世聯(lián)-合肥財(cái)富廣場(chǎng)二期價(jià)格報(bào)告匯報(bào)-免費(fèi)閱讀
【正文】 :53:0122:53:01March 22, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 10時(shí) 53分 :53March 22, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 10時(shí) 53分 1秒 下午 10時(shí) 53分 22:53: ?沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 22:53:0122:53:0122:533/22/2023 10:53:01 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 B棟 4~14層 1 2 3 4 5 9 8 7 6 10 11 12 0 20 40 60 80 240 220 200 180 80 60 80 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 西 側(cè)：鄰廬陽(yáng)區(qū)政府辦公大樓，其余為多層住宅。 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià) 市場(chǎng) 現(xiàn)有租金水平： 45元 /平方米 .月 租金年增長(zhǎng)率： 8% 則 2023年底租金水平： 605元 /平方米 .年 投資回報(bào) 一般投資客戶預(yù)期寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資回報(bào)率： 10%12% 收益回算售價(jià) 5040~6050元 /平方米 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。評(píng)定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近 打分 29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類(lèi)：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類(lèi)：項(xiàng)目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車(chē)位數(shù)量比 /園林規(guī)劃 /會(huì)所規(guī)劃 /梯戶比 /實(shí)用率 /設(shè)備及智能化 戶型結(jié)構(gòu)類(lèi)：實(shí)用性 /采光通風(fēng) /贈(zèng)送面積 /戶型創(chuàng)新 景觀及視野：景觀內(nèi)容 /景觀面寬 品質(zhì)展示類(lèi)：建筑外觀 /園林效果 /公共部分品質(zhì) /物管形象 /樣板房效果 /交樓標(biāo)準(zhǔn)展示 項(xiàng)目品牌類(lèi)：發(fā)展商品牌 /專業(yè)陣容 /前期推廣形象 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年寫(xiě)字樓市場(chǎng)高歌凱進(jìn) ,市場(chǎng)推出量達(dá)歷史之最 ,整體市場(chǎng)均價(jià)突破 5000元 /平方米 ,較之上年增長(zhǎng)近 6%. 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià) 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 極具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次價(jià)格報(bào)告匯報(bào)的目的 梳理及匯總安徽置地及世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的思考，以理性的方式提出雙方對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)二期寫(xiě)字樓價(jià)格的共同判斷； 為已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)籌期的項(xiàng)目銷(xiāo)售工作提供支持，向客戶傳達(dá)開(kāi)發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)期目標(biāo)； 形成基本均價(jià)，并在隨后的銷(xiāo)售工作中進(jìn)行價(jià)格接受度測(cè)試，為可能產(chǎn)生的價(jià)格水平調(diào)整預(yù)留時(shí)間； 建立項(xiàng)目?jī)?nèi)部各單位之間的價(jià)格體系，為最終價(jià)格表形成提供基本依據(jù)。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 年初確定的營(yíng)銷(xiāo)策略目標(biāo) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系 形象定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 占位高端，代表城市未來(lái)， 建立市場(chǎng)標(biāo)桿 引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求， 形成行業(yè)簇群與客戶簇群 體驗(yàn)和服務(wù) 改變城市景觀 綜合體資源共享 企業(yè)成長(zhǎng)壯大的孵化器 形象就是財(cái)富 可持續(xù)增值 投資價(jià)值突出 商啟中華 經(jīng)濟(jì)天下 新徽商比肩世界 500強(qiáng)戰(zhàn)略平臺(tái) 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)均價(jià)確定 目標(biāo)均價(jià)制定依據(jù) 目標(biāo)均價(jià)制定背景 目標(biāo)均價(jià)制定原則 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 計(jì)算說(shuō)明：選取合肥市場(chǎng) 2023年至 2023年已售項(xiàng)目共 18個(gè)，分年度對(duì)其市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)綜合比較得出合肥市場(chǎng)均價(jià)的自然增長(zhǎng)率。 選取對(duì)比樓盤(pán) 直接競(jìng)爭(zhēng)：恒豐國(guó)際大廈 間接競(jìng)爭(zhēng)： CBD中央廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 參考競(jìng)爭(zhēng)：環(huán)球廣場(chǎng) 遵循的原則 直接競(jìng)爭(zhēng)、間接競(jìng)爭(zhēng)、參考競(jìng)爭(zhēng) 1 2 比較樓盤(pán) 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)自然升值 市場(chǎng)同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià) 成本 現(xiàn)有土地成本水平：取值 300萬(wàn)元 /畝（樓面 625元 /平方米） 建安及配套綜合成本水平： 2030元 /平方米 管理、財(cái)務(wù)成本：土地及建安成本的 9％ 單位成本小計(jì)＝ （ 2030＋ 625） ＝ 2895元 /平方米 收益 一般寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期毛收益率： 35%40% 成本法計(jì)算售價(jià) 4450~ 4825元 /平方米 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東 側(cè)：全部是多層住宅。 水平、垂直極差制定參考依據(jù) 周邊高層樓體較少，唯項(xiàng)目南面被柏景灣遮擋，故此若干 單元
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