【正文】 我們的主題劃分要緊密結(jié)合項目自身環(huán)水特點和東營為沿海城市圍繞一個“水”字。 迪士尼樂園根據(jù)不同游戲的特點劃分為不同的主題樂園，既加深了迪士尼游樂園內(nèi)容的豐富性，又使各個主題公園各成一體，各有特色。 8%=3650元 /㎡ 4層售價 =（ 4層日租金 365）247。 控制推盤的速度及節(jié)奏，以較低價格入市，力求短、平、快，創(chuàng)造一 個銷售的高潮，一炮而紅，造成羊群心理。 大面積娛樂部分可招商先行，帶租約銷售。 （二）單店雙門、三層連體的獨立商鋪，要求層高 5米。 按照經(jīng)營商家對租金承受力和經(jīng)營需要，合理的安排樓層和區(qū)位和鋪位大小。 水上、陸上娛樂中心，拉動娛樂業(yè)部分人氣，使商家獲利，實現(xiàn)社會口碑效應最大 化。 輔助體驗點 —— 根據(jù)各消費者的偏好，選擇他們最喜愛的活動，借此將人流吸引到項目二期的各個區(qū)域。 在這里購物和娛樂的人決不是為了消磨無聊時光， 而是活力四射、健康向上、重交流、重感情的社會人 ★ 項目定位： 銀座 MALL 消費者消費越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。 （四）市場機會點 銀座城市廣場有能力承載娛樂 MALL 大商業(yè)，大配套，承載大型娛樂，具有先天優(yōu)勢。 娛樂業(yè)消費人群分析 東營主要娛樂群體： 消費人群 群體特征 娛樂場所 消費目的 青年群體 16～ 22歲學生 K歌房、網(wǎng)吧、休閑吧 交友 商業(yè)群體 商業(yè)人士 K歌房、高檔餐飲 款待業(yè)務伙伴 美容群體 20歲以上女性 美容美體機構(gòu)、健身房 美容、健身 東城娛樂業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 東城居民的日常休閑為：世紀廣場、清風湖、天鵝湖等室外休閑項目。青島路原為東營高檔餐飲一條街，后因此道路改為單行線，人流受到較大影響，從而引入美容美體等等。 事業(yè)單位工作人員多為外來人員，個體經(jīng)營者多為近幾年暴富者，他們普遍 投資意識強，并傾向于投資房地產(chǎn) ，這部分人群大多擁有兩處甚至更多住宅，由此 投資矛頭轉(zhuǎn)向商鋪。 20世紀 70年代，由于石油產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，東營的經(jīng)濟得到了騰飛。 充分利用景觀因素，增加體驗點，增加商鋪吸引力。 ◎ 商業(yè)業(yè)態(tài)定位：生態(tài)主題商城 +風雨廊環(huán)水岸景觀 步行街 +超炫美食街區(qū)。 ◎ 形象推廣定位：城市名片，生態(tài)商業(yè) MALL聚合體。 框架結(jié)構(gòu)，店鋪可自由組合，經(jīng)營自由度高。 業(yè)態(tài)延伸： 一期設置了購物商街和小型餐飲商街，滿足一期購物’餐飲的需要； 二期以精品餐飲和娛樂為主。 作為山東省的二線城市，東營的 經(jīng)濟水平和居民消費能力居于山東前列 ，但另一方面，由于城市發(fā)展過快， 商業(yè)尚不完善，生活不方便。 隨著政府機構(gòu)的東遷，和各種商業(yè)項目的介入，人口聚集已成必然。 老板 90％為外地人，已在東營開店 2～ 3年的占 80％， 對東城不很熟悉 。 濟南沃爾瑪購物廣場： 精品購物 鬼屋 新世紀影城 娛人碼頭 休閑餐飲 東城建立： 一站式娛樂 ——娛樂 MALL 東城： 居民娛樂需要 西城： 缺少集中的娛樂場所 東城的土地資源優(yōu)勢， 新城需要趕超老城。 某種程度上來講，未來的消費者都可能成為目標客戶。滿足消費者的物質(zhì)上是吸引人流的關(guān)鍵點之一，而滿足其精神上需求則是保持商業(yè)活力的又一個關(guān)鍵。 娛樂專區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 街區(qū)概念 經(jīng)營面積 主力店 KTV 娛樂圈 20233000㎡ KTV旗艦店 網(wǎng)吧 任網(wǎng)游部落 400800㎡ 電玩吧 娛眾不同 300600㎡ 游樂場 游戲天堂 300600㎡ 電影院 影音之都 10002023㎡ 健身中心 活力陽臺 6001000㎡ 室內(nèi)運動中心 競技場 6001000㎡ 美容美發(fā)專區(qū) —— 業(yè)態(tài)定位于美發(fā)、美容、美體、足療等。 鯨魚形象系統(tǒng)： 鯨魚玩具 鯨魚杯套 鯨魚小艇 鯨魚內(nèi)雕 鯨魚紙抽 鯨魚風箏 鯨魚煙灰缸 主題鯨魚噴泉 ： 經(jīng)營業(yè)態(tài)與項目一期互榮互補、不產(chǎn)生惡性競爭。 B、休閑娛樂 業(yè)種 功能定位 適合樓層（ F） 經(jīng)營面積（㎡） 租金預估（高中低） 招商執(zhí)行度 人流量 選擇建議 電玩中心 娛樂消費 4 600 中 ????? ???? 網(wǎng)吧 娛樂消費 4 800 中 ????? ????? 室內(nèi)游樂場 娛樂消費 4 600 中 ????? ???? 游泳館 娛樂消費 4 2023 低 ???? ??? X 旱冰場 娛樂消費 4 1200 低 ??? ??? X 電影院 娛樂消費 4 1500 低 ????? ??? 室內(nèi)運動場 健康消費 4 800 低 ????? ??? 健身中心 健康消費 4 1000 低 ???? ?? KTV 娛樂消費 4 2023 中 ????? ????? 桑拿洗浴 娛樂消費 4 2023 中 ???? ?? X 美容、美發(fā) 健康消費 12 100/店 中 ???? ???? 美體、足療 健康消費 12 200/店 中 ???? ??? C、餐飲 業(yè)種 功能定位 適合樓層（ F） 經(jīng)營面積（㎡） 租金預估（高中低） 招商執(zhí)行度 人流量 選擇建議 中餐 餐飲消費 13 600 高 ????? ????? 養(yǎng)生餐飲 健康消費 13 600 高 ???? ??? 西餐咖啡 餐飲消費 13 500 高 ????? ???? 快餐 餐飲消費 12 200 中 ????? ????? X 酒吧清吧 娛樂消費 13 200 中 ???? ??? 茶館 娛樂消費 13 300 中 ???? ?? 小吃 餐飲消費 1 100 中 ????? ????? X 三、規(guī)劃設計原則 二期總體規(guī)劃是緊扣聚集人氣的主題，將消費者由一期向二期引導。 吸引人流 人流東進策略 餐飲旗艦店、主題雕塑噴泉、水上大屏幕、水上運動中心、主題電影院五大中心價值點吸引消費者向由一期向二期運動。 柏林庫達姆大街 五、 E2規(guī)劃建議 （一） E2定位的選擇 銷售利潤的最大化還是社會效益最大化？ 頂級男裝 頂級皮草 頂級女裝 E2首層平面示意圖 運動品牌 奢侈品、工藝品 E2二層平面示意圖 游樂場 電玩 網(wǎng)吧 網(wǎng)吧 E2三層平面示意圖 E2面積基本全部可售，銷售風險較低；但一二層招商和后期經(jīng)營不確定性過多，社會效益難以評估 家電次主力店（ 4000）、健身中心（ 3000）、商務會所（ 4000平）和書城（ 2023）的引入使可售面積大大減少；但帶動了整個項目人氣，填補業(yè)態(tài)的空白，持有物業(yè)未來會有較大的升值空間 書城 3 家電次主力店 3 手機、數(shù)碼產(chǎn)品賣場 1 文體 3 銀座 3 家電 3 1 婚紗 3 健身 1 或 3 藍黛商務會所 3 婚紗 3 銀座健身 1 或 E2部分根據(jù)招商部洽談情況，選擇租金最適合的業(yè)種招商，并視招商情況進行規(guī)劃設計和確定最終租售比例。 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 8%； 第二、三年按季返還，返租率同為 8%； 三年返租率合計為 24% 三、價格策略執(zhí)行 （一）銷售各階段的價格策略 認籌優(yōu)惠價策略：（導入開盤期認籌時采用） 步步高價格策略：（強銷期價格調(diào)整時采用） 節(jié)日優(yōu)惠價策略：（強銷期旺銷各節(jié)點采用） 客戶競拍價策略：（持續(xù)期競拍促銷時采用） 一口價銷售策略：（尾盤期短期促銷時采用 ） （二）市場定價依據(jù)與劃分 在價格制定上，依照以下幾個因素來制定價格方案。 34層娛樂區(qū)售價可采用租金反推售價的方法獲得： 經(jīng)訪談 KTV（ 3層 4層）承受租金在 ， 健身運動中心（ 4層）承受租金在 ， 網(wǎng)吧（ 3層）承受租金在 。策略如下： 整個廣場多個功能分區(qū)，若按照不