【正文】 22:53:2023:53:2023:533/22/2023 10:53:20 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 22日星期三 下午 10時(shí) 53分 20秒 22:53: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年推售節(jié)奏 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程節(jié)點(diǎn) 9月具備預(yù)售 推售節(jié)奏 9月推出首批300套 11月推出 2批200套 11 1房 10套， 2房 100套， 3房 190套 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格高叫起勢(shì)，推出房源高低價(jià)位搭配，將客戶面最大化，保證價(jià)格和速度的雙實(shí)現(xiàn) 第一階段（ ）：價(jià)格高叫到均價(jià) 9000，豎立高端盤(pán)的定位； 第二階段（ ）：房型推出算價(jià)階段，結(jié)合 VIP分級(jí)客戶管理，深入分析客戶房型需求、總價(jià)承受力后，整合首批推出房源，單價(jià)從 7000至 10000房源推出齊全，爭(zhēng)取客戶成交面 最大化，保證首批銷(xiāo)售目標(biāo)的完成。 “業(yè)主權(quán)益卡”操作模式優(yōu)點(diǎn)分析 類(lèi)似餐飲現(xiàn)金券？給客戶“傳銷(xiāo)”的工具？。利用人氣和高格調(diào)影響帶動(dòng)促進(jìn) VIP卡銷(xiāo)售。以在民間流傳，形成影響力為最終目的。體現(xiàn)國(guó)際化與高品質(zhì)。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝到位， 指示系統(tǒng)明確 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝到位；建立項(xiàng)目第一印象。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以完美的社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示讓顧客感受到未來(lái)的生活氛圍。 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)者 以大連的高端客戶群為目標(biāo)，他們注重品質(zhì)感與舒適性，部份有“顯富”的心理。 基于以上新政的解讀，世聯(lián)的營(yíng)銷(xiāo)建議： 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]SHGW19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于缺少豪宅市場(chǎng)供應(yīng)的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)持續(xù)活躍 。 滲透式營(yíng)銷(xiāo)為主 ，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)脈沖式爆發(fā)為輔，持續(xù)影響區(qū)域，逐漸形成口碑傳播 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 提高整體形象定位，賣(mài)出高出周?chē)?1500的高價(jià)。 音箱 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、高端化，增強(qiáng)客戶的信任。 集中旅游景點(diǎn)、鬧市區(qū)、機(jī)場(chǎng)路牌、東三省入大連主要公路通道等重要區(qū)域大型戶外廣告覆蓋 ? 大幅戶外廣告有助于樹(shù)立大氣勢(shì)，是體現(xiàn)形象與實(shí)力的象征； ? 房產(chǎn)廣告中戶外廣告的有效率據(jù)媒體之首。 制造影響力之 重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)之小眾突破 高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 憑此卡購(gòu)房成功后，老客戶獲得減免 3個(gè)月物管費(fèi)的權(quán)益。 客戶管理 深入分析、把握客戶 ?深入研究積累客戶，分別有效與無(wú)效客戶；針對(duì)有效客戶統(tǒng)計(jì)其具體需求，分析首批推出產(chǎn)品的難易點(diǎn)，重點(diǎn)針對(duì)難點(diǎn)功破，如難點(diǎn)房型重要引導(dǎo)，增加銷(xiāo)售傭金等方式解決。 二次開(kāi)盤(pán)前采取一定幅度 提價(jià)策略 ，通過(guò)價(jià)值印證來(lái)鞏固和加強(qiáng)客戶信心 ? 二次開(kāi)盤(pán)前采取 提價(jià)策略 ，開(kāi)出優(yōu)質(zhì)房源提高價(jià)格，一方面可以給客戶制造升值的印象，提升前期客戶的信心，一方面以去化前批房源為目的； ? 同時(shí)促進(jìn)新客戶盡快成交。 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們期待攜手億達(dá) 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！ 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 22日星期三 10時(shí) 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 營(yíng)銷(xiāo)提示：項(xiàng)目目標(biāo)完成的前提條件 ： 保證各標(biāo)段按期具備預(yù)售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺(tái)按時(shí)具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，執(zhí)行力比營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意更為重要，細(xì)節(jié)用心是影響客戶信心的基礎(chǔ)，也是完成每一步進(jìn)展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認(rèn)可的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)按時(shí)保質(zhì)執(zhí)行到位。 首批解籌以消化前期積累客戶為主 形式 包括： 1） 提供免費(fèi)自助午餐 2） 分級(jí)客戶選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈(zèng) 4） 媒體報(bào)道炒作 。 1號(hào)、 2號(hào)、 11號(hào)、8號(hào)做為啟動(dòng)區(qū)，拿出部份房源首推； 以高中低組合推向市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶面。 ? 服務(wù)操作原則 ： 1. 銷(xiāo)售人員、保安、保潔統(tǒng)一通過(guò)五星級(jí)酒店的培訓(xùn)服務(wù)； 2. 1對(duì) 1尊貴服務(wù)； 3. 銷(xiāo)售人員統(tǒng)稱(chēng) —— 銷(xiāo)售經(jīng)理； 4. 銷(xiāo)售中心內(nèi)，入門(mén)即有前臺(tái)站立等候接待，然后聯(lián)系銷(xiāo)售經(jīng)理為客戶提供專(zhuān)業(yè)、體貼、周到的服務(wù)； 5. 樣板房有專(zhuān)人下樓接待和服務(wù) ? 服務(wù)目的： 1. 提升億達(dá)品牌影響力； 2. 項(xiàng)目高品質(zhì)、尊貴調(diào)性的體驗(yàn)； 案例借鑒：中信紅樹(shù)灣 品質(zhì)感的重要體現(xiàn)！ 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端項(xiàng)目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑 實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)之 老帶新活動(dòng) 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 小眾突破 ：企業(yè)家、大連 5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂(lè)部、政府機(jī)關(guān) 大眾媒體對(duì)于高端客群起不到引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)的作用，針對(duì)性突破渠道至關(guān)重要 ? 高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項(xiàng)目樓書(shū)； ? 于各銀行、電信部門(mén)針對(duì)金卡客戶的內(nèi)刊投放廣告，財(cái)單夾頁(yè)廣告； ? 星級(jí)酒店、東三省各高端俱樂(lè)部放臵項(xiàng)目宣傳資料； ? 全市高端樓盤(pán)、政府機(jī)關(guān)、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶、各高端俱樂(lè)部會(huì)員、項(xiàng)目宣傳資料直郵，重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)放邀請(qǐng)函； ? 郵寄樓書(shū)以 10P左右，保持每月一本，信息不斷更新的形式。 ? “名校簽約會(huì)”：邀大連國(guó)際學(xué)校學(xué)生（外籍兒童為主）現(xiàn)場(chǎng)共同藝術(shù)涂鴉留念，客戶、媒體共同參與，標(biāo)榜國(guó)際化，藝術(shù)化。 全方位整體推廣架構(gòu) 推廣策略 營(yíng)造社會(huì) 影響力 運(yùn)用大眾媒體 階段性活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 實(shí)現(xiàn)實(shí)效營(yíng)銷(xiāo) 針對(duì)性推廣 客戶管理 大幅戶外 報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)廣告 工程節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 節(jié)日營(yíng)銷(xiāo) 主題活動(dòng) 外籍客戶引入 大客戶團(tuán)拜 品牌鉆石會(huì) VIP分級(jí)維護(hù) 直郵廣告 專(zhuān)業(yè)雜志 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示要點(diǎn) 6 售樓處內(nèi)設(shè)生活情景展示區(qū) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 吸音材質(zhì) 投影儀 在售樓處內(nèi)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的視聽(tīng)室，營(yíng)造一種相對(duì)封閉的環(huán)境，使得看 3D動(dòng)畫(huà)不會(huì)影響到售樓處的其他顧客，同時(shí)其他顧客也不會(huì)干擾到觀看 3D動(dòng)畫(huà)。 備選案名 ?海逸名庭 ?亞瀾灣 ?峰攬國(guó)際山莊 ?山海名庭 ?美廬 ?芳華苑 ?香樟花園 ?海逸半島 ?億翠苑 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)景觀資源、人文因素和鏈接星海灣來(lái)化解豪宅區(qū)域的陌生度。 關(guān)鍵詞“差異化”、“起勢(shì)” 關(guān)鍵舉措： 角色區(qū)分 ? 用圍墻、地塊廣告牌、燈光字、條幅等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，進(jìn)行了項(xiàng)目地盤(pán)的包裝，突出項(xiàng)目片區(qū)第一規(guī)模大盤(pán)氣勢(shì)； 建立新的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?深入挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析，建立灣區(qū)物業(yè)十大指數(shù)： 可持續(xù)發(fā)展指數(shù)、規(guī)劃指數(shù)、園林指數(shù)、戶型指數(shù)、景觀指數(shù)、生活指數(shù)、開(kāi)放指數(shù)、服務(wù)指數(shù)、人文指數(shù) 建立第一強(qiáng)勢(shì)意向 ? 提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號(hào)，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè)，成為項(xiàng)目的專(zhuān)署代名詞 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?豪宅在短期內(nèi)銷(xiāo)售受阻，長(zhǎng)期市場(chǎng)看好。 結(jié)論回顧 大連新國(guó)際豪宅 定 位 市場(chǎng)結(jié)論 ? 項(xiàng)目的目標(biāo)使項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激烈直面競(jìng)爭(zhēng)中 。 新的豪宅區(qū)域項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)解決思路 陌生豪宅區(qū)域面臨的問(wèn)題 啟動(dòng)區(qū)策略，確保項(xiàng)目上市成功問(wèn)題 客戶尋找、挖掘、引導(dǎo)問(wèn)題 區(qū)域價(jià)值建立、引導(dǎo)問(wèn)題 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 營(yíng)銷(xiāo)主題和占位 營(yíng)銷(xiāo)渠道 營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)格 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀海山居，與海保持一定的距離； 城市氛圍，但與喧鬧保持一定的距離； 私密領(lǐng)地，清靜，宜居 自然、城市、人文超然之上 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星海廣場(chǎng)售樓處布局 ? 精神堡壘的樹(shù)立給客戶進(jìn)門(mén)的第一震撼； ? 接待區(qū)緊連視聽(tīng)室，客戶第二次震撼來(lái)源； ? 緊接模型區(qū)、洽談室和咖啡吧，形成一條動(dòng)線，建材展示區(qū)臵于扶梯下方。 ? 主要服務(wù)內(nèi)部認(rèn)籌客戶。 ?護(hù)坡或工地圍墻以萬(wàn)國(guó)旗裝飾，展現(xiàn)國(guó)際化社區(qū)形象。 建材全面專(zhuān)業(yè)說(shuō)明書(shū)，體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) 產(chǎn)品說(shuō)明書(shū) 建材說(shuō)明 實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)之專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售物料 高品質(zhì)產(chǎn)品與格調(diào)生活相結(jié)合推廣，有效建立豪宅形象。 ? 認(rèn)籌、選房、開(kāi)盤(pán)等每次重大節(jié)點(diǎn)邀請(qǐng)外籍人士出席渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。