【正文】 22:53:2023:53:2023:533/22/2023 10:53:20 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 22日星期三 下午 10時 53分 20秒 22:53: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年推售節(jié)奏 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程節(jié)點 9月具備預(yù)售 推售節(jié)奏 9月推出首批300套 11月推出 2批200套 11 1房 10套， 2房 100套， 3房 190套 91 本報告是嚴(yán)格保密的。 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格高叫起勢，推出房源高低價位搭配，將客戶面最大化，保證價格和速度的雙實現(xiàn) 第一階段（ ）：價格高叫到均價 9000，豎立高端盤的定位； 第二階段（ ）：房型推出算價階段，結(jié)合 VIP分級客戶管理，深入分析客戶房型需求、總價承受力后，整合首批推出房源，單價從 7000至 10000房源推出齊全，爭取客戶成交面 最大化，保證首批銷售目標(biāo)的完成。 “業(yè)主權(quán)益卡”操作模式優(yōu)點分析 類似餐飲現(xiàn)金券？給客戶“傳銷”的工具？。利用人氣和高格調(diào)影響帶動促進(jìn) VIP卡銷售。以在民間流傳，形成影響力為最終目的。體現(xiàn)國際化與高品質(zhì)。 項目現(xiàn)場包裝到位， 指示系統(tǒng)明確 ? 項目現(xiàn)場圍墻包裝到位；建立項目第一印象。 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 以完美的社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示讓顧客感受到未來的生活氛圍。 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)者 以大連的高端客戶群為目標(biāo)，他們注重品質(zhì)感與舒適性，部份有“顯富”的心理。 基于以上新政的解讀，世聯(lián)的營銷建議： 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]SHGW19 本報告是嚴(yán)格保密的。由于缺少豪宅市場供應(yīng)的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長期來看也會持續(xù)活躍 。 滲透式營銷為主 ，營銷節(jié)點脈沖式爆發(fā)為輔，持續(xù)影響區(qū)域，逐漸形成口碑傳播 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 提高整體形象定位，賣出高出周圍 1500的高價。 音箱 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、高端化，增強(qiáng)客戶的信任。 集中旅游景點、鬧市區(qū)、機(jī)場路牌、東三省入大連主要公路通道等重要區(qū)域大型戶外廣告覆蓋 ? 大幅戶外廣告有助于樹立大氣勢，是體現(xiàn)形象與實力的象征； ? 房產(chǎn)廣告中戶外廣告的有效率據(jù)媒體之首。 制造影響力之 重要節(jié)點活動 54 本報告是嚴(yán)格保密的。 實效營銷之小眾突破 高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 憑此卡購房成功后，老客戶獲得減免 3個月物管費(fèi)的權(quán)益。 客戶管理 深入分析、把握客戶 ?深入研究積累客戶，分別有效與無效客戶；針對有效客戶統(tǒng)計其具體需求，分析首批推出產(chǎn)品的難易點，重點針對難點功破，如難點房型重要引導(dǎo)，增加銷售傭金等方式解決。 二次開盤前采取一定幅度 提價策略 ，通過價值印證來鞏固和加強(qiáng)客戶信心 ? 二次開盤前采取 提價策略 ，開出優(yōu)質(zhì)房源提高價格，一方面可以給客戶制造升值的印象，提升前期客戶的信心，一方面以去化前批房源為目的； ? 同時促進(jìn)新客戶盡快成交。 87 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們期待攜手億達(dá) 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！ 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 22日星期三 10時 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 營銷提示：項目目標(biāo)完成的前提條件 ： 保證各標(biāo)段按期具備預(yù)售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺按時具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營銷執(zhí)行的經(jīng)驗來看，執(zhí)行力比營銷創(chuàng)意更為重要，細(xì)節(jié)用心是影響客戶信心的基礎(chǔ)，也是完成每一步進(jìn)展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認(rèn)可的營銷活動按時保質(zhì)執(zhí)行到位。 首批解籌以消化前期積累客戶為主 形式 包括： 1） 提供免費(fèi)自助午餐 2） 分級客戶選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈 4） 媒體報道炒作 。 1號、 2號、 11號、8號做為啟動區(qū)，拿出部份房源首推； 以高中低組合推向市場，擴(kuò)大客戶面。 ? 服務(wù)操作原則 ： 1. 銷售人員、保安、保潔統(tǒng)一通過五星級酒店的培訓(xùn)服務(wù)； 2. 1對 1尊貴服務(wù)； 3. 銷售人員統(tǒng)稱 —— 銷售經(jīng)理； 4. 銷售中心內(nèi)，入門即有前臺站立等候接待，然后聯(lián)系銷售經(jīng)理為客戶提供專業(yè)、體貼、周到的服務(wù)； 5. 樣板房有專人下樓接待和服務(wù) ? 服務(wù)目的： 1. 提升億達(dá)品牌影響力； 2. 項目高品質(zhì)、尊貴調(diào)性的體驗； 案例借鑒：中信紅樹灣 品質(zhì)感的重要體現(xiàn)！ 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 高端項目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑 實效營銷之 老帶新活動 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 小眾突破 ：企業(yè)家、大連 5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂部、政府機(jī)關(guān) 大眾媒體對于高端客群起不到引導(dǎo)購買的作用，針對性突破渠道至關(guān)重要 ? 高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項目樓書； ? 于各銀行、電信部門針對金卡客戶的內(nèi)刊投放廣告，財單夾頁廣告； ? 星級酒店、東三省各高端俱樂部放臵項目宣傳資料； ? 全市高端樓盤、政府機(jī)關(guān)、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶、各高端俱樂部會員、項目宣傳資料直郵，重大活動節(jié)點發(fā)放邀請函； ? 郵寄樓書以 10P左右，保持每月一本，信息不斷更新的形式。 ? “名校簽約會”：邀大連國際學(xué)校學(xué)生（外籍兒童為主）現(xiàn)場共同藝術(shù)涂鴉留念，客戶、媒體共同參與，標(biāo)榜國際化，藝術(shù)化。 全方位整體推廣架構(gòu) 推廣策略 營造社會 影響力 運(yùn)用大眾媒體 階段性活動營銷 實現(xiàn)實效營銷 針對性推廣 客戶管理 大幅戶外 報刊、網(wǎng)絡(luò)廣告 工程節(jié)點活動 節(jié)日營銷 主題活動 外籍客戶引入 大客戶團(tuán)拜 品牌鉆石會 VIP分級維護(hù) 直郵廣告 專業(yè)雜志 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示要點 6 售樓處內(nèi)設(shè)生活情景展示區(qū) 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 吸音材質(zhì) 投影儀 在售樓處內(nèi)設(shè)立一個獨(dú)立的視聽室，營造一種相對封閉的環(huán)境，使得看 3D動畫不會影響到售樓處的其他顧客，同時其他顧客也不會干擾到觀看 3D動畫。 備選案名 ?海逸名庭 ?亞瀾灣 ?峰攬國際山莊 ?山海名庭 ?美廬 ?芳華苑 ?香樟花園 ?海逸半島 ?億翠苑 26 本報告是嚴(yán)格保密的。通過景觀資源、人文因素和鏈接星海灣來化解豪宅區(qū)域的陌生度。 關(guān)鍵詞“差異化”、“起勢” 關(guān)鍵舉措： 角色區(qū)分 ? 用圍墻、地塊廣告牌、燈光字、條幅等標(biāo)識系統(tǒng)，進(jìn)行了項目地盤的包裝，突出項目片區(qū)第一規(guī)模大盤氣勢； 建立新的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?深入挖掘項目核心競爭力，與競爭對手進(jìn)行點對點分析，建立灣區(qū)物業(yè)十大指數(shù)： 可持續(xù)發(fā)展指數(shù)、規(guī)劃指數(shù)、園林指數(shù)、戶型指數(shù)、景觀指數(shù)、生活指數(shù)、開放指數(shù)、服務(wù)指數(shù)、人文指數(shù) 建立第一強(qiáng)勢意向 ? 提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?豪宅在短期內(nèi)銷售受阻，長期市場看好。 結(jié)論回顧 大連新國際豪宅 定 位 市場結(jié)論 ? 項目的目標(biāo)使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激烈直面競爭中 。 新的豪宅區(qū)域項目的營銷解決思路 陌生豪宅區(qū)域面臨的問題 啟動區(qū)策略，確保項目上市成功問題 客戶尋找、挖掘、引導(dǎo)問題 區(qū)域價值建立、引導(dǎo)問題 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷節(jié)奏 營銷主題和占位 營銷渠道 營銷風(fēng)格 14 本報告是嚴(yán)格保密的。 觀海山居，與海保持一定的距離； 城市氛圍，但與喧鬧保持一定的距離； 私密領(lǐng)地，清靜，宜居 自然、城市、人文超然之上 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 星海廣場售樓處布局 ? 精神堡壘的樹立給客戶進(jìn)門的第一震撼； ? 接待區(qū)緊連視聽室，客戶第二次震撼來源； ? 緊接模型區(qū)、洽談室和咖啡吧，形成一條動線，建材展示區(qū)臵于扶梯下方。 ? 主要服務(wù)內(nèi)部認(rèn)籌客戶。 ?護(hù)坡或工地圍墻以萬國旗裝飾，展現(xiàn)國際化社區(qū)形象。 建材全面專業(yè)說明書，體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) 產(chǎn)品說明書 建材說明 實效營銷之專業(yè)銷售物料 高品質(zhì)產(chǎn)品與格調(diào)生活相結(jié)合推廣，有效建立豪宅形象。 ? 認(rèn)籌、選房、開盤等每次重大節(jié)點邀請外籍人士出席渲染現(xiàn)場氣氛。