【正文】 、外立面材質(zhì)、保溫層、地熱、窗、門、管道、等全角度實體模擬展示并附文字說明。 顯示屏幕過小，無法形成強有力的視覺沖擊力。 星海廣場售樓處布局 ? 精神堡壘的樹立給客戶進門的第一震撼； ? 接待區(qū)緊連視聽室，客戶第二次震撼來源； ? 緊接模型區(qū)、洽談室和咖啡吧，形成一條動線，建材展示區(qū)臵于扶梯下方。 形象表達 全面拔高 展示 推廣 售 樓 處 優(yōu) 質(zhì) 建 材 現(xiàn) 場 展 示 物 業(yè) 命 名 平 面 表 達 媒 體 功 略 活 動 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 銷售 啟 動 區(qū) 策 略 星 級 服 務 推 售 策 略 展示原則： 1）第一展場售樓處軟硬結合的展示一方面體現(xiàn)氣勢和氛圍，另一方面通過硬件產(chǎn)品建材、后期物業(yè)服務的展示做為建立客戶信心的第一站； 2）工程現(xiàn)場大氣勢包裝，觀景臺創(chuàng)新式現(xiàn)場體驗增加客戶對項目真實感知； 總攻略 重塑區(qū)域價值 客戶挖掘與引導 啟動區(qū)策略 28 本報告是嚴格保密的。 20個國家和地區(qū)精英人士選擇的居住區(qū)！ 通過居住配套規(guī)劃吸引在大連外籍人士團體選擇入住 (購買或租賃 )，打造一個頂級住宅區(qū)的形象，目的在弱化區(qū)域地段上的劣勢，打進大連高端市場。 海印香山 北星海灣，絕版國際山居豪宅 通過優(yōu)勢資源整合，強勢營銷包裝，形象占位，打造大連全新、具稀缺性的豪宅；樹立新財富象征； 25 本報告是嚴格保密的。 觀海山居，與海保持一定的距離； 城市氛圍，但與喧鬧保持一定的距離； 私密領地，清靜，宜居 自然、城市、人文超然之上 23 本報告是嚴格保密的。 形象 （ Image） 20 本報告是嚴格保密的。 重新定義大連豪宅標準，針對性的客戶渠道拓展與短期爆破式營銷解決方案。 ?營銷風格： 大氣勢活動炒作，強勢形象樹立占位大連豪宅市場，現(xiàn)場則是完美的社區(qū)規(guī)劃和景觀、精致的產(chǎn)品細部展示，超前呈現(xiàn)出生活情調(diào)和場景，從而形成本項目的核心營銷驅力； ?營銷主題： 從案名、廣告語到開盤活動直至后期的滲透式營銷活動始終如一的圍繞“ 國際化、稀缺山海生態(tài)型豪宅 ”主題定位。 營銷節(jié)奏 營銷主題和占位 營銷渠道 營銷風格 14 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商 項目條件 立足于億達的強勢品牌、區(qū)域文化發(fā)展與星海灣的借勢，以領導者的形象，站在最高處。 問題界定 戰(zhàn)略制定 案例借鑒 營銷費用計劃 營銷節(jié)奏 營銷總攻略 13 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒 : 中信 . 紅樹灣 借鑒點 : ?戰(zhàn)略層面： 如何在同質(zhì)競爭激烈的情況下，脫穎而出，建立自身的市場影響力？ 10 本報告是嚴格保密的。 新的豪宅區(qū)域項目的營銷解決思路 陌生豪宅區(qū)域面臨的問題 啟動區(qū)策略，確保項目上市成功問題 客戶尋找、挖掘、引導問題 區(qū)域價值建立、引導問題 7 本報告是嚴格保密的。 一、保持原來的豪宅定位； 二、搶在當?shù)卣呒毣蛯蛻糍徺I心理造成更大影響前盡快銷售； 三、做好長期應戰(zhàn)的準備 。 ? 產(chǎn)品開發(fā)重新設計。 由于土地的供應，要求 70%的建筑面積，必須開發(fā)小型住宅，這意味著將來豪宅大面積的土地供應將會很少，未來豪宅的供需狀況不足導致豪宅價格上漲。 結論回顧 大連新國際豪宅 定 位 市場結論 ? 項目的目標使項目的競爭圈層拉至全市豪宅范籌，并處于激烈直面競爭中 。 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 億達四期項目營銷執(zhí)行報告 版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ? 競爭項目的外部資源較本案具明顯優(yōu)勢；傳統(tǒng)大連的豪宅一是占據(jù)市中心成熟地段二是具海景天然景觀資源； ? 項目所在區(qū)域高知人文圈的形象定位在市場上具一定的影響力，但進一步拉高項目至豪宅的定位，區(qū)域價值的支撐必須重新挖掘整合； ? 鑒于目前大連商品房市場惰性的營銷表現(xiàn)，本項目的營銷戰(zhàn)略方向定為借營銷發(fā)力重塑區(qū)域和產(chǎn)品價值。 ?豪宅在短期內(nèi)銷售受阻，長期市場看好。 對開發(fā)商來講，所謂的定位和產(chǎn)品的規(guī)劃設計方面，我們必須要改變策略，利用這種政策縫隙，在產(chǎn)品的規(guī)劃上要以九十平米為中心來作為基本的模數(shù)來設計這種可以組合的產(chǎn)品。 銷售速度比預期要減緩，形象與品牌的功課要做足； 四、增加品質(zhì)感的是目前市場時機的有效牌 ， 真正的銷售高峰期約在現(xiàn)場展示完備真正體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的時期，現(xiàn)階段的品質(zhì)展示對打開銷售初期局面非常重要。 案例借鑒 : 星河丹堤 借鑒點 : ?戰(zhàn)略層面： 如何建立新的豪宅區(qū)域認知？ 8 本報告是嚴格保密的。 關鍵詞“差異化”、“起勢” 關鍵舉措： 角色區(qū)分 ? 用圍墻、地塊廣告牌、燈光字、條幅等標識系統(tǒng)，進行了項目地盤的包裝，突出項目片區(qū)第一規(guī)模大盤氣勢； 建立新的物業(yè)標準 ?深入挖掘項目核心競爭力，與競爭對手進行點對點分析，建立灣區(qū)物業(yè)十大指數(shù)： 可持續(xù)發(fā)展指數(shù)、規(guī)劃指數(shù)、園林指數(shù)、戶型指數(shù)、景觀指數(shù)、生活指數(shù)、開放指數(shù)、服務指數(shù)、人文指數(shù) 建立第一強勢意向 ? 提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞 11 本報告是嚴格保密的。 營銷戰(zhàn)略形成圖 開發(fā)商 市場 營銷主題緊緊圍繞國際化人文結合稀缺生態(tài)社區(qū)的倡導。倡導“北星海灣國際化山海豪宅”為主題，高舉“人文”“生態(tài)”大旗。 啟動區(qū)策略 客戶挖掘 區(qū)域價值建立 與星海灣鏈接打造“北星海灣”區(qū)域 客戶引導 引入外籍客源，拉升“人文區(qū)域”至“國際區(qū)域”新高度 鎖定目標客戶針對性投放廣告與直郵 奢侈品商家客源聯(lián)盟，定向推廣與活動 國際社區(qū)概念深入：特定的包裝與活動 高品質(zhì)產(chǎn)品形象定位 大氣勢運作、高品質(zhì)細節(jié)展示 專業(yè)、引導性客戶管理 樓王豎立形象標桿，同時利用“低價”房源快速回現(xiàn) 本案新豪宅區(qū)域 的營銷解決思路 15 本報告是嚴格保密的。通過景觀資源、人文因素和鏈接星海灣來化解豪宅區(qū)域的陌生度。 形象立勢，重塑區(qū)域價值 全面拓展客源 促成首批熱銷 提價與品牌維護 如何樹立全新的豪宅形象？ 如何快速尋找到目標客源并建立影響 如何形成快速銷售 如何保持熱銷？ 戰(zhàn)略總綱 17 本報告是嚴格保密的。 氣勢宏偉的 國際化的 富沖擊力的 北星海灣，城中央，國際居住區(qū)。 生態(tài)的 目標客戶多為成功人士，因工作壓力大對可以放松身心的居所有偏好。 備選案名 ?海逸名庭 ?亞瀾灣 ?峰攬國際山莊 ?山海名庭 ?美廬 ?芳華苑 ?香樟花園 ?海逸半島 ?億翠苑 26 本報告是嚴格保密的。 吸引方式可以通過了解外籍人士在大連生活上的不便或有待解決的問題，比如子女就學，消費習慣來入手從學校、商業(yè)配套或會所功能及物業(yè)管理方面解決他們的問題，同時給予價格上的折扣。 展示 29 本報告是嚴格保密的。 接待區(qū) 模型區(qū) 視聽室 咖啡吧 精神堡壘展示 建材展示區(qū) 入口 31 本報告是嚴格保密的。 吸音材質(zhì) 投影儀 在售樓處內(nèi)設立一個獨立的視聽室，營造一種相對封閉的環(huán)境，使得看 3D動畫不會影響到售樓處的其他顧客，同時其他顧客也不會干擾到觀看 3D動畫。 ? 市場時機又不佳的狀況下，高品質(zhì)的產(chǎn)品和極至的形象展示是打動客戶的最有效方法。 抓住給客戶的第一印象。提供各式咖啡及飲品、點心，憑VIP卡刷卡消費，形成目標客群較固定的消費場所； 一方面利于聚集售樓處人氣，另一方面也可以做為億達在星海廣場長期駐點積累品牌客戶的有效方式。 售樓處展示要點 6 售樓處內(nèi)設生活情景展示區(qū) 37 本報告是嚴格保密的。 ? 建議做 落地模型 ，產(chǎn)生俯視效果，體現(xiàn)氣勢。 現(xiàn)場展示 現(xiàn)場展示區(qū)軟件園入口處包裝體現(xiàn)氣勢 40 本報告是嚴格保密的。 42 本報告是嚴格保密的。 全方位整體推廣架構 推廣策略 營造社會 影響力 運用大眾媒體 階段性活動營銷 實現(xiàn)實效營銷 針對性推廣 客戶管理 大幅戶外 報刊、網(wǎng)絡廣告 工程節(jié)點活動 節(jié)日營銷 主題活動 外籍客戶引入 大客戶團拜 品牌鉆石會 VIP分級維護 直郵廣告 專業(yè)雜志 45 本報告是嚴格保密的。 ?市場培育期，以形象為主，結合報廣媒體以新聞角度闡述，綜合角度建立高端可信的產(chǎn)品形象。 國際化豪宅形象打造，發(fā)行未來社區(qū)生活場景的示意書和工藝別致樓書 實效營銷之專業(yè)銷售物料 樓書從制造工藝