【正文】 :53:2023:53:20March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 10時(shí) 53分 :53March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 10時(shí) 53分 20秒 下午 10時(shí) 53分 22:53: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 22:53:2023:53:2023:533/22/2023 10:53:20 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 據(jù)年度目標(biāo)計(jì)算 2023年?duì)I銷費(fèi)用為 1330萬 以上費(fèi)用不含售樓處、樣板房、景觀區(qū)的裝修包裝費(fèi)用及人員管理費(fèi)用 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10月底正式開盤 二次公開推出 200套房源，據(jù)一批房源去化狀況而定具體房號(hào)，以高加低的搭配，保持升值的市場(chǎng)形象為原則，最大化客戶面。 上旬 中旬 下旬 人員 上崗 銷售配合 售樓處 入駐，開始派卡 現(xiàn)場(chǎng)包裝 門柱施工 觀景臺(tái)施工 推廣 戶外廣告 發(fā)布 直銷 外籍客戶、大客戶團(tuán)拜 直郵 媒體 報(bào)刊 報(bào)刊 分眾、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng) 售樓處入駐 儀式 、產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 借助啤酒節(jié)人氣開展首批 VIP升級(jí)活動(dòng) 7月 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題界定 案例借鑒 營銷費(fèi)用計(jì)劃 營銷節(jié)奏 營銷總攻略 戰(zhàn)略制定 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 景觀啟動(dòng)區(qū) 建筑啟動(dòng)區(qū) 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格與啟動(dòng)區(qū)策略 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推廣 媒 體 功 略 活 動(dòng) 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 形象表達(dá) 全面拔高 展示 售 樓 處 樣 板 房 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 物 業(yè) 命 名 平 面 表 達(dá) 銷售 星 級(jí) 服 務(wù) 推 售 策 略 客 戶 分 析 銷售原則： 1）標(biāo)準(zhǔn)五星服務(wù)，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)； 2）深入客戶分析，有效把握市場(chǎng)、客戶、銷售員，合理推售策略與銷售獎(jiǎng)懲制度，保證客戶面的最大化及優(yōu)劣房源的合理去化； 總攻略 重塑區(qū)域價(jià)值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動(dòng)區(qū)策略 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、老客戶將權(quán)益卡交給新朋友后，純粹是給到新客戶優(yōu)惠，介紹之嫌減弱，也讓老客戶覺得有面子。 制造影響力之 節(jié)日營銷 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 品牌選擇以高端、符合或略高于本案客群消費(fèi)水平為原則。 ? 名人前來購房的信息通過媒體炒作花邊新聞形式發(fā)布。 效果： ? 利用旅游高峰期，制造轟動(dòng)大事件，爭(zhēng)取一舉引爆市場(chǎng)。 活動(dòng) （ SP） 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒建立高知客群內(nèi)影響力。 ? 利用山頂視野開闊打造觀景臺(tái)和山頂公園，在推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)銷售感同時(shí)增加項(xiàng)目賣點(diǎn)； ? 上山道路備用人行和車行兩種，道路建設(shè)體現(xiàn)氣勢(shì)。 售樓處展示要點(diǎn) 8 落地沙盤模型與立體效果圖建議 立體地理示意圖：體現(xiàn)區(qū)域兼顧景觀、城市、文化資源多面優(yōu)勢(shì)，這種效果圖表現(xiàn)方式容易縮短項(xiàng)目與星海區(qū)的距離感。 售樓處展示要點(diǎn) 5 售樓處內(nèi)設(shè)高級(jí)咖啡廳 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示要點(diǎn) 3 售樓處內(nèi)設(shè)建材展示區(qū) 案例：上海中環(huán)凱旋宮 概況： 雖地處中環(huán)但屬邊郊區(qū)域，于 05年新政出臺(tái)后市場(chǎng)最差時(shí)機(jī)推出，銷量火爆，價(jià)格是周邊項(xiàng)目的 2倍； 主要作為： 推出“一生只搬一次家”主題，主打高品質(zhì)概念，全面細(xì)致展示了先進(jìn)高檔建材，奠定了高價(jià)基礎(chǔ)。 售樓處展示要點(diǎn) 1 進(jìn)門設(shè)大氣精神堡壘，給客戶第一震撼 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)合引進(jìn)少數(shù)國內(nèi)名人（明星、藝術(shù)家等）入駐（給予一定優(yōu)惠），打造國際化明星樓盤。 表現(xiàn)臨山觀海的優(yōu)勢(shì)自然資源，放松身心的宜居之地 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題界定 案例借鑒 營銷費(fèi)用計(jì)劃 營銷節(jié)奏 營銷總攻略 戰(zhàn)略制定 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略精華 核心營銷戰(zhàn)略 營銷節(jié)奏： 4個(gè)月的前期引導(dǎo)型營銷，大氣勢(shì)廣告占位取勢(shì)，開盤期集中組織參與性的營銷活動(dòng)聚集人氣；開盤后，持續(xù)舉行各類參與型社區(qū)活動(dòng)，繼續(xù)深化品牌和引導(dǎo)生活方式。長(zhǎng)期持續(xù)的滲透式引導(dǎo)型營銷為主，營銷節(jié)點(diǎn)脈沖式爆發(fā)營銷為輔。 關(guān)鍵詞“資源挖掘”、“品牌嫁接” ?與深圳政府合作，共同推廣 “銀湖山郊野公園” ， 鏈接高端區(qū)域“銀湖區(qū)”直接提高區(qū)域“含金量”； ； ?美國《國家地理雜志》合作進(jìn)行品牌嫁接，提升項(xiàng)目級(jí)別感； ?出版項(xiàng)目專刊《哈羅中產(chǎn)》《原墅》，展現(xiàn)未來社區(qū) 20個(gè) 生活場(chǎng)景，建立了具一定煽動(dòng)性的影響力。不能夠做大面積戶型，但我們可以用九十平方米戶型的兩套甚至三套去彌補(bǔ)市場(chǎng)的需要，按規(guī)定客戶可以購買三套以下。 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新政影響解讀 ? 豪宅價(jià)格繼續(xù)上漲。 ? 調(diào)控過后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)波浪式上升；階段性的針對(duì)政策也不斷； 資源緊缺、供應(yīng)單一的土地是根源，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)對(duì) 資源的稀缺是房?jī)r(jià)的原動(dòng)力； ? 此次政策出臺(tái)是針對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的城市如深圳北京等，而其他二、三線城市 當(dāng)?shù)卣趯?duì)地方財(cái)政及 GDP等的考慮執(zhí)行力度會(huì)有所不同； 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵舉措： 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性 采取針對(duì)性強(qiáng)的高端客源開發(fā)通路為主，主流媒體輔助，借助億達(dá)會(huì)關(guān)系營銷的豪宅特有營銷通路。持續(xù)滲透為主，節(jié)點(diǎn)脈沖爆發(fā)為輔。 總攻略 形象表達(dá) 全面拔高 展示 推廣 售 樓 處 樣 板 房 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 平 面 表 達(dá) 物 業(yè) 命 名 媒 體 功 略 活 動(dòng) 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 銷售 啟 動(dòng) 區(qū) 策 略 星 級(jí) 服 務(wù) 推 售 策 略 重塑區(qū)域價(jià)值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動(dòng)區(qū)策略 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案名 主推案名 ： 億達(dá) 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示要點(diǎn) 2 封閉視聽室加富沖擊力 3D宣傳片 開放式的視聽空間，容易受外部干擾，同時(shí)播放時(shí)會(huì)影響其他在現(xiàn)場(chǎng)的顧客。 地下停車場(chǎng)豪華明亮，明顯區(qū)別于其他停車場(chǎng)昏暗陰冷的環(huán)境； 屋頂花園植被 ?優(yōu)質(zhì)地暖系統(tǒng) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 利用星海廣場(chǎng)售樓處二樓因無空調(diào)配臵而閑臵的空間作為情景展示區(qū)，該區(qū)域景觀視角寬闊，外部透視面積大，針對(duì)電梯客、廣場(chǎng)游客等有一定昭示作用； ? 建議分階段推出不同主題情景展示，比如生態(tài)休閑主題、夏威夷風(fēng)光主題等。 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)場(chǎng)展示 打造精品山頂公園兼觀景臺(tái) 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量 制造影響力之 大眾媒體 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ? 售樓處揭牌儀式結(jié)合產(chǎn)品說明會(huì)，邀請(qǐng)主流媒體、前期積累客戶，億達(dá)鉆石會(huì)客戶，通過高端客源數(shù)據(jù)購買或聯(lián)動(dòng)得來的目標(biāo)客戶及外籍人士，業(yè)界名流、政界要人等共同參與，營造大盤氣勢(shì)，引起高關(guān)注率 ,增強(qiáng)前期意向客戶的信心促進(jìn)入會(huì)，引起新客戶的關(guān)注為目的 。 制造影響力之 大事件借勢(shì)營銷 啤酒節(jié)借勢(shì)營銷 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外籍客群、名人客群開拓配合推廣 ? 聯(lián)手國外大學(xué)在大連舉辦推廣展示周活動(dòng)，加強(qiáng)國際化社區(qū)形象建設(shè)。 實(shí)效營銷之 高端客群品牌聯(lián)盟 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 3000元 VIP卡出售，選房順序號(hào)，含 1000元售樓大廳內(nèi)咖啡吧消費(fèi)券，（可退，若后期購房可抵 3000元房款）。 三、老客戶介紹成功后，能得到實(shí)惠（免三個(gè)月物管費(fèi)），促進(jìn)客戶積極介紹新客戶。 服務(wù) 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高低結(jié)合的房源與價(jià)格策略 樓王 普通 普通 普通 建立價(jià)格標(biāo)桿 ,樹立形象品牌 以價(jià)格優(yōu)勢(shì)快速回現(xiàn)。 銷售促進(jìn)方式 —— 價(jià)格與推盤策略 啟動(dòng)區(qū)與推售安排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 推盤順序： 整體項(xiàng)目據(jù)單體區(qū)位優(yōu)劣分３個(gè)組團(tuán)，１－４號(hào)樓（中價(jià)區(qū)域）、 5－８號(hào)樓（高價(jià)區(qū)域）、９－１１號(hào)樓（中低價(jià)區(qū)域）。 分階段營銷舉措 客戶積累期 78月 (1000組客戶 ) 開盤強(qiáng)銷期