷售高峰期約在現(xiàn)場展示完備真正體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的時期，現(xiàn)階段的品質(zhì)展示對打開銷售初期局面非常重要。 關(guān)鍵詞“差異化”、“起勢” 關(guān)鍵舉措： 角色區(qū)分 ? 用圍墻、地塊廣告牌、燈光字、條幅等標(biāo)識系統(tǒng)，進(jìn)行了項目地盤的包裝，突出項目片區(qū)第一規(guī)模大盤氣勢； 建立新的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?深入挖掘項目核心競爭力，與競爭對手進(jìn)行點對點分析，建立灣區(qū)物業(yè)十大指數(shù)： 可持續(xù)發(fā)展指數(shù)、規(guī)劃指數(shù)、園林指數(shù)、戶型指數(shù)、景觀指數(shù)、生活指數(shù)、開放指數(shù)、服務(wù)指數(shù)、人文指數(shù) 建立第一強勢意向 ? 提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞 11 本報告是嚴(yán)格保密的。倡導(dǎo)“北星海灣國際化山海豪宅”為主題，高舉“人文”“生態(tài)”大旗。通過景觀資源、人文因素和鏈接星海灣來化解豪宅區(qū)域的陌生度。 氣勢宏偉的 國際化的 富沖擊力的 北星海灣，城中央，國際居住區(qū)。 備選案名 ?海逸名庭 ?亞瀾灣 ?峰攬國際山莊 ?山海名庭 ?美廬 ?芳華苑 ?香樟花園 ?海逸半島 ?億翠苑 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 展示 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 吸音材質(zhì) 投影儀 在售樓處內(nèi)設(shè)立一個獨立的視聽室，營造一種相對封閉的環(huán)境，使得看 3D動畫不會影響到售樓處的其他顧客，同時其他顧客也不會干擾到觀看 3D動畫。 抓住給客戶的第一印象。 售樓處展示要點 6 售樓處內(nèi)設(shè)生活情景展示區(qū) 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)場展示 現(xiàn)場展示區(qū)軟件園入口處包裝體現(xiàn)氣勢 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 全方位整體推廣架構(gòu) 推廣策略 營造社會 影響力 運用大眾媒體 階段性活動營銷 實現(xiàn)實效營銷 針對性推廣 客戶管理 大幅戶外 報刊、網(wǎng)絡(luò)廣告 工程節(jié)點活動 節(jié)日營銷 主題活動 外籍客戶引入 大客戶團拜 品牌鉆石會 VIP分級維護(hù) 直郵廣告 專業(yè)雜志 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 國際化豪宅形象打造，發(fā)行未來社區(qū)生活場景的示意書和工藝別致樓書 實效營銷之專業(yè)銷售物料 樓書從制造工藝和內(nèi)容上區(qū)別普通項目，采用中英文對照。 ? “名校簽約會”：邀大連國際學(xué)校學(xué)生（外籍兒童為主）現(xiàn)場共同藝術(shù)涂鴉留念，客戶、媒體共同參與，標(biāo)榜國際化，藝術(shù)化。 ? 外籍人士的成功吸引可以成為本案的最大賣點，但外籍人士不構(gòu)成本案的核心客戶群，只做為吸引國內(nèi)高端客戶的“噱頭”，因此具體推廣中“外籍客戶”做為“道具”使用，合作的方法與經(jīng)濟支出是機動的，視實際情況而定； ? 名人客群鎖定 12個知名度較高人士，與外籍人士不同之處在于推廣中選擇口頭傳播方式，不會牽涉到形象權(quán)相關(guān)問題。 小眾突破 ：企業(yè)家、大連 5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂部、政府機關(guān) 大眾媒體對于高端客群起不到引導(dǎo)購買的作用，針對性突破渠道至關(guān)重要 ? 高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項目樓書； ? 于各銀行、電信部門針對金卡客戶的內(nèi)刊投放廣告，財單夾頁廣告； ? 星級酒店、東三省各高端俱樂部放臵項目宣傳資料； ? 全市高端樓盤、政府機關(guān)、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶、各高端俱樂部會員、項目宣傳資料直郵，重大活動節(jié)點發(fā)放邀請函； ? 郵寄樓書以 10P左右，保持每月一本，信息不斷更新的形式。 現(xiàn)場辦卡者贈送精美禮品。 高端項目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑 實效營銷之 老帶新活動 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 五、有了業(yè)主權(quán)益卡，客戶容易記住“老帶新”這件事，優(yōu)惠幅度可以減少。 ? 服務(wù)操作原則 ： 1. 銷售人員、保安、保潔統(tǒng)一通過五星級酒店的培訓(xùn)服務(wù)； 2. 1對 1尊貴服務(wù)； 3. 銷售人員統(tǒng)稱 —— 銷售經(jīng)理； 4. 銷售中心內(nèi)，入門即有前臺站立等候接待，然后聯(lián)系銷售經(jīng)理為客戶提供專業(yè)、體貼、周到的服務(wù)； 5. 樣板房有專人下樓接待和服務(wù) ? 服務(wù)目的： 1. 提升億達(dá)品牌影響力； 2. 項目高品質(zhì)、尊貴調(diào)性的體驗； 案例借鑒：中信紅樹灣 品質(zhì)感的重要體現(xiàn)！ 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格 數(shù)量 案例借鑒 : 星河國際 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 1號、 2號、 11號、8號做為啟動區(qū)，拿出部份房源首推； 以高中低組合推向市場，擴大客戶面。 第一階段：形象導(dǎo)入期（ 6月） 階段目標(biāo)： 建立項目第一印象，打開市場知名度 階段工作重點： 重新定義豪宅形象，強勢推出，占有市場觀注率 渠道： 戶外廣告發(fā)布，強勢形象豎立，大眾媒體輔助造勢，人員、銷售物料準(zhǔn)備。 首批解籌以消化前期積累客戶為主 形式 包括： 1） 提供免費自助午餐 2） 分級客戶選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈 4） 媒體報道炒作 。 2023年各階段工作重點 5月 各合作單位確定； 案名、 LOGO、廣告基調(diào)確定； 售樓處、樣板房設(shè)計施工 6月 銷售人員到位開始專業(yè)培訓(xùn)和五星級服務(wù)培訓(xùn) 廣告集中上市完成大眾客戶知名度 小眾客戶專項拓展 7月 售樓處入駐 VIP卡發(fā)放 開設(shè)外展場 8月 客戶維護(hù)、拓展 客戶分級、分析及需求梳理 首批房源價格制定 9月 開盤解籌 策略銷售總結(jié)調(diào)整 10月 _12月 提價策略 新客源拓展再次開盤 形象導(dǎo)入 客戶累積期 開盤期 持銷期 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷提示：項目目標(biāo)完成的前提條件 ： 保證各標(biāo)段按期具備預(yù)售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺按時具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營銷執(zhí)行的經(jīng)驗來看，執(zhí)行力比營銷創(chuàng)意更為重要，細(xì)節(jié)用心是影響客戶信心的基礎(chǔ)，也是完成每一步進(jìn)展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認(rèn)可的營銷活動按時保質(zhì)執(zhí)行到位。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 10時 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 我們期待攜手億達(dá) 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！ 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們建議 2023年 9月 16號開盤解籌（周六） 產(chǎn)品發(fā)布會VIP卡 收取誠意金 開盤