【正文】 海岸物業(yè)項目 19084 133300 1棟寫字樓， 1棟酒店式公寓， 2棟住宅 —— 未動工 ——華宇 傾城名鉆 3817 54000 23層， 13層為商場， 4層為架空層園林風(fēng)情1房： 5661平方米 2房： 87100平方米 3房： 120平方米施工至 10層 2023年 5月錦上花 約 2023 約 15000 —— 小戶型 挖地基 未定長鴻花園 1期 —— 52575 —— —— 出地面 ——住宅合計 602937 1778850 —— —— —— ——商務(wù)公寓SOHO世紀(jì) 3610 48548 1棟 —— 5月動工 ——富康國際 6000 45000 1棟 —— 建至 6層 2023年 5月惠陽區(qū)擬售住宅資料表注： SOHO世紀(jì)、富康國際為商務(wù)公寓，截至日期 4月 24日房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 惠陽擬售項目概況惠陽擬售項目概況 惠陽區(qū)近期內(nèi)推出商住面積 178萬平方米32本報告嚴(yán)格保密房地產(chǎn)市場 —— 小結(jié)目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。依托深圳、香港和國際知名設(shè)計單位，大亞灣區(qū)戶型設(shè)計亮點頻現(xiàn)，得到異地置業(yè)者的認(rèn)可和追捧。大亞灣在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達 4200元 /平方米。隨著后期樓盤陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。近期市場供應(yīng)量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產(chǎn)品發(fā)展的出路。區(qū)域發(fā)展研究216。規(guī)劃布局分析216。住宅部分定位216。酒店公寓建議216。項目屬性概況216。項目營銷策略216。項目活動策略34本報告嚴(yán)格保密項目回顧產(chǎn)品定位分析產(chǎn)品定位分析客戶定位分析客戶定位分析形象定位描述形象定位描述價值預(yù)期價值預(yù)期項目開發(fā)思路項目開發(fā)思路35本報告嚴(yán)格保密整體定位 ——u功能多元化集辦公、商務(wù)、住宅、商業(yè)的綜合體u滿足于多層次（城市白領(lǐng)、商務(wù)人群、投資客、實力型企業(yè)）置業(yè)需要的高尚樓盤u區(qū)域級商業(yè)中心 + 社區(qū)服務(wù)中心大亞灣大亞灣 CBD 城市綜合體城市綜合體36本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品定位－公寓大亞灣大亞灣 CBD,國際酒店公寓國際酒店公寓大亞灣大亞灣 CBD,國際商務(wù)公寓國際商務(wù)公寓p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 酒店級生活品質(zhì)的居住產(chǎn)品 ；p 屬于城市現(xiàn)實及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項目，項目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；p 具備國際酒店級的配套設(shè)施與高品質(zhì)服務(wù)（星級酒店式大堂設(shè)計，叫車服務(wù)等）；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有商住兩用的高檔居住產(chǎn)品；p 屬于城市現(xiàn)實及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項目，項目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；p 具備小型商務(wù)辦公的軟硬件條件的居住產(chǎn)品 ；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）37本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品定位－住宅與商業(yè)大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的居家型中等戶型產(chǎn)品居家型中等戶型產(chǎn)品p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 規(guī)?；鐓^(qū)、人文文化個性特點、居家型產(chǎn)品 ；p 服務(wù)的客戶來源多元化（包括異地、外企、外籍人士等）城市級商業(yè)中心區(qū)與風(fēng)情商業(yè)街城市級商業(yè)中心區(qū)與風(fēng)情商業(yè)街p 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有 綜合型商業(yè)集合體、別具風(fēng)情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心；38本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品功能、檔次及特征定位主要滿足當(dāng)?shù)卣懈邔庸芾砣藛T；石化及物流產(chǎn)業(yè)中的中高級白領(lǐng)人士基本的 居住 需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結(jié)構(gòu)特征。住宅 —— 本地中高檔住宅，異地中檔住宅本地中高檔住宅，異地中檔住宅酒店公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際酒店公寓，國際酒店公寓商務(wù)公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際商務(wù)公寓，國際商務(wù)公寓39本報告嚴(yán)格保密深圳客戶成為大亞灣主流需求，當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務(wù)員次之216。且深圳去大亞灣購房都占了相當(dāng)?shù)谋戎?。而?dāng)?shù)氐拇笮推髽I(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當(dāng)?shù)毓珓?wù)員。購房客戶來源客戶定位 — 片區(qū)客戶區(qū)域分析40本報告嚴(yán)格保密訪談和市場調(diào)研的結(jié)果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主投資與自住比例： 6:4本地與異地比例： 5:5216?？蛻舳ㄎ?— 片區(qū)客戶結(jié)構(gòu)分析41本報告嚴(yán)格保密調(diào)研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重216。被訪者在購買時還會考慮樓盤的地理位置及開發(fā)商的實力。調(diào)查結(jié)論： 3600元 /㎡是被訪者心理預(yù)算價格，但是當(dāng)問及如果產(chǎn)品較好但價格偏高時，被訪者表示能夠承受的加權(quán)平均單價在 3800元 /㎡左右。 產(chǎn)品戶型價格需求 ——p一房（ 45－ 55平米）：單價 3600－ 3800元 /平米p兩房（ 60－ 85平米）： 單價 3400－ 3600元 /平米p三房（ 90－ 120平米）：單價 3300－ 3400元 /平米p四房（ 120－ 150平米）：單價 3200－ 3300元 /平米客戶定位 — 片區(qū)客戶價格承受特點43本報告嚴(yán)格保密游離客戶與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等）重要客戶港務(wù)流動性商務(wù)人士，當(dāng)?shù)卣块T中中高層領(lǐng)導(dǎo)；惠州，惠陽投資客戶核心客戶當(dāng)?shù)厥拔锪鞯犬a(chǎn)業(yè)中的本地公務(wù)員，當(dāng)?shù)卣珓?wù)員，深圳投資客戶客戶定位 — 本項目客戶定位44本報告嚴(yán)格保密形象定位 ——大亞灣大亞灣 CBD,國際領(lǐng)地國際領(lǐng)地216。人文景觀特點 —— 設(shè)區(qū)的園林景觀設(shè)計中會所以及社區(qū)服務(wù)中心的設(shè)置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點的控制216。君豪國際公寓：06年 12月銷售價格 3000元 /平米；07年 4月銷售價格 3600元 /平米；5個月實現(xiàn) 600元的價格增長 ,實現(xiàn) 6％的增長幅度?；A(chǔ)價值 —— 戶型、公建、園林、品質(zhì)216。外延價值 —— 實效營銷、品牌、形象價值基礎(chǔ)價值 拓展價值 外延價值420040003600住宅價格 （單位：元 /平方米 ）眾廈產(chǎn)品價值模型47本報告嚴(yán)格保密根據(jù)價格測算模型本項目在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)價值的基礎(chǔ)上通過一定的物業(yè)建議和營銷最終實現(xiàn)價格：公寓 的平均銷售價格在： 5000元 /平方米酒店公寓銷售價格范圍 ： 5000－ 5500元 /平方米 (不含 500元 /平米裝修）商務(wù)公寓銷售價格范圍 ： 4500－ 5000元 /平方米住宅 的平均銷售價格在： 4000－ 4200元 /平方米本項目入市期價格預(yù)測48本報告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。宏觀政策分析 216。酒店公寓建議216。商業(yè)部分定位 216。房地產(chǎn)市場分析216。產(chǎn)品特征分析216。項目推廣策略216。本項目位于大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中心區(qū)行政商務(wù)區(qū)內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達252。 距離惠陽淡水僅 15分鐘車程252。地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源216。樓間距 29－ 33米，舒適性佳216。項目東側(cè)兩層綠化隔離帶有效的阻隔了澳霞大道的車流影響，但同時也阻礙了項目東側(cè)商業(yè)氛圍的形成核心景觀區(qū)核心景觀區(qū) 綠化廣場A區(qū)B區(qū) 景觀軸線規(guī)劃布局規(guī)劃布局 —— 景觀景觀社區(qū)內(nèi)部核心景觀區(qū)具備較好的景觀參與性（籃球場、社區(qū)文化活動中心）53本報告嚴(yán)格保密本項目對外交通通達性佳，對內(nèi)實行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項目的高品質(zhì) 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)216。建筑面積： 162568平米216。商務(wù)公寓建筑面積：24000平米；216。商業(yè)建筑面積： 10600平米；216。綠地率： 48％p 交通 ：對外交通 —— 二十五號云路和澳霞大道是項目外部主要的車行通道，項目西側(cè)的市政路是小區(qū)內(nèi)部主要的車行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。建筑形象建筑形象 —— 立面效果立面效果55本報告嚴(yán)格保密本項目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房住宅戶型面積配比房 型 面積區(qū)間（㎡） 總套數(shù) 所占比例二房二廳一衛(wèi) ～ 386 42%三房二廳二衛(wèi) ～ 441 48%四房二廳二衛(wèi) ～ 84 9%五房二廳二衛(wèi) ～ 7 %六房二廳二衛(wèi) 3 %總 計 921 100%產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積配比本項目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場供應(yīng)，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶?！笆孢m舒適實用實用 ”等特點，另外也等特點，另外也可適當(dāng)贈送面積，增強可適當(dāng)贈送面積，增強高性價比高性價比56本報告嚴(yán)格保密產(chǎn)品戶型分析要素p 內(nèi)部交通p 各功能區(qū)之間的相互關(guān)系p 功能區(qū)與外部的關(guān)系（采光、噪音、景觀、朝向）p 產(chǎn)品的附加值p 單個功能區(qū)的實用性p 戶型空間：高度 ,梁柱影響，采光與空間的結(jié)合度p 戶型之間：對視，朝向關(guān)系，公共空間的合理性。D－ 3沿路面設(shè)置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大216。客廳、主臥延展空間大露臺，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過露臺觀看園林景觀資源。入戶花園與餐廳透明連接，構(gòu)建陽光餐廳。次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。挑高露臺和入戶花園隱私、安全性不容忽視。朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。戶型布局緊湊。景觀資源和朝向為優(yōu)勢，戶型面積卻較小。缺少生活陽臺，洗手間較少。東西兩戶（ C－ 3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)置三房。南向（ B－ 1）四戶朝向、景觀均好，卻設(shè)置為兩房。戶型優(yōu)勢（ A1）：l戶型緊湊經(jīng)濟實用，無過道。216。l主臥、客廳均北向。戶型優(yōu)勢（ FC2）：l戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺。216。l室內(nèi)樓梯與主臥門過近，形成干擾，主臥無露臺。石化物流產(chǎn)業(yè)所帶動的經(jīng)濟巨大發(fā)展；216。投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對該區(qū)域的進駐；216。區(qū)域發(fā)展研究216。規(guī)劃布局分析216。住宅部分定位216。商務(wù)公寓建議216。項目屬性概況216。項目營銷策略216。項目活動策略69本報告嚴(yán)格保密思維導(dǎo)圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。宏觀政策分析 216。酒店公寓建議216。商業(yè)部分定位 216。房地產(chǎn)市場分析216。產(chǎn)品特征分析216。項目推廣策略216。項目形象： 為臨主干道姊妹樓，昭示性強，便于項目塑造地標(biāo)高端形象。酒店式公寓酒店式公寓71本報告嚴(yán)格保密項目分析216。外立面落后，既與北區(qū)住宅無整體上統(tǒng) 一，又無現(xiàn)代質(zhì)感。戶型面積單一。酒店式公寓與商業(yè)無相互連動。商務(wù)公寓設(shè)計不足：外立面有待改善。商務(wù)公寓戶型設(shè)計單一。無公共商務(wù)服務(wù)功能區(qū)。72本報告嚴(yán)格保密酒店式公寓定位—— 客戶定位游離客戶大亞灣、深圳投資客戶 +部分居住客戶，約占 40％重要客戶其他（體育愛好人士、企業(yè)購買給員工居住、商戶、企業(yè)白領(lǐng)、旅游度假自用等）約占 10％核心客戶石化、汽車電子和港口物流中高級管理者、技術(shù)人員和商務(wù)人士，以及中心區(qū)公務(wù)員，約占 50％投資主體型客戶定位，通過外銷來拉升銷售價格，達到項目利潤的極大化。以深圳為主的投資客戶對形象和品質(zhì)的要求比較高，項目的升值潛力是其購買的主要驅(qū)動因素。本次定位參考君豪國際公寓客戶構(gòu)成，以及項目專項訪問。酒店式公寓： 建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積） 層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商 業(yè)， 4－ 18層為公寓 公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1000平方米，約 18戶 梯戶： 3梯 18戶酒店式公寓定位酒店式公寓定位74本報告嚴(yán)格保密時尚現(xiàn)代多元酒店公寓在整體功能和形象上體現(xiàn)時尚、多元以及現(xiàn)代75本報告嚴(yán)格保密外立面建議216。外立面建議：l造型 ：現(xiàn)代、簡約、俊朗l色彩 ：米色等淺色調(diào)，搭配白色，力求簡潔明快l材料 ：外墻以高級涂料為主，配合白?；蛩{玻76本報告嚴(yán)格保密極簡主義的功能多元化的自由組合空間＆ 產(chǎn)品戶型面積實現(xiàn)自由組合與聯(lián)通＆ 多重功能與屬性的融會貫通＆ 集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代服務(wù)于一體＆ 提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)＆ 智能化裝修配置，環(huán)保材料健康時尚酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議77本報告嚴(yán)格保密商務(wù)休閑會所（中西餐廳、多功能宴會廳、健身房）酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議78本報告嚴(yán)格保密商務(wù)休閑會所（多功能商會中心、陽光游泳池、情調(diào)酒吧等）酒店式公寓物業(yè)建議酒店式公寓物業(yè)建議79本報告嚴(yán)格保密公共空間（走道、墻面、電梯間） 216。 色彩運用鮮亮、大膽，體現(xiàn)新都市生活家的勇于創(chuàng)新和開拓的精神；216。 安全方面 ： 保安 24小時巡邏； IC電子門禁系統(tǒng)； 電子監(jiān)控與自動報警； 煙霧檢測； 可視對講系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)21