【正文】 :04:4412:04Feb234Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :04:4412:04:44February 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 “準(zhǔn)中產(chǎn)” 主流客戶描摹 比小資有點(diǎn)錢 比中產(chǎn)有點(diǎn)閑 介于 70與 80之間 沒錢時(shí)想去旅行 有錢時(shí)又沒時(shí)間 買車卻經(jīng)常坐地鐵 買書卻經(jīng)常看電影 享受物質(zhì)的欲望 又追求生活的情趣 他們是城市的主流 卻又渴望被異化 客戶特征： 成熟的一次臵業(yè)或小 2次臵業(yè) 看重城市和宜居屬性 處于事業(yè)上升期 城市中堅(jiān)力量 看項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性分析 城市北中軸 生 態(tài) 宜 居 新 空 間 區(qū)位 資源 ?北苑北板塊 ?成熟認(rèn)知區(qū)域，關(guān)注度高 ?交通便利，配套完善 ?東面公園景觀 ?社區(qū)中央景觀 ?大尺度樓間距 核心 價(jià)值 城市一路向北的新節(jié)點(diǎn) 事業(yè)上升期的準(zhǔn)中產(chǎn) 占據(jù)城市北中軸兼具三重景觀 項(xiàng)目定位 基于三重屬性的項(xiàng)目整體定位 客戶 區(qū)域 項(xiàng)目 北中軸 〃40 萬(wàn)平米城市主流涵氧區(qū) 生態(tài)氧城 主流生活 項(xiàng)目定位 北中軸：城市北上發(fā)展主軸線，承接國(guó)奧、奧北、臨空經(jīng)濟(jì)帶三大城市功能節(jié)點(diǎn) 城市主流：區(qū)域認(rèn)知度高，占據(jù)城市主流城市配套、交通資源、人文景觀資源 涵養(yǎng)區(qū)：一方面突出項(xiàng)目生態(tài)資源價(jià)值，一方面對(duì)位主流客戶群的成熟品味 ? Name 案 名 ? WORLDTREE 世 界 樹 城市向上生長(zhǎng) ? ? 世 界 樹 北中軸 40萬(wàn)平米城市主流涵氧區(qū) 世界：對(duì)位城市價(jià)值 /對(duì)位區(qū)域價(jià)值 樹：對(duì)位生態(tài)資源 /對(duì)位客戶精神 /對(duì)位區(qū)域發(fā)展 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Slogan 主題語(yǔ) ? “城市向上生長(zhǎng)” The City Is An Upword Tree.. ? “城市是一棵向上生長(zhǎng)的樹” The City Is An Upword Tree.. ? E X P O 展 示 系 統(tǒng) ? 作為裝置藝術(shù)的 WorldTree 是以一株澳洲干柏樹為原型的互動(dòng)聲音裝置項(xiàng)目。 梅隴鎮(zhèn)營(yíng)銷實(shí)踐 ?策略 2：營(yíng)銷前臵 ?策略 3：體驗(yàn)式營(yíng)銷 —— 特色會(huì)所展示 ?金地梅隴鎮(zhèn) 1期會(huì)所 1600平米。 項(xiàng)目成功關(guān)鍵點(diǎn)： ?適度價(jià)格 ： 開盤均價(jià) 8000元 /㎡， 處于當(dāng)?shù)仄脚_(tái)價(jià)格的低線 ，配以適當(dāng)優(yōu)惠措施，如一次性付款可享受 ，銀行按揭 50%可享受 ，首付 20%可享受，開盤當(dāng)日享受 2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。預(yù)計(jì) 08年 10月中旬開盤。 ?板塊內(nèi)最后一塊土地，已于近日被城建拍走，最快 2023年后入市。 項(xiàng)目交通 區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，公共交通便利 奧運(yùn)森林公園 城市綠地 城市綠地 北苑高爾夫練習(xí)場(chǎng) 高潤(rùn)高爾夫俱樂部 佳偉高爾夫俱樂部 園林高爾夫練習(xí)場(chǎng) 來(lái)鵬高爾夫練習(xí)場(chǎng) 朝來(lái)森林公園 城市綠地 朝來(lái)農(nóng)藝園 北苑東路 周邊資源 臨近奧運(yùn)森林公園，北苑東路沿線城市綠地及高爾夫球場(chǎng)形成天然綠帶 ?奧運(yùn)森林公園： 面積約 1215公頃 ,其中包括 760公頃的森林綠地； ?高爾夫球場(chǎng)： 佳偉：占地 16萬(wàn)平米 園林：占地 24萬(wàn)平米 北苑：占地 27萬(wàn)平米 高潤(rùn)：占地 4萬(wàn)平米 來(lái)鵬：占地 ?其他公園 ： 朝來(lái)農(nóng)藝園 30萬(wàn)平米 朝來(lái)森林公園 53萬(wàn)平米 五環(huán)路 四環(huán)路 地鐵 13號(hào)線 安立路 北苑路 ?商業(yè)配套： 易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、天華購(gòu) 物廣場(chǎng)、易初蓮花、大中電器等； ?醫(yī)療配套： 項(xiàng)目自身配套醫(yī)院、北京航空中心醫(yī)院、老年病醫(yī)院，亞運(yùn)村醫(yī)院等； ?教育設(shè)施 ： 北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校、和平街第一中學(xué)、亞奧學(xué)校等； ?休閑設(shè)施： 國(guó)家森林公園、朝來(lái)農(nóng)藝園、北京百鳥園等； 北京會(huì)議 中心 朝來(lái)農(nóng) 藝園 北京百鳥園 元大都 遺址 商城 醫(yī)院 教育 其它 易初蓮花 天華購(gòu)物廣場(chǎng) 易事達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 大中電器 家樂福 龍德廣場(chǎng) 和平街第一中學(xué) 北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 亞奧學(xué)校 朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 北信附中 來(lái)廣營(yíng) 醫(yī)院 項(xiàng)目配套 醫(yī)院 老年病醫(yī)院 北京航空中心醫(yī)院 亞運(yùn)村 醫(yī)院 周邊配套 坐享北苑及立水橋區(qū)域完善配套，但步行范圍內(nèi)配套有限 開發(fā)商背景 開發(fā)商實(shí)力雄厚 /房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速 /房地產(chǎn)業(yè)新軍 ?中國(guó)鐵建股份有限公司（現(xiàn)為國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理國(guó)有特大型建筑企業(yè)集團(tuán)），中國(guó)鐵建 A股（ 601186）于 2023年 3月 10日在滬市上市， H股 CRCC（ 1186）于 2023年 3月 13日在香港上市， 是中國(guó)乃至全球最具實(shí)力、最具規(guī)模的特大型綜合建設(shè)集團(tuán)之一。 x地塊內(nèi)部高壓線林立，對(duì)客戶心理產(chǎn)生不利影響； x地塊分布相對(duì)分離，不利于社區(qū)整體打造； x醫(yī)院設(shè)臵在項(xiàng)目地塊內(nèi)，有造成環(huán)境對(duì)客戶心里產(chǎn)生負(fù)面影響。 板塊發(fā)展： 產(chǎn)品同質(zhì)化 中端客戶 未來(lái)存量有限 板塊特點(diǎn)： 產(chǎn)品：主流住宅 價(jià)格： 12023元 /平米左右 速度： 57套 /月 客戶：客群來(lái)源廣泛，以 中端主流客戶 為主 供應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)有限，目前已經(jīng) 趨于飽和 板塊資源： 主要以道路及軌道交通為依托 東亞奧北中心 D 北苑站 D 立水橋站 龍德紫金 東方郁金香 明天第一城 北京北 板塊外競(jìng)爭(zhēng) 立水橋板塊 —— 趨近飽和的中低端居住區(qū) ?依托 交通節(jié)點(diǎn) （地鐵 5號(hào)線和 13號(hào)線）形成熱點(diǎn)片區(qū)。 來(lái)廣營(yíng) 14號(hào)地 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 北苑北板塊 —— 依托軌道交通以及周邊優(yōu)越環(huán)境，形成的熱點(diǎn)區(qū)域 /目前供應(yīng)項(xiàng)目少，但未來(lái)供應(yīng)量巨大 板塊發(fā)展： 潤(rùn)澤莊園二期“悅溪” （容積率 ）， 占地面積： 13萬(wàn)平米，地上建筑面積： 22萬(wàn)平米 來(lái)廣營(yíng) 2地塊（容積率 ） 占地面積 平米，其中建設(shè)用地 19萬(wàn)平米， 建筑面積 50萬(wàn)平米 來(lái)廣營(yíng) 4地塊（容積率 ） 占地面積 32萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地 13萬(wàn)平米，建筑面積30萬(wàn)平米 來(lái)廣營(yíng) 3地塊（容積率 ） 占地面積 43萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地 21萬(wàn)平米，建筑面積58萬(wàn)平米 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 板塊內(nèi)未來(lái)約有 200萬(wàn)平米的住宅放量，未來(lái)供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 潤(rùn)澤莊園二期悅溪 —— 別墅區(qū)里的低密度公寓 總建筑面積 37萬(wàn)平方米，規(guī)劃 29棟住宅單體建筑，建筑層數(shù) 711層高低錯(cuò)落、規(guī)劃 29棟住宅單體建筑，其中板式住宅 20棟（一梯兩戶），點(diǎn)式塔樓 9棟（四戶兩部電梯）。 2023年，通州區(qū)在售項(xiàng)目中單個(gè)項(xiàng)目單月銷售金額最高者為“金隅 70/90”，08年 6月開盤當(dāng)月銷售 262套， 均價(jià) 7072元 /平米 ，實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)到 。 我們社區(qū)現(xiàn)在一部分已經(jīng)入住了，園林是現(xiàn)成的，客戶都還比較認(rèn)。 園林小品 于綠地處點(diǎn)綴園林小品，營(yíng)造氛圍。 , February 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 下午 12時(shí) 4分 :04February 4, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 悅溪 媒體村 公園 2023 交易情況 100 100 100 100 交易時(shí)點(diǎn) 100 100 100 100 區(qū)域因素 道路通達(dá)度 20 20 23 21 公共交通便捷度 15 15 17 16 基礎(chǔ)設(shè)施完善程度 15 15 17 17 公共配套設(shè)施完善程度 20 20 21 21 環(huán)境質(zhì)量 20 20 20 20 區(qū)域規(guī)劃 10 10 10 10 小計(jì) 100 100 108 105 個(gè)別因素 使用現(xiàn)狀 15 15 15 15 建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量 15 15 15 15 層高 10 10 10 10 采光及通風(fēng) 10 11 10 10 戶型 15 16 14 14 環(huán)境景觀 10 11 10 10 自身配套設(shè)施完備程度 15 15 16 15 專業(yè)物業(yè)管理 10 10 10 10 小計(jì) 100 103 100 99 營(yíng)銷策略 核心舉措： 活動(dòng) /展示 /價(jià)格 /推售 推售建議 —— 合理搭配各類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 一批： 5樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 1樓（明星產(chǎn)品） 6樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 推售 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 8樓 二批： 4樓（標(biāo)桿產(chǎn)品） 7樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 8樓（現(xiàn)金牛產(chǎn)品） 三批： 2樓（明星產(chǎn)品） 3樓（明星產(chǎn)品） 一批 二批 三批 10. 10. 開盤 二期 三期 結(jié)盤 15個(gè)月賣完 696套， 840套， 423套 蓄客 一期 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目推售排期 分批 樓號(hào) 樓棟總面積 樓棟總套數(shù) 銷售面積 總面積 *完成量 銷售套數(shù) 總套數(shù) *完成量 戶均 （㎡） 月均面積 （㎡ /月） 月均戶數(shù) （套 /月） 一批 1 20825 245 245 61 5 20230 160 160 40 預(yù)計(jì)完成 100% 6 25200 336 336 84 銷售期限： 4個(gè)月 住宅合計(jì) 66025 741 741 185 二批 4 28140 252 252 32 7 17010 252 252 32 預(yù)計(jì)完成 100% 8 22680 336 336 42 銷售期限： 8個(gè)月 住宅合計(jì) 67830 840 840 105 三批 2 29790 294 235 78 3 20825 245 196 65 預(yù)計(jì)完成 80% 銷售期限： 3個(gè)月 住宅合計(jì) 50615 539 431 144 銷售期自 2023年 5月至 2023年 7月，共計(jì) 15個(gè)月 回款 中鐵來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)銷售測(cè)算 住宅分期銷售 當(dāng)前基準(zhǔn) 合計(jì) 銷售價(jià)格 12500 12500 12500 12500 12500 12500 12500 銷售套數(shù) 556 210 315 536 2023 銷售面積 49519 33464 16958 25436 48971 174347 銷售收入 618984375 418296875 211968750 317953125 612134375 2179337500 回款金額 495187500 334637500 169575000 254362500 489707500 1743470000 一期銷售總金額： 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 10億元 2023年銷售金額： ；預(yù)計(jì)回款： 推廣費(fèi)用預(yù)算：推廣費(fèi)用按總銷售額 %計(jì)，約 26003300萬(wàn) 營(yíng)銷費(fèi)用 費(fèi)用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬(wàn)元 ) 比例 媒體推廣費(fèi)用 （ 1760萬(wàn)） 51% 報(bào)紙 北青報(bào) /京華時(shí)報(bào) /平面廣告以及軟文宣傳 329 10% 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪等主流網(wǎng)站 230 7% 戶外廣告 北五環(huán)、立湯路、北苑路等 1051 32% 小眾媒體 老客戶 /新客戶區(qū)域鎖定 33 1% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 33 1% 活動(dòng)費(fèi)用 （ 821萬(wàn)） 25% 品牌推廣活動(dòng) 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢(shì)、樹立企業(yè)品牌 492 15% 客戶互動(dòng)活動(dòng) 客戶體驗(yàn)活動(dòng)、暖場(chǎng)活動(dòng)等 328 10% 銷售物料費(fèi)用 （ 138萬(wàn)） 4% 樓書