【正文】 “ 最理想的是在附近再買一套 ” 夏小姐 —— 旭輝奧都業(yè)主 當(dāng)時(shí)公司在這個(gè)區(qū)域附近，所以對(duì)這個(gè)區(qū)域有一定認(rèn)知， 覺(jué)得交通非常齊全，配套也很完善，生活很便利。 ?關(guān)內(nèi)主流客戶對(duì)會(huì)所展示的認(rèn)同度很高，反饋這樣的會(huì)所對(duì)他們很有感染力 在未整體推廣的前提下，銷售中心開(kāi)放日，兩天積累客戶 3000張卡次 梅隴鎮(zhèn)營(yíng)銷實(shí)踐 ?策略 4：產(chǎn)品與客戶對(duì)位營(yíng)銷 ?定位：演繹個(gè)性、時(shí)尚、出位的項(xiàng)目形象，迅速引起市場(chǎng)最廣泛關(guān)注度，建立項(xiàng)目獨(dú)特形象的張力； ?影響：大盤(pán)持續(xù)銷售的市場(chǎng)關(guān)注度，低成本高蓄客量； ?目標(biāo)客戶：年輕時(shí)尚的精神貴族 。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日（ 6月 7日）以 7500元 /㎡的均價(jià)推出 4號(hào)樓，并伴隨大量?jī)?yōu)惠政策，銷售價(jià)格最低可達(dá)到 6300元 /㎡，在開(kāi)盤(pán)月引爆市場(chǎng)。 2023年 3月開(kāi)盤(pán)的同類產(chǎn)品第八街當(dāng)前均價(jià) 8200元 /㎡，低于金隅萬(wàn)科城 100元 /㎡，但銷售速度（ 9套/月）遠(yuǎn)低于金隅萬(wàn)科城（ 225套 /月）。 華貿(mào)城聘請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)美國(guó) PERKINS（珀金斯）、新加坡 ONGONG（王及王）、北京建筑設(shè)計(jì)研究院強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精心打造完美住宅佳作。 ?北苑北板塊 周邊板塊 發(fā)展成熟，且開(kāi)發(fā)已趨于飽和，有向外擴(kuò)展 趨勢(shì)。戶型面積為 88— 270㎡。 巢東 D 北苑站 北苑家園 公園 2023 旭輝奧都 華發(fā)頤園 媒體村 板塊外競(jìng)爭(zhēng) 北苑板塊 —— 趨近飽和的主流居住區(qū) 板塊項(xiàng)目 銷售均價(jià) (￥ /㎡ ) 成交均價(jià)（￥ /㎡） 月均套數(shù) 戶型面積 精裝 公園 2023 12023 13500 64 65130㎡一居至三居 否 華發(fā)頤園 17000 16000 20 主力面積 6080㎡和 120160㎡ 是 媒體村 12500 11985 227 30150㎡零居至三居 部分 巢東（即將開(kāi)盤(pán)） 剩余塔樓約 15萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì) 08年 9月開(kāi)盤(pán)。 ?客群來(lái)源較廣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，追求生活品質(zhì)，對(duì)產(chǎn)品要求較高，后期客戶多為多次臵業(yè)。 —— 世界雙 500強(qiáng) ?中國(guó)鐵建處于不同開(kāi)發(fā)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地總面積 228萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積合計(jì)540萬(wàn)平方米，待銷售面積 491萬(wàn)平方米。It’ s the time for world tree . 北京，進(jìn)入世界樹(shù)時(shí)間 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目 營(yíng)銷代理投標(biāo)報(bào)告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。 ?目前板塊內(nèi) 土地供應(yīng)極為有限 ，未來(lái)供應(yīng)較小。均價(jià)為 10000— 12023元 /㎡。預(yù)計(jì) 08年 9月入市。 ?目前區(qū)域內(nèi)以單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)（潤(rùn)澤莊園），尚未形成完整板塊特征。 來(lái)廣營(yíng) 4 開(kāi)發(fā)商： 北京中鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司、北京城建投資發(fā)展股份有限公司投標(biāo)聯(lián)合體 來(lái)廣營(yíng) 2 開(kāi)發(fā)商： 天潤(rùn)臵地集團(tuán) 曾開(kāi)發(fā)東湖灣項(xiàng)目，東湖灣屬望京區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，東湖灣在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上最大限度地利用景觀優(yōu)勢(shì)，樓間距至少百米以上，戶型設(shè)計(jì)在強(qiáng)調(diào)住宅的合理性、舒適性的同時(shí)亦充分考慮到北小河景觀、森林公園景觀以及自身的園林景觀與戶型的結(jié)合，保證了戶戶有景，戶戶景不同。 ?營(yíng)銷展示： 延續(xù)萬(wàn)科一貫以園林景觀取勝的強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，在售樓處以及園林展示方面下足功夫，并通過(guò)高品質(zhì)樣板間展示等方面吸引客戶并促成成交 同類產(chǎn)品價(jià)格相差無(wú)幾的情況下，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)展示將萬(wàn)科品牌效應(yīng)發(fā)揮到極致 ! 金隅 “超低價(jià)格 +充分展示”成為項(xiàng)目成功銷售關(guān)鍵因素 金隅 7090 低價(jià)傾銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功銷售 深圳 金地 ?梅隴鎮(zhèn) 項(xiàng)目位置： 深圳市龍華新城東北側(cè)，梅龍路與布龍路交匯處 總占地面積： 總建筑面積： 42萬(wàn) 容積率： 總套數(shù)： 3676套 物業(yè)類型： 住宅 建筑類型： 718層板樓、 2433層塔樓 產(chǎn)品情況： 7090㎡ 2居， 100121㎡ 3居， 129144㎡ 4居 裝修狀況： 毛坯 綠化率： 46% 物業(yè)管理費(fèi)： /平米 /月 開(kāi)發(fā)商： 金地集團(tuán)股份有限公司 資源及配套情況： 生活設(shè)施齊備， 5300多平米商業(yè)廣場(chǎng)、3200平米的幼兒園、能量會(huì)所、空中懸浮泳道等。 ?目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、沖動(dòng)。因?yàn)槭鞘状钨I房，總價(jià)肯定是非常重要的， 當(dāng)時(shí)選擇旭輝奧都主要也是因?yàn)閼粜托?，而且價(jià)格相對(duì)便宜（當(dāng)時(shí) 9000多元 /平米，周邊萬(wàn)科星園二手房12023元 /平米）。 ? ? ? ? 方案 二 綠逸城 生態(tài)氧城 主流生活 ? ? ? ? ? ? 產(chǎn)品提升 規(guī)劃 /戶型 /園林 城 市 綠 地 高壓線塔 醫(yī)院 商業(yè) 教育配套 北苑東路 地塊資源充分挖掘 地塊資源評(píng)價(jià) 規(guī)劃 地塊內(nèi)各部分價(jià)值分析與排序依據(jù)： ?私密程度； ?景觀資源的占有程度； ?與高壓線塔的物理距離及受威脅程度； ?與醫(yī)院的物理距離及受威脅程度； ?與北苑東路的物理距離及受威脅程度； ?與商業(yè)用樓的物理距離及受威脅程度； ?與教育配套的物理距離及受干擾程度； ?交通道路的良好通達(dá)性。 悅溪 媒體村 公園 2023 交易情況 100 100 100 100 交易時(shí)點(diǎn) 100 100 100 100 區(qū)域因素 道路通達(dá)度 20 20 23 21 公共交通便捷度 15 15 17 16 基礎(chǔ)設(shè)施完善程度 15 15 17 17 公共配套設(shè)施完善程度 20 20 21 21 環(huán)境質(zhì)量 20 20 20 20 區(qū)域規(guī)劃 10 10 10 10 小計(jì) 100 100 108 105 個(gè)別因素 使用現(xiàn)狀 15 15 15 15 建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量 15 15 15 15 層高 10 10 10 10 采光及通風(fēng) 10 11 10 10 戶型 15 16 14 14 環(huán)境景觀 10 11 10 10 自身配套設(shè)施完備程度 15 15 16 15 專業(yè)物業(yè)管理 10 10 10 10 小計(jì) 100 103 100 99 營(yíng)銷策略 核心舉措： 活動(dòng) /展示 /價(jià)格 /推售 推售建議 —— 合理搭配各類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 一批： 5樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 1樓（明星產(chǎn)品） 6樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 推售 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 二批： 4樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 7樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 8樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 三批： 2樓（明星產(chǎn)品） 3樓（明星產(chǎn)品） 一批 二批 三批 10. 10. 開(kāi)盤(pán) 二期 三期 結(jié)盤(pán) 15個(gè)月賣完 696套， 840套， 423套 蓄客 一期 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目推售排期 分批 樓號(hào) 樓棟總面積 樓棟總套數(shù) 銷售面積 總面積 *完成量 銷售套數(shù) 總套數(shù) *完成量 戶均 （㎡） 月均面積 （㎡ /月） 月均戶數(shù) （套 /月） 一批 1 20825 245 245 61 5 20230 160 160 40 預(yù)計(jì)完成 100% 6 25200 336 336 84 銷售期限： 4個(gè)月 住宅合計(jì) 66025 741 741 185 二批 4 28140 252 252 32 7 17010 252 252 32 預(yù)計(jì)完成 100% 8 22680 336 336 42 銷售期限： 8個(gè)月 住宅合計(jì) 67830 840 840 105 三批 2 29790 294 235 78 3 20825 245 196 65 預(yù)計(jì)完成 80% 銷售期限： 3個(gè)月 住宅合計(jì) 50615 539 431 144 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計(jì) 15個(gè)月 回款 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)銷售測(cè)算 住宅分期銷售 當(dāng)前基準(zhǔn) 合計(jì) 銷售價(jià)格 12500 12500 12500 12500 12500 12500 12500 銷售套數(shù) 556 210 315 536 2023 銷售面積 49519 33464 16958 25436 48971 174347 銷售收入 618984375 418296875 211968750 317953125 612134375 2179337500 回款金額 495187500 334637500 169575000 254362500 489707500 1743470000 一期銷售總金額： 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 10億元 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 推廣費(fèi)用預(yù)算：推廣費(fèi)用按總銷售額 %計(jì)，約 26003300萬(wàn) 營(yíng)銷費(fèi)用 費(fèi)用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬(wàn)元 ) 比例 媒體推廣費(fèi)用 （ 1760萬(wàn)） 51% 報(bào)紙 北青報(bào) /京華時(shí)報(bào) /平面廣告以及軟文宣傳 329 10% 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪等主流網(wǎng)站 230 7% 戶外廣告 北五環(huán)、立湯路、北苑路等 1051 32% 小眾媒體 老客戶 /新客戶區(qū)域鎖定 33 1% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 33 1% 活動(dòng)費(fèi)用 （ 821萬(wàn)） 25% 品牌推廣活動(dòng) 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢(shì)、樹(shù)立企業(yè)品牌 492 15% 客戶互動(dòng)活動(dòng) 客戶體驗(yàn)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)等 328 10% 銷售物料費(fèi)用 （ 138萬(wàn)） 4% 樓書(shū) /折頁(yè) /海報(bào) 樓書(shū) /折頁(yè) /戶型單張 /手提袋等 131 4% 現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 657萬(wàn)） 20% 現(xiàn)場(chǎng)銷售中心 包含 23個(gè)樣板間 328 10% 市內(nèi)銷售中心 模型 /洽談桌椅 /吧臺(tái) /展板等 230 7% 銷售通路及樣板示范區(qū) 導(dǎo)示牌 /現(xiàn)場(chǎng)圍墻 /綠化 98 3% 合計(jì) —— —— 3286 100% 世聯(lián)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)保障體系 團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)支持委員會(huì) 北京世聯(lián)銷售管理中心 北京世聯(lián)品質(zhì)與技術(shù)支持委員會(huì) 策劃總監(jiān) 吳含 主策劃師 1名 策劃助理 2 名 銷售總監(jiān) 管弘宇 銷售經(jīng)理 銷售經(jīng)理秘書(shū) 1名 銷售代表 6名 客服主管 1名 客服專員 4名 財(cái)務(wù)人員 1名 內(nèi)務(wù)人員 1名 銷售團(tuán)隊(duì) 策劃團(tuán)隊(duì) 后臺(tái)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 北京世聯(lián)代理事業(yè)部 王正宇 /李巖 中鐵項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) (韓雪 ) 世聯(lián)（中國(guó)）代理事業(yè)部 中盛廣源房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目定位 價(jià)格判斷 關(guān)鍵結(jié)論回顧 準(zhǔn)中產(chǎn)的 生態(tài)氧城 主流生活 項(xiàng)目建議價(jià)格為 1250013500元 /㎡ 左右 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計(jì) 15個(gè)月 一期推售建議 銷售總金額： It is time for worldtree 世界進(jìn)入 世界樹(shù) 時(shí)間 …… 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 4日星期六 12時(shí) 4分 44秒 12:04:444 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 12時(shí) 4分 44秒 下午 12時(shí) 4分 12:04: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , Febr