大連億達(dá)新世紀(jì)商業(yè)廣場全案策劃報告(1)(文件)
【正文】 漁府；周邊眾多的高檔物業(yè)住戶和離此不遠(yuǎn)的市政府高級官員的存在促成了此地高檔餐飲和娛樂休閑的發(fā)達(dá)。 日租金： 市場研究篇友誼奧林匹克廣場為地下兩層，其中部分出租給沃爾瑪，部分自營。 v 總建筑面積： ㎡v 臨街商鋪：共計 215個單位v 鋪位面積： 60~356 ㎡v 售價： 9000~21， 000元 /㎡v 銷售情況：由于其臨街公建層高 6米，買一層得一層，因此銷售情況火爆，一期已售完v 客群：主要為個人投資者，單位購買僅三家（川連商貿(mào)、交通銀行、工商銀行）v 租金：黃河路一側(cè) 86㎡（做出夾層后約 150 ㎡ ），年租金 8萬元，不包含水電、采暖物管等費(fèi)用。而本項目的物業(yè)形式可大可小，分割方式靈活多變，適應(yīng)了市場的要求。v 位于人民廣場的市政府將持續(xù)帶動周邊中高檔餐飲等特色行業(yè)的發(fā)展。商圈以大型百貨為主，購物氛圍較濃，娛樂休閑屬于附屬功能 。 v 2023年 1月 18日正式開街，改造后的新天津街商業(yè)步行街長 1054 米。堅決避免天價入市 ，與經(jīng)營商家共同贏利。 市場研究篇經(jīng)營現(xiàn)狀 業(yè)主： 3000多名經(jīng)營員工： 10000人廣場出租率： 95以上 %年租金收入：接近一億元年營業(yè)額：人民幣二十億以上日人流量：平時 30萬人次，節(jié)假日可達(dá) 35萬人次與經(jīng)營有關(guān)的幾個數(shù)字市場研究篇勝利廣場成功之處分析地理條件優(yōu)越 坐擁大連核心商圈數(shù)十萬人流 龐大的規(guī)模效益 先進(jìn)的硬體設(shè)施 市場研究篇對本項目的參考意義 本項目最大問題如何吸引消費(fèi)群體進(jìn)入地下一層消費(fèi)？解決此問題項目成功一半市場研究篇西安路商業(yè)街 西安路商業(yè)街向東輻射到東北路，南至五一路以南地區(qū)，北至長江路以北（沙河口火車站地區(qū)），而向西輻射到中長街以西地區(qū)。 羅斯福 其中星海灣廣場為亞洲最大的世界級廣場，規(guī)劃的年接待能力為 800余萬人。定位方法市場推導(dǎo)法客戶積累法按照常規(guī)性的全面調(diào)研，得出所需結(jié)果，推論出其市場定位，一般適合于大體量的商業(yè)物業(yè)，在 3萬平米以上。 市場定位篇項目自身分析項目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境良好，所臨的每條路段有有各自的特點(diǎn)。民運(yùn)街一側(cè) 作為項目最佳人流、展示效果最好的一側(cè)，此側(cè)因沃爾瑪?shù)软椖康拇嬖?，不僅可使項目賺足人氣，同時對項目整體的商業(yè)展示較為有利。按商業(yè)一般規(guī)律，首層租金向上向下依次遞減約 20——30% ，考慮到本項目有可能會作整租或整售，我司對租金價格作一定的調(diào)整。定位方案定位方案定位方案方案 D、 E優(yōu)劣勢參考v 優(yōu)勢 :本方案主要優(yōu)勢為利用東側(cè)電子城的集聚效應(yīng)，以數(shù)碼 3C店作為亮點(diǎn)吸引人流，地下引入家居家飾類商戶，填補(bǔ)本商圈的空白；同時利用五四路一側(cè)寫字樓及本項目的消費(fèi)人群，做成中高檔 SPA及快餐類，既滿足了周邊商務(wù)人群的需求，又可利用此類業(yè)態(tài)分割來適當(dāng)提高整體租金。定位方案市場定位篇參考目標(biāo)商戶業(yè)態(tài) 名稱家居 宜家、伊萊克斯品牌服裝大賣場 迪卡儂、奧特萊斯專業(yè) SPA 雪丹、依貝佳西式快餐 肯德基、必勝客茶餐廳 金湖、日昌健身中心 浩沙、中體品牌服裝代理 設(shè)計類品牌咖啡廳 上島、星巴克* 68演講完畢，謝謝觀看！。定位方案市場定位篇方案 D年收益參考注：計算天數(shù)為 360天，面積較 10756有一定偏差，主要為通道所占面積。v劣勢 :業(yè)態(tài)分割較細(xì)，在一定程度上增加了后期經(jīng)營管理的難度。項目對面高檔物業(yè)的存在，亦可同時為項目提供有實際消費(fèi)能力的消費(fèi)人群。 市場定位篇項目自身分析東北路一側(cè) 項目旁的高架橋使通過項目的人流較少，但與免稅品商店相呼應(yīng)，可為項目帶來高檔消費(fèi)人群，并可作為項目的形象展示點(diǎn)。v 項目工作思路：使項目成為億達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿項目，成為區(qū)域乃至大連市商業(yè)的典范。市場研究篇市場定位篇通過對項目目標(biāo)客戶的積累及訪談，得出客戶所需的各種條件。新天地廣場 市場研究篇西安路商業(yè)業(yè)態(tài)比例 西安路商業(yè)街經(jīng)過這幾年的發(fā)展，其無論在商業(yè)物業(yè)數(shù)量、物業(yè)檔次、業(yè)態(tài)配比上，均比前幾年有了較大的發(fā)展，友誼商場、羅斯福國際中心等高檔項目更是提升了該商業(yè)街的整體檔次，而我們同時也看到，在福佳新天地廣場、羅斯福國際中心也出現(xiàn)了眾多的商鋪空置現(xiàn)象，對其整體經(jīng)營造成了一定的影響市場研究篇本項目可參考之處經(jīng)過先期合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先確定主力店，這將對日后商業(yè)的發(fā)展極其有利；百貨、超市、小商品、美食、娛樂休閑廣場的組合優(yōu)勢是商業(yè)競爭力的表現(xiàn)，高中低檔商業(yè)的結(jié)合可使項目的輻射范圍更大，以吸引更廣泛的消費(fèi)人群。 占地面積近 4萬平方米，總建
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