【正文】 和內容上區(qū)別普通項目，采用中英文對照。 51 本報告是嚴格保密的。 ? “名校簽約會”：邀大連國際學校學生（外籍兒童為主）現(xiàn)場共同藝術涂鴉留念，客戶、媒體共同參與，標榜國際化，藝術化。 大事取勢，建立空前影響力 ? 7月啤酒節(jié)期間內升值為鉆石卡的客戶，或中獎的普通卡購卡者可獲乘直升飛機大連高空一覽游機會； ? 于星海廣場設巨幅廣告招牌。 ? 外籍人士的成功吸引可以成為本案的最大賣點，但外籍人士不構成本案的核心客戶群，只做為吸引國內高端客戶的“噱頭”，因此具體推廣中“外籍客戶”做為“道具”使用，合作的方法與經濟支出是機動的，視實際情況而定； ? 名人客群鎖定 12個知名度較高人士，與外籍人士不同之處在于推廣中選擇口頭傳播方式，不會牽涉到形象權相關問題。 ? 逢國外的節(jié)日選擇性舉行“異國風情節(jié)”。 小眾突破 ：企業(yè)家、大連 5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂部、政府機關 大眾媒體對于高端客群起不到引導購買的作用，針對性突破渠道至關重要 ? 高端平面媒體軟文加形象推廣，或隨雜志附送項目樓書； ? 于各銀行、電信部門針對金卡客戶的內刊投放廣告，財單夾頁廣告； ? 星級酒店、東三省各高端俱樂部放臵項目宣傳資料； ? 全市高端樓盤、政府機關、大企業(yè)單位銀行及電信金卡客戶、各高端俱樂部會員、項目宣傳資料直郵，重大活動節(jié)點發(fā)放邀請函； ? 郵寄樓書以 10P左右，保持每月一本，信息不斷更新的形式。 ? 及在高端消費場所投放廣告，有效針對目標客群。 現(xiàn)場辦卡者贈送精美禮品。 高端項目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑。 高端項目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑 實效營銷之 老帶新活動 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權益卡”。 一、權益卡作為實物可引起客戶重視，客戶不容易忘記。 五、有了業(yè)主權益卡，客戶容易記住“老帶新”這件事，優(yōu)惠幅度可以減少。 制造影響力之 口碑營銷 65 本報告是嚴格保密的。 ? 服務操作原則 ： 1. 銷售人員、保安、保潔統(tǒng)一通過五星級酒店的培訓服務； 2. 1對 1尊貴服務； 3. 銷售人員統(tǒng)稱 —— 銷售經理； 4. 銷售中心內，入門即有前臺站立等候接待，然后聯(lián)系銷售經理為客戶提供專業(yè)、體貼、周到的服務； 5. 樣板房有專人下樓接待和服務 ? 服務目的： 1. 提升億達品牌影響力； 2. 項目高品質、尊貴調性的體驗； 案例借鑒：中信紅樹灣 品質感的重要體現(xiàn)！ 68 本報告是嚴格保密的。 70 本報告是嚴格保密的。 價格 數(shù)量 案例借鑒 : 星河國際 72 本報告是嚴格保密的。對加強客戶的現(xiàn)場體驗有幫助。 1號、 2號、 11號、8號做為啟動區(qū)，拿出部份房源首推； 以高中低組合推向市場，擴大客戶面。 營銷戰(zhàn)略關鍵措施梳理 ? 資源整合，形象嫁接打造北星海灣區(qū)稀缺豪宅 ? 外籍、明星客源挖掘支撐國際豪宅區(qū)形象 ? 大氣勢巨副戶外廣告關鍵地區(qū)占位； ? 社區(qū)未來生活場景示意書感性煽動； 形象立勢 全面拓展客源 促成熱銷 提價與品牌維護 如何樹立全新的豪宅形象？ 如何快速尋找到目標客源并建立影響 如何形成快速銷售 如何保持熱銷？ ? 高端客戶郵寄、團拜針對性推廣 ? 高端商家商業(yè)聯(lián)盟 ? 品質服務、節(jié)點體驗式營銷促進口碑宣傳； ? 巧妙的老帶新優(yōu)惠方式 ? VIP客戶分級管理，準確篩分目標客戶 ? 高低結合的房源組合推出，最大化客戶面； ? 合理提價保持升值趨勢 ? 參與公益活動逐步提升和鞏固品牌形象 77 本報告是嚴格保密的。 第一階段：形象導入期（ 6月） 階段目標： 建立項目第一印象，打開市場知名度 階段工作重點： 重新定義豪宅形象，強勢推出，占有市場觀注率 渠道： 戶外廣告發(fā)布，強勢形象豎立，大眾媒體輔助造勢，人員、銷售物料準備。 渠道： 外籍、明星客戶借勢，大事件借勢，體驗式營銷 83 本報告是嚴格保密的。 首批解籌以消化前期積累客戶為主 形式 包括： 1） 提供免費自助午餐 2） 分級客戶選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈 4） 媒體報道炒作 。 渠道： 節(jié)點活動，老帶新策略，提價策略 88 本報告是嚴格保密的。 2023年各階段工作重點 5月 各合作單位確定； 案名、 LOGO、廣告基調確定； 售樓處、樣板房設計施工 6月 銷售人員到位開始專業(yè)培訓和五星級服務培訓 廣告集中上市完成大眾客戶知名度 小眾客戶專項拓展 7月 售樓處入駐 VIP卡發(fā)放 開設外展場 8月 客戶維護、拓展 客戶分級、分析及需求梳理 首批房源價格制定 9月 開盤解籌 策略銷售總結調整 10月 _12月 提價策略 新客源拓展再次開盤 形象導入 客戶累積期 開盤期 持銷期 90 本報告是嚴格保密的。 項目整體營銷費用安排 考慮到本項目的目標和競爭狀況，整體營銷費用按 3%提?。?按 ，項目營銷費用在 3800萬 ），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。 營銷提示：項目目標完成的前提條件 ： 保證各標段按期具備預售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺按時具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營銷執(zhí)行的經驗來看，執(zhí)行力比營銷創(chuàng)意更為重要，細節(jié)用心是影響客戶信心的基礎，也是完成每一步進展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認可的營銷活動按時保質執(zhí)行到位。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 22日星期三 10時 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 22日星期三 10時 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 22日星期三 下午 10時 53分 20秒 22:53: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 22日星期三 10時 53分 20秒 22:53:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :53:2023:53Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 我們期待攜手億達 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！ 98 本報告是嚴格保密的。 媒體推廣成本預算 預留 300萬作為開盤強銷期與持銷期的營銷推廣費用 媒體類型 所占比例 媒體推廣費用（萬元） 報紙 15% 525 活動 25% 875 外展場 7% 245 路牌廣告 20% 700 小眾 3% 105 展會 10% 350 其它 20% 700 總計 100% 3500 95 本報告是嚴格保密的。 我們建議 2023年 9月 16號開盤解籌（周六） 產品發(fā)布會VIP卡 收取誠意金 開盤 選房 9月 8月 7月 6月 11月 10月 5月 時間 階段 目標 銷售 節(jié)奏 施 工中 施 工中 施 工中 售樓處樣板房完工 圍墻、導示 基礎施 工 工程 進度 開盤強銷期 蓄客期 整體形象鋪墊期 營銷 節(jié)點 持銷期 06沈陽世博會分展場 中秋鉆石璀璨之夜 2023年度營銷節(jié)奏 啤酒節(jié)借勢 各類體驗活動 營銷 強度 建立項目品牌的形象框架 建立項目品牌的內涵 維護 、 深化構建強勢品牌 社區(qū)品牌拓延 宣傳 方向 項目形象概念 社區(qū)價值 、 居住模式 、 社區(qū)品牌聯(lián)想 12月 秋交會 圣誕晚會 各主題活動 Dm直郵 大客戶團拜會 售樓處入駐 市內分展場 92 本報告是嚴格保密的。 市場淡季中，邀請所有積累客戶包括已購客戶，目標客戶，參加售樓處盛大的開盤儀式，內容有抽獎、直升飛機體驗等，以大氣勢，聚集人氣目的，帶動 淡季旺銷 為目的。 87 本報告是嚴格保密的。 8月 上旬 下旬 銷售 人員 強化培訓 客戶管理 VIP升級維護