【正文】 和內(nèi)容上區(qū)別普通項(xiàng)目，采用中英文對(duì)照。 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? “名校簽約會(huì)”：邀大連國(guó)際學(xué)校學(xué)生（外籍兒童為主）現(xiàn)場(chǎng)共同藝術(shù)涂鴉留念，客戶(hù)、媒體共同參與，標(biāo)榜國(guó)際化，藝術(shù)化。 大事取勢(shì)，建立空前影響力 ? 7月啤酒節(jié)期間內(nèi)升值為鉆石卡的客戶(hù)，或中獎(jiǎng)的普通卡購(gòu)卡者可獲乘直升飛機(jī)大連高空一覽游機(jī)會(huì)； ? 于星海廣場(chǎng)設(shè)巨幅廣告招牌。 ? 外籍人士的成功吸引可以成為本案的最大賣(mài)點(diǎn)，但外籍人士不構(gòu)成本案的核心客戶(hù)群，只做為吸引國(guó)內(nèi)高端客戶(hù)的“噱頭”，因此具體推廣中“外籍客戶(hù)”做為“道具”使用，合作的方法與經(jīng)濟(jì)支出是機(jī)動(dòng)的，視實(shí)際情況而定； ? 名人客群鎖定 12個(gè)知名度較高人士，與外籍人士不同之處在于推廣中選擇口頭傳播方式，不會(huì)牽涉到形象權(quán)相關(guān)問(wèn)題。 ? 逢國(guó)外的節(jié)日選擇性舉行“異國(guó)風(fēng)情節(jié)”。 小眾突破 ：企業(yè)家、大連 5年以上入住豪宅需換房客戶(hù)、高檔俱樂(lè)部、政府機(jī)關(guān) 大眾媒體對(duì)于高端客群起不到引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)的作用，針對(duì)性突破渠道至關(guān)重要 ? 高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項(xiàng)目樓書(shū)； ? 于各銀行、電信部門(mén)針對(duì)金卡客戶(hù)的內(nèi)刊投放廣告，財(cái)單夾頁(yè)廣告； ? 星級(jí)酒店、東三省各高端俱樂(lè)部放臵項(xiàng)目宣傳資料； ? 全市高端樓盤(pán)、政府機(jī)關(guān)、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶(hù)、各高端俱樂(lè)部會(huì)員、項(xiàng)目宣傳資料直郵，重大活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)放邀請(qǐng)函； ? 郵寄樓書(shū)以 10P左右，保持每月一本，信息不斷更新的形式。 ? 及在高端消費(fèi)場(chǎng)所投放廣告，有效針對(duì)目標(biāo)客群。 現(xiàn)場(chǎng)辦卡者贈(zèng)送精美禮品。 高端項(xiàng)目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑。 高端項(xiàng)目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑 實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)之 老帶新活動(dòng) 老客戶(hù)簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 一、權(quán)益卡作為實(shí)物可引起客戶(hù)重視，客戶(hù)不容易忘記。 五、有了業(yè)主權(quán)益卡，客戶(hù)容易記住“老帶新”這件事，優(yōu)惠幅度可以減少。 制造影響力之 口碑營(yíng)銷(xiāo) 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 服務(wù)操作原則 ： 1. 銷(xiāo)售人員、保安、保潔統(tǒng)一通過(guò)五星級(jí)酒店的培訓(xùn)服務(wù)； 2. 1對(duì) 1尊貴服務(wù)； 3. 銷(xiāo)售人員統(tǒng)稱(chēng) —— 銷(xiāo)售經(jīng)理； 4. 銷(xiāo)售中心內(nèi)，入門(mén)即有前臺(tái)站立等候接待，然后聯(lián)系銷(xiāo)售經(jīng)理為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)、體貼、周到的服務(wù)； 5. 樣板房有專(zhuān)人下樓接待和服務(wù) ? 服務(wù)目的： 1. 提升億達(dá)品牌影響力； 2. 項(xiàng)目高品質(zhì)、尊貴調(diào)性的體驗(yàn)； 案例借鑒：中信紅樹(shù)灣 品質(zhì)感的重要體現(xiàn)！ 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格 數(shù)量 案例借鑒 : 星河國(guó)際 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)加強(qiáng)客戶(hù)的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)有幫助。 1號(hào)、 2號(hào)、 11號(hào)、8號(hào)做為啟動(dòng)區(qū)，拿出部份房源首推； 以高中低組合推向市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶(hù)面。 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略關(guān)鍵措施梳理 ? 資源整合，形象嫁接打造北星海灣區(qū)稀缺豪宅 ? 外籍、明星客源挖掘支撐國(guó)際豪宅區(qū)形象 ? 大氣勢(shì)巨副戶(hù)外廣告關(guān)鍵地區(qū)占位； ? 社區(qū)未來(lái)生活場(chǎng)景示意書(shū)感性煽動(dòng)； 形象立勢(shì) 全面拓展客源 促成熱銷(xiāo) 提價(jià)與品牌維護(hù) 如何樹(shù)立全新的豪宅形象？ 如何快速尋找到目標(biāo)客源并建立影響 如何形成快速銷(xiāo)售 如何保持熱銷(xiāo)？ ? 高端客戶(hù)郵寄、團(tuán)拜針對(duì)性推廣 ? 高端商家商業(yè)聯(lián)盟 ? 品質(zhì)服務(wù)、節(jié)點(diǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)口碑宣傳； ? 巧妙的老帶新優(yōu)惠方式 ? VIP客戶(hù)分級(jí)管理，準(zhǔn)確篩分目標(biāo)客戶(hù) ? 高低結(jié)合的房源組合推出，最大化客戶(hù)面； ? 合理提價(jià)保持升值趨勢(shì) ? 參與公益活動(dòng)逐步提升和鞏固品牌形象 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段：形象導(dǎo)入期（ 6月） 階段目標(biāo)： 建立項(xiàng)目第一印象，打開(kāi)市場(chǎng)知名度 階段工作重點(diǎn)： 重新定義豪宅形象，強(qiáng)勢(shì)推出，占有市場(chǎng)觀注率 渠道： 戶(hù)外廣告發(fā)布，強(qiáng)勢(shì)形象豎立，大眾媒體輔助造勢(shì)，人員、銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備。 渠道： 外籍、明星客戶(hù)借勢(shì)，大事件借勢(shì)，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 首批解籌以消化前期積累客戶(hù)為主 形式 包括： 1） 提供免費(fèi)自助午餐 2） 分級(jí)客戶(hù)選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈(zèng) 4） 媒體報(bào)道炒作 。 渠道： 節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，老帶新策略，提價(jià)策略 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年各階段工作重點(diǎn) 5月 各合作單位確定； 案名、 LOGO、廣告基調(diào)確定； 售樓處、樣板房設(shè)計(jì)施工 6月 銷(xiāo)售人員到位開(kāi)始專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和五星級(jí)服務(wù)培訓(xùn) 廣告集中上市完成大眾客戶(hù)知名度 小眾客戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)拓展 7月 售樓處入駐 VIP卡發(fā)放 開(kāi)設(shè)外展場(chǎng) 8月 客戶(hù)維護(hù)、拓展 客戶(hù)分級(jí)、分析及需求梳理 首批房源價(jià)格制定 9月 開(kāi)盤(pán)解籌 策略銷(xiāo)售總結(jié)調(diào)整 10月 _12月 提價(jià)策略 新客源拓展再次開(kāi)盤(pán) 形象導(dǎo)入 客戶(hù)累積期 開(kāi)盤(pán)期 持銷(xiāo)期 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用安排 考慮到本項(xiàng)目的目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)狀況，整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按 3%提取（ 按 ，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在 3800萬(wàn) ），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。 營(yíng)銷(xiāo)提示：項(xiàng)目目標(biāo)完成的前提條件 ： 保證各標(biāo)段按期具備預(yù)售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺(tái)按時(shí)具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，執(zhí)行力比營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)意更為重要，細(xì)節(jié)用心是影響客戶(hù)信心的基礎(chǔ)，也是完成每一步進(jìn)展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認(rèn)可的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)按時(shí)保質(zhì)執(zhí)行到位。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 22日星期三 10時(shí) 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 22日星期三 10時(shí) 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 22日星期三 下午 10時(shí) 53分 20秒 22:53: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 22日星期三 10時(shí) 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 我們期待攜手億達(dá) 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！ 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 媒體推廣成本預(yù)算 預(yù)留 300萬(wàn)作為開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期與持銷(xiāo)期的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用 媒體類(lèi)型 所占比例 媒體推廣費(fèi)用（萬(wàn)元） 報(bào)紙 15% 525 活動(dòng) 25% 875 外展場(chǎng) 7% 245 路牌廣告 20% 700 小眾 3% 105 展會(huì) 10% 350 其它 20% 700 總計(jì) 100% 3500 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們建議 2023年 9月 16號(hào)開(kāi)盤(pán)解籌（周六） 產(chǎn)品發(fā)布會(huì)VIP卡 收取誠(chéng)意金 開(kāi)盤(pán) 選房 9月 8月 7月 6月 11月 10月 5月 時(shí)間 階段 目標(biāo) 銷(xiāo)售 節(jié)奏 施 工中 施 工中 施 工中 售樓處樣板房完工 圍墻、導(dǎo)示 基礎(chǔ)施 工 工程 進(jìn)度 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 蓄客期 整體形象鋪墊期 營(yíng)銷(xiāo) 節(jié)點(diǎn) 持銷(xiāo)期 06沈陽(yáng)世博會(huì)分展場(chǎng) 中秋鉆石璀璨之夜 2023年度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 啤酒節(jié)借勢(shì) 各類(lèi)體驗(yàn)活動(dòng) 營(yíng)銷(xiāo) 強(qiáng)度 建立項(xiàng)目品牌的形象框架 建立項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 維護(hù) 、 深化構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)品牌 社區(qū)品牌拓延 宣傳 方向 項(xiàng)目形象概念 社區(qū)價(jià)值 、 居住模式 、 社區(qū)品牌聯(lián)想 12月 秋交會(huì) 圣誕晚會(huì) 各主題活動(dòng) Dm直郵 大客戶(hù)團(tuán)拜會(huì) 售樓處入駐 市內(nèi)分展場(chǎng) 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)淡季中，邀請(qǐng)所有積累客戶(hù)包括已購(gòu)客戶(hù)，目標(biāo)客戶(hù)，參加售樓處盛大的開(kāi)盤(pán)儀式，內(nèi)容有抽獎(jiǎng)、直升飛機(jī)體驗(yàn)等，以大氣勢(shì)，聚集人氣目的，帶動(dòng) 淡季旺銷(xiāo) 為目的。 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8月 上旬 下旬 銷(xiāo)售 人員 強(qiáng)化培訓(xùn) 客戶(hù)管理 VIP升級(jí)維護(hù)