【正文】 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣客戶群體大亞灣客戶群體大亞灣區(qū)在售樓盤深圳客戶比例30本報告嚴(yán)格保密片區(qū) 項目 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 規(guī)模 主力戶型 目前工程進(jìn)程 入市時間大亞灣 新天名城 42500 162568 9棟2房 7282平方米3房 99127平方米 5月動工 2023年下旬聽濤雅苑 —— 50000 —— 單房： 13平方米1房： 28平方米2房： 51－ 60平米已動工 2023年 6月珠江東岸 613228 1058679 —— 1000套別墅 —— 2023年下旬熊貓國際二期 總 640000 總 1110000 —— —— 未動工 ——菩提園二期 總 107726 138393 5棟 3房、 4房 打地基 2023年中旬海韻國際 —— 15956 1棟 —— 在建 10層 2023年下旬君豪國際公寓二期 總 8000 總 60000 3棟 1房、 2房 挖坑 2023年中旬地塊 8號 80089 160178 —— —— —— ——地塊 9號 903860 1807720 —— —— —— ——地塊 10號 662874 1325748 —— —— —— ——合計 3058227 5889242 —— —— —— ——大亞灣區(qū)擬售住宅資料表房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣擬售項目概況大亞灣擬售項目概況大亞灣區(qū)擬售項目有 10個，整體占地面積約 306萬，建筑面積為 589萬平方米，考慮分期開發(fā)和推售時間等因素，預(yù)計近期內(nèi)推出建筑面積約 100－200萬平方米。大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場新寵。目前大亞灣區(qū)市政配套欠缺，居住氛圍不濃郁。33本報告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。商務(wù)公寓建議216。房地產(chǎn)市場分析216。項目推廣策略216。專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購房者年齡集中在 2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習(xí)慣，私營業(yè)主占多數(shù)。從產(chǎn)品類型來看，部分小戶型由于地段差、產(chǎn)品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。合理的價格，自然環(huán)境和升值潛力 是訪問客戶都比較看重的因素。 4200元 /㎡是購買的極限能夠承受的價格。產(chǎn)品及客戶特征 —— 大亞灣 CBD建筑綜合體項目，所屬區(qū)位具備高端領(lǐng)先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，多元國際的客戶來源進(jìn)一步增強了社區(qū)的異國情調(diào)45本報告嚴(yán)格保密片區(qū)典型項目價格走勢熊貓國際：06年 12月銷售價格 3600元 /平米；07年 4月銷售價格 4200元 /平米；5個月實現(xiàn) 600元的價格增長 ,實現(xiàn) 6％的增長幅度。拓展價值 —— 交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管216。規(guī)劃布局分析216。商務(wù)公寓建議216。項目營銷策略216。 距離深圳龍崗 20分鐘車程252。項目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨 25號云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道51本報告嚴(yán)格保密本項目自東向西由低向高錯落排布，較寬的樓間距保證了項目的高舒適性216。占地面積： 43100平米216。酒店公寓建筑面積：14000平米；216。p人流組織：項目東側(cè)為 3個小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)置兩個人行出入口保證了項目人行出入的需求p 車流組織：項目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車行出入口，全地下車庫，且人行和步行出入口由項目東西兩側(cè)分開設(shè)置有效地實現(xiàn)了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項目商業(yè)提供了車行便利中海殼牌規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 交通、人流、車流交通、人流、車流車行動線車行動線54本報告嚴(yán)格保密酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。p 梯戶及車位比p 實用率p 風(fēng)水眾廈對產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素 ——57本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 戶戶帶入戶花園、大露臺設(shè)計，采光通風(fēng)佳 不足之處：216。216。216。216。216。216。l功能分區(qū)合理。A－－ 1 A－－ 1兩房兩廳一衛(wèi)： 62本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線216。戶型劣勢（ FC2） ：l入戶花園無直接采光面。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步吸引更多的投資；216。產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘68本報告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。酒店公寓建議216。房地產(chǎn)市場分析216。項目推廣策略216。規(guī)劃布局分析216。商務(wù)公寓建議216。項目營銷策略216。隔音效果： 酒店式公寓和商務(wù)公寓項目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。景觀資源利用有限。216。商務(wù)公寓無法兼顧居住功能。216。酒店式公寓定位酒店式公寓定位73本報告嚴(yán)格保密酒店式公寓 —— 戶型定位市場反響： 精品公寓盈利短平 快經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)：小戶型購買力、需求強勁客戶偏好：投資型精品公寓項目因素：適宜打造高形象綜合體類型 戶型 面積區(qū)間 套比 戶數(shù)投資型戶型 單身公寓 25－ 30 ㎡ 10% 25一房一廳 40－ 50㎡ 35% 88小兩房兩廳 55－ 65㎡ 35% 88自住型戶型 大兩房兩廳 70－ 80㎡ 15% 39三房兩廳 85－ 100 ㎡ 5% 13累計 —— 平均面積 ㎡ 100％ 253精品公寓216。運用新都市人較為喜愛的環(huán)保涂料，成本較低，有效的降低了開發(fā)商的運營成本，同時體現(xiàn)新都市人簡約時尚的生活特性；216。 人性化方面： 社區(qū)一卡通；。體現(xiàn)文化藝術(shù)元素，提升項目的高品位檔次酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議80本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品潤色—— 軟件：服務(wù)提升懶人社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：鐘點工服務(wù)小組；全自動洗衣房；機票、車票代訂服務(wù)；影碟出租中心；健康中心； MORNING CALL；訂送水 /訂牛奶服務(wù)；留言服務(wù)；公寓室內(nèi)全面清潔、投幣飲料機、 24小時便利店人文社區(qū)：建議：增加提升業(yè)主生活便利度的服務(wù)空間與功能.：小型閱讀室；圖書交換中心；郵政快遞服務(wù)；報刊雜志訂閱服務(wù) ……運動社區(qū)：建議：增加業(yè)主情感交流、社區(qū)文化建設(shè)，提升生活品質(zhì)的休閑設(shè)施.：球迷俱樂部；籃球場；投籃機；羽毛球場；健身房 ……酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議81本報告嚴(yán)格保密提供酒店式公寓的服務(wù)，功能上安全與人性化并重216。外立面建議原則：造型色彩材料成本客戶偏好系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議美園美園 置地逸軒置地逸軒美園美園 置地逸軒置地逸軒216。216。酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面l酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。景觀資源利用有限。無陽臺。酒店式公寓設(shè)計不足：樓間距過低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為 。項目活動策略70本報告嚴(yán)格保密項目分析l酒店式公寓：建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 3部l商務(wù)公寓：建筑面積： 24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)： 28層，其中 1－ 3層為商業(yè)， 4－ 28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米電梯： 4部三期酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓l設(shè)計優(yōu)勢：地理位置： 臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢顯著。項目屬性概況216。住宅部分定位216。區(qū)域發(fā)展研究216。產(chǎn)品特征分析216。商業(yè)部分定位 216。宏觀政策分析 216。核心企業(yè)的進(jìn)駐將帶來大量高素質(zhì)人口的置業(yè)需求 。FC－－ 2FC－－ 2五房兩廳三衛(wèi)（復(fù)式）： 63本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析結(jié)論 ——本項目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價值戶型設(shè)計中，運用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺設(shè)計陽光餐廳等在大亞灣市場中為新的看點戶型設(shè)計注重實用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價值64本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價值挖掘 —— 環(huán)境 體育中心市政廣場p 社區(qū)的景觀環(huán)境 41％的高綠化率；移步換景的空中園林； 兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心； 精美別致的建筑小品p 自然環(huán)境： 高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景p 市政環(huán)境景觀　　市政廣場，體育中心產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘65本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價值挖掘 —— 規(guī)劃p 城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū)p 社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個綜合體項目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘66本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價值挖掘 —— 社區(qū)配套及服務(wù)p 物管： 家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂 （擦鞋機、自動售賣機、自助銀行） 四星級貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù)p 文化： 大亞灣體育中心p 商業(yè)： 底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求 購物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心p 會所： 功能齊全泛會所，都市品質(zhì)休閑生活 產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘67本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品價值挖掘 —— 未來價值潛力216。l功能分區(qū)合理。戶型劣勢（ A1） ：l無入戶花園，無生活陽臺。7號樓號樓C－－ 1 C－－ 1B－－ 1 B－－ 161本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 戶型緊湊實用，功能分區(qū)合理216。60本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源 不足之處：216。 戶型劣勢（ C7） ：216。四房兩廳兩衛(wèi)： 59本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小 戶型優(yōu)勢（ C7）：216。 戶型劣勢（ E1） ：216。C－ 7小區(qū)景觀視野開闊，價值點最大，戶型面積相對較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)58本報告嚴(yán)格保密戶型價值及創(chuàng)新點 —— 客廳和主臥均帶大露臺，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨創(chuàng) 戶型優(yōu)勢（ E1）：216。產(chǎn)品價值點提煉產(chǎn)品價值點提煉 ————本項目整體設(shè)計的戶型本項目整體設(shè)計的戶型面積偏大，在營銷上可面積偏大，在營銷上可采用采用 “可自由分割組合可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間的產(chǎn)品功能空間 ”。地下車庫面積： 15968平米；216。住宅建筑面積： 98000平米；216。項目東側(cè)布置 18層小高層住宅對東面行車道抗性不大，西側(cè)布置較高的高層住宅最大程度上實現(xiàn)了項目的高價值p 項目東側(cè)布置了 3棟 17＋ 1層 小高層住宅和一棟 18層酒店公寓p 項目西側(cè)為 3棟 25＋ 1層的高層住宅和一棟 28層的商務(wù)公寓p 項目北側(cè)為一棟三座 26＋1層的聯(lián)體點式住宅樓規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 建筑布局建筑布局52本報告嚴(yán)格保密本項目具備兩個核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度216。 距離惠州港僅 10分鐘車程項目主要的通行線路：1）沿海高速2）鹽壩高速50本報告嚴(yán)格保密項目四至及地塊特征25號云路號云路澳霞大道澳霞大道216。項目活動策略49本報告嚴(yán)格保密項目屬性概況 —— 區(qū)位、交通216。項目屬性概況216。住宅部分定位216。區(qū)域發(fā)展研究216。市場價格增長：本項目預(yù)計 07年 12月推出，按照目前市場 3200元 /平米的均價水平，保守預(yù)計 12月市場均價增長 3800元 /平米46本報告嚴(yán)格保密項目入市期片區(qū)價格預(yù)測216。建筑風(fēng)格 —— 本項目建筑外立面線條簡潔、流暢；建筑物頂部設(shè)計簡約；銀灰色調(diào)的色彩體現(xiàn)國際化時尚簡約的風(fēng)格216。產(chǎn)品購買力要素分析 —p一房 （ 45－ 55平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 價格 戶型 地段 升值潛力p兩房 （ 60－ 85平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 戶型 景觀環(huán)境 價格 地段p三房 （ 90－ 120平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價格 地段p四房 （ 120－ 150平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價格 地段客戶定位 — 片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點42本報告嚴(yán)格保密訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價位在 3600－ 3800元 /㎡左右，基本切合市場的實際價格216。調(diào)研結(jié)論： %的購房者購房目的是收益性投資的深圳人及當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員及企